Spór o zasady

Dziś napiszę o problemie, który mnie osobiście bardzo interesuje, czyli możliwości ustanowienia służebności przesyłu przez spółdzielnię mieszkaniową, jako ustawowego zarządcę nieruchomości wspólnej.

Nie brzmi bardzo ekscytująco, wiem o tym, jednak naprawdę zachęcam do chwili refleksji nad tym problemem także osoby, których w żaden sposób on nie dotyczy, bo zaangażowane w niego zostały wszystkie najwyższe instancje sądowe: Naczelny Sąd Administracyjny, Sąd Najwyższy i Trybunał Konstytucyjny.

Temat jest z gatunku tych smakowitych, bo NSA i SN nijak się nie mogą dogadać, co doprowadziło do sytuacji, w której ten sam problem prawny jest odmiennie rozstrzygany w orzecznictwie sądów administracyjnych i powszechnych. Co więcej, sądy okopały się na swoich pozycjach i wprost deklarują, że mają w nosie poglądy przeciwne.

Prawda, że to jednak ciekawy temat? Samowola budowlana może być legalną inwestycją w sensie cywilnoprawnym. Prawnicy nie będą głodować, nie ma co.

Wracając jednak do sprawy – sąd rejonowy oddalił wniosek o wpis w księdze wieczystej służebności przesyłu ustanowionej samodzielnie przez spółdzielnię, która zarządza nieruchomością, ale nie jest jej właścicielem w 100% z uwagi na wyodrębnienie części lokali. W ocenie sądu wymagane było działanie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

To postanowienie ostało się w toku kontroli instancyjnej, co jednak trzeba podkreślić, orzeczenie sądu okręgowego zostało wydane przed datą opublikowania przez Sąd Najwyższy kluczowej uchwały w sprawie III CZP 122/13.

IMG_0628

Co zatem wydarzyło się przez Sądem Najwyższym w sprawie, którą opisuję (opatrzonej sygnaturą V CSK 269/14)? Tu nie trzeba było wielkiej przenikliwości, postanowienie zostało uchylone, a sprawa ma zostać ponowienie rozpoznana zgodnie z wytycznymi SN.

Sąd Najwyższy wyszedł z założenia, iż zakres zarządu spółdzielni mieszkaniowej nie został w ustawie ograniczony tylko do czynności zwykłego zarządu, zatem nie ma przeszkód dla samodzielnego dokonywania przez nią także dalej idących czynności, w tym ustanowienia służebności przesyłu.

Podkreślił dalej (w mojej ocenie trafnie), że współwłasność przymusowa gruntu wokół budynku wielorodzinnego różni się w sensie prawnym od klasycznej współwłasności, która z założenia jest stanem przejściowym, tu zaś nie ma szans na zniesienie stanu wspólności.

Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową jest wykonywany do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu i podjęcia stosownej uchwały – w ocenie SN szerokie postrzeganie uprawnień spółdzielni jest istotne w kontekście efektywności zarządu.

I tu znowu muszę powiedzieć, że z SN się zgadzam, szczególnie mając na uwadze to, co dzieje się we wspólnotach mieszkaniowych. Mówię to nie tylko jako prawnik, ale także właściciel lokalu i członek zarządu takiej wspólnoty.

Dajemy radę podjąć decyzję większością, nawet potrafimy racjonalnie podyskutować… ale uzależnianie ważnych decyzji od uzyskania jednomyślności? To jest wymóg oderwany od rzeczywistości.

Co ciekawe, w zakresie zarządu sprawowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe Sąd Najwyższy orzeka, można powiedzieć, życiowo, jednak już w zakresie dużych wspólnot mieszkaniowych wydaje orzeczenia zgoła odmienne. Inna sprawa, że tu przepisy są znacznie mniej podatne na interpretację.

Prawda, że to ciekawe? Nie musicie odpowiadać 🙂

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Artur Maj 17, 2015 o 20:26

Ciekawe.

Odpowiedz

retro Maj 19, 2015 o 15:41

A to dobra sygnatura?
Mi wyświetla się informacja, że “odmówiono przyjęcia do rozpoznania”

http://www.sn.pl/sprawy/SitePages/e-Sprawa.aspx?ItemID=4211&ListName=ESprawa2014&Search=%22V%20CSK%20296/14%22
Pozdrawiam
R

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 19, 2015 o 21:25

Dziękuję za zwrócenie uwagi – przekręciłem numer, powinno być V CSK 269/14, a nie V CSK 296/14.

Odpowiedz

Ewa Maj 25, 2015 o 11:15

Witam Panie Piotrze,

Jesli zadałam pytanie nie w tym miejscu to proszę o przekierowanie.

Od 1,5 roku toczy się sprawa ze spółdzielnią mieszkaniową odnośnie ustanowienia przesyłu. Jesteśmy współwłaścicielami w 1/4 terenu z notarialnym aktem o umownym wyłącznym korzystaniu z terenu, przy czym większość urządzeń jest na “naszej części ogrodu”. Zakładając sprawę wszyscy występowaliśmy jako strona pozywająca, przy czym zabezpieczyłam się dodatkowo w pisemną zgodę pozostałych właścicieli odnośnie ustanowienia służebności przesyłu. Tak jak pisałam sprawa jest w toku, za nami pierwsza rozprawa “poglądowa” a za tydzień kolejna rozprawa. Jak się okazało kilka dni temu pozostały współwłaściciel sprzedał swoją część nieruchomości. Obecny właściciel nawet nie wiedział o postępowaniu i o urządzeniach przesyłowych, nie wie kompletnie jakie ograniczenia za sobą niesie itd – nie jest chętny do rozmów, twierdzi, że mu to nie przeszkadza a cały ogród będzie zajęty służebnością. Czy w takiej sytuacji, jest jakakolwiek szansa na dobrnięcie do końca i ustalić służebność tylko na naszej części? Czy zgody byłych właśccilei przed rozpoczęciem procesu będą jeszcze ważne? Nie chciałabym aby 1,5 roku pracy i walki legło w gruzach.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 27, 2015 o 14:18

Pani Ewo,
przepraszam, ale dla odpowiedzi musiałbym zapoznać się z dokumentami, nie bardzo mogę sobie tą całą sytuację zobrazować.

Odpowiedz

Jakub Śliwa Maj 26, 2015 o 21:27

Problem pasjonujący, zwłaszcza, że działalność NSA i SN w praktyce będzie prowadzić do niezwykle ciekawego paraliżu. Otóż, jeśli się przyjmie, za NSA (II OPS 2/12), że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli – to w zasadzie spółdzielnia, która bardzo często ma ponad połowę udziału we współwłasności, mogłaby ratować się wystąpieniem do sądu powszechnego w trybie art. 199 zd. 2 k.c. Sęk w tym, że po uchwale III CZP 122/13 sąd powszechny – jeśli tylko tę uchwałę pozna – winien wniosek taki wysłać w kosmos, bo przecież w świetle uchwały SN jest on zupełnie bezprzedmiotowy. I tak powstaje pat. Organ domaga się zgody wszystkich lub orzeczenia sądu powszechnego.

Zgadzam się, że pogląd SN jest o wiele bardziej życiowy. Życie w bloku wymaga pewnych poświęceń, trudno w bloku o takie same uprawnienia właścicielskie, jakie ma właściciel domu jednorodzinnego. Nie mogę jednak zupełnie odmówić racji NSA, ich argumentacja podoba mi się jeśli chodzi o czystość jurydyczną której SN brakuje często w sprawach przesyłowych:-) ). NSA – w największym skrócie – nie opowiada się przeciwko podejmowaniu przez spółdzielnię czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ale przeciwko wyprowadzaniu takich uprawnień spółdzielni w drodze wykładni. Ta sprawa powinna być przedmiotem pilnej interwencji ustawodawcy – zwłaszcza, że zadania spółdzielni w praktyce obejmują raczej sprawy administracyjne, a z praktyki wiem, że II OPS 2/12 już zaczyna się w administracji przyjmować.

Odpowiedz

Pit Luty 14, 2018 o 14:43

Dzień dobry
Odnosząc się do ostatniego zdania Pana artykułu, czy na interpretację art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali nie ma wpływu Pana zdaniem fakt, że art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 odnosi się do szczególnego rodzaju czynności przekraczających zwykły zarząd, tj. do czynności mających bezpośredni wpływ na treść praw związanych z prawem własności (w każdym z tych przypadków dochodzi do zmiany wielkości wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej), stąd potrzeba, aby umocowanie do tak daleko idącej zmiany indywidualnych praw wynikało z ustawy w postaci owej skuteczności wobec właścicieli wszystkich lokali ? Chodzi wiec o aspekt praktyczny, jakim jest ustawowe umocowanie zarządu do dokonania zmiany wpisu wielkości udziałow w dzialach I Sp kw odrębnych lokali.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, numer IP, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, ale bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. Widoczny na stronie będzie wyłącznie podpis, data opublikowania komentarza oraz ewentualnie adres podanej przez Ciebie witryny internetowej. Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na komentarz. Szanujemy Twoją prywatność - dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail. Dane będziemy przechowywać przez okres publikacji komentarza – po tym okresie zostaną usunięte. W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, wniesienia sprzeciwu, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: