Budowa przyłączy w sytuacji oporu sąsiada

Operatorzy sieci nierzadko napotykają problemy z pozyskaniem prawa do nieruchomości na potrzeby budowy przyłączy do obiektów odbiorców oczekujących na rozpoczęcie dostaw energii, ciepła, gazu czy wody. Są to specyficzne sytuacje pod względem prawnym, albowiem przyłącza nie stanowią inwestycji celu publicznego i nie jest, co do zasady, możliwe uzyskanie na potrzeby ich budowy decyzji administracyjnej ograniczającej własność.

Radzenie (albo nieradzenie) sobie z tym problemem wygląda rozmaicie. Najczęściej poszukiwane są rozwiązania alternatywne, które z reguły mają znacznie dłuższe przebiegi i są droższe w wykonaniu. Część przedsiębiorców, obawiając się roszczeń oczekujących odbiorców oraz kar ze strony organów regulacyjnych, zgadza się na wygórowane żądania właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Nie są to najpiękniejsze przykłady postaw prospołecznych, nierzadko jest to przejaw zwykłej złośliwości albo manifestacji niechęci do sąsiada. Trzeba przy tym podkreślić, iż przyłącza są urządzeniami, które nie ograniczają istotnie sposobu korzystania z nieruchomości, zarówno z uwagi na ich gabaryty, jak i bezpieczny dla otocznia charakter.

Mając na uwadze stały rozwój sieci dystrybucyjnych oraz wzrastającą liczbę wniosków o przyłączenie, operator sieci powinien mieć zapewnioną możliwość przymusowego pozyskania prawa do nieruchomości, bez tego nie jest w stanie wykonać umowy o przyłączenie w możliwie krótkim terminie.  Można oczywiście spróbować pozyskać prawo w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale skuteczność takiego wniosku jest wątpliwa – przyłącza nie stanowią inwestycji celu publicznego, a ich projektowany przebieg nie będzie objęty postanowieniami planu miejscowego (przesłanka zgodności z lokalizacją).

Pomocnym (w istocie jednym możliwym) narzędziem może być wniosek o udzielenie zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu. Taki wniosek zmierza do wydania przez sąd postanowienia, mocą którego ureguluje on zasady korzystania z nieruchomości do czasu uprawomocnienia się postanowienia ustanawiającego to prawo.

To bardzo praktyczne rozwiązanie, które może nieco złagodzić skutki połączenia przez Ustawodawcę przyznania prawa do nieruchomości (ustanowienia służebności) z zasądzeniem świadczenia z tego tytułu.

Chcąc pomóc w popularyzacji wniosków o udzielenie zabezpieczenia na potrzeby realizacji przyłączeń, udostępniłem wzór wniosku, który możecie pobrać ze strony bloga. Oczywiście ma on ogólny, abstrakcyjny charakter i trzeba go dostosować do okoliczności danej sprawy. Powodzenia w stosowaniu!

P.S. Jeżeli potrzebujesz wersji edytowalnej, pisz śmiało na mój adres: piotr.zamroch@radcowie.biz.

 

Piotr Zamroch
Podobne artykuły

  1. Enesta Sp. z o.o. pisze:

    Bardzo interesujący artykuł. Czy wniosek o udzielenie zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu ma również zastosowanie w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?

  2. Robert pisze:

    Szanowny Panie Mecenasie,
    Czy sąd rejonowy może stwierdzić zasiedzenie służebności przesyłu 3 tygodnie po złożeniu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej?
    Przybliżę po krotce sprawę: 10 września 1984 r. Wejście w teren z budową sieci przesyłowej, 18 sierpnia 2014 r. wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z udziałem przedsiębiorcy, w dniu 5 marca 2021 r. Sąd stwierdza zasiedzenie służebności przesyłu z datą 10 września 2014 r.
    Wydaje mi się, że orzeczenie jest wadliwe. Czy pan mecenas też ma takie spostrzeżenie?

  3. Julia pisze:

    W sprawie ewidentnie zaistniała pomyłka. Sąd okręgowy winien to poprawić.

  4. Robert pisze:

    I tak też zrobił. Zmienił postanowienie SR i oddalił wniosek o zasiedzenie. Bardzo dziękuję za poradę

  5. Robert pisze:

    W oparciu o wieloletnie ustabilizowane orzecznictwo Sądu Najwyższego, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno uwzględniać również strefę kontrolowaną gazociągu.
    W najnowszym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2020 r. sygn. akt I CSK 92/20 stwierdzono w myśl poprzednich wydanych w tym przedmiocie orzeczeń, że: Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może obejmować także uciążliwości związane z oddziaływaniem linii przesyłowej poza pasem eksploatacyjnym tej służebności, w tym w zakresie strefy kontrolowanej, o ile zachodzi w tym względzie związek z obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu (postanowienie SN
    z dnia 5 grudnia 2019 r., sygn. akt: III CZP 20/19).
    W kolejnym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2021 r. sygn. akt: II CSK 272/20 ponownie potwierdzono, że:
    Tymczasem w kwestii, czy wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może obejmować także uciążliwości związane z oddziaływaniem linii przesyłowej poza pasem eksploatacyjnym tej służebności, w tym w zakresie strefy kontrolowanej, o ile zachodzi w tym względzie związek z obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu wypowiadał się już kilkakrotnie Sąd Najwyższy (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r., III CZP 88/15, OSNC 2016, nr 12, poz. 144, i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2016 r., II CSK 770/15, nie publ.). Zatem okoliczności przytoczone przez skarżącą nie wskazują, aby skarga kasacyjna była oczywiście uzasadniona zwłaszcza wobec ustalenia Sądu, że uszczerbek związany z obciążeniem nieruchomości nie mógł być wyrównany na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W postanowieniu
    z dnia 9 września 2020 r., II CSK 62/19 Sąd Najwyższy wskazał, że ograniczenia właściciela nieruchomości związane z ustanowieniem strefy kontrolowanej, znajdującej się poza pasem służebności przesyłu, mogą być kompensowane w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, art. 3052 § 2 k.c.
    W najnowszym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 09.07.2021 r. sygn. akt :
    II CSKP 138/21 stwierdzono:
    Trzeba jednak zauważyć, że art. 3051 k.c. nie rozstrzyga expressis verbis jak szeroki jest zakres oddziaływania służebności na możliwość korzystania z gruntu przez właściciela; skonkretyzowanie treści służebności następuje przy jej ustanowieniu. Mając na względzie przeznaczenie urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., na jej treść składa się przede wszystkim uprawnienie do posadowienia urządzeń wraz z zachowaniem pasa technicznego, a także uprawnienie do ich utrzymywania oraz bieżącej eksploatacji, dozoru, konserwacji, remontu, modernizacji, usuwania awarii. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że przedmiotem obciążenia służebnością przesyłu jest również grunt będący sferą kontrolowaną w rozumieniu przepisów § 10 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie. Oznacza to, że treścią służebności przesyłu objęte są także ograniczenia wobec właściciela nieruchomości wynikające z przepisów wymienionego rozporządzenia. Przepisy te ograniczają bowiem właściciela nieruchomości, który w strefie ochronnej nie może wykonywać prawa własności np. przez jej zabudowę. Z ich treści nie wynika, aby wyłączenie wykonywania części uprawnień właścicielskich, spowodowane działalnością przedsiębiorstwa przesyłowego, miało następować bez ekwiwalentu pieniężnego. Korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności przesyłu obejmuje więc także strefę ochronną, określoną w przepisach powołanego rozporządzenia (zob. wyrok SN z dnia 14 listopada 2013 r., II CSK 69/13, OSNC 2014, nr 9, poz. 91). Sąd Najwyższy podkreślał, że trudno byłoby aprobować tezę, aby przedsiębiorstwo przesyłowe wskutek swojej działalności mogło bezekwiwalentnie obciążać właściciela nieruchomości, chociażby pośrednio, ciężarem ograniczenia wynikającego z przepisów rozporządzenia o publicznoprawnym charakterze. Zachowania przedsiębiorstwa przesyłowego skutkujące powstaniem służebności przesyłu kreują pośrednio strefę kontrolowaną, przesądzającą o powstaniu ograniczeń o charakterze administracyjnym, dotykających właściciela nieruchomości.
    Nieuzasadnionym byłoby bezekwiwalente obarczanie ciężarem tych ograniczeń właściciela nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu, mając na uwadze, że art. 3052 § 2 k.c. kreuje uprawnienie właściciela do uzyskania odpowiedniego wynagrodzenia (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2017 r., IV CSK 724/16, nie publ.). Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie powinno zatem być ustalane wyłącznie w oparciu o powierzchnię pasa służebności, z którego uprawniony faktycznie czynnie korzysta jedynie w celu eksploatacji swych urządzeń. Brak jest bowiem przesłanek prawnych, aby ograniczenia własności, wynikające z wyznaczenia strefy kontrolowanej na cały okres użytkowania gazociągów, miały być pomijane przy ustaleniu wysokości odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu (uzasadnienie postanowienia SN z dnia 20 kwietnia 2017 r., II CSK 505/16, nie publ.). Odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienia służebności przesyłu (art. 3052 § 2 k.c.) powinno więc być ustalone z uwzględnieniem stopnia ingerencji w treść prawa własności i zakresu uszczuplenia tego prawa. Nie ma przeszkód jurydycznych, aby odpowiednie wynagrodzenie za ustanowioną służebność przesyłu, ustalone także orzeczeniem sądu, kompensowało właścicielowi nawet ten uszczerbek w jego majątku, który jest konsekwencją obniżenia się wartości tej nieruchomości, będącej składnikiem jego majątku, w związku z jej obciążeniem służebnością (zob. postanowienie SN z dnia 8 lutego 2013 r., V CSK 317/12, nie publ.). Brak w art. 3052 § 2 k.c. kryteriów określenia rozmiaru odpowiedniego wynagrodzenia oznacza, że ustawodawca pozostawił Sądowi swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, dokonywanych w ramach swobody jurysdykcyjnej na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą także wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego (postanowienie SN z dnia 27 lutego 2013 r., IV CSK 440/12, nie publ.).
    Tym samym linia orzecznicza Sądu Najwyższego jest w tym zakresie jednolita i nie wymaga komentarza. Bezspornie nakazuje uwzględnianie przy wyliczaniu jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie tylko samego pasa służebności, ale także uciążliwości związanych z istnieniem strefy kontrolowanej (o ile jedno z drugim w danym przypadku nie jest identyczne np. Postanowienie SN z dnia 29 maja 2020 r. sygn. akt: I CSK 566/19).
    W postanowieniu Sąd Najwyższego z dnia 29 maja 2020 r. sygn. akt I CSK 680/19 ponownie wyjaśniono, że zakres obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu nie obejmuje ograniczeń własności związanych z oddziaływaniem linii elektroenergetycznej na otoczenie, polegających m.in. na ograniczeniu właściciela – w strefie ochronnej – w sposobie korzystania z niej i możności dokonywania określonych działań, jak wskazywanych przez skarżącego,
    a dotykających właściciela nieruchomości ograniczeń zabudowy czy zasadzeń. Nie wyklucza to zasadności objęcia wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu także uciążliwości związanych z oddziaływaniem linii przesyłowej poza pasem eksploatacyjnym tej służebności, w tym w zakresie strefy kontrolowanej (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r., III CZP 88/15, nie publ. oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2018 r., III CZP 118/17, nie publ. i z dnia 5 grudnia 2019 r., III CZP 20/19, nie publ.).
    Z powyższym bezpośrednio koreluje postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2021 r., sygn. akt IV CSKP 35/21, cyt: Z bogatego i ustabilizowanego orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, iż odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być ustalone proporcjonalnie do stopnia ingerencji
    w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie szkodę właściciela z uszczuplenia prawa własności. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia wskazówką powinien być także sposób wykorzystania pozostałej części obciążonej służebnością przesyłu nieruchomości. Brak w art. 305² k.c. kryteriów określających rozmiar odpowiedniego wynagrodzenia oznacza, że ustawodawca pozostawił sądowi swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, dokonywanych w ramach swobody jurysdykcyjnej na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą też wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2017 r., II CSK 505/16 nie publ., z dnia 9 października 2013 r., V CSK 491/12 nie publ., z dnia 27 lutego 2013 r., IV CSK 440/12 nie publ.).

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *