W krótkiej notce o sobie napisałem o szkoleniach, jakie prowadzę na temat urządzeń przesyłowych oraz praw do nieruchomości, na których je wybudowano. Najbliższe szkolenie odbędzie się w Łodzi, a przeprowadzę je dla przedsiębiorców ciepłowniczych zrzeszonych w Izbie Gospodarczej Ciepłownictwo Polskie.

Izba jest bardzo aktywna w zakresie prac ustawodawczych między innymi w zakresie służebności przesyłu i korytarzy przesyłowych, a jej inicjatywy zmierzają do poprawienia jakości i efektywności ogrzewania sieciowego.

Na szkoleniu będziemy rozmawiać przede wszystkim o tym, kiedy można i warto się bronić, a kiedy należy zakończyć spór z właścicielem szybką ugodą.

Na pierwszym terminie nie ma już wolnych miejsc, zachęcam Cię jednak być przeczytał program szkolenia i wziął udziału w kolejnym spotkaniu.

Po powrocie podzielę się z Tobą refleksjami i częścią ekskluzywnych materiałów, które przygotowałem.

Niedawno pisałem o tym, jakie postanowienia powinny znaleźć się w umowie o ustanowienie służebności przesyłu. Jej staranne zredagowanie i załączenie mapy jest bardzo ważne, bo służebność przesyłu obciąża nieruchomość nie jako całość, lecz w konkretnym przebiegu urządzeń.

Co to jasna zasada? Niekoniecznie. Dziś dla przykładu usłyszałem, że nie trzeba ustanawiać służebności dla przyłącza do drugiego budynku wybudowanego po pewnym czasie na tej samej nieruchomości, skoro ustanowiono już służebność dla przyłącza do pierwszego budynku. Niestety trzeba, bo przebiegają w zupełnie innym miejscu.

Ale jak stwierdzić, co zostało wcześniej ustanowione, kiedy nie ma pod ręką umowy? Wystarczy wejść na stronę http://ekw.ms.gov.pl/ i otworzyć księgę wieczystą na dziale III

To byłoby zbyt proste.

Sądy czasami wpisują pełną treść służebności, czasem jednak ograniczają się do tego typu skrótów:

nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz uprawnionego zgodnie z treścią § ___ aktu notarialnego z dnia _____, Rep. A nr ______, ________ – notariusz w _______

Niestety takie wpisy są zgodne z prawem, w praktyce jednak wypaczają sens jawności ksiąg wieczystych i dostępu do ich treści w Internecie.

Służebność przesyłu jest prawem rzeczowym czyli skutecznym wobec innych osób, w tym nabywcy nieruchomości. Przy takim wpisie, dla poznania treści służebności konieczne jest uzyskanie dostępu do umowy. A to nie jest takie łatwe.

Z umową można zapoznać się na trzy sposoby: za zgodą stron, za zgodą sądu okręgowego uzyskaną w specjalnym postępowaniu, albo po uzyskaniu dostępu do akt księgi wieczystej w sądzie rejonowym – tu trzeba jednak wykazać się interesem prawnym.

Jaki z tego wniosek? Szybkość sądu nie zawsze jest dla nas korzystna.

Jeżeli interesuje Cię służebność przesyłu, wiesz na pewno sporo o możliwości jej zasiedzenia, doliczenia posiadania Skarbu Państwa i o kilku innych rzeczach dla wtajemniczonych.

Czy zastanawiałeś się jednak nad rzeczą najbardziej podstawową, jak sformułować zapisy umowy?

Poniżej przedstawiam Ci jak według mnie powinny brzmieć jej istotne postanowienia. Nie jest to wzór umowy o ustanowienie służebności przesyłu, z uwagi na konieczność złożenia oświadczenia przez właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego, jednak odniosłem się do kwestii kluczowych.

Właściciel ustanawia na prawie własności nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy służebność przesyłu, polegającą na:

• prowadzeniu przez nieruchomość obciążoną urządzeń stanowiących własność przedsiębiorcy (rodzaj, średnica, długość, symbol na mapie) o konkretnie opisanym przebiegu w obrębie nieruchomości, albo zgodnie z załączonym do umowy wyrysem z mapy zasadniczej,

• zezwoleniu na swobodny dostęp przez przedsiębiorcę do urządzeń w celu przeprowadzenia inspekcji ich stanu, usunięcia wszelkich usterek i awarii, a także konserwacji i remontów, w tym wymiany zużytych urządzeń oraz zezwoleniu na odbudowę urządzeń w przypadku ich zniszczenia.

Strony ponadto postanawiają, że:

• ustanowienie służebności powoduje ograniczenie własności obciążonej nieruchomości, polegające na obowiązku umożliwienia korzystania przez przedsiębiorcę z pasa gruntu (pasa eksploatacyjnego) o szerokości … m w obie strony od osi sieci/od krawędzi zewnętrznych urządzeń (łącznie … m szerokości) w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami oraz normami dotyczącymi eksploatacji danego rodzaju sieci; na zakazie wznoszenia obiektów budowlanych oraz dokonywania nasadzeń, chyba, że przedsiębiorca wyrazi pisemną zgodę na inne warunki techniczne wykorzystania pasa eksploatacyjnego,

• przedsiębiorca zobowiązany jest do przywrócenia nieruchomość obciążonej do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu prac eksploatacyjnych albo remontowych; jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego będzie niemożliwe albo będzie powodować nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca zapłaci właścicielowi odszkodowanie w wysokości ustalonej przez strony, a w przypadku braku zgody przez rzeczoznawcę,

• służebność zostaje ustanowiona na czas oznaczony albo nieoznaczony za wynagrodzeniem wynoszącym … albo nieodpłatnie.

Na oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności przesyłu przedsiębiorca powinien wyrazić zgodę.

Starałem się nadać mojej propozycji zapisów uniwersalny charakter, jednak z pewnością w zależności od konkretnego rodzaju urządzeń będą konieczne drobne modyfikacje.

Jeżeli masz pomysł jak udoskonalić zaproponowane przeze mnie postanowienia, zapraszam Cię do dyskusji w komentarzach.

Rozmawiałem wczoraj z rejentem na temat zwarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu przez wspólnotę mieszkaniową. Tematem nie były jednak zawiłości prawne kontraktu, lecz kwestia najbardziej podstawowa – co zrobić, żeby zawrzeć ważną umowę?

Problem wynika z konieczności ustanowienia służebności przez wszystkie osoby współuprawnione do nieruchomości.

Są trzy kategorie takich przypadków: współwłasność, wspólnoty mieszkaniowe i budynki spółdzielcze, w których wyodrębniono lokale.

Jak to wygląda w praktyce?

Niektóre wspólnoty mieszkaniowe obejmują  kilkadziesiąt lokali, trudno zatem tak wiele osób nakłonić do działania; niektórzy właściciele mieszkają za granicą i brak z nimi kontaktu; niektórzy zaś zmarli a spadkobiercy nie przeprowadzili postępowania spadkowego.

Jak wspomniałem, w budynkach spółdzielczych również istnieje obowiązek działania wszystkich współwłaścicieli. Po wyodrębnieniu lokalu w takim budynku  nie powstaje wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia wykonuje ustawowe prawo zarządu i w wielu kwestiach może działać samodzielnie – nie dotyczy to jednak ustanowienia służebności.

Przypadek, o którym Ci chciałem opowiedzieć, jest jednak ciekawszy. Przed 1994 r. odrębną własność lokali ustanawiano na podstawie przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W budynkach państwowych oraz gminnych właściciel lokalu nabywał udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Jeżeli nie wyodrębniono wszystkich lokali, istniały tylko niepełne udziały w użytkowaniu wieczystym np. 34/100. I tak zostało do dziś. Na takim udziale nie można ustanowić służebności, z kolei na prawie własności Skarbu Państwa czy gminy też nie może być ustanowiona służebność właśnie z uwagi na ustanowienie użytkowania wieczystego.

Czasami, jak widać, po prostu się nie da 🙂

W czasie dyskusji na forum prawnym spore zdziwienie wywołało moje stwierdzenie o możliwości żądania ustanowienia odpłatnej służebności dla przyłączy służących wyłącznie właścicielowi nieruchomości. Osoba zadająca pytanie nie chciała jednak wcale otrzymać wynagrodzenia, jej problem polegał na tym, że nieruchomość była już obciążona służebnościami i nie chciała kolejnej.

Czy zatem konieczne jest ustanowienie służebności przesyłu dla przyłączy i czy można za to żądać wynagrodzenia?

Konieczne nie jest. Nieruchomość w niezbędnej części możesz użyczyć, czy też wynająć. Możesz również złożyć oświadczenie, że nie będziesz dochodził roszczeń z tytułu korzystania przez przedsiębiorcę z Twojej nieruchomości w przyszłości.

Możesz także ustanowić nieodpłatną służebność przesyłu, jakkolwiek to tylko częściowa korzyść dla przedsiębiorcy z uwagi na opodatkowanie służebności ustanawianych za darmo.

A wynagrodzenie?

Większość prawników odpowie, że możesz go żądać, bo przyłącze jest zwykłym urządzeniem przesyłowym.

Ja mam poważne wątpliwości.

Urządzenia dostarczające podstawowe media do budynku stanowią tzw. uzbrojenie terenu, a ich wybudowanie z reguły podnosi wartość nieruchomości. Bez przyłącza, wykonywanego zgodnie z wolą właściciela, nie byłaby możliwa dostawa energii, gazu czy ciepła, tym samym nie mogłyby być zaspokojone podstawowe potrzeby mieszkańców budynku.

Czy w tym przypadku zatem w ogóle dochodzi do ograniczenia własności? Jakie jest Twoje zdanie?

1 70 71 72 73 74 Strona 72 z 74

Zapraszam do subskrypcji bloga


Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na przesłaną wiadomość. Szanuję Twoją prywatność – Twoje dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail.

W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, sprzeciwu wobec przetwarzania, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.