Stare, i nieco przesadzone, powiedzenie mówi, że gdzie dwóch prawników tam trzy opinie. Niestety odnosi się to również do prawników pełniących funkcję sędziów Sądu Najwyższego, którego orzeczenia istotnie wpływają na praktykę sądów powszechnych, a są dalekie od jednolitości.

Doskonałym przykładem braku owej jednolitości są zasady oceny dobrej albo złej wiary posiadacza służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych.

W okresie ostatnich kilku lat, zdecydowana większość orzeczeń Sądu Najwyższego traktowała zgodę udzieloną w toku rokowań poprzedzających wywłaszczenie jako podstawę dla ustalenia rozpoczęcia posiadania w dobrej wierze. Sąd powyższą koncepcję uzasadniał albo poprzez odwołanie do liberalnej koncepcji dobrej wiary albo poprzez wyjątkowe – acz uzasadnione okolicznościami towarzyszącymi składaniu oświadczeń woli – dozwolone odejście od koncepcji tradycyjnej.

Oczywiście zdarzały się orzeczenia wskazujące na brak możliwości przyjęcia dobrej wiary w sytuacji złożenia oświadczenia przez właściciela nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, jednak takich rozstrzygnięć było niewiele.

W opisanym wyżej kontekście, uchwała wydana przez Sąd Najwyższy 16 maja 2019 r. w sprawie III CZP 110/18 budzi pewne zaskoczenie, Sąd bowiem jednoznacznie wskazał, iż:

„Wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności”.

Jak powyższa teza została uzasadniona?

Sąd Najwyższy zważył w pierwszej kolejności, iż właściwym tytułem prawnym dla wybudowania urządzeń przesyłowych była niezmiennie na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat służebność drogi koniecznej, stosowana na zasadzie analogii, a ustanawiana umownie albo na podstawie orzeczenia sądu, ewentualnie nabyta przez zasiedzenie. Nie ma również wątpliwości, że tytuł uprawniający do korzystania z nieruchomości mógł przybrać postać umowy obligacyjnej, dla której zawarcia nie było wymagane zachowanie formy aktu notarialnego.

Sąd Najwyższy wskazał ponadto, iż od 1958 r. przedsiębiorstwa państwowe mogły tytuł prawny uzyskać na drodze administracyjnej w postaci decyzji ograniczającej własność, przy czym w okresie do 1965 r. równolegle możliwe było ustanowienie służebności gruntowej na potrzeby przedsiębiorstwa.

Sąd zważył dalej, iż ocena dobrej albo złej wiary posiadacza służebności może zostać dokonana na różne sposoby, w zależności od przyjętej koncepcji.

Według poglądu tradycyjnego, dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że danej osobie przysługuje wykonywane przez nią prawo.

Odmienne, liberalne stanowisko zakłada, iż dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, iż wykonując w swoim imieniu prawo, niczyjego prawa nie narusza.

Spór pomiędzy zwolennikami obu teorii został [teoretycznie] zakończony na początku lat 90. XX w. poprzez wydanie uchwały w sprawie III CZP 108/91 opowiadającej się zdecydowanie za teorią tradycyjną.

W odniesieniu do służebności gruntowej oznacza to, że posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto przystępuje do wykonywania posiadania cudzej nieruchomości w zakresie treści konkretnej służebności w błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu służebność.

Chodzi zatem o korzystanie z cudzej nieruchomości nie w zakresie treści dowolnego prawa, ale wyłącznie w zakresie prawa służebności o treści służebności przesyłu – co do tego zatem prawa należy oceniać możliwość istnienia uzasadnionego przekonania o jego przysługiwaniu.

Sąd Najwyższy zważył, iż przedsiębiorca przesyłowy musiał mieć świadomość, że przed dniem 3 sierpnia 2008 r. umowne pozyskanie prawa do nieruchomości mogło polegać na ustanowieniu służebności gruntowej albo na zawarciu zwykłej umowy obligacyjnej. Wybór pierwszego z wariantów pociągał za sobą konieczność zachowania formy aktu notarialnego, co również było powszechnie wiadome.

W kontekście wcześniej przywołanej zasady prawnej wyrażonej w uchwale III CZP 108/91, brak zachowania formy aktu notarialnego oznacza złą wiarę posiadacza. W ocenie Sądu Najwyższego nie istnieją żadne racje, które by uzasadniały odstąpienie od powyższej zasady, która powinna znaleźć jednolite zastosowanie, niezależnie od tego czy chodzi o zasiedzenie prawa własności, czy prawa służebności.

16 maja 2019 r.

Wszyscy zainteresowani sprawami przesyłowymi powinni zapamiętać ten dzień. Zostały podjęte wówczas 2 uchwały przez Sąd Najwyższy, obie bardzo istotne dla sporów dotyczących istniejących urządzeń przesyłowych:

Wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności (III CZP 110/18).

Roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.) nie ulega przedawnieniu (III CZP 109/18).

Oba orzeczenia oczywiście nie zostały jeszcze uzasadnione, jednak już dziś przybliżam Wam drugą ze spraw, dotyczącą żądania wykupu nieruchomości, na podstawie treści pytania prawnego otrzymanego z Sądu Apelacyjnego w Gdańsku.

Właściciel nieruchomości w rozpatrywanej przez ten sąd sprawie żądał nabycia własności nieruchomości przez spółkę gazowniczą za cenę bliską 300.000 zł. Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo i zobowiązał pozwaną spółkę do złożenia oświadczenia woli o nabyciu własności za cenę 260.000 zł.

Gazociąg wysokiego ciśnienia został wybudowany na nieruchomości w ramach procesu inwestycyjnego przeprowadzonego w pod koniec lat 90. XX w. i oddany do użytku 21 lipca 2000 r. Poprzedni właściciel wyraził zgodę na czasowe zajęcie nieruchomości w pasie o szerokości 20 m, celem wybudowania gazociągu. Przedsiębiorca zobowiązał się wypłacić właścicielowi odszkodowanie za szkody wyrządzone budową gazociągu, a w szczególności za poniesione straty w zasiewach, uprawach i zbiorach oraz zmianę struktury ziemi lub niemożność korzystania z części nieruchomości spowodowaną brakiem dostępu, jednak ostatecznie tego nie uczynił.

Sąd ustalił, iż nabywca nie wiedział w dacie zakupu o istnieniu gazociągu, o czym zorientował się w 2011 r. Po wystąpieniu z roszczeniami przez właściciela nieruchomości, pozwana Spółka złożyła wniosek o ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd ustalił ponadto, iż sposób posadowienia tego urządzenia (po przekątnej działek), czyni działki bezużytecznymi w kontekście wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Wartość rynkowa nieruchomości wynosi ok. 260.000 zł, z kolei wartość sieci gazowej wysokiego ciśnienia o długości 25 km to 9 mln zł.

Sąd Okręgowy zważył, iż pozwana nie udowodniła, iż doszło do przedawnienia roszczenia, a nawet gdyby tak było, zarzut przedawnienia ocenił jako sprzeczny z przepisem art. 5 K.c.

Sąd Apelacyjny, zgodnie z początkiem niniejszego wpisu, powziął wątpliwość, czy roszczenie powoda ulega przedawnieniu.

Sąd, rozważając alternatywne rozwiązania problemu prawnego wskazał w pierwszej kolejności, iż co do zasady, każde roszczenie majątkowe ulega przedawnieniu, chyba że przepis ustawy wyraźnie wskazuje inaczej. Przykładem takiego przepisu jest art. 223 K.c., który przewiduje brak przedawnienia roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego.

Na tle tej zasady roszczenie z przepisu art. 231 § 2 k.c. budzi wątpliwości, ze względu na jego właściwości i specyficzny charakter. Można uznać, iż tak długo, jak długo utrzymuje się na gruncie stan uzasadniający żądanie wykupu działki – tak długo istnieje też możliwość dochodzenia tego roszczenia.

Sąd przypomniał, iż w zakresie przedawnienia analizowanego roszczenia Sąd Najwyższy wypowiedział się wcześniej w orzeczeniu wydanym w sprawie I CSK 364/07, w którym stwierdził, iż przedawnia się ono na zasadach ogólnych.

Powyższe orzeczenie krytycznie skomentował Stanisław Rudnicki, który wskazał, że artykuł 231 K.c. należy do kategorii przepisów z zakresu ochrony własności regulujących stosunki między właścicielem nieruchomości i jej posiadaczem, uzupełniając ochronę negatoryjną. Właściciel powinien mieć zapewnioną możliwość wyboru, z którego roszczenia chce skorzystać, szczególnie, że żądanie usunięcia budowli rzadko jest uwzględniane przez sądy.

W ocenie glosatora to roszczenie nie ma charakteru samodzielnego przedmiotu obrotu, może być bowiem dochodzone wyłącznie przez aktualnego właściciela nieruchomości i nie ulega przedawnieniu tak długo, jak długo utrzymuje się uzasadniający je stan faktyczny.

Za przedawnianiem się roszczenia z art. 231 § 2 k.c. Sąd Najwyższy opowiedział się również w wyroku wydanym w sprawie V CSK 236/11, wskazując, na brak ustawowego wyjątku w tym zakresie. Sąd Najwyższy podkreślił w tym orzeczeniu, iż właściciel nieruchomości może wystąpić z roszczeniem przeciwko każdemu inwestorowi bez względu na charakter bezprawnego posiadania i rodzaj “wiary”. Właściciel może dochodzić roszczenia w okresie 10 lat od dnia zakończenia budowy.

Sąd pytający zwrócił uwagę również na orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie, w którym wyrażono odmienny pogląd, bazujący na założeniu, że stan faktyczny uzasadniający to roszczenie z każdym dniem odnawia się. Analogiczna sytuacja występuje przy roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd Apelacyjny powołał się na poglądy przedstawicieli doktryny (Dziczek, Rudnicki, Gudowski, Bieniek, Balwicka-Szczyrba), którzy opowiedzieli się zdecydowanie przeciwko przedawnieniu roszczenia. Podkreślili, iż rolą tego przepisu jest doprowadzenie do zgodności stanu prawnego (własności) nieruchomości ze stanem posiadania wynikającym z zabudowania gruntu przez nieuprawnionego posiadacza. Jest to roszczenie uzupełniające katalog roszczeń właściciela nieruchomości przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie go faktycznego władztwa nad rzeczą.

Sąd zwracający się z pytaniem prawnym wskazał, iż przyjęcie poglądu o przedawnieniu roszczenia uzasadnione jest brakiem wyraźnego wyłączenia w ustawie, po wtóre zwrócił uwagę  na argument natury celowościowej i zagrożenie dla ustanawiania służebności przesyłu. Właściciel nieruchomości bowiem może być bowiem zainteresowany jej wykupem, nie zaś ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego w wąskim pasie.

Za przyjęciem drugiego poglądu przemawia w ocenie Sądu znaczenie analizowanego przepisu, który wraz z art. 222 i 151 K.c. tworzy całokształt uprawnień właściciela wobec nieuprawnionego posiadacza, który narusza własność w inny sposób, niż poprzez całkowite pozbawienie władztwa nad rzeczą.

Drugi argument przemawiający za brakiem przedawnienia to utrata roszczenia wraz ze zbyciem nieruchomości i możliwość jego dochodzenia tylko przez kolejnego właściciela, nie jest to zatem klasyczne roszczenie majątkowe.

Sąd Apelacyjny wskazał również, poprzez analogię, na brak przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu, chociaż także w tym przypadku brak przedawnienia nie wynika wprost z ustawy.

Sąd Najwyższy, jak już wiecie, podjął uchwałę, w której wskazał na brak przedawnienia roszczenia o nakazanie wykupu nieruchomości zajętej np. przez urządzenie przesyłowe.

Znaczenie tej uchwały jest ogromne – w wielu przypadkach bowiem może okazać się, że właściciel nieruchomości nie będzie wcale zainteresowany ustanowieniem służebności przesyłu, lecz będzie domagał się nabycia własności nieruchomości. Trzeba mieć przy tym na uwadze, iż wartość urządzeń przesyłowych (przy sposobie określania ich wartości przyjętym przez Sąd Najwyższy) będzie bardzo często istotnie większa niż wartość nieruchomości.

O sposobie określania tej wartości, jak również o znaczeniu nabycia służebności przez zasiedzenie dla możliwości skutecznego zgłoszenia roszczenia o wykup napiszę wkrótce w blogu, zachęcam zatem do zaglądania na moją stronę.

Jeżeli ktoś z Was ma ochotę podyskutować na ten temat w realnym świecie, zapraszam na konferencję, na której będę obecny przez 2 dni jako moderator. Do zobaczenia 😊

Sąd Najwyższy w kwestii rozpoczęcia posiadania przez przedsiębiorstwa państwowe na gruntach Skarbu Państwa wielokrotnie wypowiadał się rozstrzygając skargi kasacyjne w indywidualnych sprawach. Co do zasady przyjmował dobrą wiarę posiadacza służebności, podkreślając każdorazowo konieczność analizy okoliczności danej sprawy.

Pod naporem ilości tego rodzaju spraw, jak również mając na uwadze ich zasadniczą tożsamość w warstwie prawnej, Sąd Najwyższy doszedł ostatecznie do wniosku, iż dopuszczalne jest wydanie abstrakcyjnego rozstrzygnięcia w formie uchwały. Orzeczenie wydano w sprawie III CZP 81/18 i niedawno udostępniono jego uzasadnienie.

Teza uchwały brzmi następująco: Przedsiębiorstwo państwowe, które nabyło z mocy prawa – na podstawie ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o zmianie ustawy o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. 1991 r., Nr 2, poz. 6) – własność urządzeń przesyłowych, posadowionych na nieruchomości Skarbu Państwa, może być uznane za posiadacza w dobrej wierze służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu.

Jak zauważycie – po lekturze uzasadnienia uchwały – teza jest nieco myląca (“może być uznane”), orzeczenie bowiem jest stanowcze jeżeli chodzi o wnioski.

Sąd Najwyższy wskazał, iż w jego nowszym orzecznictwie utrwalił się pogląd, aprobujący tradycyjną koncepcję dobrej wiary, zgodnie z którą nie jest w dobrej wierze ten kto wykonuje prawo, o którym wie, że mu nie przysługuje oraz ten kto wykonuje przysługujące mu prawo bez tej świadomości, o ile przy dołożeniu należytej staranności mogły się dowiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym.

Taka definicja nie przystaje jednak, w ocenie Sądu, do posiadania służebności i konieczne jest dokonywanie wykładni, przy odpowiednim zastosowaniu norm prawnych dotyczących nabycia prawa własności przez zasiedzenie.

W zakresie posiadania służebności przesyłu (służebności gruntowej o podobnej treści) ocena czy wejście w posiadanie nastąpiło w dobrej lub złej wierze wymaga analizy całokształtu okoliczności poprzedzających i towarzyszących uzyskaniu posiadania. Posiadacz jest w dobrej wierze, jeżeli objęcie cudzej nieruchomości w posiadanie nastąpiło w takich okolicznościach, które usprawiedliwiają jego przekonanie, że nie narusza cudzego prawa, albo gdy posiadacz przypuszcza [osobiście użyłbym sformułowania “jest przekonany”], że prawo mu przysługuje, a przekonanie to jest usprawiedliwione okolicznościami faktycznymi.

Odnosząc się konkretnie do przedmiotu pytania prawnego, czyli rozpoczęcia posiadania przez uwłaszczone na sieciach 7 stycznia 1991 r. przedsiębiorstwa państwowe, Sąd Najwyższy słusznie zauważył, iż udzielenie odpowiedzi wymaga rozważenia realiów prawno-gospodarczych z początku lat 90. XX. w. i celu dokonywanych wówczas przesunięć majątkowych.

W okresie kiedy własność urządzeń i nieruchomości przysługiwała Skarbowi Państwa, nie było potrzeby przyznawania przedsiębiorstwu państwowemu odrębnego tytułu prawnego do nieruchomości państwowej – potrzeba taka powstała dopiero z chwilą rozdzielenia praw do nieruchomości i do urządzeń.

Sąd Najwyższy podkreślił, iż celem uwłaszczenia przedsiębiorstw państwowych nie była zmiana faktycznego zakresu dysponowania mieniem przez państwowe osoby prawne lecz przekształcenie dotychczasowych relacji prawnych. Do rozdzielenia praw do gruntu i do urządzeń przesyłowych doszło w ramach regulacji ustawowej będącej elementem transformacji ustrojowej i wdrażania nowego systemu gospodarczego, w której ustawodawca pominął kwestię zapewnienia przedsiębiorcy przesyłowemu uprawnień do gruntu.

Wzmiankowane wyżej pominięcie nie było jednak celowym zabiegiem, lecz efektem kilku czynników.

Po pierwsze przepisy dotyczące przekształceń były bardzo ogólne i dotyczyły przesunięć ogromnych mas majątkowych, na skutek czego niektóre aspekty związane z samym przejściem własności pozostały bez wyraźnej regulacji.

Dodatkowo, na początku lat 90. XX w. kwestia tytułu prawnego do nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych nie była tematem żarliwych sporów przed sądami lub dyskusji prawniczych, nie dostrzegano zatem ryzyka prawnego w tym zakresie.

Sąd Najwyższy nie ma wątpliwości, iż w przypadku gdyby ustawodawca zajął się tą kwestią, przyznałby przedsiębiorstwom państwowym, mocą ustawy, prawo do dalszego korzystania ze swoich nieruchomości w dotychczas wykonywanym zakresie. Przyjęcie, iż ustawodawca zakładał, w związku z uwłaszczeniem, konieczność zawierania przez przedsiębiorstwa państwowe ze Skarbem Państwa, umów regulujących zasady korzystania z poszczególnych nieruchomości – Sąd Najwyższy ocenił jako nieracjonalne.

Sąd uznał, iż logiczną konsekwencją uwłaszczenia przedsiębiorstwa na infrastrukturze przesyłowej, poprzedzonego wieloletnim zgodnym z prawem posiadaniem, z uwzględnieniem regulacji art. 7 K.c., jest przyjęcie dobrej wiary tego przedsiębiorstwa w dacie wejścia w posiadanie służebności.

Przedsiębiorstwo takie mogło bowiem pozostawać w uzasadnionym przekonaniu, iż nie narusza prawa własności, albowiem korzysta z nieruchomości za dorozumianą (uzasadnioną całokształtem uwarunkowań faktycznych i prawnych związanych z uwłaszczeniem) zgodą jej właściciela.

Na koniec Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na cel uwłaszczenia przedsiębiorstw państwowych, jakim było kompleksowe uregulowanie praw tych przedsiębiorstw do sieci przez nie zarządzanych, tak by zapewnić im samodzielność gospodarczą oraz stworzyć podstawy dla późniejszej prywatyzacji.

Niedawno natrafiłem na ciekawe orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie I CSK 693/17, które, co prawda, dotyczy nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, jednak odnosi się do problemu istotnego także dla urządzeń przesyłowych. Jest nim przerwanie biegu zasiedzenia prawa własności i odpowiednio prawa służebności przesyłu.

Skracając stan faktyczny do niezbędnego minimum – w czasach szczęśliwie minionych nieruchomość osób prywatnych została zabudowana obiektami kompleksu leczniczego. Postępowanie wywłaszczeniowe, wszczęte w 1975 r. i zawieszone w 1984 r., zostało ostatecznie umorzone w roku 2007.

Właścicielka nieruchomości w 2004 r. złożyła wniosek o zawezwanie do próby ugodowej Skarbu Państwa oraz Instytutu, w przedmiocie wykupu nieruchomości, w wykonaniu roszczenia przewidzianego przepisem art. 231 § 2 K.c. W uzasadnieniu podała, iż dochodzi roszczenia o wykup, albowiem nie jest możliwy fizyczny zwrot nieruchomości zabudowanej obiektem kompleksu leczniczego. Dwa lata później właścicielka wytoczyła jednak powództwo o wydanie nieruchomości.

Instytut złożył wniosek o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i uzyskał korzystne dla siebie orzeczenie w tym przedmiocie. Sądy oceniły, iż zawezwanie do próby ugodowej w zakresie roszczenia o nakazanie wykupu nieruchomości nie stanowiło akcji zaczepnej i nie przerwało biegu zasiedzenia.

Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną wniesioną przez właścicielkę nieruchomości między innymi z uwagi na wadliwą ocenę skutków prawnych wystąpienia z wnioskiem o zawarcie ugody w przedmiocie wykupu nieruchomości zajętej na potrzeby budynków kompleksu leczniczego.

W ocenie Sądu Najwyższego nie są już aktualne poglądy, które przerwanie biegu zasiedzenia ograniczały wyłącznie do czynności zmierzających do pozbawienia posiadania nieruchomości przez nieuprawnionego posiadacza i fizycznego odzyskania nieruchomości.

Sąd przypomniał, iż w uchwale wydanej w sprawie III CZP 124/10 przypisano skutek przerywający bieg zasiedzenia służebności przesyłu wnioskowi o jej ustanowienie, zatem czynności zmierzającej do usankcjonowania istniejącego na nieruchomości stanu faktycznego, nie zaś do wyzucia z posiadania przedsiębiorcy przesyłowego.

W ocenie Sądu, istotny jest cel zasiedzenia, czyli uporządkowanie długotrwałych stosunków prawnorzeczowych i zmobilizowanie właściciela do zajęcia się przedmiotem swojej własności – dlatego przerywa bieg zasiedzenia czynność zmierzająca do ustalenia prawa własności albo do nowego ukształtowania stosunków pomiędzy właścicielem a posiadaczem. Takie stanowisko zostało przedstawione w licznych orzeczeniach Sądu Najwyższego wydanych na przestrzeni ostatnich kilku lat.

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym sprawę nie dostrzegł podstaw dla odmiennej oceny czynności właściciela nieruchomości występującego z roszczeniem o wykup nieruchomości. Takie żądanie pośrednio zawiera w sobie bowiem żądanie ustalenia, że występujący z roszczeniem jest właścicielem nieruchomości, który zmierza do odmiennego ukształtowania stanu prawnego nieruchomości zabudowanej obiektami należącymi do innej osoby.

W powyższym zakresie jako nieistotną Sąd ocenił okoliczność, iż właścicielka wystąpiła z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej, a nie z powództwem, albowiem w piśmiennictwie i orzecznictwie dominuje stanowisko utożsamiające zasadniczo skutki złożenia przedmiotowego wniosku i wytoczenia powództwa. Istotnym argumentem wspierającym ten pogląd, jest także przerwanie biegu zasiedzenia na skutek wszczęcia mediacji, wykazującej istotne podobieństwo do postepowania pojednawczego.

Przedstawione stanowisko Sądu Najwyższego jest trafne i rzeczywiście zgodne z dominującym poglądem o przerwaniu biegu zasiedzenia na skutek złożenia wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. W powyższym zakresie trzeba poczynić jedno zastrzeżenie – jeżeli wniosek w sposób oczywisty nie zmierza do zawarcia ugody (np. jest to drugi wniosek w tym samym przedmiocie), przerwanie biegu zasiedzenia albo przedawnienia roszczenia nie nastąpi.

Zasady określania wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości zajętej na potrzeby urządzeń przesyłowych doczekały się bogatego – i  trzeba przyznać – jednolitego orzecznictwa Sądu Najwyższego.

W praktyce sporządzania operatów szacunkowych niestety brak takiej jednolitości, różnice zaś dotyczą nierzadko kwestii fundamentalnych, takich jak podstawa wyceny, którą raz bywa wartość nieruchomości, innym razem zaś stawki czynszów najmu gruntów.

Odmienne podejście metodologiczne skutkuje bardzo istotnymi różnicami w ostatecznych wynikach wycen, co oczywiście nie jest zjawiskiem pożądanym na rynku, ponadto utrudniającym skuteczne prowadzenie negocjacji i przenoszącym spory na sale sądowe.

Dziś w kilku słowach przedstawię podstawowe zasady określania wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, opierając się na orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz zapisach standardu wyceny PFSRM, którego treść możecie pobrać ze strony bloga.

Szerzej będę omawiał ten problem, dodatkowo analizując zasady określania współczynnika korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych, podczas konferencji, która odbędzie się w Warszawie 10 i 11 czerwca 2019 r. To kolejna edycja wydarzenia, które moja kancelaria organizuje wspólnie z Pulsem Biznesu. Szczegóły znajdziecie pod tym adresem.

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych określa się w specyficzny sposób, przyjmując za podstawę wartość nieruchomości.

Powyższe wynika z faktu, iż z rynku, co do zasady, nie można odczytać wysokości stawek wynagrodzeń za korzystanie z m2 nieruchomości zajętej przez takie urządzenia. Wynika to zarówno z indywidualnego charakteru obciążenia nieruchomości w poszczególnych przypadkach (zależnego m.in. od rodzaju urządzenia), jak i braku dostępu do danych o wysokości takich wynagrodzeń.

Warto też nadmienić, iż dostępne na rynku stawki czynszowe są nieadekwatne w takich przypadkach, albowiem treść umowy najmu albo dzierżawy i wzajemna pozycja negocjacyjna ich stron jest zgoła odmienna niż w przypadku korzystania na potrzeby urządzeń przesyłowych.

Osoba zainteresowana wynajęciem albo wydzierżawieniem nieruchomości nie może zmusić właściciela do zawarcia takiej umowy – inaczej jest w przypadku urządzeń przesyłowych, których właściciel może doprowadzić do przymusowego ustanowienia służebności przesyłu albo ograniczenia własności mocą decyzji administracyjnej. Najem albo dzierżawa zakładają ponadto korzystanie z nieruchomości na zasadzie wyłączności, co nie jest niezbędne w przypadku urządzeń przesyłowych.

Z uwagi na powyższe, wysokość wynagrodzenia za korzystanie z m2 nieruchomości określa się przy uwzględnieniu wartości tej jednostki i stopy kapitalizacji. Pozwala to ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie z m2 nieruchomości w danym roku.

Wartość nieruchomości przyjmowana za podstawę powinna uwzględniać wcześniejsze jej obniżenie na skutek lokalizacji i budowy urządzenia przesyłowego, w przeciwnym razie może nastąpić zaspokojenie roszczeń odszkodowawczych w tym zakresie podwójnie – raz w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, drugi raz w ramach wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie poprzedzającym ustanowienie tej służebności.

***

Urządzenia przesyłowe przebiegają na większości odcinków w sposób niewyłączający w całości możliwości korzystania z nieruchomości przez jej właściciela – zarówno nad podziemnymi rurociągami, jak i pod przewodami zwieszającymi się nad gruntem, możliwe jest wykonywanie prawa własności w ograniczonym zakresie.

Z uwagi na ten fakt, stawka wynagrodzenia rocznego ustalonego dla 1 m2 powinna zostać zmodyfikowana współczynnikiem korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego, o wartości adekwatnej w danych okolicznościach.

Co powinno być uwzględnione w ramach badania owej adekwatnej wartości współczynnika?

Przede wszystkim rodzaj i parametry urządzenia przesyłowego wraz z zakresem uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego oraz odpowiadającym im zakresem utrudnień w korzystaniu z nieruchomości (zgodnie z jej przeznaczeniem) przez jej właściciela.

Uwzględnieniu powinno podlegać również istnienie na nieruchomości innych urządzeń przesyłowych, o przynajmniej częściowo wspólnych przebiegach, jak również ewentualne korzyści, które odnosi właściciel nieruchomości z tytułu istnienia urządzeń przesyłowych, zaspokajających bezpośrednio (za pomocą przyłącza) jego potrzeby.

W mojej ocenie (jak również pozostałych członków komisji opracowującej standard przesyłowy), na wartość współczynnika korzystania z nieruchomości nie powinien mieć wpływu sposób przebiegu urządzenia przesyłowego przez nieruchomość. Przebieg ten powinien zostać uwzględniony jako kryterium decydujące o wartości odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na skutek lokalizacji, ewentualnie budowy urządzenia.

***

Znając wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z m2 nieruchomości w danym roku, można przemnożyć tę wartość przez powierzchnię zajętej części gruntu. W tym zakresie warto poczynić uwagę, iż pas bezumownego korzystania z nieruchomości powinien odpowiadać pasowi służebności przesyłu rozumianemu jako obszar niezbędny dla wykonywania uprawnień z tej służebności. W istocie mamy tu bowiem do czynienia z bezumownym posiadaniem służebności (czyli zależnym posiadaniem nieruchomości).

Taki pas nie powinien obejmować stref ochronnych, jeżeli zostały przewidziane dla danego rodzaju urządzeń, albowiem w tych strefach przedsiębiorca nie korzysta z nieruchomości, a ograniczenia w nich występujące mogą być rekompensowane poprzez przyznanie składnika odszkodowawczego w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. W przypadku określenia wysokości wynagrodzenia dla pasa obejmującego strefy ochronne nastąpiłoby przyznanie świadczenia z tego samego tytułu na dwóch odrębnych podstawach prawnych.

Tak przedstawiają się omówione pokrótce zasady określania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Szerzej na ten temat, wraz z odwołaniem się do konkretnych orzeczeń Sądu Najwyższego oraz przypadków z praktyki, wypowiem się podczas prelekcji 11 czerwca, na którą Was serdecznie zapraszam.