Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest frazą, która cieszy się niezmienną popularnością w wyszukiwarkach internetowych, co umiejętnie podsycają osoby pośredniczące w dochodzeniu tych świadczeń.
Ostatnio przeczytałem na wykop.pl, jak łatwo obliczyć to wynagrodzenie, a podstawienie wielkości do wzoru nie pozostawiało wątpliwości, że setki tysięcy złotych są po prostu na wyciągnięcie ręki – nawet na gruntach rolnych.
Sąd Najwyższy chyba jednak Wykopu nie czyta i nie wie, że trzeba przyjąć stawki dzierżawy, co więcej nie niższe niż 4 zł za metr roli miesięcznie 🙂
A jak to wygląda to w praktyce?
Na wynagrodzeniu za ustanowienie służebności i za bezumowne korzystanie z nieruchomości można oczywiście zarobić, szczególnie gdy działkę kupiono bez obciążeń, jednak wysokość wynagrodzenia jest wypadkową wielu czynników.
Poniżej przedstawiam te główne:
• wpływ usytuowania urządzeń na wartość nieruchomości,
• uciążliwość dla właściciela w zakresie jej prawidłowej eksploatacji,
• przeznaczenie nieruchomości, w tym zapisy planistyczne,
• sposób korzystania z urządzeń przesyłowych i ich charakter (wielkość, wpływ ich funkcjonowania na otoczenie),
• ewentualne korzyści, jakie z posadowienia urządzenia odnosi właściciel nieruchomości – stąd pogląd o braku podstaw dla ustanawiania odpłatnej służebności na potrzeby przyłącza, z którego korzysta wyłącznie właściciel nieruchomości i wybudowanego na niej obiektu.
Te uwagi podziela Sąd Najwyższy, o czym możesz przeczytać w uzasadnieniu postanowienia z 5 kwietnia 2012 r., wydanego w sprawie II CSK 401/11 (znajdziesz je w Bazie wiedzy). Zwróć uwagę na podkreślany przeze mnie często punkt wyjścia dla obliczeń, jakim jest wartość nieruchomości, a nie stawki czynszowe nieruchomości podobnych.
Ciekawą z mojego punktu widzenia sprawę Pan poruszył. A mianowicie jeżeli następuje roszczenie o bezprawne korzystanie z nieruchomości, chodzi mi o okres 10 lat wstecz i przykładowo roszczenie obejmuje lata 1996-2006, sprawa została założona w 2006 roku. W p lanie miejscowym na lata powiedzmy 1995-2006 plan dopuszczał zabudowę, natomiast od 2006 roku wszedł plan nowy który ja wykluczał. I teraz pytanie jeżeli rzeczoznawca robi wycenę na dzień dzisiejszy( powiedzmy 1.01.2012) to który plan go obowiązuje?, czy ten za lata 1996-2006 gdzie wartość gruntu jako budowlanego była sporo wyższa czy obowiązuje go plan miejscowy z dnia wykonywania operatu?. Warto wspomnieć że wartości w obu przypadkach bardzo się różnią, Proszę o odpowiedz Panie Piotrze.
Panie Tomaszu!
Przeznaczenie gruntu w planie niewątpliwie ma istotne znacznie i nie mam również wątpliwości odnośnie powinności uwzględnienia stanu z okresu, za który wynagrodzenie ma być zasądzone, a nie z chwili sporządzania opinii. Ogólna zasada została sformułowana w orzeczeniu III CZP 20/84, gdzie wskazano, że wynagrodzenie ma odpowiadać należności, którą posiadacz musiałby zapłacić, gdyby władał nieruchomością na podstawie stosunku prawnego. Istotny jest zatem wyłącznie okres, kiedy posiadał i ma się rozliczyć, a nie okres wydania opinii, czy też wydania rozstrzygnięcia przez sąd.
Dziękuje za szybką odpowiedz:)
Witam Pana,
wstępnie dziękuję za tą strone internetową, która jest bardzo ciekawa i interesująca.
Dzisaj usłyszałem wyrok i postanowienie w mojej sprawie o bezumowne korzystanie oraz służebność przesyłu.
Poddam kilka szczegółów w moich sprawach którę toczą się od 2007 roku:
Przez działke (3000 m2) przechodzą 2 linie energetyczne SN i NN przecinając działkę w poprzek na trzy kawałki. Szerokość działki 18 m2, długość 170 m2, linia SN jest umociona na 1 słupie który stoi na środku działki.
Biegły sądowy (Elektryk) w zakresie służebności wyliczył pas techniczny 286,56 m2. Biegły sądowy (Rzecoznawca) wyliczył m2 na 33,21 zł co w sumie daję służebność 4770,00 zł.
Biegły sądowy (Elektryk) w zakresie bezumownego korzystania wyliczył tylko słup 4,77 m2 bez pasa technicznego, biegły sądowy (Rzecoznawca) wycenił m2 na 72,91 zł co w sumie daję bezumowne k. za 10 lat 471 zł (0,645 zł zł dzierżawy/m-c)
Sąd ustalił służebność na 4770 zł koszty podzielone 50%.
Za bezumowne k. sąd dał wyrok na 471 zł koszty związane z sprawą pokrywam w całości ja!!!
Co Pan sądzi o takim wyliczeniu? Jak to mozliwę że biegli wyceniają działkę w taki rózny sposób i sąd nie bierze pas techniczny (286,56 m2 + dojazd do słupa) pod uwagę? Oraz że ja ponoszę wszelkie koszty za proces bezumownego k. i 50% za służebność. Zakład E. nie posiada żadnego pozwolenia na przesyl i słup na działce, a ja muszę teraz jeszcze ich koszty pokrywać?
Nie odczekuję od Pana tuaj porady prawniczej, ale czy taki wyrok i postanowienie są typowe?
Dziękuję za odpowiedz i Pozdrawiam
Thomas
Nie rozumiem tego zróżnicowania – pas technologiczny na potrzeby służebności przesyłu i pas dla wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu powinny być identyczne. Tak samo wartość nieruchomości stanowiąca punkt wyjścia dla wyliczeń. W procesie jako podstawa dla wyliczenia wynagrodzenia nie powinny być przyjmowane stawki czynszowe, a stopień ograniczenia własności w odniesieniu do ceny gruntu (chyba, że urządzenia uniemożliwiają korzystanie z całej nieruchomości).
Trudno mi jednak głębiej to przeanalizować na podstawie Pańskiego opisu sytuacji. Jeżeli chodzi o koszty procesu, to płaci ten kto przegrywa. Jeżeli wnosił Pan np. o 4.700 zł, a otrzymał Pan 471 zł, wówczas przegrał Pan w zakresie 90 % i w tym zakresie mógł Pań zostać obciążony kosztami procesu. Sąd mógł jednak nie obciążać Pana kosztami na podstawie art. 102 K.p.c.
Witam Pana,
dziękuję za taką szybką odpowiedz.
Ja wniosłem za bezumowne korzystanie o 10 tys. zł. i otrzymałem 471 zł ponieważ biegły wyliczył tylko oddzaływanie wokół słupa co wyniosło 4,77 m2 a druty wiszące nad działką w ogólę nie brano pod uwagę.
Rozszerzyłem wniosek o 18 tys. zł na totalną kwotę 28 tys. zł abym mógł w sądzie apelacyjnym swoich 286,56 m2 dochodzić- na podstawie wyliczonego czynszu przez biegłego.
O Służebność Przesyłu Zakład E. wystapił z wnioskiem, którego wniosłem o oddalenie, ponieważ nie ma konieczności ustalenia służebności co również biegły w swojej opinii potwierdził, oraz poddał możliwość z kablowania drutów i puścić pod ziemią. Sąd jednak nie przychilił się do tej opinii i postanowił służebność na 4,7 tys. zł biorąc wycenę biegłego który wyliczył wartość m2 na 33,21 zł.
Zakwestionowałem opinie dwuch biegłych w zakresie wyliczenia wartości działki oraz biegłego enertgetyka który wyliczył tylko te 4,77 m2 pod słupem. Wszystkie wnioski zosatały oddalone.
Czekam na uzasadnienie wyroku oraz postanowienia i wnoszę apelację.
Jeszcze raz dziękuję i Pozdrawiam
Thomas
Witam,
od 3,5 roku obracam się bezpośrednio w problematyce służebności przesyłu, mam nadzieję, że 9 listopada zakończy się moja sprawa w I instancji. Moje pytanie dotyczy następującej sytuacji:
mam 2 działki budowlane, jedna za drugą oddzielone rowem melioracyjnym. Nad rowem jest linia 110 kV, która obciąża obydwie działki i wyłącza z zabudowy obszar 700m2. Biegli licząc utratę wartości nieruchomości (pow.całkowita 3700 m2) brali pod uwagę jedynie te 700m2 i twierdzili, że brak oddziaływania linii wysokiego napięcia na pozostały obszar. Biorąc to na chłopski rozum, nikt patrząc na działkę obciążoną linią 110 kV nie zastanawia na się jaki obszar oddziałuje bezpośrednio ta linia, tylko uważa, że cała nieruchomość z racji obciążenia linią ma znacznie mniejszą wartość. Jakie jest Pana zdanie jako prawnika w tym temacie.
Pozdrawiam
Pani Danuto,
na ten temat toczy się dyskusja w komentarzach do wpisu „Korytarze przesyłowe – pozyskanie praw do nieruchomości na potrzeby urządzeń”. Jakie jest moje zdanie – zmniejszenie wartości nieruchomości powinno być uwzględniane dla całej nieruchomości, a nie dla pasa. Dlaczego tak uważam – przedmiotem obrotu jest nieruchomość jako całość w sensie gospodarczym – nieruchomość obciążona urządzeniami i bez nich osiągnie na wolnym rynku inne ceny i ten właśnie spadek ma być rekompensowany właścicielowi. Ponadto jeżeli przyjmiemy tylko pas służebności, to w ogóle tracimy z pola widzenia sposób przebiegu linii przez nieruchomość – ta sama wielkość pasa biegnącego wzdłuż granicy i w poprzek spowoduje różny spadek wartości nieruchomości. To jest trudny temat, bardzo ocenny. Inaczej będzie wpływało usytuowanie urządzeń na wartość działki małej, inaczej zaś na działkę znacznych rozmiarów, którą można by jeszcze podzielić i uzyskać nieruchomość wolną od obciążeń. Naprawdę, trzeba to badać dla konkretnych nieruchomości, ale postrzegać sprawę jako całość, a nie tylko w części dotyczącej pasa służebności. W mojej ocenie określając obniżenie wartości trzeba mieć na uwadze wysokość wynagrodzenia możliwego do uzyskania z tytułu służebności (za korzystanie z nieruchomości w przyszłości) – np. dla rurociągów naziemnych, gdzie współczynnik współkorzystania jest 1, po dodaniu rekompensaty za spadek wartości może się okazać, że wartość służebności przekroczyła wartość nieruchomości, a ta sytuacja jest niedopuszczana – ograniczone prawo rzeczowe nie może być droższe niż prawo, które obciążą. Innymi słowy nie może być tak, że taniej jest nieruchomość kupić niż obciążyć ją służebnością.
Panie Piotrze,
bardzo dziękuję, że zechciał Pan ustosunkować się do mojego problemu. Jestem świeżo po posiedzeniu Sądu, myślałam że jestem blisko końca, ale okazało się, że p.Sędzia zleciła przekazanie opinii biegłej do uzupełnienia. Być może tym razem biegła uzna moją argumentację, która pokrywa się z Pana zdaniem i wreszcie popatrzy na tą nieruchomość jako na całość, a nie będzie brała pod uwagę jedynie jakiś sztucznie oderwany jej fragment. W każdym bądź razie już teraz wiem, że postępowanie sądowe uczy cierpliwości, a jego wynik jest do końca nieprzewidywalny.
Pozdrawiam.
Danuta Sz.
W komentarzach znajduję pewną nieścisłość. W przywoływanych przepisach i orzeczeniach sądowych mowa jest o „wartości nieruchomości” , ale już gdy w komentarzach mówi Pan o wycenach, to wyraźnie ma Pan na myśli tylko „wartość gruntu”, jak tutaj: „powinny być przyjmowane stawki czynszowe, a stopień ograniczenia własności w odniesieniu do ceny gruntu (chyba, że urządzenia uniemożliwiają korzystanie z całej nieruchomości”. Wartość nieruchomości obejmuje grunt i wszystko to, co się na nim znajduje. Jeśli zakład produkcyjny będzie musiał zmniejszyć halę produkcyjną i wskutek tego wielkość produkcji, to wartość takiej nieruchomości istotnie spada. Wartość zakładu to aktywa i pasywa łącznie a więc budynki, narzędzia i wielkość produkcji (wartość możliwych do wytworzenia produktów). I ograniczenie wartości tej nieruchomości dotyczy nie tylko jednorocznej produkcji, ale także lata następne. nie można zatem wynagrodzenia liczyć tylko na podstawie cen gruntu, ale rzeczywistej wartości całej nie ruchomości. Określenie , że ” można kupić” podobną nieruchomość za niższą cenę musi być rzeczywiste a nie potencjalne. Tzn. że w danej okolicy (miejscowości) faktycznie takie nieruchomości są w ofercie i można je w każdej chwili nabyć a nie gdy mamy sytuacje, że czasami raz po raz pojawia się na rynku nieruchomości podobna oferta. To, że coś jest w cenniki nie znaczy, że faktycznie jest w sprzedaży. dlatego uważam, że wynagrodzenie powinno odpowiadać rzeczywistym szkodom w tym utracie spodziewanego zysku . który jest częścią składową wartości nieruchomości.
Twierdzenie, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie może przekraczać wartości nieruchomości uważam za pochopne i nieuzasadnione. Kupując nieruchomość na wynajem(dzierżawę) zakładam, że koszt zakupu zwróci się po około 10, najdalej 15 latach, inaczej inwestycja jest raczej mało opłacalna. Zatem mając perspektywę wynajęcia nieruchomości np. na 50 lat powinnam za ten okres otrzymać zapłatę w wysokości 3-krotności ceny zakupu. Jeśli osoba trzecia pozbawi mnie możliwości osiągania tych korzyści w sposób nielegalnego zawłaszczenia np. 1/5 części nieruchomości na czas nieoznaczony (trwały), to w perspektywie czasu może 50, może 200 lat straty będą znacznie przekraczać wartość nieruchomości i to całej a nie tylko zajętej części. Zatem wynagrodzenie wyliczone przez biegłego za ustanowienie służebności na poziomie 10 czy 20 % wartości zajętej części, to jest rzucony ochłap, który urąga godności właściciela nieruchomości. Twierdzenie, że taniej właściciel urządzeń przesyłowych mógłby kupić jest zwykłym truizmem, bo gdyby tak faktycznie było, to by kupił, pytanie tylko od kogo? Nikt nie będzie z własnej i nieprzymuszonej woli sprzedawać kawałków swej nieruchomości za psie pieniądze. Gdyby w zakresie ustanawiania służebności faktycznie istniał wolny rynek, to okazałoby się, że wynagrodzenia są znacznie wyższe a możliwości zakupu gruntów pod urządzenia mocno ograniczone. A tak mamy do czynienia z naruszeniem podstawowych praw gwarantowanych konstytucją jak ochrona własności i równość podmiotów. Ceny za udostępnianie gruntów pod roboty i lokalizację urządzeń ustalane przez gminy i inne organy lub przedsiębiorstwa państwowe są kilkakrotnie wyższe od tych wyliczanych przez tzw. rzeczoznawców. To nie jest demokracja, to reżim.
Ja to już pisałem kilka lat temu, że żyjemy w totalitarnym kraju !!!!!!!!!!!!! jednostka nie mażadnych praw !!!!!!!!!!
[…] z posadowienie i eksploatacją urządzeń przesyłowych, ich dochodzenia na drodze sądowej, ustanowienia służebności przesyłu i obrony przed zarzutem zasiedzenia […]
Jestem właścicielem działki 1500 m2 w dzielnicy willowej 25 tys. miasta. Wokół mojego budynku z trzech stron tuż przy fundamentach zakopane są kable przesyłowe wysokiego napięcia. W dodatku jedna z tych linii jest podłączona do skrzynki w murze mojego domu i zasila budynki sąsiadów. Biegnie ok 60 cm pod powierzchnią podwórka. Co jakiś czas Zakład Energetyczny rozkopuje działke żeby usunąć awarie, gdyż kable pamiętają połowę ubiegłego wieku.Czy ja też mogę oczekiwać od energetyki jakiejś rekompensaty? Czy muszę występować z roszczeniem do Sądu?
Panie Stefanie,
generalnie może Pan dochodzić rekompensaty, z tym że wiek urządzeń niesie za sobą poważne ryzyko uwzględnienia zarzutu zasiedzenia. Żeby się przekonać, jakie stanowisko zajmie ZE musi Pan zainicjować negocjacje pismem, albo od razu zwrócić się z wezwaniem do ustanowienia służebności przesyłu w formie umowy.
Dziękuję za odpowiedź. Moje pretensje do ZE idą raczej w kierunku usunięcia ich instalacji z terenu mojej działki. Domagając się rekompensaty miałbym nadzieję ,że będą woleli przebudować linie i przenieść je na teren Gminy(pod chodniki). Działka jest przy skrzyżowaniu ulic, a dawniej właściciel niewiele miał do powiedzenia przy planowaniu i realizacji linii energetycznych. Nikt też nie podnosił sprawy szkodliwego oddziaływania na ludzi. W późniejszych latach t. j po 1990 roku Energetyka dokonywała jedynie wymiany kabli lub usuwała uszkodzenia. W ostatnich latach najbardziej denerwująca jest niefrasobliwość przy planowaniu i wykonaniu oświetlenia ulic. Słupy są ustawione przy granicy z posesją, ale po mojej stronie , a więc na mojej własności. Obecnie wokół działki rośnie żywopłot(ligustr) który ze starości nie prezentuje się najlepiej i planuję, podobnie jak moi sąsiedzi, ogrodzić działkę płotem stałym. Sąsiedzi rozwiązywali problem w ten sposób, że załamywali konstrukcje płotów tworząc małe wnęki.Wcale nie wygląda to ładnie, a w dodatku podnosi koszt wykonania i utrzymania.W dodatku pracownicy Gospodarki Komunalnej ustawiając znaki drogowe przyjmują, że słupy oświetleniowe stoją po właściwej stronie granicy, ustawiają je jeszcze głębiej w mojej posesji. Dlatego miałem nadzieję, że nowe uregulowania pomogą mi raz na zawsze i kompleksowo problem rozwiązać. Gdybym mógł Pana prosić o podanie gdzie szukać odpowiednich przepisów, najlepiej w Internecie. to bardzo proszę.
Dziękuję i pozdrawiam. Stefan C.
pewna firma wysenila mi na 50-60 tys odszkodowania mam 4 slupy na polu i transformator czy warto mam zaplacic ok 1600 zl a potem 25 procent z wygranej prosze mi napisac czy to nie zamało dlugosc pasa to ok 200m. 15kv
Panie Arku,
a proszę napisać, ile jest wart hektar tego pola?
Witam
Panie Piotrze na wstępie gratuluje interesującego bloga. Mam następujące pytanie na granicy mojej działki znajduje się duży transformator. ( całość zajmuje około 4 mkw) Miałem zamiar w miejscu gdzie postanowiono transformator zrobić bramę wyjazdową z działki – co okazuje się teraz niemożliwe. Chciałbym się zapytać czy mogę wnieść o ustanowienie służebności jeśli transformator znajduje się na działce obok (choć teoretycznie ma wpływ na korzystanie z mojej działki??? Bardzo proszę również o informację czy konieczne jest powoływanie w sprawie biegłego?? A jeśli biegły nie został powołany jakie dane przjąć do wyliczenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności i za bezumowne korzystanie?
Panie Jarku,
jak rozumiem słup z transformatorem jest na nieruchomości, która nie jest Pana własnością, a strefa ochronna wokół niego wchodzi na Pana nieruchomość – wówczas można ustanowić służebność przesyłu. W postępowaniu sądowym musi być biegły rzeczoznawca, to jedyny sposób udowodnienia wysokości wynagrodzenia. Kluczowa dla wyceny jest wartość nieruchomości i wielkość strefy wyłączonej z użytkowania wokół słupa.
Witam,
Panie Piotrze, dołączam się do gratulacji odnośnie Pańskiego bloga, jednocześnie zwracając się do Pana z pytaniem, czy istnieje jakieś orzecznictwo na poparcie tezy, że można ustanowić służebność przesyłu (albo odpowiadającą treścią…) dla urządzenia, które leży poza nieruchomością, ale strefą ochronną na tęże wchodzi?
Panie Michale,
przykro mi, ale nie przypominam sobie takiego orzeczenia.
Mam do Pana prośbę o opinię w sprawie szerokości tzw.pasa technologicznego. Linie energetyczne przebiegają przez mój grunt, który w PZP przeznaczony jest pod zabudowę przemysłową a obecnie jeszcze użytkowany przeze mnie na cele rolne. PZP określił szerokość pasa na 30m ( przed zatwierdzeniem planu „Energetyka” nie kwestionowała tej szerokości) a teraz nie chce tego uznać w wyliczeniach kwoty za służebność twierdząc, że 20m jest szerokością wystarczającą. Wiadomym jest, że warunki zabudowy ograniczą zakres inwestycji w pasie o szer.30m, ( z powodu przebiegającej linii napowietrznej) ,co będzie dla mnie niekorzystne. Czy „Energetyka” ma prawo tak postąpić?
Pani Danuto,
to sytuacja może różnie się rozwinąć – z Pani punktu widzenia podtrzymywałbym argumentację o pasie wynikającym z mpzp bo to zwiększy wynagrodzenie, z drugiej strony jednak może jest Pani zainteresowana węższym pasem, żeby własność była mniej ograniczona a nieruchomość nadawała się do zabudowy na większym obszarze. Jeżeli chce Pani skorzystać z mpzp, trzeba pozyskać z gminy uzgodnienia dokonywane przez przedsiębiorcę na etapie tworzenia planu, mogło być pismo określające wielkość strefy – sąd może zobowiązać gminę do nadesłania oświadczenia i dokumentów w tym zakresie.
Odnośnie linii przesyłowych w mojej ocenie zasadny jest podział pasa na pas służebny (zatem obszar zajęty przez linię i niezbędny dla eksploatacji) oraz pas oddziaływania urządzenia, gdzie przedsiębiorca nie będzie podejmował aktywnie czynności, ale własność dozna ograniczenia na skutek zakazu zabudowy, nasadzeń, wpływu pola elektromagnetycznego. W tym zakresie znaczenie mają polskie normy oraz przepisy dotyczące BHP przy robotach budowlanych.
MPZP jest aktem prawa miejscowego, to też wiele sądów uznaje za ważny argument – ale jak pisałem trzeba udowodnić, że te strefy nie wzięły się znikąd, tylko zostały uzgodnione przez przedsiębiorcę. Może Pani wesprzeć to planami z okolicy z podobnymi strefami.
W razie sporu odnośnie strefy rozstrzygającym dowodem jest opinia biegłego z zakresu budowy i eksploatacji sieci (nie rzeczoznawcy majątkowego).
Panie Piotrze, uprzejmie dziękuję za wszystkie wskazówki a szczególnie za sugestię dot. pozyskania od gminy uzgodnień na etapie tworzenia planu. Serdecznie pozdrawiam.
Ponownie pierwsza Danuta.
Biegła w końcu wykonała opinię uzupełniającą, w której nie uwzględniła żadnego mojego argumentu. Wg niej maksymalne wynagrodzenie z tytułu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu nie może przekroczyć wartości gruntu wyłączonego z zabudowy. Utrata wartości pozostałej części nieruchomości, fakt że w bardzo bliskiej odległości jest usytuowany ogromny słup kratowy nie był przez biegłą zupełnie brany pod uwagę. Biegła uważa, że to są dodatkowe roszczenia, których nie można łączyć z wynagrodzeniem z tytułu służebności przesyłu.
Dodam, że uzyskałam pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych na obydwu działkach (poprzednio posiadałam jedynie decyzje o warunkach zabudowy), ale biegła tego faktu nie uwzględniła w opinii.
Tak więc mam już trzecią opinię, która mnie zupełnie nie satysfakcjonuje. Można walczyć w sądzie i cóż z tego, skoro na żenujący poziom wiedzy biegłych i sporządzanych przez nich opinii wymagających wiadomości specjalnych nie mamy wpływu. Oczywiście napisałam zastrzeżenia do opinii biegłej, ale nie wiem jaki to będzie miało wpływ na decyzję p. sędzi – posiedzenie sądu jest wyznaczone na 4 czerwca.
Dla mnie ta sprawa jest kompromitacją wymiaru sprawiedliwości. Sprawa jasna, prosta, banalna i przez 4 lata nie może doczekać się zakończenia w I instancji. To ile lat będzie się ona jeszcze się toczyć?
Pani Danuto,
ostatnio wydane przez SN orzeczenia w sprawach IV CSK 440/12 i IV CSK 317/12 zapewne będą pomocne dla Pani, jak i dla sędziego prowadzącego sprawę. Biegli mają bardzo różne poglądy na temat zasad wyceny, jak i czynników, które powinni brać pod uwagę. Posiłkują się standardami, które nie zostały jeszcze uzgodnione i z którymi nie można się w pełni zgodzić, choćby z tego względu że pewne kwestie są sprzeczne z linią orzeczniczą sądów apelacyjnych i Sądu Najwyższego. Rozumiem Pani rozczarowanie, czy wręcz rozgoryczenie w jaki sposób te sprawy są obecnie rozstrzygane w Polsce, jednak nie mogę zgodzić się z twierdzeniem, że są one jasne proste i banalne, powiedziałbym raczej jako prawnik znający materię, że są skomplikowane faktycznie, złożone merytorycznie i trudne do rozstrzygnięcia w aspekcie pogodzenia spornych interesów właścicieli nieruchomości i operatorów systemów przesyłowych, których działania i kondycja przekładają się na rozwój gospodarczy kraju.
Panie Piotrze,
być może moja ocena wynika z faktu, że nigdy wcześniej nie miałam kontaktu z sądem.
Rozumiem, że pod względem prawnym te sprawy są trudne do osądzenia, ale chcę zwrócić uwagę na inny ważny aspekt. W takich sprawach sędziowie opierają się na operatach szacunkowych sporządzonych przez biegłych. Na moje szczęście (lub nieszczęście) jestem w stanie zweryfikować to co biegli w tych opiniach napisali i proszę mi wierzyć, że poziom tych opinii jest żenujący. Mówię to na podstawie opinii, z którymi się zapoznałam dotyczącymi nie tylko mojej sprawy. Niestety sędzia nie jest w stanie sam dojść do takich wniosków, a zwykły szary człowiek, czy nawet jego pełnomocnik też nie mają wiedzy, która pozwoliłaby ocenić jakość przedstawionych opinii. Prowadzi to do tego, że sąd na podstawie takich „gniotów” wydaje wyrok.
Tak naprawdę w takich sprawach „rządzi” biegły, gdyż posiada wiadomości specjalne, i jeśli stwierdzi, że opinia jest poprawna , a nie zawiera jakiś rażących błędów to jest niepodważalna.
W mojej sprawie pierwsza sporządzona opinia była zupełnie bezwartościowa, ale i tak musiałam za nią zapłacić. Sąd odrzucił zażalenie na postanowienie dotyczące wypłaty wynagrodzenia biegłemu. Wg sądu biegły wykazał, że na wykonanie opinii poświęcił określoną ilość czasu, a wartość merytoryczna opinii nie ma wpływu przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia biegłego. Tak więc biegły może stworzyć naprawdę zupełnie bezwartościowy plik papierów, za który w majestacie prawa należy zapłacić.
Ja czekam na jakiekolwiek zakończenie mojej sprawy w I instancji.
Pani Danuto,
trudno nie zgodzić się z Panią odnośnie nieprawidłowych sytuacji w sprawach służebnościowych, gdzie rola biegłych nierzadko odbiega od ich kompetencji, a sądy przyjmują operaty bezrefleksyjnie. Opinia rzeczywiście rzadko jest przedmiotem merytorycznej dyskusji, a biegli rzadko są otwarci na argumenty prawników, którzy co do zasady lepiej czują ten temat od strony prawnej. Znam dwóch biegłych, którzy się na temacie znają naprawdę dobrze: to Pan Matejczuk z Gdańska i Pan Dębek z Poznania, choć w poglądach się różnią. Standardy wyceny nadal się tworzą i nie zapowiada się, żeby szybko zostały uzgodnione, bo metodyka wyceny, sposób spojrzenia na poszczególne współczynniki jest różny.
Jeszcze raz pierwsza Danuta
Skoncentrowałam się na sądowym ustanowieniu służebności przesyłu licząc na godziwą rekompensatę. Teraz widzę, że wszystko idzie w niewłaściwym kierunku i rekompensata, jeśli będzie to jak dla mnie symboliczna. W związku z tym mam do Pana pytanie:
czy niezależnie od sprawy cywilnej o ustanowienie służebności przesyłu mogę zgłosić do PINB fakt, że istniejąca nad moją nieruchomością linia 110kV jest samowolą budowlaną. Czy mogę żądać usunięcia tej linii w postępowaniu administracyjnym?
Linia jest niewątpliwie samowolą budowlaną gdyż jest wybudowana niezgodnie z planem realizacyjnym i niezgodnie z pozwoleniem na budowę. ZE dysponował zgodą na podst. art. 35 ustawy z 1958 r. na zajęcie mojej pierwszej działki i tylko nad nią miała przebiegać linia. W rzeczywistości linia została przesunięta o 35 m w głąb mojej nieruchomości obciąża obydwie działki będące moją własnością.
Wszystkie te ustalenia wykazałam w postępowaniu sądowym o ustalenie służebności przesyłu i na tej podstawie sąd zlecił biegłym wykonanie opinii dotyczącej wysokości wynagrodzenia.
Proszę o jakieś wskazówki.
Pozdrawiam. Danuta Sz.
Pani Danuto,
wniosek o ustanowienie służebności może Pani cofnąć, jednak musi na to wyrazić zgodę uczestnik (przedsiębiorca), następnie zatwierdzić cofnięcie sąd. Jeżeli wystąpi Pani o nakazanie rozbiórki, wówczas postępowanie o ustanowienie służebności może okazać się bezprzedmiotowe, jeżeli postępowanie administracyjne zakończy się Pani sukcesem. Zawieszenie postępowania sądowego na skutek wszczęcia postępowania administracyjnego zależy od uznania sądu, nie ma tu obligu. Proszę tylko zwrócić uwagę na warunki orzekania rozbiórki – dla urządzeń wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r. będzie to przepis art. 37 Prawa budowlanego z 1974 r. i określone tam przesłanki.
Panie Piotrze,
zostanę przy tej sprawie cywilnej, ponieważ raczej nie uda mi się wykazać, że zachodzą przesłanki do usunięcia linii 110 kV obciążającej moją nieruchomość.
Dziękuję za stworzenie ciekawego bloga.
Pozdrawiam. Danuta Sz.
Witam Panie Piotrze,
Piszę po raz kolejny, gdyż właśnie doczekałem się pisma z PSE Południe. dostałem wzór umowy, którą są gotowi podpisać i ustanowić służebność. Na chwilę obecną mam podać kwotę jaką żądam, a także sposób jej wyliczenia. I tu mam problem:
-na jakiej podstawię wyliczyć służebność?
-działka ma 2700 m2, przez środek przebiega pas linii wysokiego napięcia, który wyłącza ją całkowicie z jakiegokolwiek budownictwa
Proszę bardzo o radę i podpowiedź jak wyliczyć tą kwotę.
Dziękuję i pozdrawiam
Pani Michale,
w sposób uproszczony można to zrobić jako sumę:
1) obniżenia wartości nieruchomości – cena metra x powierzchnia pasa eksploatacji x współczynnik obniżenia wartości (dla działek budowlanych średnio od 0,3-0,6),
2) wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości – cena metra x powierzchnia pasa eksploatacji x współczynnik współkorzystania z nieruchomości x (1 – współczynnik obniżenia wartości) – chodzi o to, że współkorzystanie w przyszłości powinno być liczone dla wartości obciążonej nieruchomości, zatem współczynnik współkorzystania trzeba przemnożyć przez (1-S czyli współczynnik obniżenia wartości)
3) ciężarów publicznoprawnych.
Jeżeli zbyt teoretycznie, podam przykład:
wartość metra kwadratowego – 100 zł
przeznaczenie nieruchomości – budowlane
długość urządzeń na nieruchomości – 100 metrów, przyjmijmy że bez słupa, żeby było prościej
napięcie – 220 kV
strefa eksploatacji – 50 m (25 w obie strony od osi)
powierzchnia pasa eksploatacji – 5000 m2
przebieg w poprzek
współczynnik obniżenia wartości S – 0,6 (a może więcej?)
uśredniony współczynnik współkorzystania k – 0,5 (mniej z pewnością nie)
zatem: wartość służebności = (100 zł x 5000 m2 x 0,6) + (100 zł x 5000 m2 x 0,5 x (1-0,6) = 300.000 + 100.000 = 400.000 zł
Do tego powinny być doliczone skapitalizowane dla pewnego okresu ciężary publicznoprawne.
Ten sposób liczenia daje duże wartości, jednak w założeniach czysto prawnych jest prawidłowy. Kwestią kluczową są wartości współczynników oraz wielkość strefy – to są kategorie ocenne. Wartość rynkowa nieruchomości jest możliwa do rzetelnego ustalenia, zarówno metodą porównawczą, jak i dochodową.
witam
Mam pytanie.Jak wygląda sprawa w przypadku przechodzenia linii energetycznych przez prywatny las.Nie znalazłem podobnych wpisów we wcześniejszych komentarzach.Mam taki problem ,ze na mojej działce leśnej jest linia średniego napięcia o dł.ok. 270 m ,linia niskiego napięcia wzdłuż drogi ok.110 m dł. i transformator .Las ponad 50 letni i linia średniego napięcia przebiega przecinką w lesie o szer.ok.8m .Pod linia niskiego napięcia wzdłuż drogi też nic nie rośnie i zajmuje to parę metrów szerokości plus transformator.Łącznie energetyka użytkuje sobie niezły kawałek gruntu nie płacąc za to ani grosza.A rządzą się jak na swoim.Jak trzeba to tną drzewa nawet nikogo o tym nie informując.Czy są szanse na jakieś pieniądze z tego tytułu i czy jest w ogóle sens z nimi zacząć walczyć ?Bo czas sobie płynie a prawdopodobnie w 2018 roku będzie po ptakach.Byłbym wdzięczny za odpowiedź.
Panie Zbyszku,
jeżeli okres korzystania z Pańskiej nieruchomości jest krótszy niż 30 lat warto rozpocząć od wniosku o zawezwanie do próby ugodowej w zakresie usunięcia urządzeń i zapłaty wynagrodzenia za 10 lat wstecz. Wzór znajdzie Pan w ebooku, który jest dostępny w blogu. Takie zawezwanie przerywa bieg zasiedzenia służebności i przedawnienia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Niezależnie od tego powinien Pan wezwać przedsiębiorcę do rozpoczęcia negocjacji w sprawie ustanowienia służebności przesyłu.
Bierność po stronie właściciela to główny zarzut stawiany przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniach orzeczeń korzystnych dla przedsiębiorców. Las jest trudniejszy do wyceny, ale tak jak każda inna nieruchomość nadaje się do ustanowienia służebności.
WItam Panie Piotrze,
mam takie krótkie pytanie, na mojej działce znajduje się odwiert gazowy. Czy mogę ustanowić na nim służebność przesyłu ?
Z góry dziękuję za odpowiedź.