Przedawnienie roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości jest bardzo dotkliwe dla jej właściciela, w przypadku sporu sądowego oznacza bowiem przegranie sprawy. Możliwe jest nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia gdy stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego, jednak w praktyce jest to bardzo rzadkie.

Czym jest przedawnienie?

To okres czasu, po upływie którego nie można zmusić dłużnika do zapłaty, można już tylko liczyć na jego dobrą wolę, a to w rozliczeniach finansowych raczej trudno.

Okres przedawnienia roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w złej wierze wynosi 3 lata dla przedsiębiorców i 10 lat dla pozostałych osób. Zła wiara to sytuacja, w której przedsiębiorca na podstawie okoliczności konkretnego przypadku powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych.

Powinieneś zapamiętać, że wynagrodzenie jest świadczeniem jednorazowym, dlatego też nie przedawnienia się dla wszystkich po upływie 3 lat, jak należności okresowe np. czynsz najmu. Wynagrodzenia można dochodzić tylko za okres, kiedy jest się samemu właścicielem nieruchomości, pomimo jej sprzedaży, to poprzedni właściciel może wystąpić o zapłatę za okres do dnia zawarcia umowy.

Okresy przedawnienia to odpowiednio 3 i 10 lat, jednak w przypadku zawarcia umowy o ustanowienie służebności, czy umowy najmu, zapłaty można dochodzić wyłącznie przez okres roku od dnia zawarcia umowy. Sąd Najwyższy traktuje takie zdarzenie jako zwrot rzeczy, powoduje to bowiem odzyskanie przez właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą (uchwałę wydaną w sprawie III CZP 47/05 znajdziesz w Bazie wiedzy).

Bardzo ciekawa dyskusja toczy się odnośnie przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu. Jeden pogląd nakazuje przyjąć zwykłe terminy 3 lat dla przedsiębiorcy i 10 lat dla właściciela nieruchomości, począwszy od wprowadzenia tej służebności 3 sierpnia 2008 r., drugi opowiada się za brakiem przedawnienia dla roszczenia przedsiębiorcy i trzeci – w mojej ocenie zasadny – przyjmuje, że roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu nie przedawnia się. Dlaczego? Przede wszystkim z uwagi na ciągłość stanu posiadania i codzienne odnawianie się przesłanek dla ustanowienia służebności.

Właściciele nieruchomości zainteresowani są przede wszystkim uzyskaniem satysfakcjonującego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, z kolei przedsiębiorcy, w obliczu skali roszczeń, muszą twardo negocjować. Najczęściej oczekiwania stron są od siebie odległe, nie należy się jednak zrażać, wielokrotnie udawało mi się doprowadzić do zawarcia umowy, pomimo wstępnych rozbieżności.

Dlaczego różnice są tak duże?

W mojej ocenie to przede wszystkim przecenianie dochodu, jaki można osiągnąć z za ustanowienie służebności przesyłu. Służebność ta, podobnie jak obecnie korytarze przesyłowe, z przedmiotu prawniczych dyskusji stały się tematem budzącym powszechne zainteresowanie. Oliwy do ognia dolewają pośrednicy oferujący wielotysięczne odszkodowania, posługując się chwytliwym sloganem Należy Ci się. Hasła takie jak: odszkodowanie za słupy energetyczne, odszkodowanie od zakładu energetycznego czy odszkodowanie za służebność przesyłu stały się instrumentem marketingowym, a nie podstawą do merytorycznej dyskusji.

Czy zatem wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości powinno być niskie?

Powinno być przede wszystkim rynkowe, rzetelnie wyliczone. Często w ramach dyskusji pojawiają się uproszczone metody wyceny, musisz jednak pamiętać, iż mogą one służyć wyłącznie jako podstawa dla rozpoczęcia negocjacji. W przypadku sporu możesz, a w postępowaniu sądowym musisz, zlecić wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Wyliczenie wartości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest skomplikowane, silnie uzależnione od okoliczności konkretnego przypadku.

Rzeczoznawcy majątkowi ustalają wartość nieruchomości w oparciu o przepisy prawa oraz o standardy wyceny, czyli wytyczne uzgodnione przez organizacje rzeczoznawców. Obecnie uzgadniany jest standard specjalistyczny nr 4, jednak kontrowersje, które wzbudził pozwalają przypuszczać, iż jego uzgodnienie wymaga jeszcze sporo czasu.

Jak samodzielnie określić skalę swoich oczekiwań? Możesz przeczytać o tym tutaj.

Służebność przesyłu to nie tylko odszkodowania za słupy energetyczne. Obecnie można ją ustanowić dla wszelkich urządzeń, którymi przesyłane są media zużywane w gospodarstwach domowych, takie jak woda, ciepło czy gaz, jak również dla światłowodów, kabli oraz dla rurociągów dostarczających surowce do fabryk.

To jednak nie wszystko! Przygotowywana nowelizacja Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość ustanowienia służebności przesyłu także dla torów kolejowych, tras tramwajowych i linie trolejbusowych (projekt ustawy możesz pobrać w zakładce Baza wiedzy).

Odszkodowanie to nie do końca precyzyjny termin dla urządzeń przesyłowych, z uwagi na ich lokalizację należne jest przede wszystkim wynagrodzenie. Odszkodowanie i wynagrodzenie w języku prawniczym mają rożne znaczenie, odmiennie także dowodzi się w postępowaniu sądowym swoich racji.

Wynagrodzenie wylicza się w oparciu o obiektywne, rynkowe wartości, korygując je odpowiednio dla poszczególnych nieruchomości.

Odszkodowanie to wartości indywidualne: rzeczywiście powstała szkoda, ewentualnie utracony zysk, które trzeba udowodnić i powiązać z zawinionym zachowaniem konkretnej osoby.

Wynagrodzenie, a nie odszkodowanie, należy się za okres, w którym przedsiębiorca posiadał nieruchomość bez tytułu prawnego. Powinieneś zapamiętać, że jest to świadczenie jednorazowe, zatem nie dzieli się na okresy miesięczne, czy też roczne. Wina nie ma tu żadnego znaczenia, istotny jest sam fakt korzystania z nieruchomości.

Podobnie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, w którego skład wchodzi wynagrodzenie w ścisłym tego słowa znaczeniu za korzystanie z nieruchomości w przyszłości (ograniczenie prawa własności) oraz odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń.

Kiedy zatem przy urządzeniach przesyłowych może powstać obowiązek zapłaty odszkodowania?

Przede wszystkim w przypadku awarii urządzeń, kiedy wyciekają płyny zanieczyszczając nieruchomość, czy też wydobywa się para, która może zniszczyć budynek. Odszkodowanie przysługuje także w przypadku, gdy po pracach budowlanych nieruchomości nie udaje się przywrócić do stanu sprzed ich rozpoczęcia.

Roszczenie o zapłatę odszkodowania może mieć też inną podstawę – może nią być umowa, np. najem, który może być zawarty dla urządzeń przesyłowych. Jeżeli najemca nie zwróci, wbrew woli właściciela, nieruchomości po zakończeniu umowy, należne jest odszkodowanie, a nie wynagrodzenie.