Jak wiesz pracuję nad sprawami dotyczącymi służebności przede wszystkim dla przedsiębiorców przesyłowych, z reguły jednak nie zajmuję się słupami energetycznymi.

To z jednej strony mnie cieszy, bo ilość roszczeń jest naprawdę duża, z drugiej zaś czasem zazdroszczę prawnikom zakładów energetycznych, bo im najprościej jest bronić się wykorzystując zasiedzenie służebności przesyłu.

Bronić się najprościej, nie znaczy wcale, że łatwo – trzeba sporo udokumentować, w tym w zakresie daty i podstawy prawnej wybudowania urządzeń, przeniesienia posiadania służebności przesyłu czy dobrej wiary.

Na marginesie, zasiedzenie służebności przesyłu w dobrej wierze – wbrew opinii Świętej Pamięci Gerarda Bieńka – jest jak najbardziej możliwe.

Ale nie o prawnikach chciałem napisać, a o jednej z kluczowych dla zasiedzenia kwestii, jaką jest widoczny charakter urządzeń przesyłowych. Jeżeli myślisz, że brak rurociągu biegnącego po powierzchni Twojej nieruchomości chroni Cię przed zasiedzeniem służebności, jesteś w błędzie, nie spodziewasz się nawet w jak wielkim.

Sąd Najwyższy, który swoimi orzeczeniami precyzuje lub uzupełnia treść przepisów kodeksowych, kilkakrotnie wypowiadał się o tym, jakie urządzenie może być uznane za widoczne i – co ciekawe – czy musi się znajdować na nieruchomości, której dotyczy zarzut zasiedzenia.

Pierwsze orzeczenia dotyczyły linii energetycznych, które przebiegały nad nieruchomością, na której jednak nie były posadowione żadne słupy; kolejne rur kanalizacyjnych umieszczonych w gruncie wraz z osadnikiem, który wystawał nad powierzchnię. W obu przypadkach przedsiębiorcy przesyłowi wygrali sprawy o zasiedzenie.

Sąd Najwyższy poszedł jednak dalej stwierdzając, że widoczna część urządzenia może być zlokalizowana nawet na innej nieruchomości, byle tylko właściciel obserwując je mógł zorientować się, że następuje ograniczenie jego prawa własności.

Znane są mi i dalej idące poglądy prawników, którzy twierdzą, że wystarczy urządzenie nanieść np. na mapę zasadniczą, skoro zaś właściciel ma do niej dostęp, należy przyjąć, że o urządzeniu wiedział i akceptował fakt korzystania z jego nieruchomości.

Ja tak nie uważam, ale z chęcią dowiem się, co Ty o tym sądzisz.

Kluczowy jest zatem stan wiedzy właściciela, urządzenia mają być dla niego jedynie ostrzeżeniem, bodźcem który powinien wywołać skutek w postaci refleksji „Co te urządzenia robią na mojej działce”.

Sąd Najwyższy nie docenia jednak dobrych chęci, dla zapobieżenia zasiedzeniu trzeba podjąć konkretne czynności. Jakie? O tym napiszę następnym razem, tymczasem zajrzyj do Bazy wiedzy, gdzie zamieściłem orzeczenia, o których dziś wspominałem.

Przedawnienie roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości jest bardzo dotkliwe dla jej właściciela, w przypadku sporu sądowego oznacza bowiem przegranie sprawy. Możliwe jest nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia gdy stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego, jednak w praktyce jest to bardzo rzadkie.

Czym jest przedawnienie?

To okres czasu, po upływie którego nie można zmusić dłużnika do zapłaty, można już tylko liczyć na jego dobrą wolę, a to w rozliczeniach finansowych raczej trudno.

Okres przedawnienia roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w złej wierze wynosi 3 lata dla przedsiębiorców i 10 lat dla pozostałych osób. Zła wiara to sytuacja, w której przedsiębiorca na podstawie okoliczności konkretnego przypadku powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych.

Powinieneś zapamiętać, że wynagrodzenie jest świadczeniem jednorazowym, dlatego też nie przedawnienia się dla wszystkich po upływie 3 lat, jak należności okresowe np. czynsz najmu. Wynagrodzenia można dochodzić tylko za okres, kiedy jest się samemu właścicielem nieruchomości, pomimo jej sprzedaży, to poprzedni właściciel może wystąpić o zapłatę za okres do dnia zawarcia umowy.

Okresy przedawnienia to odpowiednio 3 i 10 lat, jednak w przypadku zawarcia umowy o ustanowienie służebności, czy umowy najmu, zapłaty można dochodzić wyłącznie przez okres roku od dnia zawarcia umowy. Sąd Najwyższy traktuje takie zdarzenie jako zwrot rzeczy, powoduje to bowiem odzyskanie przez właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą (uchwałę wydaną w sprawie III CZP 47/05 znajdziesz w Bazie wiedzy).

Bardzo ciekawa dyskusja toczy się odnośnie przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu. Jeden pogląd nakazuje przyjąć zwykłe terminy 3 lat dla przedsiębiorcy i 10 lat dla właściciela nieruchomości, począwszy od wprowadzenia tej służebności 3 sierpnia 2008 r., drugi opowiada się za brakiem przedawnienia dla roszczenia przedsiębiorcy i trzeci – w mojej ocenie zasadny – przyjmuje, że roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu nie przedawnia się. Dlaczego? Przede wszystkim z uwagi na ciągłość stanu posiadania i codzienne odnawianie się przesłanek dla ustanowienia służebności.

W przypadku, gdy właściciel został pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy, np. nie może korzystać z pomieszczenia, w którym znajdują się urządzenia energetyczne, albo na działce znajduje się trafostacja zajmując w zasadzie całą powierzchnię – wówczas podstawą obliczeń są rynkowe opłaty za korzystanie z rzeczy danego rodzaju: czynsze najmu lokali albo dzierżawy gruntu.

Jak dowiedzieć się, jaka jest wysokość stawek na rynku? Trzeba szukać nieruchomości podobnych, o zbliżonym przeznaczeniu i sąsiedztwie, warto przeglądać oferty najmu na aukcjach internetowych oraz w prasie.

Odmiennie w przypadku, gdy własność została ograniczona, co ma miejsce np. na skutek wybudowania rurociągu, czy linii przesyłających energię elektryczną – wówczas należy badać powierzchnię oraz rynkową wartość zajętej części nieruchomości, następnie stopień ograniczenia prawa własności.

Powierzchnia zajęta na potrzeby urządzeń przesyłowych to pas eksploatacyjny albo pas ograniczonego korzystania. Wielkość tego obszaru jest różna, w zależności od charakteru urządzeń – dla gazociągów szerokość pasa wynika wprost z przepisów prawa, dla innych urządzeń można posiłkować się Polskimi Normami czy instrukcjami producentów np. rur, warto również zajrzeć do przepisów BHP odnośnie wykopów.

Stopień ograniczenia prawa własności jest często powodem kontrowersji, nie sposób tu uchronić się przed pewną uznaniowością. Inny stopień będzie dla urządzeń naziemnych i podziemnych, inny dla gazociągu i ciepłociągu, inny w strefie wyłączonej z zabudowy z uwagi np. na przepisy budowlane czy kolejowe, inny zaś dla centralnej części działki budowlanej. Nie podaję konkretnych wartości, bo każdy przypadek musi być rozpatrywany odrębnie.

Zmniejszenie wartości działki z uwagi na lokalizację urządzeń jest niezwykle trudne do samodzielnego oszacowania, o ile w ogóle możliwe dla osoby nie posiadającej wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny. W praktyce zawsze posiłkuję się opiniami rzeczoznawców – jeżeli jednak masz pomysł na uproszczony sposób wyliczenia tej wartości zapraszam do dyskusji.

Dla zainteresowanych tematyką podstaw wyceny polecam lekturę wyroku Sądu Najwyższego w sprawie IV CSK 84/11 (znajdziesz go w Bazie wiedzy).

Właściciele nieruchomości zainteresowani są przede wszystkim uzyskaniem satysfakcjonującego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, z kolei przedsiębiorcy, w obliczu skali roszczeń, muszą twardo negocjować. Najczęściej oczekiwania stron są od siebie odległe, nie należy się jednak zrażać, wielokrotnie udawało mi się doprowadzić do zawarcia umowy, pomimo wstępnych rozbieżności.

Dlaczego różnice są tak duże?

W mojej ocenie to przede wszystkim przecenianie dochodu, jaki można osiągnąć z za ustanowienie służebności przesyłu. Służebność ta, podobnie jak obecnie korytarze przesyłowe, z przedmiotu prawniczych dyskusji stały się tematem budzącym powszechne zainteresowanie. Oliwy do ognia dolewają pośrednicy oferujący wielotysięczne odszkodowania, posługując się chwytliwym sloganem Należy Ci się. Hasła takie jak: odszkodowanie za słupy energetyczne, odszkodowanie od zakładu energetycznego czy odszkodowanie za służebność przesyłu stały się instrumentem marketingowym, a nie podstawą do merytorycznej dyskusji.

Czy zatem wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości powinno być niskie?

Powinno być przede wszystkim rynkowe, rzetelnie wyliczone. Często w ramach dyskusji pojawiają się uproszczone metody wyceny, musisz jednak pamiętać, iż mogą one służyć wyłącznie jako podstawa dla rozpoczęcia negocjacji. W przypadku sporu możesz, a w postępowaniu sądowym musisz, zlecić wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Wyliczenie wartości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest skomplikowane, silnie uzależnione od okoliczności konkretnego przypadku.

Rzeczoznawcy majątkowi ustalają wartość nieruchomości w oparciu o przepisy prawa oraz o standardy wyceny, czyli wytyczne uzgodnione przez organizacje rzeczoznawców. Obecnie uzgadniany jest standard specjalistyczny nr 4, jednak kontrowersje, które wzbudził pozwalają przypuszczać, iż jego uzgodnienie wymaga jeszcze sporo czasu.

Jak samodzielnie określić skalę swoich oczekiwań? Możesz przeczytać o tym tutaj.

Służebność przesyłu to nie tylko odszkodowania za słupy energetyczne. Obecnie można ją ustanowić dla wszelkich urządzeń, którymi przesyłane są media zużywane w gospodarstwach domowych, takie jak woda, ciepło czy gaz, jak również dla światłowodów, kabli oraz dla rurociągów dostarczających surowce do fabryk.

To jednak nie wszystko! Przygotowywana nowelizacja Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość ustanowienia służebności przesyłu także dla torów kolejowych, tras tramwajowych i linie trolejbusowych (projekt ustawy możesz pobrać w zakładce Baza wiedzy).

Odszkodowanie to nie do końca precyzyjny termin dla urządzeń przesyłowych, z uwagi na ich lokalizację należne jest przede wszystkim wynagrodzenie. Odszkodowanie i wynagrodzenie w języku prawniczym mają rożne znaczenie, odmiennie także dowodzi się w postępowaniu sądowym swoich racji.

Wynagrodzenie wylicza się w oparciu o obiektywne, rynkowe wartości, korygując je odpowiednio dla poszczególnych nieruchomości.

Odszkodowanie to wartości indywidualne: rzeczywiście powstała szkoda, ewentualnie utracony zysk, które trzeba udowodnić i powiązać z zawinionym zachowaniem konkretnej osoby.

Wynagrodzenie, a nie odszkodowanie, należy się za okres, w którym przedsiębiorca posiadał nieruchomość bez tytułu prawnego. Powinieneś zapamiętać, że jest to świadczenie jednorazowe, zatem nie dzieli się na okresy miesięczne, czy też roczne. Wina nie ma tu żadnego znaczenia, istotny jest sam fakt korzystania z nieruchomości.

Podobnie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, w którego skład wchodzi wynagrodzenie w ścisłym tego słowa znaczeniu za korzystanie z nieruchomości w przyszłości (ograniczenie prawa własności) oraz odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń.

Kiedy zatem przy urządzeniach przesyłowych może powstać obowiązek zapłaty odszkodowania?

Przede wszystkim w przypadku awarii urządzeń, kiedy wyciekają płyny zanieczyszczając nieruchomość, czy też wydobywa się para, która może zniszczyć budynek. Odszkodowanie przysługuje także w przypadku, gdy po pracach budowlanych nieruchomości nie udaje się przywrócić do stanu sprzed ich rozpoczęcia.

Roszczenie o zapłatę odszkodowania może mieć też inną podstawę – może nią być umowa, np. najem, który może być zawarty dla urządzeń przesyłowych. Jeżeli najemca nie zwróci, wbrew woli właściciela, nieruchomości po zakończeniu umowy, należne jest odszkodowanie, a nie wynagrodzenie.

1 70 71 72 73 Strona 72 z 73

Zapraszam do subskrypcji bloga


Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na przesłaną wiadomość. Szanuję Twoją prywatność – Twoje dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail.

W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, sprzeciwu wobec przetwarzania, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.