Do przygotowania tego wpisu zmotywowała mnie znaczna liczba maili, które otrzymuję w związku ze zbliżającą się wielkimi krokami datą 1 lutego 2019 r., czyli 30 rocznicy zniesienia zasady jednolitej własności państwowej.

Oczywiście wiadomości są przesyłane w kontekście możliwości nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu w złej wierze z upływem 30 lat posiadania.

Warto wyjaśnić kilka kwestii, bo w mojej ocenie wiele osób zostało nieprawidłowo poinformowanych, albo też są błędnie motywowani przez osoby trzecie.

Przede wszystkim nie jest prawdą, że bieg terminu zasiedzenia służebności nie mógł rozpocząć się przed 1 lutego 1989 r. na nieruchomościach prywatnych. Powyższe zostało potwierdzone w setkach orzeczeń Sądu Najwyższego oraz wielu tysiącach orzeczeń sądów powszechnych, które stwierdzały zasiedzenie służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych także przed tą datą.

Przed zniesieniem zasady jednolitej własności państwowej nie było możliwe posiadanie służebności wyłącznie na nieruchomościach Państwa, albowiem własność urządzeń i własność nieruchomości pozostawała w ręku jednego podmiotu. To ograniczenie nie dotyczy zatem nieruchomości innych osób niż Państwo.

Druga kwestia to początek posiadania służebności gruntowej podobnej do służebności przesyłu. Jak wyżej napisałem, konieczne jest wystąpienie sytuacji, w której własność urządzeń i własność nieruchomości obciążonej będzie przysługiwała różnym osobom.

W stosunku do urządzeń posadowionych na nieruchomościach niepaństwowych bieg terminu zasiedzenia rozpoczynał się z datą zajęcia nieruchomości, ewentualnie z datą uruchomienia urządzeń (zależnie od przyjętej koncepcji), co mogło nastąpić w latach 70. czy 80 XX w. W tym zakresie nie ma zasadniczo ograniczeń czasowych. Jeżeli rozpoczęcie posiadania nastąpiło w złej wierze w roku 1980, termin zasiedzenia upłynął skutecznie w roku 2010.

Dla nieruchomości stanowiących w przeszłości własność Państwa, w najczęściej spotykanych przypadkach, możliwe jest rozpoczęcie biegu terminu posiadania w następujących datach:

  • z dniem 27 maja 1990 r. dla urządzeń podlegających komunalizacji,
  • z dniem 5 grudnia 1990 r. dla urządzeń przesyłowych zarządzanych przez przedsiębiorstwo państwowe posadowionych na nieruchomościach, na których zostało uwłaszczone w tej dacie,
  • z dniem 7 stycznia 1991 r. dla pozostałych urządzeń przesyłowych – w tej dacie nastąpiło uwłaszczenie przedsiębiorstw państwowych na urządzeniach przesyłowych, stanowiących dotychczas własność Skarbu Państwa.

Data 1 lutego 1989 r. nie może być traktowana jako początek biegu terminu zasiedzenia dla urządzeń posadowionych na nieruchomościach państwowych, albowiem w tym dniu nie nastąpił transfer majątku na rzecz przedsiębiorstw państwowych. Przejście prawa własności urządzeń przesyłowych nastąpiło później, w typowych sytuacjach w datach przeze mnie wskazanych.

Przed podjęciem decyzji o skierowaniu sprawy do sądu, warto się chwilę zastanowić – 1 lutego 1989 r. nie jest bowiem żadną magiczną granicą, a wnioski złożone do końca stycznia wcale nie mają gwarancji powodzenia. W stosunku do nieruchomości niepaństwowych termin zasiedzenia mógł rozpocząć się wcześniej, w stosunku zaś do nieruchomości stanowiących własność Państwa trzeba będzie stoczyć bój o stwierdzenie rozpoczęcia posiadania w złej wierze.

Świąteczny konkurs spotkał się z bardzo dużym zainteresowaniem z Waszej strony, niestety zwycięzca może być tylko jeden.

Stali czytelnicy bloga mogą pamiętać poprzedni konkurs, który zorganizowałem po publikacji książki, której jestem współautorem wraz z Moniką Nowakowską i Jurkiem Dąbkiem. Właśnie sobie zdałem sprawę, że minęło od tego czasu już 5 lat… Wówczas zwycięzcę wylosowała moja córka Pola, która nadal stara się zostać gwiazdą Internetu, ale to już inna historia…

Dziś w roli głównej występuje mój syn Bruno, który z radością grzebał głęboko w świątecznej skarpecie, wypełnionej imionami uczestników (nazwiska usunąłem z uwagi na RODO :)).

I oto efekt jego pracy:

Gratulacje Pani Karolino 🙂

Pozostałym uczestnikom konkursu bardzo dziękuję za oddanie głosów i życzę spokojnych i szczęśliwych Świąt. Ja zaś muszę się zastanowić, jak rozstrzygnąć trzeci konkurs w przyszłości, bo już mi się dzieci skończyły w domu do losowania 🙂

Świąteczny konkurs :)

Święta zbliżają się wielkimi krokami i myślami pewnie jesteście bliżej karpia niż kodeksów, jest to zatem idealny czas na mały konkurs.

Konkurs oczywiście będzie dotyczył urządzeń przesyłowych, a i nagroda jest z ową tematyką związana.

Nagrodą jest bardzo przydatne urządzenie, które możecie postawić na biurku i podłączyć do niego telefon, komputer i co tam jeszcze Wasza fantazja podpowie.

Do tego, jak widzicie na poniższym zdjęciu, gadżet opatrzony jest piękną grafiką w temacie i logiem mojej spółki – będzie pasował do każdego biurka 🙂

Pytanie konkursowe będzie w temacie Świąt: Czy wycinka choinek pod liniami energetycznymi może być zakwalifikowana jako konserwacja tego rodzaju urządzeń?

Odpowiedzi “tak” lub “nie” udzielajcie proszę w komentarzach pod wpisem; mailem na mój adres: piotr.zamroch@radcowie.biz, ewentualnie na stronie fejsbukowej bloga.

Czekam na odpowiedzi do środy do północy, żeby w czwartek rano wylosować zwycięzcę i przesłać nagrodę jeszcze przed Świętami 🙂

Przy okazji dziękuję Entertel za przygotowanie tego ciekawego, przesyłowego gadżetu.

Kilka dni temu czytelnik bloga zwrócił się do mnie z pytaniem, jak należy prawidłowo ustanowić służebność przesyłu na potrzeby urządzeń posadowionych na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, zabudowanej obiektami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego.

To bardzo ciekawa sytuacja, która często zdarza się w praktyce, urządzenia dystrybucyjne bowiem przebiegają nie tylko przez grunt, ale także przez budynki, nierzadko też na ich potrzeby wydzielane są odrębne pomieszczenia (np. trafostacje).

Sposób obciążania użytkowania wieczystego służebnością przesyłu został wyjaśniony w uchwale Składu 7 Sędziów Sądu Najwyższego wydanej w sprawie III CZP 101/16. Sąd wskazał w tym orzeczeniu, iż co do zasady należy służebność ustanawiać na tym prawie, chyba że chodzi o urządzenia wybudowane w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej, przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pisałem o tym już w blogu, zainteresowanych odsyłam do wcześniejszego wpisu.

Co jednak zrobić, kiedy urządzenia przebiegają także przez budynki, stanowiące przedmiot własności użytkownika wieczystego.

W mojej ocenie, należy w takim przypadku ustanowić służebność przesyłu na nieruchomości gruntowej i na nieruchomości budynkowej oraz prawie użytkowania wieczystego jednocześnie, oczywiście ograniczając w drugim przypadku zakres służebności do urządzeń przebiegających przez odrębny od gruntu przedmiot własności.

W takiej sytuacji przedsiębiorca przesyłowy uzyska tytuł prawny, który zapewni mu realną możliwość wykonywania uprawnień objętych treścią służebności przesyłu, w szczególności uzyska prawo do korzystania z części budynku i wstęp do niego celem wykonywania stosownych czynności przy urządzeniach.

Podobny problem prawny rozstrzygał Sąd Najwyższy w sprawie rozpoznanej pod sygnaturą V CSK 474/16, opowiadając się za powinnością obciążenia prawa odrębnej własności budynku i prawa użytkowania wieczystego .

Warto sięgnąć po to orzeczenie także z uwagi na prowadzone w nim rozważania natury procesowej. Sąd Najwyższy zalecił elastyczność w zakresie ustalania treści żądania wniosku w postępowaniu nieprocesowym, polegającą na wyjaśnieniu wspólnie z wnioskodawcą, czego się domaga i jak prawo w danym układzie faktycznym może być ustanowione.

Podobny przypadek jednoczesnego ustanawiania służebności przesyłu na dwóch nieruchomościach przerabiałem kilkukrotnie w praktyce na nieruchomościach z wyodrębnionymi lokalami w kondygnacji piwnicznej.

W takiej sytuacji konieczne było zapewnienie przedsiębiorcy prawa do trwałego utrzymywania urządzenia w gruncie wspólnym pod budynkiem, a jednocześnie uregulowanie zasad dostępu do urządzenia w celu jego remontów etc., co wymagało prowadzenia prac w najniżej położonym lokalu. Służebność przesyłu była zatem ustanawiana i na nieruchomości wspólnej, i na nieruchomości lokalowej.

To bardzo ciekawe sytuacje faktyczne, wymagające elastycznego stosowania przepisów o służebności, uwzględniającego specyfikę poszczególnych przypadków. Jeżeli w Waszej praktyce zdarzały się takie „podwójne” służebności, podzielcie się proszę doświadczeniami w komentarzach po wpisem.

W zeszłym tygodniu mieliśmy przyjemność gościć niemal 100 uczestników na konferencji, którą moja kancelaria przygotowała wspólnie z Pulsem Biznesu. Nasz wkład polegał na opracowaniu programu konferencji, pomocy w wyborze doświadczonych prelegentów, wygłoszeniu prelekcji, a dodatkowo z mojej strony, na moderowaniu dyskusji w trakcie obu dni.

To była już trzecia edycja wydarzenia i nadal mamy pełną salę, co bardzo mnie cieszy, bo pokazuje, że omawiane problemy są interesujące i przede wszystkim aktualne. Korzystając z okazji, dziękuję wszystkim prelegentom, którzy poświęcili swój czas i podzielili się unikalnymi doświadczeniami.

Jeden temat poruszony podczas konferencji ma dla mnie szczególne znaczenie – to tytułowe zabezpieczenie roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu. Dlaczego jest tak ważny?

Przepisy umożliwiające przymusowe ustanowienie służebności przesyłu zostały wprowadzone do Kodeksu cywilnego m.in. w celu udrożnienia nowych inwestycji. Niestety, praktyka pokazała, iż roszczenia w tym zakresie kierują do sądów niemal wyłącznie właściciele nieruchomości, albowiem przedsiębiorcy w sytuacjach spornych wybierają tryb administracyjny. Dlaczego? Jest (przynajmniej statystycznie) tańszy i szybszy.

Służebność przesyłu da prawo zajęcia nieruchomości dopiero po prawomocnym zakończeniu postępowania, w którym z reguły opinie wydaje 2 albo 3 biegłych, zatem trwa przeciętnie około 2-3 lat. Ustawodawca popełnił w tym zakresie błąd – powinien wyraźnie rozdzielić etap samego udzielenia tytułu prawnego do nieruchomości od etapu określania wysokości wynagrodzenia. Można było przewidzieć przepisy o postanowieniu częściowym, ewentualnie inny podobny zabieg, który umożliwiłby zajęcie nieruchomości, przesuwając określenie wysokości wynagrodzenia na późniejszy okres.

Wiemy już, że ustawodawca tego nie zrobił, praktyka pokazuje jednak, że istnieje sposób, by uratować służebność przesyłu dla inwestycji liniowych. Jest nim właśnie udzielenie zabezpieczenia roszczeniu o jej ustanowienie. Takie zabezpieczenie pozwala na szybkie wykonanie niezbędnych prac, następnie zaś na spokojne ułożenie stosunków między stronami i określenie wysokości odpowiedniego wynagrodzenia.

Udzielenie zabezpieczenia w sprawach o roszczenia niepieniężne (a takim jest roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu) może w szczególności polegać na unormowaniu praw i obowiązków uczestników postępowania na czas jego trwania. Mocą takiego postanowienia, sąd może upoważnić przedsiębiorcę do tymczasowego korzystania z nieruchomości celem dokonania określonych czynności.

Praktyka poszczególnych sądów jest różna, należy jednak postulować, by czynności przedsiębiorcy określać precyzyjnie, jak również ograniczać zakres terytorialny ich wykonywania do oznaczonego na mapie obszaru. Mapa nie musi spełniać kryteriów umożliwiających wpis w księdze wieczystej, chodzi jedynie o nieobciążanie właściciela nieruchomości ponad miarę.

Przywołana wyżej minimalizacja uciążliwości zabezpieczenia to obowiązek ustawowy sądu. W analizowanych sprawach, jego realizacja – jak wyżej wskazałem – z reguły polega na udzieleniu zabezpieczenia spełniającego trzy kryteria: tymczasowość korzystania z nieruchomości; upoważnienie przedsiębiorcy do wykonania ściśle określonych czynności oraz ograniczenie ingerencji w prawo własności do oznaczonej części nieruchomości.

Warunkiem udzielenia zabezpieczenia jest uprawdopodobnienie roszczenia. W przypadku linii istniejących, jest to stosunkowo proste, przedsiębiorca bowiem powinien wykazać, iż linia istnieje na nieruchomości i nie ma uregulowanego stanu prawnego; powinien ponadto wykazać, iż podjął rokowania z właścicielem nieruchomości, który nie zgodził się na umowne ustanowienie służebności przesyłu na zaoferowanych warunkach.

W przypadku urządzeń projektowanych do budowy należy uprawdopodobnić, iż powinny zostać wybudowane na danej nieruchomości. Powyższe można zrobić odwołując się do zapisów planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Można również rozważyć przedstawienie map projektowych wraz z pozyskanymi już tytułami prawnymi do nieruchomości sąsiednich.

Trzeba mieć na uwadze, iż te okoliczności powinny zostać uprawdopodobnione, a nie udowodnione. Sąd, uznając określoną okoliczność za uprawdopodobnioną, nie przesądza o ostatecznym rozstrzygnięciu w sprawie, które będzie uwzględniało wyniki przeprowadzonego później właściwego postępowania dowodowego.

Przedsiębiorca zobowiązany jest ponadto uprawdopodobnić interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, który istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie.

W przypadku roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu może zostać spełniona raczej druga przesłanka, tj. uniemożliwienie albo poważne utrudnienie osiągnięcia celu postępowania w sprawie, przy czym ów cel należy rozumieć nieco szerzej niż ustanowienie służebności na danej nieruchomości. Celem postępowania w sprawie jest zwykle bowiem przeprowadzenie określonej inwestycji, polegające na budowie, przebudowie, remoncie albo konserwacji urządzenia przesyłowego na pewnym jego odcinku.

Cel postępowania nie zostanie osiągnięty, jeżeli przedsiębiorca uzyska służebność przesyłu kilka lat po pozyskaniu tytułu do pozostałych nieruchomości objętych inwestycją, jak również wtedy gdy linia ostatecznie nie będzie nadawała się do bezpiecznego przesyłania energii albo sygnałów, ze względu na stan techniczny, który powinien zostać poprawiony we właściwym czasie.

Najczęściej pojawiające się podstawy uprawdopodabniające interes prawny to: znaczący wiek urządzeń i konieczność ich pilnego remontu albo przebudowy; bardzo zły stan techniczny urządzeń i powtarzające się awarie; konieczność zakończenia inwestycji w określonym czasie celem nieutracenia dotacji; konieczność zabezpieczenia niezakłóconych dostaw energii albo sygnałów do tysięcy odbiorców; zrealizowanie inwestycji niemal w całości i konieczność zakończenia prac na kilku nieruchomościach, co wstrzymuje zakończenie całej inwestycji i rozpoczęcie przesyłu.

Poniżej wskazuję znane mi postanowienia udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie albo stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu:

  • postanowienie Sądu Okręgowego w Słupsku z 14 marca 2013 r. w sprawie IV Cz 102/13, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Okręgowego w Rzeszowie z 9 maja 2014 r. w sprawie IV Gz 93/14, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Olecku z 2 czerwca 2017 r. w sprawie I Ns 538/16, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Kielcach z 30 kwietnia 2018 r. w sprawie VIII Ns 129/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Gostyniu z 20 marca 2018 r. w sprawie I Ns 1/18, udzielające zabezpieczenia postanowieniu o ustanowienie służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Brodnicy z 23 lipca 2018 r. w sprawie I Ns 149/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o stwierdzenie zasiedzenia służebności,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Kielcach z 13 listopada 2018 r. w sprawie VIII Ns 116/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o stwierdzenie zasiedzenia służebności,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Skarżysku-Kamiennej z 8 listopada 2018 r. w sprawie I Ns 102/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Zgierzu z 17 października 2018 r. w sprawie I Co 1912/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu.

Jeżeli macie w swojej praktyce własne pozytywne doświadczenia, podzielcie się proszę danymi o sądzie rozstrzygającym sprawę, sygnaturze akt oraz dacie postanowienia, wysyłając e-mail albo w komentarzu pod tym wpisem.