Służebności na gruntach w zarządzie spółdzielni mieszkaniowych

Spółdzielnie mieszkaniowe przed 9 września 2017 r. mogły samodzielnie ustanowić służebność, jak i zrzec się prawa ustanowionego na potrzeby nieruchomości wspólnej; po tej dacie dla takich czynności niezbędna jest uprzednia uchwała współwłaścicieli. Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w niedawno wydanym postanowieniu w sprawie I CSK 287/17.

Odmowa wpisu w księdze

Sprawa dotyczyła wniosku o wykreślenie służebności, której zrzekła się spółdzielnia mieszkaniowa, działając także w imieniu pozostałych właścicieli nieruchomości wspólnej. Sądy powszechne obu instancji oddaliły wniosek o wpis w księdze wieczystej. Powodem dla takiego rozstrzygnięcia było złożenie oświadczenia woli wyłącznie przez spółdzielnię, nie zaś także przez właścicieli odrębnych lokali.

Co ważne, sprawa została rozpoznana przed nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z września 2017 r., kiedy to istotnie zmieniła się treść przepisu art. 27 ust. 2, dotyczącego zakresu zarządu ustawowego spółdzielni.

Sąd rejonowy uznał, iż wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli wynika z przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, konkretnie z art. 199 – słusznie konstatując, iż zastosowania nie mogły znaleźć przepisy ustawy o własności lokali.

Sąd Okręgowy oddalił apelację spółdzielni z nieco innych powodów, opartych na przepisach ustawy o własności lokali. W jego ocenie zrzeczenie się służebności w ogóle nie wchodziło w zakres zarządu powierzonego, lecz stanowiło czynność rozporządzającą nieruchomością. Sąd dodał, iż tego typu czynności muszą podlegać kontroli wszystkich współwłaścicieli nieruchomości i jest nie do pomyślenia, by spółdzielnia mogła je wykonywać samodzielnie.

Zasady z daty składania oświadczenia woli

Sprawa trafiła ze skargą kasacyjną do Sądu Najwyższego, który uchylił postanowienia sądów obu instancji.

Rozważania Sądu Najwyższego są warte uwagi, w czym utwierdziła mnie analiza dwóch postanowień, które niedawno czytałem. Sądy powszechne (z którymi się zetknąłem) nie do końca dostrzegają znaczenie nowelizacji dokonanej we wrześniu 2017 r., przywołując orzecznictwo, które jest nieadekwatne dla nowego stanu prawnego. Przed wszystkim chodzi o uchwałę w sprawie III CZP 122/13, o której pisałem wcześniej w blogu.

Sąd podkreślił, iż ocena skuteczności oświadczenia woli złożonego przez spółdzielnię musi odbywać się na podstawie przepisów prawa materialnego, które obowiązywały w dacie jego złożenia.

Powyższe stanowisko jest uzasadnione zarówno względami logiki, jak i zasadami dotyczącymi obowiązywania zmieniających się przepisów w czasie. Przepisy prawa materialnego, jeżeli odmiennie wyraźnie tego nie uregulowano, powinny być stosowane w brzmieniu obowiązującym w dniu składania oświadczenia woli.

Nowelizacja z września 2017 r. stanowiła istotną zmianę w zakresie zarządu wykonywanego przez spółdzielnie mieszkaniowe. Odtąd bowiem muszą one dla czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną uzyskiwać zgodę większości współwłaścicieli lokali udzieloną w formie uchwały, zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o własności lokali.

Wcześniej spółdzielnie mogły samodzielnie dokonać także czynności przekraczającej zwykły zarząd, w tym ustanowić służebność przesyłu albo gruntową, czy też się takich praw zrzec. Powyższe nie wynikało literalnie z brzmienia przepisu art. 27 ust. 2 ustawy – tak jednak jednolicie orzekał Sąd Najwyższy. W analizowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy ocenił, iż zarząd wykonywany przez spółdzielnię był swoisty i nie podlegał wprost ani regulacjom Kodeksu cywilnego, ani ustawy o własności lokali.

Sąd Najwyższy krytycznie odniósł się do stanowiska sądu okręgowego, jakoby ustanowienie albo zrzeczenie się służebności nie mieściło się w ramach zarządu powierzonego nieruchomością wspólną. Zakres tego zarządu powinien być rozumiany szeroko, jako:

(…) całokształt czynności prawnych i faktycznych współwłaścicieli dotyczących ich majątku wspólnego bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy.

Postanowienie wpisuje się zatem w dominujący trend w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Warto pamiętać, iż oświadczenia składane przez spółdzielnie mieszkaniowe przed 9 września 2017 r. podlegają ocenie według innych zasad, niż obecnie obowiązujące.

Piotr Zamroch
radca prawny

***

Usunięcie urządzeń wybudowanych legalnie

Ostatnio sporo zastanawiałem się nad roszczeniem negatoryjnym (o usunięcie urządzeń) i znaczeniem dla tego roszczenia wniosku o ustanowienie służebności przesyłu.

Poruszyłem ten temat w niedawnym wpisie opowiadając się przeciwko zawieszaniu procesu negatoryjnego z uwagi na postępowanie o ustanowienie służebności, gdyż wola właściciela usunięcia nielegalnie posadowionych urządzeń powinna korzystać z pierwszeństwa [Czytaj dalej…]