Zasiedzenie służebności przesyłu na własnym gruncie jest niedopuszczalne.

Oczywiste? Obecnie tak, ale w przeszłości niekoniecznie.

Jakiś czas temu prowadziłem korespondencję w imieniu jednego przedsiębiorstwa przesyłowego z innym. Obie spółki przed 1989 r. były przedsiębiorstwami państwowymi, a urządzenia jednego znajdowały się na nieruchomości drugiego. Obecnie są to zupełnie odrębne osoby prawne, posiadające własny majątek i zarządzające nim we własnym imieniu. Właściciel urządzeń podniósł zarzut zasiedzenia służebności gruntowej o treści służebności przesyłu, doliczając okres posiadania sprzed 1989 r.

Czy to prawidłowe stanowisko? Z pewnością nie.

Ważną datą zarówno w tej sprawie, jak i w innych, w których następuje doliczenie posiadania Skarbu Państwa jest 1 luty 1989 r., kiedy uchylono zasadę jednolitej własności państwowej. Oznaczała ona, iż wszystko stanowiło własność Państwa, a przedsiębiorstwa państwowe jedynie zarządzały majątkiem państwowym, ewentualne zaś zasiedzenie służebności gruntowej następowało przez Skarb Państwa.

Jeżeli na gruncie pozostającym w zarządzie jednego przedsiębiorstwa zlokalizowane były urządzenia przesyłowe innego, bieg zasiedzenia służebności gruntowej nie mógł się rozpocząć dopóki nie nastąpiło rozdzielenie prawa do gruntu i prawa do urządzeń.

Kiedy to rozdzielenie nastąpiło? To właśnie było sporne w orzecznictwie.

Pogląd dominujący oznacza ten moment na 1 luty 1989 r., od tej chwili przedsiębiorstwa mogły już posiadać we własnym imieniu, tym samym zasiadywać służebności. Drugi pogląd odwoływał się do daty nabycia własności urządzeń, co nastąpiło w większości przypadków 5 grudnia 1990 r. (ustawę dotyczącą uwłaszczenia przedsiębiorstw państwowych znajdziesz w Bazie wiedzy). W uchwale III CZP 93/11 Sąd Najwyższy jednoznacznie poparł pierwsze stanowisko.

Kilka dni temu otrzymałem z Sądu Najwyższego kopię pytania prawnego, które było podstawą wydania powyższej uchwały. Zawiera ciekawe i obszerne uzasadnienie. Jeżeli chciałbyś uzyskać skan tego dokumentu, napisz proszę do mnie maila.

Służebność przesyłu wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 r., wywołała spory ferment w środowisku prawniczym, wkrótce stając się przedmiotem żywego zainteresowania właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

W mojej ocenie było to efektem kilku czynników: rosnącej świadomości prawnej społeczeństwa; dostępności informacji w Internecie oraz w czasopismach nieprawniczych (pamiętam artykuł o służebności w “Pani Domu”); przekonaniem o możliwości uzyskania niemałego wynagrodzenia, co w Czasach Kryzysu nabiera niebagatelnego znaczenia.

Korytarze przesyłowe jednak służebność przesyłu biją na głowę!

Po raz pierwszy widzę ustawę, która jest przedmiotem profesjonalnych szkoleń na etapie projektu w wersji skierowanej dopiero do konsultacji społecznych. Na marginesie, te konsultacje są niezwykle cenne w procesie ustawodawczym, naprawdę podnoszą ogólny poziom prawodawstwa (ustawę o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa oraz projekty ustawy znajdziesz w Bazie Wiedzy).

Pewnie wiesz, że to już druga próba uchwalenia specustawy dotyczącej urządzeń przesyłowych. O samym projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych, jego wadach i zaletach napiszę jeszcze wielokrotnie, dziś wspomnę jedynie, że jej dwa główne cele to: uregulowanie zaszłości oraz ułatwienie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego.

Oba cele oceniam pozytywnie, nie jesteśmy pierwszym krajem, który próbuje systemowo rozwiązać ten trudny problem. Innym się udało, wierzę, że my też damy radę – jakkolwiek na pewno nie w tym roku.

Jak wiesz pracuję nad sprawami dotyczącymi służebności przede wszystkim dla przedsiębiorców przesyłowych, z reguły jednak nie zajmuję się słupami energetycznymi.

To z jednej strony mnie cieszy, bo ilość roszczeń jest naprawdę duża, z drugiej zaś czasem zazdroszczę prawnikom zakładów energetycznych, bo im najprościej jest bronić się wykorzystując zasiedzenie służebności przesyłu.

Bronić się najprościej, nie znaczy wcale, że łatwo – trzeba sporo udokumentować, w tym w zakresie daty i podstawy prawnej wybudowania urządzeń, przeniesienia posiadania służebności przesyłu czy dobrej wiary.

Na marginesie, zasiedzenie służebności przesyłu w dobrej wierze – wbrew opinii Świętej Pamięci Gerarda Bieńka – jest jak najbardziej możliwe.

Ale nie o prawnikach chciałem napisać, a o jednej z kluczowych dla zasiedzenia kwestii, jaką jest widoczny charakter urządzeń przesyłowych. Jeżeli myślisz, że brak rurociągu biegnącego po powierzchni Twojej nieruchomości chroni Cię przed zasiedzeniem służebności, jesteś w błędzie, nie spodziewasz się nawet w jak wielkim.

Sąd Najwyższy, który swoimi orzeczeniami precyzuje lub uzupełnia treść przepisów kodeksowych, kilkakrotnie wypowiadał się o tym, jakie urządzenie może być uznane za widoczne i – co ciekawe – czy musi się znajdować na nieruchomości, której dotyczy zarzut zasiedzenia.

Pierwsze orzeczenia dotyczyły linii energetycznych, które przebiegały nad nieruchomością, na której jednak nie były posadowione żadne słupy; kolejne rur kanalizacyjnych umieszczonych w gruncie wraz z osadnikiem, który wystawał nad powierzchnię. W obu przypadkach przedsiębiorcy przesyłowi wygrali sprawy o zasiedzenie.

Sąd Najwyższy poszedł jednak dalej stwierdzając, że widoczna część urządzenia może być zlokalizowana nawet na innej nieruchomości, byle tylko właściciel obserwując je mógł zorientować się, że następuje ograniczenie jego prawa własności.

Znane są mi i dalej idące poglądy prawników, którzy twierdzą, że wystarczy urządzenie nanieść np. na mapę zasadniczą, skoro zaś właściciel ma do niej dostęp, należy przyjąć, że o urządzeniu wiedział i akceptował fakt korzystania z jego nieruchomości.

Ja tak nie uważam, ale z chęcią dowiem się, co Ty o tym sądzisz.

Kluczowy jest zatem stan wiedzy właściciela, urządzenia mają być dla niego jedynie ostrzeżeniem, bodźcem który powinien wywołać skutek w postaci refleksji „Co te urządzenia robią na mojej działce”.

Sąd Najwyższy nie docenia jednak dobrych chęci, dla zapobieżenia zasiedzeniu trzeba podjąć konkretne czynności. Jakie? O tym napiszę następnym razem, tymczasem zajrzyj do Bazy wiedzy, gdzie zamieściłem orzeczenia, o których dziś wspominałem.

Przedawnienie roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości jest bardzo dotkliwe dla jej właściciela, w przypadku sporu sądowego oznacza bowiem przegranie sprawy. Możliwe jest nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia gdy stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego, jednak w praktyce jest to bardzo rzadkie.

Czym jest przedawnienie?

To okres czasu, po upływie którego nie można zmusić dłużnika do zapłaty, można już tylko liczyć na jego dobrą wolę, a to w rozliczeniach finansowych raczej trudno.

Okres przedawnienia roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w złej wierze wynosi 3 lata dla przedsiębiorców i 10 lat dla pozostałych osób. Zła wiara to sytuacja, w której przedsiębiorca na podstawie okoliczności konkretnego przypadku powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych.

Powinieneś zapamiętać, że wynagrodzenie jest świadczeniem jednorazowym, dlatego też nie przedawnienia się dla wszystkich po upływie 3 lat, jak należności okresowe np. czynsz najmu. Wynagrodzenia można dochodzić tylko za okres, kiedy jest się samemu właścicielem nieruchomości, pomimo jej sprzedaży, to poprzedni właściciel może wystąpić o zapłatę za okres do dnia zawarcia umowy.

Okresy przedawnienia to odpowiednio 3 i 10 lat, jednak w przypadku zawarcia umowy o ustanowienie służebności, czy umowy najmu, zapłaty można dochodzić wyłącznie przez okres roku od dnia zawarcia umowy. Sąd Najwyższy traktuje takie zdarzenie jako zwrot rzeczy, powoduje to bowiem odzyskanie przez właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą (uchwałę wydaną w sprawie III CZP 47/05 znajdziesz w Bazie wiedzy).

Bardzo ciekawa dyskusja toczy się odnośnie przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu. Jeden pogląd nakazuje przyjąć zwykłe terminy 3 lat dla przedsiębiorcy i 10 lat dla właściciela nieruchomości, począwszy od wprowadzenia tej służebności 3 sierpnia 2008 r., drugi opowiada się za brakiem przedawnienia dla roszczenia przedsiębiorcy i trzeci – w mojej ocenie zasadny – przyjmuje, że roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu nie przedawnia się. Dlaczego? Przede wszystkim z uwagi na ciągłość stanu posiadania i codzienne odnawianie się przesłanek dla ustanowienia służebności.

W przypadku, gdy właściciel został pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy, np. nie może korzystać z pomieszczenia, w którym znajdują się urządzenia energetyczne, albo na działce znajduje się trafostacja zajmując w zasadzie całą powierzchnię – wówczas podstawą obliczeń są rynkowe opłaty za korzystanie z rzeczy danego rodzaju: czynsze najmu lokali albo dzierżawy gruntu.

Jak dowiedzieć się, jaka jest wysokość stawek na rynku? Trzeba szukać nieruchomości podobnych, o zbliżonym przeznaczeniu i sąsiedztwie, warto przeglądać oferty najmu na aukcjach internetowych oraz w prasie.

Odmiennie w przypadku, gdy własność została ograniczona, co ma miejsce np. na skutek wybudowania rurociągu, czy linii przesyłających energię elektryczną – wówczas należy badać powierzchnię oraz rynkową wartość zajętej części nieruchomości, następnie stopień ograniczenia prawa własności.

Powierzchnia zajęta na potrzeby urządzeń przesyłowych to pas eksploatacyjny albo pas ograniczonego korzystania. Wielkość tego obszaru jest różna, w zależności od charakteru urządzeń – dla gazociągów szerokość pasa wynika wprost z przepisów prawa, dla innych urządzeń można posiłkować się Polskimi Normami czy instrukcjami producentów np. rur, warto również zajrzeć do przepisów BHP odnośnie wykopów.

Stopień ograniczenia prawa własności jest często powodem kontrowersji, nie sposób tu uchronić się przed pewną uznaniowością. Inny stopień będzie dla urządzeń naziemnych i podziemnych, inny dla gazociągu i ciepłociągu, inny w strefie wyłączonej z zabudowy z uwagi np. na przepisy budowlane czy kolejowe, inny zaś dla centralnej części działki budowlanej. Nie podaję konkretnych wartości, bo każdy przypadek musi być rozpatrywany odrębnie.

Zmniejszenie wartości działki z uwagi na lokalizację urządzeń jest niezwykle trudne do samodzielnego oszacowania, o ile w ogóle możliwe dla osoby nie posiadającej wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny. W praktyce zawsze posiłkuję się opiniami rzeczoznawców – jeżeli jednak masz pomysł na uproszczony sposób wyliczenia tej wartości zapraszam do dyskusji.

Dla zainteresowanych tematyką podstaw wyceny polecam lekturę wyroku Sądu Najwyższego w sprawie IV CSK 84/11 (znajdziesz go w Bazie wiedzy).

1 71 72 73 74 Strona 73 z 74

Zapraszam do subskrypcji bloga


Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na przesłaną wiadomość. Szanuję Twoją prywatność – Twoje dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail.

W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, sprzeciwu wobec przetwarzania, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.