Gdy wola jest, a mocy brak

Rozmawiałem wczoraj z rejentem na temat zwarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu przez wspólnotę mieszkaniową. Tematem nie były jednak zawiłości prawne kontraktu, lecz kwestia najbardziej podstawowa – co zrobić, żeby zawrzeć ważną umowę?

Problem wynika z konieczności ustanowienia służebności przez wszystkie osoby współuprawnione do nieruchomości.

Są trzy kategorie takich przypadków: współwłasność, wspólnoty mieszkaniowe i budynki spółdzielcze, w których wyodrębniono lokale.

Jak to wygląda w praktyce?

Niektóre wspólnoty mieszkaniowe obejmują  kilkadziesiąt lokali, trudno zatem tak wiele osób nakłonić do działania; niektórzy właściciele mieszkają za granicą i brak z nimi kontaktu; niektórzy zaś zmarli a spadkobiercy nie przeprowadzili postępowania spadkowego.

Jak wspomniałem, w budynkach spółdzielczych również istnieje obowiązek działania wszystkich współwłaścicieli. Po wyodrębnieniu lokalu w takim budynku  nie powstaje wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia wykonuje ustawowe prawo zarządu i w wielu kwestiach może działać samodzielnie – nie dotyczy to jednak ustanowienia służebności.

Przypadek, o którym Ci chciałem opowiedzieć, jest jednak ciekawszy. Przed 1994 r. odrębną własność lokali ustanawiano na podstawie przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W budynkach państwowych oraz gminnych właściciel lokalu nabywał udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Jeżeli nie wyodrębniono wszystkich lokali, istniały tylko niepełne udziały w użytkowaniu wieczystym np. 34/100. I tak zostało do dziś. Na takim udziale nie można ustanowić służebności, z kolei na prawie własności Skarbu Państwa czy gminy też nie może być ustanowiona służebność właśnie z uwagi na ustanowienie użytkowania wieczystego.

Czasami, jak widać, po prostu się nie da 🙂

Piotr Zamroch
Podobne artykuły

  1. Konrad pisze:

    Cóż o tak zawiłym stanie faktycznym dawno nie czytałem, ciekawy zakres tematyczny poruszył Pan.

    • Piotr Zamroch pisze:

      Stan faktyczny rzeczywiście nieco zawiły, pisząc o nim obawiałem się nieco o odbiór wpisu. Wzajemny stosunek prawa własności i użytkowania wieczystego w kontekście możliwości ustanawiania służebności jest bardzo interesujący. Dopuszczenie możliwości ustanowienia służebności przez użytkownika wieczystego pociąga za sobą szereg wątpliwości, ma również swoich zdecydowanych przeciwników. Będę ten temat kontynuował w następnym wpisie.

  2. Przypadek rzeczywiście bardzo ciekawy. Co w takiej sytuacji pozostaje zrobić? Uzyskać tytuł do gruntu na postawie czynności mieszczącej się w zakresie zwykłego zarządu, wystąpić o ustanowienie służebności na drodze sądowej (i niech się sąd martwi)?

    • Piotr Zamroch pisze:

      Uzyskanie tytułu prawnego o charakterze obligacyjnym np. w postaci dzierżawy jest możliwe na podstawie umowy zawartej z większością współwłaścicieli, czy też spółdzielnią mieszkaniową działającą w ramach ustawowego zarządu. Z jednym jednak zastrzeżeniem – żeby była to czynność zwykłego zarządu, do której wymagana jest zgoda większości a nie wszystkich, urządzenia powinny już być posadowione na nieruchomości. Wówczas można bronić tezy, że zawarcie umowy dzierżawy jest zwykłym zarządem rzeczą wspólną, zmierzającym do uregulowania statusu prawnego urządzeń wybudowanych w przeszłości. Jeżeli urządzenia mają dopiero być wybudowane, w mojej ocenie konieczna jest zgoda wszystkich, bo stanowi to zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej.
      Odnośnie postępowania sądowego, niewiele ono pomoże w sytuacji opisanej na końcu wpisu – w mojej ocenie sąd również nie będzie mógł ustanowić służebności na żadnym z tych praw. Postępowanie sądowe może być jednak dobrym wyjściem, jeżeli nie można ustanowić służebności z uwagi na brak woli współdziałania niektórych współwłaścicieli czy też członków wspólnoty mieszkaniowej.

      • Małgorzata pisze:

        A czy za brak woli współdziałania współwłaścicieli można uznać sytuację, w której z kilkoma współwłaścicielami nie można nawiązać kontaktu? Osoby ty wyprowadziły się za granicę i nie odbierają korespondencji pod pozostawionym informacyjnie adresem? Czy w takiej sytuacji możliwe jest skorzystanie z art. 199 kc, mając zgodę większości współwłaścicieli na ustanowienie służebności?

        • Piotr Zamroch pisze:

          Pani Małgorzato,
          w takiej sytuacji większość może wdrożyć procedurę wyrażenia zgody przez sąd na podstawie przepisu art. 199 zd. 2 K.c.

  3. A tak naprawdę to wszystko szło dobrze dopóki Sąd Najwyższy nie orzekł, że to przekracza zarząd nieruchomością i potrzebna jest zgoda wszystkich…

    • Piotr Zamroch pisze:

      Według mnie stanowisko Sądu Najwyższego jest prawidłowe w kontekście przepisów prawa, ale jednocześnie powoduje znaczne trudności praktyczne, szczególnie w dużych wspólnotach. Trzeba jednak przyznać, że SN jest konsekwentny i takie same wymogi stosował wcześniej do służebności ustanawianych przez współwłaścicieli. Odnośnie spółdzielni mieszkaniowych, według mojej wiedzy SN się nie wypowiadał, orzeczenia wydawał NSA, co prawda w sprawach termomodernizacji jednak ich sens jest podobny – dla czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest współdziałanie wszystkich.

  4. Stanisław pisze:

    w 2012r. brałem udział w szkoleniu prowadzonym przez sędziego Romana Dziczka. Pan sędzia stwierdził na tym szkoleniu, że do ustanowienia służebności przesyłu wystarczy uchwała przyjęta przez właścicieli lokali posiadających większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

    • Piotr Zamroch pisze:

      Panie Stanisławie,
      orzeczenia Sądu Najwyższego są jednak odmienne, również literalne brzmienie art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali prowadzi do wniosku, iż powołany przez Pana pogląd nie jest zasadny. Orzeczenia, o których piszę wskazałem na końcu wpisu:
      https://xn--przesy-energii-lnc.pl/2013/07/14/sluzebnosc-przesylu-na-gruntach-wspolnych/
      Powiem szczerze, że bardzo chciałbym, żeby wystarczyła uchwała właścicieli zaprotokołowana w akcie notarialnym, wyrażająca zgodę i udzielająca pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty, wówczas nie mielibyśmy tylu problemów ze służebnościami na gruntach wspólnot mieszkaniowych, szczególnie tych dużych. Według mnie do tego konieczne jest jednak nowelizacja ustawy.

      • Stanisław pisze:

        Panie Piotrze,
        zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 6 lipca 2011r. (ICSK 714/10, Lex nr 897954) “…umowne ustanowienie służebności przesyłu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i do jej skutecznego ustanowienia konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości” . W/w postanowienie SN odnosi się do kodeksowej współwłasności nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości wspólnot mieszkaniowych do ustanowienia służebności przesyłu będzie miał moim zdaniem zastosowanie art. 22 ust 2 i 3 ustawy o własności lokali. Z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że ustanowienie służebności przesyłu może zostać dokonane w formie aktu notarialnego za zgodą właścicieli lokali posiadających łącznie więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Taki pogląd przedstawił Sędzia Sądu Okręgowego w Warszawie Roman Dziczek na wykładzie 27.04.2012r. dot. służebności przesyłu.

        W najbliższym czasie będę zajmował się tym tematem od strony praktycznej. Sprawdzę jak notariusz interpretuje przepisy dotyczące służebności przesyłu.
        Pozdrawiam Stanisław Jaszczuk

        • Piotr Zamroch pisze:

          Panie Stanisławie,
          problem jest z przepisem: art. 21 ust. 3. Ustawy o własności lokali:
          “Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.”
          Punktu 5, 5a i 6 nie dotyczą służebności, jednak z chęcią poznam zdanie notariusza, z którym Pan pracuje. W Toruniu notariuszowie odmawiają takich czynności z powołaniem na wskazany przepis.

  5. Stanisław pisze:

    Panie Piotrze,

    bardzo przepraszam za podanie niewłaściwej podstawy prawnej z Ustawy o własności lokali.

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *