Służebność przesyłu na gruntach wspólnych

Ustanawianie służebności przesyłu przez wspólnoty mieszkaniowe oraz przez współwłaścicieli budzi szereg wątpliwości w praktyce, a sytuację, którą obecnie obserwujemy, możemy nazwać określić jako patową. Nikt  nie jest bowiem w stanie ustanowić ograniczonego prawa rzeczowego dla większej zbiorowości.

Odnosi się to również do budynków pozostających w zarządzie spółdzielni mieszkaniowych, w których wyodrębniono lokale, gdzie sytuacja jest specyficzna, albowiem nie powstaje w nich wspólnota mieszkaniowa.

Skąd ów pat?

Do ustanowienia służebności przesyłu (jak też innych służebności np. drogi koniecznej) niezbędne jest złożenie u notariusza oświadczenia woli przez wszystkich współwłaścicieli. Może stawić się przedstawiciel właściciela, ale z pełnomocnictwem sporządzonym w formie notarialnej.

W przypadku kilku współwłaścicieli jest to do ogarnięcia, chyba że któryś z nich mieszka np. za Oceanem, co mi akurat dość często się przytrafia 🙂

20130714_175537_0 (1024x768)

Wraz ze wzrostem liczby współwłaścicieli, maleje szansa na stawiennictwo wszystkich u notariusza, jak i uzyskanie jednomyślnej aprobaty, nie tylko dla samego  ustanowienia służebności, ale też dla jej warunków, takich jak przebieg  urządzeń, zakres zakazów dla właściciela, a przede wszystkim kwota wynagrodzenia.

Deweloperzy oraz spółdzielnie mieszkaniowe starają się zabezpieczyć w tym zakresie poprzez pozyskiwanie pełnomocnictw notarialnych na etapie wyodrębniania i sprzedaży lokali. To dobry pomysł, ale nie rozwiązuje problemu, gdy prawo do lokalu zostało sprzedane na rynku wtórnym, jak również w przypadku gdy mocodawca zmarł.

Nie weselej jest we wspólnotach mieszkaniowych, w których nie jest dopuszczalne podjęcie uchwały i udzielenie zarządowi pełnomocnictwa notarialnego do ustanowienia służebności. Tę kwestę analizował Sąd Najwyższy w sprawach III CZP 127/09 oraz II CSK 23/11 (orzeczenia znajdziesz w Bazie wiedzy), stwierdzając, że z uwagi na ograniczenia zawarte w at. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali, dla ustanowienia służebności, konieczne jest złożenie oświadczenia przez wszystkich współwłaścicieli.

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Michał Lipiec 22, 2013 o 11:21

Panie Piotrze, a jak wygląda sytuacja, gdy SM posiada Prezesa? Czy może on wystąpić z roszczeniem mieszkańców wobec przedsiębiorcy przesyłowego i jak należy przyznać wtedy wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu dla SM czy dla ogółu mieszkańców? Co jeśli na działce nie ma budynków, czyli należy do SM, a nie do mieszkańców jakiegoś bloku?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 23, 2013 o 19:32

Panie Michale,
jeżeli nieruchomość stanowi wyłączną własność spółdzielni mieszkaniowej, wówczas nie ma przeszkód w ustanowieniu służebności, jedynie rada nadzorcza musi wyrazić zgodę. Jeżeli są wyodrębnione lokale, zatem nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, wówczas służebność muszą ustanowić wszyscy. Problemem są zatem wyłącznie te nieruchomości, gdzie są wyodrębnione lokale.

Odpowiedz

Mariusz Lipiec 24, 2013 o 18:19

http://biznes.interia.pl/wiadomosci/news/sn-spolka-energetyczna-ma-placic-za-urzadzenia-na-cudzej,1938070
Witam nie wiem czy można ale wkleiłem link- zapadł kolejny wyrok. Z tekstu wynika że słupy postawiono w 80 r. i zasiedzenie nie przeszło.
Chciałem zapytać o poradę w kwesti wybrania kancelarii która by reprezentowała moją sprawę czym się kierować. Jestem po wstępnej rozmowie z ich prawnikiem. Wyliczenie za służebność opierają na czynszu dzierżawy (jeśli są do tego podstawy). Dodam że kancelaria jest z krakowa i twierdzi że już mają takie sprawy za sobą. Istnieje jakaś możliwość zweryfikowania takiej informacji? Na co warto zwrócić uwagę? Dziękuje.

Odpowiedz

Jakub Śliwa Lipiec 24, 2013 o 20:50

Panie Mariuszu,
nie chcę wyręczać Pana Piotra:-) w odpowiadaniu, ale akurat ten wyrok szczególnie nie dziwi – instalacja z lat 80., zła wiara, proces od 2005 roku (przerwanie ew. zasiedzenia), ponadto samo orzeczenie SN dotyczyło nie samego zasiedzenia, ale kwestii dopuszczalności domagania się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, jeżeli wcześniej nie dochodzono wydania rzeczy. Przy zasiedzeniu nie pamiętam już orzeczenia, które byłoby korzystne dla właścicieli nieruchomości.

Odpowiedz

Ewa Styczeń 11, 2014 o 22:58

Witam
Jestem współwłaścicielką gruntu w 1/4. W KW widnieje wpis o umowie notarialnej sporządzonej odnośnie wyłącznego korzystania z części gruntu wraz z zaznaczonymi granicami „części”, pkt odniesienia i wymiarów. Poprzez moją część przebiega większość rur ciepłowniczych i znajdują się dwa włazy i to ja chciałabym starać się o ustanowienie służebności. Przez jego część prawdopodobnie przebiega tylko 1mb rur, ja jestem właścicielem od listopada 2013 a z tego co wiem zarówno on jak i poprzedni właściciel nigdy nie starali się o ustanowienie służebności. Czy w takim wypadku muszę zaczynać całą procedurę z drugim współwłaścicielem? Czy mogę samodzielnie występować z takimi wnioskami tylko odnośnie swojej części?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 17, 2014 o 22:12

Pani Ewo,
podział quo ad usum nie daje podstaw dla samodzielnego ustanawiania służebności, zarówno w postępowaniu sądowym, jak i u notariusza muszą być wszyscy współwłaściciele nieruchomości.

Odpowiedz

Piotr Sierpień 4, 2015 o 19:47

Panie Piotrze!
Mam taki problem: jestem współwłaścicielem lokalu – garażu podziemnego wielostanowiskowego. W lokalu tym, znajdującym się na poziomie -1 na jednym z miejsc postojowych, wykupionym najprawdopodobniej przez sklep spożywczy zamontowano blok dziewięciu wymienników ciepła z lodówek sklepowych, zamknięty konstrukcją z siatki stalowej z jakimiś dodatkowymi urządzeniami. Pewnie nikt nie robiłby z tego problemu, ale teraz temperatura w garażu podziemnym sięga 40 stopni i ciężko przejść do auta.
Okazało się, że w akcie notarialnym, przy okazji zakupu mieszkania i udziału w garażu podziemnym oraz przy okazji powierzenia zarządu nieruchomością spółce X i powierzeniu tej samej spółce X zarządu współwłasnością garażu – w trybie k.c., podpisaliśmy pełnomocnictwo dla spółki Y, że może w naszym imieniu ustanawiać służebność przesyłu, w tym montaż urządzeń itp. Wszystkie artykuły jakie znalazłem – w świetle orzeczeń Sądu Najwyższego III CZP 127/09 oraz II CSK 23/11 podnoszą, iż wspólnota nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa, nawet w formie aktu notarialnego, do ustanawiania w jej imieniu służebności na nieruchomości wspólnej. Muszą się zgodzić wszyscy współwłaściciele. Ale nigdzie nie mogę znaleźć tezy, że tym bardziej współwłaściciele nieruchomości lokalowej – garażu podziemnego, nie mogą upoważnić jakiegoś podmiotu (spółka Y, która nie jest zarządcą ani wspólnoty ani garażu) do ustanowienia w tym lokalu służebności. Czy takie pełnomocnictwo dla spółki Y jest skuteczne, czy dla ustanowienia takiej, konkretnej służebności, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli garażu?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: