Wpis służebności przesyłu do księgi wieczystej

Niedawno pisałem o tym, jakie postanowienia powinny znaleźć się w umowie o ustanowienie służebności przesyłu. Jej staranne zredagowanie i załączenie mapy jest bardzo ważne, bo służebność przesyłu obciąża nieruchomość nie jako całość, lecz w konkretnym przebiegu urządzeń.

Co to jasna zasada? Niekoniecznie. Dziś dla przykładu usłyszałem, że nie trzeba ustanawiać służebności dla przyłącza do drugiego budynku wybudowanego po pewnym czasie na tej samej nieruchomości, skoro ustanowiono już służebność dla przyłącza do pierwszego budynku. Niestety trzeba, bo przebiegają w zupełnie innym miejscu.

Ale jak stwierdzić, co zostało wcześniej ustanowione, kiedy nie ma pod ręką umowy? Wystarczy wejść na stronę http://ekw.ms.gov.pl/ i otworzyć księgę wieczystą na dziale III

To byłoby zbyt proste.

Sądy czasami wpisują pełną treść służebności, czasem jednak ograniczają się do tego typu skrótów:

nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz uprawnionego zgodnie z treścią § ___ aktu notarialnego z dnia _____, Rep. A nr ______, ________ – notariusz w _______

Niestety takie wpisy są zgodne z prawem, w praktyce jednak wypaczają sens jawności ksiąg wieczystych i dostępu do ich treści w Internecie.

Służebność przesyłu jest prawem rzeczowym czyli skutecznym wobec innych osób, w tym nabywcy nieruchomości. Przy takim wpisie, dla poznania treści służebności konieczne jest uzyskanie dostępu do umowy. A to nie jest takie łatwe.

Z umową można zapoznać się na trzy sposoby: za zgodą stron, za zgodą sądu okręgowego uzyskaną w specjalnym postępowaniu, albo po uzyskaniu dostępu do akt księgi wieczystej w sądzie rejonowym – tu trzeba jednak wykazać się interesem prawnym.

Jaki z tego wniosek? Szybkość sądu nie zawsze jest dla nas korzystna.

Piotr Zamroch
Podobne artykuły

  1. Rzeczywiście, takie wpisy są dość problematyczne. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, trzeba dodać, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebności przesyłu (art. 7 pkt 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

    Swoją drogą, czy w KW powinno się ujawniać, że służebność jest odpłatna lub nieodpłatna. W wyroku w sprawie IV CK 288/04 (dotyczącym drogi koniecznej) Sąd Najwyższy powiedział, że nie. Tylko, że z punktu widzenia nabywcy to może być istotna informacja, skoro wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może mieć charakter okresowy.

    • Piotr Zamroch pisze:

      Brak możliwości powołania się na treść księgi wieczystej wobec uprawnionego ze służebności przesyłu i enigmatyczne wpisy to spory problem dla nabywców nieruchomości. Kwestie odpłatności są może nieco drugoplanowe, jakkolwiek są ważne np. dla określenia pożytków możliwych do uzyskania z nieruchomości w przyszłości, co ma wpływ na cenę.
      Według mnie jednak te dane nie powinny podlegać ujawnieniu, nie jest to treść ograniczonego prawa rzeczowego.
      Na marginesie dziwi mnie powszechne ujawnianie nieodpłatnego ustanowienie służebności, najczęściej przecież postanowienia w tym zakresie objęte są klauzulą poufności.

  2. Rafał Murawski pisze:

    Witam Panie Piotrze.
    Odnośnie tematu, który Pan poruszył, nasuwa się bardzo ciekawe pytanie.
    Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, który przedstawia stan prawny nieruchomości i pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Księga wieczysta jest dokumentem, któremu przypisuje się rękojmię publicznej wiary. Pozyskując informacje z KW, działamy w zaufaniu ze to co jest tam zapisane jest właściwe, aktualne, pełne i prawdziwe.
    W związku z powyższym KW jest dla kupującego nieruchomość, podstawowym źródłem pozyskania informacji na temat kupowanej nieruchomości. Mając to na uwadze kupujący nieruchomość, niestety często działający pod presją czasu – analizując zapisy księgi wieczystej w zakresie np. praw ograniczających własność – służebność, nie będąc osobą zbytnio wnikliwą może narazić się na niekorzystne rozporządzenie swoją gotówką przy zakupie takiej nieruchomości.
    A mianowicie, po zakupie, może okazać się, że planowana przez kupującego inwestycja na zakupionym terenie (budowa ogromnej hali magazynowej) nie może dojść do skutku, ponieważ centralnie przez teren działki przechodzi jakaś podziemna magistrala bądź umieszczone pod ziemią jakieś rury przesyłowe o dużej średnicy, o czym kupujący nie wiedział a zasadniczo działając w pośpiech dowiedzieć się nie mógł. Powód – pracownik sądu przy wpisywaniu do KW służebności nie miał ochoty bądź obowiązku (wewnętrznych procedur sądu) przepisać treści / zakresu służebności z aktu notarialnego.
    Powyższy fakt, mógłby stać się bezpośrednią przyczyną wstrzymania dalszych inwestycji, utratą środków pieniężnych, nawet bankructwa inwestora. Zachodzi pytanie, czy w takim konkretnym przypadku kupujący nieruchomość mógłby wystąpić z wnioskiem (żądać) unieważnienia czynności prawnej polegającej na zakupie takiej obciążonej nieruchomości. Kto w tym przypadku jest winny, nie można przecież w takim przypadku całą odpowiedzialnością za zaistniałą sytuację obciążyć kupującego, który nie dołożył należytej staranności przy analizie zapisów KW. Problem tkwił również w tym, że jakość dokumentów urzędowych, w tym KW również budzi coraz większe kontrowersje.
    Tak jak Pan pisze, uzyskanie źródła wpisu do KW – treści służebności, która zapisana jest np. w jakiejś umowie przyłączeniowej może być bardzo utrudniona.
    Pozdrawiam

    • Piotr Zamroch pisze:

      Panie Rafale!
      W mojej ocenie, jeżeli w księdze jest ogólnikowy wpis o służebności przesyłu, nabywca powinien zwrócić się do sprzedawcy o wydanie mu kopii właściwej umowy, żeby mógł zapoznać się z treścią służebności. Sprzedawca ma obowiązek wydać takie dokumenty na podstawie przepisu art. 546 K.c. Sprzedawca nie musi informować o służebności, bo jest wpis w księdze wieczystej, z własnej inicjatywy też nie musi, według mnie, przedkładać kopii umowy z uwagi na ogólnikowość wpisu. Nabywca zatem nie dążąc do poznania treści umowy sam sobie szkodzi.
      Inaczej przedstawia się sytuacja, kiedy wpisu w księdze w ogóle brak. Wówczas sprzedawca ma prawny obowiązek poinformowania nabywcy o zawarciu umowy służebności przesyłu albo umowy dzierżawy. Brak informacji o tym powoduje odpowiedzialność zarówno na gruncie rękojmi, jak i odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie przepisu art. 471 K.c.

  3. […] toku dyskusji na temat nieprecyzyjnych wpisów służebności do ksiąg wieczystych pojawił się ciekawy wątek ustanowienia służebności czy też użyczenia […]

  4. Michał pisze:

    a co jesli na działce stoją 3 slupy a w KW brak jest jakichkolwiek wpisów odnośnie służebności?

    • Piotr Zamroch pisze:

      Panie Michale,
      brak wpisu w KW nie jest przeszkodą dla powołania się na zarzut zasiedzenia służebności, jeżeli o to Panu chodziło.

  5. Dobrosław pisze:

    Dzień dobry Panie Piotrze
    Jestem w trakcie przed złożeniem wniosku o ustanowienie służebności przesyłu dla mojej nieruchomości(przez 3 działki przebiega linia średniego napięcia) jednak mam pewne obawy ponieważ w w KW znajdje się ówniez 5 innych działek geodezyjnych których służebność nie będzie dotyczyć… I tu mojej pytanie czy przy sprzedaży działek gruntu przez które nie przebiegają linie nie powstanie sytuacja że służebność zostanie przeniesiona do nowo założonej księgi wieczystej?

    • Piotr Zamroch pisze:

      Panie Dobrosławie,
      służebność rzeczywiście będzie obciążała całą nieruchomość oraz nieruchomości po podziale, jakkolwiek można żądać zwolnienia odłączonej nieruchomości ze służebności, jeżeli nie będzie ona niezbędna dla korzsytania z urządzeń (służebność będzie dotyczyła faktycznie innych działek).

  6. Pawel pisze:

    Panie Mecenasie!

    Mam pytanie. Jesli w KW wpisana jest sluzebnosc przesylu, ktorej tresc strony ustalily w drodze ugody pozasadowej (nieobejmujacej odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomosci) to czy przedsiebiorstwo bedzie moglo podniesc zarzut zasiedzenia sluzebnosci przed data jej wpisu do KW w ewentualnym procesie o odszkodwanie za bezumowne korzystanie z nieruchomosci?

    • Piotr Zamroch pisze:

      Panie Pawle,
      ustanowienie służebności mocą umowy nie wyklucza dochodzenia należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres poprzedzający ustanowienie służebności, jednak zwracam Panu uwagę na roczny termin przedawnienia tego roszczenia liczony od dnia zawarcia umowy. Jeżeli służebność została ustanowiona umownie, powinno to oznaczać, że wcześniej nie została nabyta przez zasiedzenie, jakkolwiek mogę sobie wyobrazić sytuację, w której została ustanowiona służebność przesyłu, a przedsiębiorca argumentuje, że wcześniej nabył przez zasiedzenie służebność gruntową. W mojej ocenie wola ustanowienia służebności umownie oznacza, że nie było uprzednio posiadania prowadzącego do zasiedzenia (w zamiarze zasiedzenia) i wyklucza taki zarzut, jednak różne rzeczy już widziałem i niczego nie wykluczałbym w ewentualnym postępowaniu sądowym.

  7. Andrzej pisze:

    Witam. Mam pytanie od czego zaczac ubieganie sie o odszkodowanie za słupy stojace na mojej działce? W KW nie ma wpisu o służebności na rzecz energetyki/dziekuje

  8. Krzysztof pisze:

    witam

  9. Krzysztof pisze:

    Witam Panie Piotrze!
    Jakimi metodami wylicz się wielkość odszkodowania za słupy i transformator znajdujący się na gruncie. Czy to są te same metody jak pod liniami?

    • Piotr Zamroch pisze:

      Panie Krzysztofie,
      nie jestem w stanie odpowiedzieć Panu na tak zadane pytanie – słupy podtrzymują linie, to łącznie jedno urządzenie. Oczywiści pod słupami ograniczenie własności jest całkowite, dodatkowo prace są prowadzone właśnie przy słupach, więc obszar przy nich jest dotknięty wyższym stopniem ograniczenia własności. Transformatory mogą wymagać zachowania odległości bezpiecznych, z reguły kilka metrów. Słupy różnie wpływają na nieruchomość w zależności od napięcia linii i charakterystyki słupa. Na nieruchomości rolnej trzeba uwzględnić utrudnienia w gospodarce rolnej i utratę plonów.

      • Krzysztof pisze:

        Dziękuje za szybka odpowiedź Panie Piotrze! Myślałem że wylicza się powierzchnię podobnie jak przedstawił dla samych linii w wcześniejszych wpisach. W miejscowym planie zagospodarowania szerokość pasa technologicznego to 7,5 m po obu stronach linii 15 kV plus szerokość belki to chyba 4 m. Mam pytanie czy dla nowo projektowanej linii 15 kV wraz ze słupem mogę zażądać konkretnej sumy za zgodę na budowę bez ustanowienia służebności. Takie rozwiązanie niesienie dla mnie jakieś ryzyko na przyszłość? W pierwszym podejściu firma przesyłowa zaproponowała wybudowanie urządzeń na moim gruncie, a po budowie rzeczoznawca wskazany przez firmę przesyłową wyceni wielkość odszkodowania. Nie zgodziłem się na to rozwiązanie, zaproponowałem że ja osobiście wskażę rzeczoznawcę. Wtedy zakład energetyczny zaproponował abym podał kwotę która mnie satysfakcjonuje, i dlatego moje powyższe pytania dotyczące wyliczenia powierzchni pasa technologicznego.

  10. Jakub pisze:

    czasami staramy się o wpis, kombinujemy w ogóle ze służebnością a tu niestety doszło do zasiedzenia przez zakład energetyczny czy inny. u nas niestety tak było. słupy z 1979 r. (wtedy działka była rodziców) potem wiele lat nic, i teraz chcieliśmy odszkodowanie… figa 🙁 o tym mechaniźmie prawnym piszą węcej np. tu: http://www.eporady24.pl/umowa_o_sluzebnosc_przesylu,pytania,4,51,8104.html także jak macie stare słupy polecam szybko walczyc o swoje.

  11. Robert pisze:

    “Sądy czasami wpisują pełną treść służebności” – tzn. przepisują jej treść słowo w słowo z aktu notarialnego? Czy akt notarialny określa również wynagrodzenie, za które służebność została ustalona, czy informacja o wynagrodzeniu jest tylko w umowie? Bo jeśli w akcie notarialnym jest podawane wynagrodzenie, a sądy czasami wpisują pełną treść służebności, to co wtedy z poufnością, jeśli taka zostanie ustalona w umowie? Czy na te poufność należy się godzić?

    • Piotr Zamroch pisze:

      Panie Robercie,
      w księdze wieczystej nie jest ujawniane wynagrodzenie – wpis jest albo ogólny z odesłaniem do danego paragrafu umowy, albo z przytoczeniem uprawnień przedsiębiorcy oraz podaniem urządzenia. Oświadczenie o ustanowieniu służebności kreuje to prawo i jego treść – wynagrodzenie jest wypłacane z tytułu ustanowienia służebności, zatem nie jest elementem treści tego prawa i nie jest ujawniane w KW.

  12. Artur pisze:

    Czy właściciel może w jakiś sposób dopilnować/mieć wpływ na to, aby służebność została właściwie zapisana w księdze wieczystej na podstawie postanowień aktu notarialnego ustanawiającego służebność. Np. jeśli w akcie notarialnym będzie ustalone bezcieżarowe wydzielenie nieruchomości po podziale, to aby taka informacja była zawarta w księdze i aby po podziale sąd przypadkiem nie zapomniał, że nie ma przepisywać służebności przesyłu na nowo wydzielone działki, których ta służebność nie dotyczy?

    • Piotr Zamroch pisze:

      Panie Arturze,
      kluczowa jest treść aktu notarialnego, który jest składany do akt ksiąg wieczystych, a nie treść wpisu w księdze. Proszę zwrócić uwagę, iż w razie podziału i wydzielenia działki do innej księgi, sąd działa na wniosek, zatem można dopilnować, żeby działka została odłączona bezciężarowo – treść wpisu w pierwotnej KW nie ma w tym zakresie istotnego znaczenia.

      • Artur pisze:

        Dziękuję za odpowiedź. Czyli jeśli dobrze rozumiem po podpisaniu aktu notarialnego ustanawiającego służebność, ten akt notarialny jest również składany przez notariusza do ksiąg wieczystych?

  13. Grzegorz pisze:

    Witam,
    na działce posiadam słup energetyczny niskiego napięcia. Słup ten znajduje się na jej środku – chciałbym zmusić ZE do usunięcia tego słupa i wykonania instalacji energetycznych pod ziemią wzdłuż granicy działki. Obecnie z tego słupa zasilanie mam ja i dwa sąsiednie domy. Linia energetyczna na środku działku uniemożliwia mi wybudowanie drugiego domu. Oczywiście jeśli jest możliwość uzyskania odszkodowania od ZE za korzystanie z działki to też chętnie z tego skorzystam… OK, teraz pytania:
    Czy jesli w księdze wieczystej nie ma wpisu o służebności przesyłu to mogę domagać się od ZE odszkodowania?
    Czy jeśli jakiś czas temu działka została przepisana przez teściów na mnie, a ZE wcześniej (w czasach gdy właścicielami działki byli teściowie) nie wystąpiło o ustalenie prawa do zasiedzenia to czy okres na zasiedzenie liczony jest od nowa? – Innymi słowy, czy jeśli zmienia się właściciel gruntu, to czy okres na prawo do zasiedzenia liczony jest od nowa? Mam jakieś szanse na uzyskanie odszkodowania abo chociaż zmuszenie ZE do przesunięcia całej linii na granicę działki (oczywiście całkowicie na ich koszt). Z góry dziękuję za odpowiedzi.
    Pozdrawiam

  14. Nika pisze:

    Dzień dobry Panie Piotrze,
    czy zapis w kw przy sprzedaży, że sprzedający wyraża zgodę na poprowadzenie mediów przez jego działkę. bez mapki czy dokładniejszego opisu, jest już ustanowieniem służebności czy jeśli teraz sprzedający nie wyraża zgody trzeba składać sprawę do sądu?
    Z góry dziękuję.

    • Nika pisze:

      Oczywiście zapis w akcie notarialnym.

    • Piotr Zamroch pisze:

      Pani Niko,
      ostatecznej odpowiedzi odnośnie do zakresu zgody może udzielić prawnik, który przeanalizuje treść aktu – na podstawie Pani opisu można powiedzieć, że służebność nie została ustanowiona, skoro wyraźnie tego nie wysłowiono. Czym innym jest zgoda na posadowienie urządzeń, czym innym służebność przesyłu albo służebność gruntowa. Oświadczenia w akcie notarialnym muszą wyraźnie dotyczyć ustanowienia służebności, powinna tez być określona jej treść, jak również zakres terytorialny.

  15. Adriana pisze:

    Dzień dobry
    jaka jest możliwość sądowego ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości, która nie posiada księgi wieczystej. Nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa w zarządzie PGW Wody Polskie, które zgodnie ze swoimi procedurami dla lokalizacji urządzeń wod-kan żąda zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości, wskazując jednocześnie, że inwestor może starać się o sądowe ustanowienie służebności.
    Nieruchomość nie posiada księgi wieczystej.
    Czy spotkał się Pan z taki przypadkiem? Byłabym wdzięczna za podpowiedź.
    Pozdrawiam

    • Piotr Zamroch pisze:

      Pani Adriano,
      nie ma przeszkód dla ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej. W takiej sytuacji dla nieruchomości powinien być prowadzony zbiór dokumentów i wówczas można złożyć dokument kreujący służebność (umowa albo postanowienie sądu) do tego zbioru. Opisaną sytuację regulują przepisy art. 123 i 124 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Brak księgi wieczystej nie jest zatem przeszkodą także dla umownego ustanowienia służebności przesyłu.
      Proszę też rozważyć wysokość stawek czynszu dzierżawnego, który będzie uiszczany cyklicznie przez nieokreślony czas w przyszłości w stosunku do wynagrodzenia za ustanowienie służebności płatnego jednorazowo. W 99% przypadków różnica jest istotna na korzyść wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Umowy dzierżawy nie powinny być zawierane na potrzeby urządzeń przesyłowych, niestety jest to powszechna praktyka w zakresie działalności np. Lasów Państwowych, czy przywołanych Wód Polskich.

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *