Umowa o ustanowienie służebności przesyłu – istotne postanowienia
Jeżeli interesuje Cię służebność przesyłu, wiesz na pewno sporo o możliwości jej zasiedzenia, doliczenia posiadania Skarbu Państwa i o kilku innych rzeczach dla wtajemniczonych.
Czy zastanawiałeś się jednak nad rzeczą najbardziej podstawową, jak sformułować zapisy umowy?
Poniżej przedstawiam Ci jak według mnie powinny brzmieć jej istotne postanowienia. Nie jest to wzór umowy o ustanowienie służebności przesyłu, z uwagi na konieczność złożenia oświadczenia przez właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego, jednak odniosłem się do kwestii kluczowych.
Właściciel ustanawia na prawie własności nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy służebność przesyłu, polegającą na:
• prowadzeniu przez nieruchomość obciążoną urządzeń stanowiących własność przedsiębiorcy (rodzaj, średnica, długość, symbol na mapie) o konkretnie opisanym przebiegu w obrębie nieruchomości, albo zgodnie z załączonym do umowy wyrysem z mapy zasadniczej,
• zezwoleniu na swobodny dostęp przez przedsiębiorcę do urządzeń w celu przeprowadzenia inspekcji ich stanu, usunięcia wszelkich usterek i awarii, a także konserwacji i remontów, w tym wymiany zużytych urządzeń oraz zezwoleniu na odbudowę urządzeń w przypadku ich zniszczenia.
Strony ponadto postanawiają, że:
• ustanowienie służebności powoduje ograniczenie własności obciążonej nieruchomości, polegające na obowiązku umożliwienia korzystania przez przedsiębiorcę z pasa gruntu (pasa eksploatacyjnego) o szerokości … m w obie strony od osi sieci/od krawędzi zewnętrznych urządzeń (łącznie … m szerokości) w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami oraz normami dotyczącymi eksploatacji danego rodzaju sieci; na zakazie wznoszenia obiektów budowlanych oraz dokonywania nasadzeń, chyba, że przedsiębiorca wyrazi pisemną zgodę na inne warunki techniczne wykorzystania pasa eksploatacyjnego,
• przedsiębiorca zobowiązany jest do przywrócenia nieruchomość obciążonej do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu prac eksploatacyjnych albo remontowych; jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego będzie niemożliwe albo będzie powodować nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca zapłaci właścicielowi odszkodowanie w wysokości ustalonej przez strony, a w przypadku braku zgody przez rzeczoznawcę,
• służebność zostaje ustanowiona na czas oznaczony albo nieoznaczony za wynagrodzeniem wynoszącym … albo nieodpłatnie.
Na oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności przesyłu przedsiębiorca powinien wyrazić zgodę.
Starałem się nadać mojej propozycji zapisów uniwersalny charakter, jednak z pewnością w zależności od konkretnego rodzaju urządzeń będą konieczne drobne modyfikacje.
Jeżeli masz pomysł jak udoskonalić zaproponowane przeze mnie postanowienia, zapraszam Cię do dyskusji w komentarzach.
Z mojej strony proponowałbym doprecyzowanie w zakresie:
– „jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego będzie niemożliwe albo będzie powodować nadmierne trudności lub koszty” – chodzi mi tutaj mianowicie o nadmierne trudności i koszty, bardzo ogólnie jest to sformułowane a za tym idzie szeroka interpretacja, nie koniecznie korzystna dla właściciela nieruchomości aczkolwiek także dla przedsiębiorcy przesyłowego.
– „a w przypadku braku zgody przez rzeczoznawcę” – kto wybiera rzeczoznawcę, kto ponosi koszty opinii rzeczoznawcy.
Proponowałbym także, celem szybkiego i ekonomicznego rozwiązania sporu zapis na polubowny sąd lub mediacje. W naszym kraju nie są to jeszcze popularne instytucje ale uważam że warto z nich korzystać.
Pozdrawiam
Konrad Kułaczkowski
Panie Konradzie!
Jeżeli chodzi o klauzulę nadmiernych kosztów, rzeczywiście jest ogólna, jakkolwiek powszechnie stosowana. Myślę, że dotąd nie spotkałem się z problemem na gruncie jej nieprecyzyjności z uwagi na mało skomplikowane przypadki odtworzenia stanu sprzed robót budowlanych. Jeżeli zniszczeniu miałyby ulec części składowe nieruchomości o znacznej wartości, z pewnością należałoby ująć ten zapis umowy precyzyjnie jeszcze przed rozpoczęciem prac.
Odnośnie braku trybu wyboru rzeczoznawcy i rozkładu kosztów – z uwagi na optymalną dla czytelnika objętość wpisu zaproponowałem klauzule stosunkowo ogólne, w rzeczywistości takie zapisy należałoby doprecyzować zgodnie z Pańską sugestią.
[…] pisałem o tym, jakie postanowienia powinny znaleźć się w umowie o ustanowienie służebności przesyłu. Jej staranne zredagowanie […]
Witam,
Od sierpnia 2007 roku jestem właścicielką działki o pow. 3700 m2 która w mpzp przeznaczona jest na zespół działek rzemieślniczych.
Na działce posadowiony jest słup i przez całą długość przebiega napowietrzna linia SN.
Prawdopodobnie popdrzednia włascicielka wyraziła zgodę na roboty budowlane związane z posadowieniem słupa i pociągniecie linii napowietrznej, co mogło spowodować, iż Zakład Energetyczny uzuskał w sposób prawidłowy pozwolenie na budowę na podstawie tzw. stosunku zobowiązaniowego. Czy w takim przypadku mogę ubiegać się o wynargodzenie za bezumowne korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości jak i służebność przesyłu na przyszłość?
Będę wdzięczna za odp.
Pozdrawiam, Marta
Pani Marto,
od daty nabycia własności działki może Pani domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej na potrzeby urządzeń przesyłowych, jak też ustanowienia służebności przesyłu na przyszłość. Jeżeli słup i linia znajdują się na nieruchomości ponad 20 lat, wówczas może Pani spodziewać się zarzutu zasiedzenia służebności przesyłu – jeżeli będzie to ponad 30 lat, taki zarzut zostanie podniesiony na 100%. Co to oznacza – jeżeli upłynęło owe 30 lat, służebność została nabyta przez zasiedzenie nieodpłatnie, co powoduje (według Sądu Najwyższego) także utratę prawa do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
Musi Pani zatem zbadać kwestię, jak długo te urządzenia są na działce. Jeżeli jest ryzyko zasiedzenia lepiej wystąpić o ustanowienie służebności (bo tanio), a w razie jej ustanowienia, o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie przed powstaniem służebności.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odpowiedź. Udałam się do Energiapro Grupa Tauron SA. Tam poinformowano mnie, że aby uzyskać przedmiotową informację powinnam zwrócić się o to pisemnie.
Właśnie konstruuję to pismo i prosiłabym o opinię.
Czy nastepujące sformułowanie tego pisma jej poprawne, tj. czy otrzymam na tak sformułowane pismo potrzebną mi informację o tym kiedy słup z trakcją elektryczną stanął i czy było to zrobione legalnie oraz kiedy urządzenia przesyłowe weszły w skład przedsiębiorstwa, a więc w sposób trwały z nim zostały związane.
„Zwracam się z prośbą o podanie sytuacji prawnej wniesionych budowli i urządzeń (słupa z trakcją elektryczną) na mojej własności, tj. działka nr …… położonej w miejscowości……… , m.in. z uwzględnieniem pozwoleń budowlanych na zajęcie terenu i na ich wzniesienie;
Jednocześnie proszę o udostępnienie treści zgody poprzednika prawnego mojej nieruchomości, tj. Pani ………… na usytuowanie budowli i urządzeń (słupa z trakcją elektryczną) na działce nr …….., położonej w miejscowości……… ”
Z góry dziekuję za odp.
Pozdrawiam, Marta
Pani Marto,
zamiar jest jasny. Można to ująć też w ten sposób:
– proszę o podanie podstawy prawnej dla wybudowania na mojej nieruchomości stanowiące działkę nr ….. dla której sąd rejonowy w ….. prowadzi księgę wieczystą nr ……… urządzeń do przesyłania …… oraz korzystania ze wskazanej nieruchomości na potrzeby eksploatacji i konserwacji tych urządzeń,
– jeżeli była to zgoda poprzedniego właściciela Pani …… proszę o udostępnienie kopii dokumentu obejmującego tą zgodę,
– proszę także o przesłanie kopii pozwolenia na budowę wskazanych wyżej urządzeń przesyłowych – jeżeli tytuł prawny do dysponowanie nieruchomością miał swoje źródło w decyzji administracyjnej, proszę również o udostępnienie jej kopii.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp. Jeżeli okazałoby się, że poprzedni właściciel prawny wyraził pisemną zgodę, a na tej podstawie uzyskano prawomocne pozwolenie na budowę, to czy jest jakakolwiek szansa na doprowadzenie, na drodze sądowej jeżeli ZE nie zgodzi się na to polubownie, do usuniecia na podstawie art.222§2 kc urządzeń elektroenergetycznych, które naruszają realizację przysługującego mi prawa własności działki?
Zaznaczę, iż nie chodzi mi tu o godzenie w dobro społeczne poprzez usunięcie urządzeń „z czystej złosliwości” i utrudnienie życia osobom lub instytucją, które korzystają z tej linii SN. Jednak linia i słup utrudniają mi gospodarowanie moją nieruchomością, w tym sprzedaż działek, ponieważ ludzie „nie chcą” kupować działek nad którymi przebiega linia. Ponadto, istnieje możliwość skablowania linii i poprowadzenia jej w drodze gminnej co spowodowałoby minimalizację uciążliwości dla mnie jak i dla okolicznych mieszkańców praktycznie do 0. Jednakże ZE potwierdzając możliwość skablowania powiedział, że mogę to zrobić na własny koszt. Jeżeli przyjmę te warunki, to czy będę mogła żądać od ZE podpisania ze mną porozumienia o odpłatnym przejęciu urządzeń? Z praktyki wiem, że ZE proponują takie porozumienie, ale w zakresie bezkosztowego przejęcia lub za „symboliczą złotówkę”. Nie zamierzając się na coś takiego godzić (bo i niby z jakiej racji?), czy ZE będzie miał obowiązek przejęcia urządzeń za odpołatnością w momencie gdy odmówię bezpłatnego przekazania i ZE będzie miał obowiązek negocjowania i dojścia ze mną do porozumienia co do kwoty, za którą zdecyduję się przekazać urządzenia, tj. pokrywającej koszty poniesione przeze mnie?
Z góry dziękuję za odp i pozdrawiam. Marta
Pani Marto,
jeżeli była wyrażona zgoda na wybudowanie urządzeń, a Pani nabyła już działkę obciążoną liniami przesyłowymi, szanse na powodzenie powództwa o ich usunięcie są w zasadzie zerowe. Podobnie będzie przy przeniesieniu na ZE kosztów przebudowy. W orzecznictwie przyjmuje się, że nabycie działki obciążonej urządzeniami miało swoje odzwierciedlenie w cenie – była niższa niż nieruchomości nieobciążonej. Kupując taką nieruchomość nabywca godzi się na to co zastaje – można to zobrazować w następujący sposób – X kupuje działkę z linia przebiegającą w poprzek, płacąc za nią 25% ceny działki wolnej od urządzeń np. 25.000 zł, następnie chce ją podzielić na 2 i sprzedać i żąda usunięcia urządzeń na koszt ZE – ZE uznaje jego żądania i przebudowuje linię na swój koszt poza nieruchomość, choć wcześniej wybudował ją legalnie – następnie X sprzedaje po podziale 2 działki po 50.000 zł. Tego nie kupi żaden sąd.
Jeżeli chodzi o przeniesienie kosztów budowy na ZE na podstawie art. 49 par. 2 K.c. – z pewnością w umowie o przebudowę znajdzie się klauzula, że to Pani koszt i umownie wyłączacie roszczenie o wykup. Swoją drogą samo zawarcie umowy o przebudowę na Pani koszt już wskazuje, ze wolą stron było odstąpienie od przyznania pani prawa żądania wykupu.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp. Zgadza się, wiedziałam co kupuję (widziałam słup i linie), jednak cena za nabycie działki obciążonej urządzeniami nie miała za bardzo swojego odzwierciedlenia w cenie i nie była niższa niż nieruchomości nieobciążonej. Działka tuż obok, przez którą nie przebiegają linie została sprzedana mojej siostrze w podobnej cenie za m2 jak mi. Słusznym jest twierdzenie, iż w takim przypadku (po zaproponowanej cenie) nie musiałam dokonywać zakupu… Cóż, człowiek uczy się całe życie i trzeba ponieść konsekwencje swoich pochopnych decyzji.
W każdym razie, koresponsuję z osobą, która uzyskała nakaz rozbiórki samowoli budowlanej, jaką są linie elektryczne i posadowione słupy wydaną przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w Pułtusku (został mi przesłany skan tej decyzji i wygląda na to, iż rzeczywiście taka decyzja została wydana).
Osoba ta pisze, iż:
„do nadzoru budowlanego należy złożyć wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego w celu usunięcia samowoli budowlanej, jaką jest linia energetyczna i słupy, wybudowane bez zgody właściciela – jeżeli nie ma takiej zgody a jeżeli jest, to powinna być uwieczniona w księdze wieczystej z odpowiednim wpisem”.
Przed zakupem działki sprawdziłam Kw i nie był w niej uwidoczniony żaden wpis dotyczący wyrażonej zgody na budowę urządzeń ani zapis o jakichkolwiek obciążeniach i organiczeniach.
Czy dobrze zrozumiałam, iż brak uwidocznienia w Kw wpisu dotyczącego udzielonych zgód powoduje zaistnienie samowoli budowlanej?
Z góry dziękuję za odp i pozdrawiam, Marta.
Pani Marto,
trochę odebrała to Pani osobiście, ale inaczej tych zasad nie da się przedstawić. Odnośnie rozbiórki, rzeczywiście taka decyzja jest bardzo korzystna dla właściciela, jednak nie zgadzam się z twierdzeniem, że zgoda na wybudowanie musiała być ujawniona w KW. Takiego wymogu nie ma i nie było, zgoda na dysponowanie terenem na cele budowlane jest wyrażana w zwykłej formie. Wpisy do KW muszą mieć formę przynajmniej pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym, i z tego zatem względu zacytowany przez Panią pogląd jest błędny.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp. Moją intencją jest dojście do porozumienia z ZE w sprawie przesuniecia lub skablowania linii. Otrzymałam już informację od ZE, iż jest to możliwe, jednak na mój koszt, który, jak Pan potwierdził, nie zostanie mi zrwócony. Jednocześnie, będę dochodzić należnego mi wynargodzenia w zakresie bezumownego korzystania z gruntu. I tu moje pytanie. Jeżeli zajdzie konieczność skierowania tej sprawy do Sądu z powodu braku polubownego porozumienia, to czy ZE może mi w jakis sposób utrudniać realizację inwestycji, za zasadzie „złośliwości”? Nie wiem, nie wyda zgody na przesunięcie słupów bądź skablowania, będzie odwlekał procedury, itp. Czy możliwe jest, aby ZE „zablokował” realizację inwestycji? (prowadzonej na mój koszt oczywiście).
Pozdrawiam, Marta
Pani Marto,
ZE nie musi zgodzić się na przebudowę linii, nawet jeżeli zadeklaruje Pani pokrycie tych kosztów samodzielnie. Z reguły przy poniesieniu kosztów przez właściciela, nie ma problemu – trudno mi oceniać, czy ktoś będzie się chciał na Pani mścić.
To pytanie o ludzkie natury, a nie o prawo 🙂 Ale mówi się, że w Polacy to raczej złośliwy naród 🙂
A teraz serio – jeżeli służebność jest nabyta przez zasiedzenie, wówczas można wytoczyć powództwo o zmianę jej treści poprzez zmianę technologii i przebiegu urządzeń – jeżeli nie nastąpiło zasiedzenie, to może Pani wytoczyć powództwo negatoryjne o nakazanie przełożenia urządzeń w inne miejsce. Różne podstawy prawne, skutek ten sam, reguła też ta sama – co do zasady koszty ponosi ten, w czyim interesie przebudowa jest realizowana. Czyli raczej właściciel. Mogą jednak wystąpić szczególne okoliczności i wówczas sąd może te koszty podzielić.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp. Tak trochę „z innej beczki”.
Zakupione 3700 m2 działki rzemieśliniczej, podzieliłam na 4 działki oraz piąta działka stanowi drogę wewnętrzną. W drodze wewnętrznej doprowadziłam prąd i wodę do wszystkich 4 działek. Żadna z tych działek jak narazie nie została sprzedana (ja jestem jedynym właścicielem). Przy ewentualnej sprzedaży, będę sprzedawać (bezpłatnie) także udział w działce stanowiącej drogę wewnętrzną. Załóżmy sytuację, iż wszystkie działki są sprzedane (4 różnych właścicieli, którzy posiadają udziały w drodze wewnetrznej, każdy w równej części, tj. 1/4). Jeżeli jeden z właścicieli będzie chciał doprowadzić do swojej działki inne media, tj. internet, telefon, gaz, czy będzie musiał uzyskać zgodę innych właścicieli (sąsiadów), którzy posiadają udziały w drodze? Jeżeli tak, to czy korzystnym będzie ustanowienie przeze mnie jako narazie jedynego właściciela już dziś służebności (tylko nie wiem jakiej? 🙂 tak, aby przyszli właściciele nie musieli prosić siebie nawzajem o takie zgody?
Ponadto, czy mam prawo do roszczeń od ZE oraz ZGK o wynagrodzenie za przesył (służebność przesyłu)? Zaznaczę, iż doprowadzony prąd i woda będą zasilały tylko zespoły przedmiotowych 4 działek i przyznać należy, że takie uzbrojenie terenu podniosło wartość działek w rozumieniu rynkowym, tj. mogę teraz więcej żądać za 1 m2. Natomiast nie miało to wpływu na przeznaczenie działki, tj. jest ona rzemieślnicza i po doprowadzeniu mediów taka pozostała w mpzp.
Z góry dziękuję za odp. Pozdrawiam, Marta.
Pani Marto,
może Pani nie przenosić na razie na nikogo udziałów w drodze, pozostawić póki co tą działkę sobie i ustanawiać służebności na rzecz właścicieli wydzielonych 4 działek. Wówczas nie będzie problemu. Nie można ustanowić służebności na potrzeby przyszłych urządzeń, kiedy nie wiadomo w ogóle co to będą za urządzenia, jak będą przebiegać itp. To musi być konkretny zamiar inwestycyjny.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp. Czy byłby Pan w stanie polecić kancelarię z Wrocławia bądź okolic, z którą mogłabym podjąć współpracę w razie potrzeby wystapienia do Sądu, gdy nie uda mi się dojść polubownie do porozumienia z ZE w sprawie uregulowania stanu prawnego urządzeń (słupa i lini SN) na moich działkach? Pozdrawiam, Marta
Pani Marto,
bardzo mi przykro, ale nie znam żadnej kancelarii z Wrocławia, którą mógłbym polecić.
Panie Piotrze,
Byłam w ZE obejrzeć dokumenty dotyczące pobudowania linii. Tak jak przypuszczałam, jest zgoda na budowę wyrażona przez ówczesnego właściciela. W dokumencie, ktorym „pozbierano” zgody wszystkich właścicieli (inwestycja przebiegała przez kilka działek) w nagłówku jest opis inwestycji, że linia SN 20 kW, że wraz z transformatorem, itd. Właściciel działki wyraził zgodę, ale był właścicielem dwóch działek, tj. tej, na której zbudowano linię (nr 281) i sąsiedniej (nr 282), która nie ma nic wspólnego z inwestycją (urządzenia tam nie przebiegają).
Co ciekawe, w tabelce, w której umieszczono listę właścicieli i opisano czego dotyczy zgoda, jest wpisana działka 282, czyli sąsiednia, a nie ta, której inwestycja dotyczyła, czyli 281.
Jednocześnie, na wszystkich innych dokumentach, jak np. dokument wziety z Gedezji z listą właścicieli i numerami działek jest poprawny numer (281).
Wygląda więc na to, że nastąpiła pomyłka i na dokumencie zgody, której treść wypełniano „ręcznie” wpisano po prostu zły nr działki.
Można powiedzieć „błachostka”, „pomyłka pisarska”, jednak czy napewno?
Formalnie rzecz ujmując zgoda została wyrażona na budowę na działce, której inwestycja niedotyczyła, więc formalnie nie ma zgody właściciela na zbudowanie urządzeń na „właściwej” działce.
Czy to może być podstawą do mojego skutecznego roszczenia o usunięcie urządzeń z działki i przeniesienie ich w inne miejsce? Co Pan o tym sądzi?
Dodam, iż technicznie jest możliwe przeniesienie linii i słupów. Wiązało by się to z kosztami, jednak nieznacznymi, bo istniejące słupy i linię bedzie można wykorzystać. Koszty to zakup jednego słupa, ok. 50 metrów linii SN, no i robocizna + koszty demontarzu.
Pozdrawiam, Marta
Pozwolę sobie wtrącić pewną uwagę co do kosztów przebudowy sieci w przypadku zmiany sposobu wykonywaniu służebności. Słusznie twierdzi Pan, że co do zasady tymi kosztami obciążany jest właściciel nieruchomości. W tej kwestii wypowiedział się SN w uchwale z czerwca 2010 (mam wrażenie, ze nie ma jej w bazie orzeczeń, ale mogę się mylić). Jednak w tej samej uchwale znalazła się bardzo ważna wzmianka:
„Zasada ta nie może być jednak stosowana automatycznie, nie może prowadzić do uzyskania przez właściciela nieruchomości władnącej bezpodstawnych korzyści kosztem właściciela nieruchomości obciążonej. Jeżeli więc zmiana sposobu wykonywania służebności powoduje zastąpienie starych i zużytych urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności urządzeniami nowymi i owoczesnymi, to koszty zmiany obciążające właściciela nieruchomości obciążonej należałby przy ustalaniu
wynagrodzenia pomniejszyć o korzyści właściciela nieruchomości władnącej
wynikające z odnowienia urządzeń.”
Moim zdaniem ma to ogromne znaczenie dla właścicieli nieruchomości obciążonych bardzo starymi, napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi którzy planują „uwolnić” swoją nieruchomość poprzez jej okablowanie. To trochę tak, jakby zastąpić 30-letni, zardzewiały samochód nowiutkim prosto z taśmy i otrzymać zwrot różnicy w wartości… Oczywiście można przewidywać problemy z wycena wartości starej linii, każda strona sporu będzie ciągnęła w swoją stronę, ale generalnie widzę tu możliwość powetowania sobie znacznej części kosztów przebudowy.
Niestety dotyczy to głównie linii elektroenergetycznych, wątpię czy w przypadku gazociągów czy wodociągów te różnice w wartości byłyby wystarczająco duże.
Pani Katarzyno,
uchwałę załączyłem do Bazy wiedzy. Pani uwaga jest celna w 100%. SN tylko ten problem zasygnalizował, ale jest ona bardzo istotny w kontekście ponoszenia bardzo wysokich kosztów przebudowy. Oczywiście są trudności z wyceną takich ulepszeń, bo trudno wycenić wartość starych urządzeń i ustalić maksymalny okres przydatności do przesyłu – jednak zasada jest taka, jak Pani napisała. Orzeczenie zostało skomentowane w 2 glosach, mogę podać autorów i miejsce publikacji.
Trzeba mieć na uwadze, że ZE ma prawny obowiązek wymiany zużytych urządzeń, zatem wykonanie tego zobowiązania przy okazji przebudowy powodowałoby po stronie ZE bezpodstawne wzbogacenie.
Witam Panie Piotrze,
ja się z kolei zastanawiam, czy właściciel urządzeń przesyłowych może w umowie sprzedaży nieruchomości (na których są owe urządzenia posadowione) zastrzec, że ewentualne koszty przebudowy w przypadku wystąpienia przez kupującego z żądaniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, będzie ponosił w całości kupujący? Chodzi o sytuację w której możliwe jest przeniesienie naziemnych urządzeń pod ziemię, co jednak generuje po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego ogromne koszty. Przedsiębiorstwo, chcąc zabezpieczyć się przed wystąpieniem przez kupującego z takim żądaniem, już po nabyciu nieruchomości chce zawrzeć taki zapis.
Zapis ten raczej nie wyłączyłby prawa wystąpienia na drogę sądową z żądaniem, ale zastanawiam się jaka jest jego skuteczność w zakresie określania wysokości wynagrodzenia z tytułu zmiany sposobu wykonywania służebności. Czy sąd będzie związany takim zapisem czy mimo wszystko będzie badał kwestie korzyści stron (nowe urządzenia przesyłowe po stronie przedsiębiorcy a zwiększenie wartości nieruchomości obciążonej w związku ze zmniejszeniem uciążliwości)? Czy spotkał się Pan może z podobną sytuacją?
Pozdrawiam
Pani Małgorzato,
bardzo mi przykro, ale dla odpowiedzi na Pani pytanie musiałbym zapoznać się z dokumentami i przemyśleć kwestię roszczeń. Na podstawie takiego opisu nie jestem w stanie odpowiedzieć.
Panie Piotrze,
mam pytanie. Jestem współwłaścicielem działki z drugą osobą, którą nabyliśmy w drodze darowizny. na tej działce rok temu bez zgody poprzedniego właściciela zrobiono sieć deszczowo-sanitarną obejmującą studzienki kanalizacji deszczowej i kanalizacji sanitarnej. właścicielem sieci sanitarnej jest ZWiK sp.z o.o. a sieć deszczowa jest objęta własnością gminy. Czy mogę jakoś wraz z współwłaścicielem uregulować stan prawny kanalizacji deszczowej i sanitarnej na nieruchomości? chodzi mi o sluzebnosc przesylu. Z gory bardzo dziekuję za odpowiedź
Panie Tomaszu,
nie ma przeszkód dla ustanowienie dwóch służebności przesyłu – jednej na rzecz ZWiK sp. z o.o., drugiej na rzecz Gminy. Status Gminy jako przedsiębiorcy budzi pewne wątpliwości, jednak w tym zakresie uważam, że Gmina występuje jako przedsiębiorca (co jest konieczne dla ustanowienia służebności przesyłu). Taka jest też praktyka (dla przykładu: http://www.bip.powiat-otwocki.pl/plik,395,7538,zarzadzenie-nr-52-2012-w-sprawie-wyrazenia-zgody-na-ustanowienie-odplatnej-sluzebnosci-przesylu-na-nieruchomosci-stanowiacej-wlasnosc-skarbu-panstwa-polozonej-w-jozefowie.pdf). Powinien Pan zatem wezwać oba podmioty do zawarcia odpłatnych umów o ustanowienie służebności.
Panie Piotrze mam pytanie, jeśli gmina jest właścicielem urządzeń (wodociągi), a eksploatatorem na mocy zawartej z gminą umowy sp. z o.o., to kto powinien być uczestnikiem w sprawie o ustanowienie służebności, gmina jako właściciel urządzeń, czy może spółka jako eksploatator sieci?
Pani Magdo,
służebność może być ustanowiona tylko na rzecz właściciela urządzeń, nie zaś podmiotu, który je eksploatuje.
Panie Piotrze,
Witam ponownie. Wysłałam pismo do ZE z 14 dniowym terminem odp. o podanie podstawy prawnej dla wybudowania na mojej nieruchomości stanowiącej zespół działek rzemieśliniczych urządzeń do przesyłania energii elektrycznej (słup oraz napowietrzna linia SN) oraz korzystania ze wskazanej nieruchomości na potrzeby eksploatacji i konserwacji tych urządzeń o następującej treści:
– jeżeli była to zgoda poprzedniego właściciela, tj. Pani …. , proszę o udostępnienie kopii dokumentu obejmującego tą zgodę,
– proszę także o przesłanie kopii pozwolenia na budowę wskazanych wyżej urządzeń przesyłowych – jeżeli tytuł prawny do dysponowanie nieruchomością miał swoje źródło w decyzji administracyjnej, proszę również o udostępnienie jej kopii.
Do tej pory nie otrzymałam żadnej pisemnej odp., więc piszę właśnie pismo z ponownym wezwaniem dając tym razem max. 5 dniowy termin odp. Zadzwonilam do ZE i w rozmowie Pan powiedział mi, że dysponują prawomocnym pozwoleniem na budowę i zostanie mi przesłana jego kopia. Natomiast, na pytanie na podstawie jakiego dokumentu ZE uzyskał tytuł prawny do dysponowania nieruchomością przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych padła odp, iż z pewnoością było to uzgadniane z ówczesnym właścicielm gruntu.
Jednkaże, na moją prośbę o przesłanie mi kopii pisemnej zgody poprzedniego właściciela, udzielono mi odp, iż ZE nie ma obowiązku (w co, nawiasem mówiąc, nie chce mi się wierzyć) przetrzymywania po upływie 2 lat takich dokumentów, a o prawomocności pozwolenia na budowę decyduje to, iż zostało ono w ogóle wydane i przez właściwy organ. W związku z powyższym, jeżeli ZE rzeczywiście nie będzie mógł okazać takiej pisemnej zgody poprzedniego właściciela, to czy będzie to mogło stanowić podstawę do starania się przeze mnie o wydanie decyzji administarcyjnej przez PINB o stwierdzenie samowoli budowlanej i złożenie wniosku o jej usunięcie?
Z góry dziękuję za odp. i pozdrawiam,
Marta
Pani Marto,
sama decyzja o pozwoleniu na budowę nie oznacza legalności wybudowania urządzeń, konieczna jest jeszcze zgoda właściciela z chwili budowy albo decyzja wywłaszczeniowa. ZE nie może zasłaniać się w tej mierze żadnymi przepisami odnośnie przechowywania akt. Ciężar dowodu wykazania legalności wybudowania urządzeń spoczywa na przedsiębiorcy i jest to niesporne i w piśmiennictwie prawniczym i w orzecznictwie. Jeżeli zatem zgody nie ma, szkodzi to pozycji ZE w procesie.
Co do skutków braku takiej zgody, to raczej skupiłbym się na złej wierze, większość powództw o usunięcie urządzeń – nawet wybudowanych nielegalnie kończy się oddaleniem powództwa, czytając orzeczenia sądów administracyjnych odnośnie nakazania rozbiórki jest podobnie. To są wnioski skuteczne w niewielkiej licznie przypadków, ale oczywiście w Pani przypadku może być inaczej, a z postępowaniem administracyjnym nie są związane istotne koszty (przeciwnie już przy procesie o nakazanie usunięcia urządzeń).
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp.
Wzbudza we mnie wątpliwości powołana przez Pana rzecz, iż większość powództw o usunięcie urządzeń wybudowanych nielegalnie kończy się oddaleniem powództwa…
Znam sytuacje, w których ludzie nie mający godnych warunków mieszkaniowych a chcący je sobie zapewnić pobudowali domy, jednak zrobili to w samowoli budowlanej i nie znam przypadku, w którym którykolwiek z nich uzyskałby pozwolenie na użytkowanie.
Natomiast, jeżeli dobrze zrozumiałam Pana wypowiedź, przedsiębiorstwa, które w sposób nielegalny pobudowały urządzenia, niedąże uzyskały pozwolenie na użytkowanie i korzystają z tych urządzeń zarabiając pieniądze, to jeszcze właściciele nieruchomości obciążonych w sposób nielegalny nie mają efektywnego narzędzia do ununięcia takich urządzeń?
Wydaje mi się, że wszyscy, w tym przedsiębiorstwa przesyłowe, powinni być równi wobec prawa i liczyć się z tym, iż dopuszczając się samowoli budowlanej, mogą ponieść konsekwencję takiego działania?
Wiem, że sprawy są różne, i wydanie decyzji nakazania rozbiórki może skutkować odcięciem na przykład całej wsi od oświetlenia, prądu, gazu, etc. ale wydaje mi się, że to jeszcze nie powód, iż można „przyzwalać przedsiębiorswom” (że tak to ujmę) na ich nielegalne praktyki poprzez oddalanie większości powództw o usunięcie urządzeń wybudowanych nielegalnie?
Bo w mojej ocenie oddalanie powództw na takie praktyki właśnie przyzwala… a przedsiębiorstwa powinny pomyśleć o możliwych konsekwencjach jak np. zagrożenie odcięcia oświetlenia całej wsi, zanim zdecydują o pobudowaniu czegoś nielegalnie na cudzej własności. Idąc dalej, przedsiebiorstwo powinno pomyśleć także o konsekwencjach na jakie naraża ludzi korzystających z prądu, gazu, etc. w przypadku, gdy zostanie im odciety dopływ mediów w wyniku nakazu rozbiórki?
W moim przypadku, ZE budując urządzenia miał do wyboru kilka sposobów, tj. położenie kabli na mojej działce lub przeprowadzenie linii bądź kabla w gminnej drodze co w sposób istotny zmniejszyłoby uciążliwość urządzeń. Jednakże, ZE wybrał najtańszy sposób, tj. linia napowietrzna przebiegająca na ukos prywatnej właśności, powodując dla właściciela jej uciążliwość w stopniu najwyższym, i jak się może okazać w toku moich dociekań, to jeszcze zrobił to w samowoli budowlanej.
Uważam, iż w takim przypadku jako właściciel, mam prawo starania się o usunięcie urządzeń a organ wydający decyzję ma obowiązek poszanowania tego prawa wydając decyzję rozbiorki, o ile oczywiście zostanie udowodniona nielegalność.
Jeżeli tak nie jest, to jak już nadmieniłam, nie znajduję na to stosowanego uzasadnienia…
Pozdrawiam,
Marta
Pani Marto,
nie jest moim celem odwodzić Panią od zamierzonych działań prawnych, szczególnie że, jak podkreśliłem, postępowanie administracyjne nie wiąże się z koniecznością ponoszenia istotnych opłat. Praktyka orzecznicza odnośnie żądań usunięcia urządzeń jest taka jak napisałem, choć trudno tu zarzucić powołanym przez Panią argumentom niezasadność. O ile w przypadku linii sn i nn, koszty przebudowy nie są aż tak znaczące, to już przy wysokich napięciach żądania usunięcia urządzeń powodują naprawdę duże wydatki, które w zestawieniu z korzyściami właściciela nieruchomości skłaniają sądy do oddalenia roszczeń negatoryjnych. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości jest to nieuzasadnione preferowanie interesu społecznego – z punktu widzenia społeczeństwa z kolei jest oczekiwanie, by prawa pojedynczego właściciela nie były przedkładane ponad dobro ogółu. Sąd ma tu trudny dylemat – myślę, że ważna jest też postawa przedsiębiorcy przesyłowego, starania podjęte w celu innego zadośćuczynienia interesowi właściciela, choć to niestety nie jest zbyt częste. Być może sądy kierują się też okolicznością, iż ostatecznie koszty przebudowy poniosą odbiorcy, bo zostanie to ujęte w taryfie.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp. Rozumiem argumentację o wysokich kosztach przebudowy/przeniesienia linii wysokiego napięcia, lub nieco niższych kosztach w odniesieniu do linii SN/NN, które musiałoby ponieść przedsiębiorstwo przesyłowe. Jednakże, czyż nieprawdziwym jest stwierdzenie, iż te przedsiebiorstwa same się na to narażają podejmując decyzję o samowolnym/ nielegalnym pobudowaniu urządzeń na cudzej własności?
Kierowanie się przez Sądy w trakcie oddalenia powództw o usunięcie urządzeń wybudowanych nielegalnie okolicznością, iż ostatecznie koszty przebudowy poniosą odbiorcy, bo zostanie to ujęte w taryfie, uważam za conajmniej nieuczciwe wobec odbiorców, ponieważ przedsiębiorstwa przesyłowe to przedsiębiorstwa prywatne i za negatywne skutki decyzji konsekwencje powinni ponosić, w mojej opnii, wlaściciele bądź zarząd, a na pewno nie odbiorcy, którzy nie mieli żadnego udziału w procesie podejmowania decyzji o nielegalnej budowie urządzeń. Dlatego można zapytać na jakiej podstawie prawnej odbiorcy mogą zostać zmuszeni do finansowej partycypacji w ponoszeniu konsekwencji takich decyzji?
Wydaje się, że podniesienie ceny energii lub innych mediów powinno wynikać z obiektywnie istniejących przesłanek, a wadliwe decyzje podejmowane przez zarzad bądź właścicieli przedsiębiorstw przesyłowych o pobudowaniu nielegalnych urządzeń taką przesłanką w mojej opinii nie są. Będąc niegdyś właścicielem i prezesem Sp. z o.o. wykupiliśmy polisę ubezpieczeniową od skutków finansowych podejmowanych przez Zarząd decyzji. Skoro przedsiębiorstwa przesyłowe jako przedsiebiorstwa prywatne już decydują się na budowanie w samowoli budowlanej, to czy nie powinny także pomyśleć o zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń wnoszonych przez właścicieli gruntów? Ale nie „kosztem odbiorców” oczywiście.
Pozdrawiam,
Marta
Pani Marto,
to prawda, że przedsiębiorcy przesyłowi są podmiotami nastawionymi na zarabianie pieniędzy, a nie instytucjami charytatywnymi i za korzystanie z cudzej własności powinni płacić – jednak trzeba rozdzielić kwestię pozyskiwania praw do nieruchomości obecnie, co następuje na warunkach rynkowych od regulowania zaszłości, gdzie przedsiębiorcy przesyłowi odpowiadają za błędy z przeszłości niekoniecznie swoje. Nie muszą to nawet być błędy, bo dla niektórych inwestycji wcześniej przeprowadzonych w zgodzie z prawem nie mają obecnie dokumentów. To nie jest takie proste. Nie jest też prawdą, że przed 1989 r. był tu Dziki Zachód, jakkolwiek skala naruszeń prawa własności z pewnością była znacznie większa niż obecnie. Nie jest moją intencją wybielanie przedsiębiorców, bo sami swoją postawą wzbudzają negatywne postawy właścicieli tam, gdzie można by się dogadać, chciałem raczej naświetlić szerszy kontekst tej sprawy.
Witam
Nabyłem działkę 12 lat temu słupy stoją na pewno ponad 30 lat czy jeżeli upłynęło owe 30 lat to służebność została nabyta przez zasiedzenie nieodpłatnie ?? W akcie notarialnym nie ma żadnej informacji na ten temat. Czy w takiej sytuacji mogę domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie,oraz ustanowienia służebności ??
Panie Romanie,
jeżeli słupy są na Pańskiej działce 30 lat, a przed 1989 r. nie była to nieruchomość państwowa, to istnieje duże ryzyko zasiedzenia służebności. Zasiedzenie oznacza nabycie służebności nieodpłatnie, zatem nie należy się ani wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, ani też nie zostanie ustanowiona służebność, bo ona została już nabyta przez zasiedzenie. Z drugiej strony widziałem kilka orzeczeń, gdzie zasądzano wynagrodzenie za okres przed zakończeniem się biegu zasiedzenia, a nawet spotkałem pogląd wyrażony przez sąd okręgowy, że zasiedzenie jest odpłatną formą nabycia własności i nie przeszkadza żądaniu wynagrodzenia (ale taki pogląd widziałem tylko raz). Podsumowując ryzyko przegrania sprawy jest duże, ale w praktyce różne rzeczy mogą się zdarzyć, w tym braki dokumentacyjne po stronie przedsiębiorcy. Żeby się tego dowiedzieć musi Pan jednak iść ze sprawą do sądu, bo przed postępowaniem sądowym niewiele się Pan od przedsiębiorcy dowie, nie mówiąc już o okazaniu Panu jakichkolwiek dokumentów.
Bzdura ! „Okres do 1989 r. nie może być wliczany do okresu zasiedzenia przez przedsiębiorstwo państwowe, jakim był zakład energetyczny. Do tego czasu wszystko było własnością Skarbu Państwa, a zatem i posiadanie było wykonywane na jego rzecz. Zakład sprawował tylko zarząd, a więc nie był właścicielem urządzeń.
Do dnia 1 lutego 1989 r. przedsięb