Pas służebności przesyłu – stopień współkorzystania

Prawo przedsiębiorcy do wejścia na nieruchomość celem wykonywania uprawnień ze służebności przesyłu powstaje tylko wówczas, gdy jest to niezbędne z uwagi na techniczne aspekty funkcjonowania urządzenia. Pas służebności przesyłu nie jest obszarem do stałego korzystania z cudzej nieruchomości.

W sobotę przeprowadziłem kolejne szkolenie dla rzeczoznawców majątkowych. Tym razem miałem przyjemność gościć w Radomiu, dzięki czemu na mapie w moim gabinecie mogłem dokleić kolejną kropkę. Muszę chyba pomyśleć przy zakupie kolejnego samochodu, żeby był elektryczny, bo ilości kilometrów, które przejeżdżam na szkolenia albo do Klientów powodują, że jestem mało eco-friendly 🙁

Podczas szkolenia omawialiśmy przekrojowo problematykę określania wartości służebności przesyłu, szkód lokalizacyjnych oraz ustalania odszkodowań za ograniczenie własności mocą decyzji administracyjnej.

Jednym z tematów (który zawsze jest przedmiotem żywej dyskusji) była kwestia zasad określania współczynnika korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę w pasie służebności przesyłu.

Osobiście jestem zwolennikiem (podążając myślami za Sądem Najwyższym), żeby ten współczynnik określać indywidualnie, przy uwzględnieniu uwarunkowań na konkretnej nieruchomości. Nie przekonują mnie ani przedziały parametryczne współczynników (choć nie kwestionuję iż przydatności praktycznej), ani tym bardziej aprioryczne założenie, że w każdym przypadku przyjmuje on wartość niezmienną.

U podstaw przyjmowania współczynnika o wartości stałej leży założenie, że przedsiębiorca przesyłowy może w każdej chwili wejść na nieruchomość i korzystać z pasa służebności, pozostając w nim przez czas zależny jedynie od jego woli. Takie założenie przyznaje przedsiębiorcy prawo do korzystania z tej części nieruchomości na równi z jej właścicielem.

Tak jednak nie jest.

Prawo dostępu do urządzeń

Przedsiębiorca uprawniony ze służebności przesyłu, analogicznie jak przedsiębiorca, który uzyskał decyzję wywłaszczeniową i chce wejść na nieruchomość na podstawie art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może uzyskać dostęp do urządzeń tylko wówczas, gdy uzasadniają to względy techniczne.

Pas służebności przesyłu może być zatem zajęty przez przedsiębiorcę, jeżeli będzie wykonywał planowe czynności eksploatacyjne – np. przejeżdżał wzdłuż urządzenia, przechodził pod liniami i oceniał wizualnie ich stan. Takie obchody albo przejazdy mają charakter planowy i są wykonywane w przyjętych odstępach czasu.

Standardowy charakter mają także czynności konserwacyjne, polegające np. na malowaniu słupków oznacznikowych, malowaniu słupów stalowych, uzupełnianiu ubytków fundamentów, przycinaniu gałęzi itp. Te czynności wykonuje się albo planowo albo stosownie do potrzeb, stwierdzonych w czasie kontroli wizualnej urządzeń.

Mamy, jak widać, do czynienia z czynnościami planowymi, rutynowymi, które są podejmowane w zgodzie z zapisami procedur w określonych odstępach czasu. Nadejście takiego terminu albo powstanie potrzeby uzasadniającej niezwłoczne działania, jest uzasadnieniem dla uzyskania dostępu do nieruchomości na której funkcjonuje urządzenie.

W opisany przeze mnie wyżej sposób orzeka Sąd Najwyższy, który podkreśla, że pas służebności przesyłu nie jest obszarem przeznaczonym do stałego dostępu dla przedsiębiorcy przesyłowego.

Tytułem przykładu zacytuję fragmenty dwóch orzeczeń, kluczowych dla tej materii:

Postanowienie Sadu Najwyższego wydane w sprawie III CZP 118/17:

„Rozmiar tej przestrzeni to zwykle pasy gruntu rozpościerające się wzdłuż napowietrznych linii elektroenergetycznych lub wokół słupów przesyłowych. Tak wyznaczone pasy gruntu wyznaczają granice wykonywania służebności, której treść wynika z sentencji postanowienia. Korzystanie z pasów nieruchomości znajdujących się pod liniami przesyłowymi będzie możliwe tylko wtedy, gdy okaże się to niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania tych linii; w żadnym razie określenie granic tych pasów nie uprawnia przedsiębiorcy do stałego z nich korzystania”.

Postanowienie Sądu Najwyższego w sprawie I CSK 253/13:

“Ustalając zakres przysługującej przedsiębiorcy służebności przesyłu należy wobec tego, kierując się treścią art. 305(1) k.c., wskazać, że korzystanie z pasów nieruchomości znajdujących się pod linia przesyłowymi będzie możliwe tylko wtedy, gdy okaże się to niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania tych linii. W żadnym zaś razie określenie granic tych pasów nie uprawnia przedsiębiorcy do stałego z nich korzystania”.

Ten pogląd został powtórzony w postanowieniu wydanym w sprawie V CSK 531/15, które przywoływałem już wcześniej w blogu, oraz w postanowieniu wydanym w sprawie V CSK 468/14.

Zasady określania wartości współczynnika korzystania

Opisane wyżej zasady, w mojej ocenie, stoją w sprzeczności z założeniem, iż w pasie służebności przesyłu strony zawsze korzystają w tym samym udziale. Wartość współczynnika korzystania powinna zostać określona na podstawie analizy uwzględniającej w szczególności:

  • rodzaj urządzenia (podziemne, naziemne, napowietrzne),
  • właściwości techniczne urządzenia oraz jego potrzeby eksploatacyjnych (np. wykonywanie pracy przy stanowiskach słupowych oraz zasadniczy brak czynności pod samymi przewodami),
  • istnienie na nieruchomości elementów sieci, które wymagają częstszego dostępu (np. stacja transformatorowa, komora ciepłownicza),
  • usytuowanie urządzeń w obrębie nieruchomości (np. dostęp z podnośnika z ulicy do słupa energetycznego, trudności w prowadzeniu gospodarki rolnej jeżeli linia niskiego albo średniego napięcia przebiega kilka metrów od granicy nieruchomości),
  • pokrywanie się pasów służebności urządzenia badanego z innymi urządzeniami przesyłowymi o częściowo wspólnym przebiegu,
  • możliwość korzystania z pasa służebności przez właściciela nieruchomości (zasadniczy brak przeszkód w prowadzeniu gospodarki rolnej; możliwość realizacji funkcji towarzyszących zabudowie – parking, ogród, chodnik czy trawnik na nieruchomościach położonych w terenach zabudowanych).

To tylko przykłady, które można mnożyć, uwzględniając rodzaj sieci oraz specyficzne uwarunkowania na nieruchomości. Przykłady te jednak pokazują, że nie powinniśmy przyjmować apriorycznie wartości współczynników, jeżeli zaś odwołujemy się do wartości często przyjmowanych w praktyce, należy zbadać, czy w danej sprawie nie wystąpiły na nieruchomości specyficzne uwarunkowania.

Każdy rzeczoznawca ma prawo do własnego zdania w zakresie wartości współczynnika korzystania, z tym jedynie zastrzeżenie, że powinno być ono poparte przekonującą analizą. Współczynnika korzystania nie da się ustalić jako wartości rynkowej, jest to kwestia ocenna, uznaniowa – między uznaniowością a dowolnością istnienie jednak różnica. Ta różnica to właśnie odpowiednie uzasadnienie stanowiska.

Piotr Zamroch
Podobne artykuły

4 Komentarze do tego wpisu post

  1. Zygmunt pisze:

    Dobry wieczór. Wartość współczynnika korzystania, jak przypuszczam ma znaczenie dla określenia wysokości wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie służebności przesyłu. Kto korzysta z tej samej nieruchomości w tym samym zakresie, że mowa jest o współkorzystaniu ? I jak to się ma do wiadomości, że właściciel korzysta z nieruchomości jak właściciel, tzn darmo, a przedsiębiorca korzysta jak służebnik, tzn za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości ? Czy nie prościej skorzystać z gotowca ustalonego przez ustawodawcę ? – ” Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością “. – Tu niema mowy o “współczynniku korzystania”. Pozdrawiam.

  2. maria pisze:

    Panie Zygmuncie o jakiej ustawie Pan mówi?
    Ja mam np. las i znam ustawę, która mówi o czynszu dzierżawnym równym 75% wartości pozyskanego drewna w danym roku, ale jak to policzyć, gdy energetyka wycina w pasie służebnym wszystko w pień?

    • Zygmunt pisze:

      Nie wiem czy “czynsz dzierżawny” ma zastosowanie, gdy mowa o służebnościach,a zwłaszcza służebności przesyłu. Moim zdaniem różnica dzierżawa – służebność jest duża. Nie mogę znaleźć zastosowania Art.13.3 (ustawa o podatku od spadków i darowizn) w orzecznictwie, a US ściągnie podatek od dochodu uzyskanego z tytułu służebności w wysokości w nim określonej. Na nic zda się tłumaczenie, że otrzymuję grosze wg wyliczeń rzeczoznawcy, a to z tej przyczyny, że US ma zawsze inne, swoje interpretacje. Jedyne co jest przydatne z operatu biegłego sądowego, to wyliczona wartość rynkowa 1mkw, ale pewności brak. US ma wszystkie, swoje dane dotyczące wartości rynkowej rzeczy i z nich korzysta.

  3. Katarzyna pisze:

    Zgadzam się z tym, że współczynnik współkorzystania zbyt często jest ustalany mechanicznie i bezrefleksyjnie, choć powinien być zawsze poprzedzony analizą konkretnego przypadku oraz, że takie podejście jest błędem. Nie zgadzam się natomiast z tym, że zakres czynności eksploatacyjnych wykonywanych przez przedsiębiorcę w pasie służebności powinien mieć wpływ na współczynnik współkorzystania. Przecież wynagrodzenie za służebność przesyłu (które w dużym stopniu zależy właśnie od stopnia współkorzystania) ma za zadanie zrekompensowanie utrudnień w korzystaniu z nieruchomości przez właściciela. Należałoby więc zadać sobie pytanie: co tak naprawdę stanowi utrudnienie dla właściciela działki z przesyłem…? Uczciwa odpowiedź brzmi: utrudnienie stanowią nie sporadyczne, często zdarzające się raz na wiele lat wizyty służb technicznych, lecz sam fakt istnienia CZYNNEGO urządzenia przesyłowego, sam przesył energii. Sprowadzenie uciążliwości obciążenia działki służebnością przesyłu do sporadycznie wykonywanych prac eksploatacyjnych musiałoby doprowadzić rzeczoznawcę do absurdalnej konkluzji, że skoro cała uciążliwość to np. jedna wizyta służb technicznych raz na kilka lat, to współczynnik współkorzystania powinien być bardzo niski i wynieść np. 0,001. To z kolei prowadziłoby do ustalania wynagrodzeń za służebność w wysokości kilku złotych… Nie wydaje mi się, by takie wynagrodzenia były odpowiednie, nie sądzę też, by takie były intencje ustawodawcy..
    Moim zdaniem sens współczynnika współkorzystania jest zupełnie inny. Istotą przesyłu dla którego ustanawia się służebność nie są prace konserwacyjne tylko przesył energii który odbywa się nieustannie, 24h na dobę, 365 dni w roku. Ograniczenia i uciążliwości dla właściciela występują przez cały ten czas a nie tylko w trakcie corocznych albo i rzadszych wizyt służb technicznych na działce. Dlatego ustalanie współczynnika współkorzystania w oparciu o działania przedsiębiorcy nie ma większego sensu i trzeba go ustalać analizując ograniczenia właściciela zajętego gruntu.
    To oczywiste, że te ograniczenia bywają różne – zależą od przeznaczenia terenu, przebiegu linii względem granic nieruchomości czy parametrów technicznych sieci. Moim zdaniem, jeśli linia przesyłowa biegnie tak, że całkowicie uniemożliwia zabudowę działki budowlanej, to jej właściciel doznaje 100% ograniczenia swojej możliwości korzystania z takiej działki. Współczynnik współkorzystania powinien wówczas wynieść 1 ewentualnie 0,95 (bo właściciel może sobie tam np. chodzić na spacer z psem…)
    Ciekawsza jest sytuacja, gdy pas przecina działkę zabudowaną. Pisze Pan, że właściciel może sobie w pasie zrobić trawnik, rabatę czy parking. Niby racja, może. Proszę jednak powiedzieć, co stanie się gdy taki parking czy trawnik trzeba będzie rozkopać, usunąć rośliny albo płyty chodnikowe…? Czy ktoś właścicielowi zapłaci za straty? Przypuszczam, że nie, bo przecież przedsiębiorca za korzystanie z pasa służebności zapłacił więc korzystać ma prawo. Należałoby się więc zapytać, jaki sens ma np. zakładanie trawnika skoro istnieje duże prawdopodobieństwo, że kiedyś ktoś przyjdzie i go bezkarnie zniszczy…? A koszt założenia nowego trawnika z rolki to co najmniej 30 zł za metr kw., przy pasie służebności 200 m daje to koszt 6000 zł. A przecież trawnik jest stosunkowo tani, co z utwardzeniami czy roślinami ozdobnymi? W takich przypadkach straty włąściciela będą wielokrotnie wyższe. Moim zdaniem taki właściciel stoi w obliczu wyboru między dżumą a cholerą, bo albo będzie wydawał stale duże pieniądze na urządzenie terenu który co kilka lat będzie niszczony, albo stale będzie miał pod oknami ugór i chwastowisko. I za ten dylemat należą mu się uczciwe pieniądze, uczciwe pieniądze wymagają dobrze wyliczonego wynagrodzenia, które z kolei opiera się na sensowym współczynniku współkorzystania…
    W tym kontekście mówienie o tym, że właściciel nie ma źle, bo może sobie przecież na różne sposoby z pasa korzystać a przedsiębiorca bywa tam rzadko, wydaje mi się dziwne – i to nawet przyjmując pogląd nakazujący uzależniać wysokość wynagrodzenia od częstotliwości prac eksploatacyjnych, (który to pogląd ja uważam za nietrafny).
    Dobrze byłoby, gdyby rzeczoznawcy majątkowi byli zachęcani do analizowania kwestii wynagrodzenia za służebność przesyłu nie tylko z punktu widzenia potrzeb i celów przedsiębiorcy, ale także (nawet przede wszystkim!) z punktu widzenia właściciela obciążanej działki. Bez tego wynagrodzenia nigdy nie staną się akceptowalne dla właścicieli działek

Napisz komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Zapraszam do subskrypcji bloga


Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na przesłaną wiadomość. Szanuję Twoją prywatność – Twoje dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail.

W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, sprzeciwu wobec przetwarzania, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.