Jeżeli interesuje Cię służebność przesyłu, wiesz na pewno sporo o możliwości jej zasiedzenia, doliczenia posiadania Skarbu Państwa i o kilku innych rzeczach dla wtajemniczonych.

Czy zastanawiałeś się jednak nad rzeczą najbardziej podstawową, jak sformułować zapisy umowy?

Poniżej przedstawiam Ci jak według mnie powinny brzmieć jej istotne postanowienia. Nie jest to wzór umowy o ustanowienie służebności przesyłu, z uwagi na konieczność złożenia oświadczenia przez właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego, jednak odniosłem się do kwestii kluczowych.

Właściciel ustanawia na prawie własności nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy służebność przesyłu, polegającą na:

• prowadzeniu przez nieruchomość obciążoną urządzeń stanowiących własność przedsiębiorcy (rodzaj, średnica, długość, symbol na mapie) o konkretnie opisanym przebiegu w obrębie nieruchomości, albo zgodnie z załączonym do umowy wyrysem z mapy zasadniczej,

• zezwoleniu na swobodny dostęp przez przedsiębiorcę do urządzeń w celu przeprowadzenia inspekcji ich stanu, usunięcia wszelkich usterek i awarii, a także konserwacji i remontów, w tym wymiany zużytych urządzeń oraz zezwoleniu na odbudowę urządzeń w przypadku ich zniszczenia.

Strony ponadto postanawiają, że:

• ustanowienie służebności powoduje ograniczenie własności obciążonej nieruchomości, polegające na obowiązku umożliwienia korzystania przez przedsiębiorcę z pasa gruntu (pasa eksploatacyjnego) o szerokości … m w obie strony od osi sieci/od krawędzi zewnętrznych urządzeń (łącznie … m szerokości) w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami oraz normami dotyczącymi eksploatacji danego rodzaju sieci; na zakazie wznoszenia obiektów budowlanych oraz dokonywania nasadzeń, chyba, że przedsiębiorca wyrazi pisemną zgodę na inne warunki techniczne wykorzystania pasa eksploatacyjnego,

• przedsiębiorca zobowiązany jest do przywrócenia nieruchomość obciążonej do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu prac eksploatacyjnych albo remontowych; jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego będzie niemożliwe albo będzie powodować nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca zapłaci właścicielowi odszkodowanie w wysokości ustalonej przez strony, a w przypadku braku zgody przez rzeczoznawcę,

• służebność zostaje ustanowiona na czas oznaczony albo nieoznaczony za wynagrodzeniem wynoszącym … albo nieodpłatnie.

Na oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności przesyłu przedsiębiorca powinien wyrazić zgodę.

Starałem się nadać mojej propozycji zapisów uniwersalny charakter, jednak z pewnością w zależności od konkretnego rodzaju urządzeń będą konieczne drobne modyfikacje.

Jeżeli masz pomysł jak udoskonalić zaproponowane przeze mnie postanowienia, zapraszam Cię do dyskusji w komentarzach.

Rozmawiałem wczoraj z rejentem na temat zwarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu przez wspólnotę mieszkaniową. Tematem nie były jednak zawiłości prawne kontraktu, lecz kwestia najbardziej podstawowa – co zrobić, żeby zawrzeć ważną umowę?

Problem wynika z konieczności ustanowienia służebności przez wszystkie osoby współuprawnione do nieruchomości.

Są trzy kategorie takich przypadków: współwłasność, wspólnoty mieszkaniowe i budynki spółdzielcze, w których wyodrębniono lokale.

Jak to wygląda w praktyce?

Niektóre wspólnoty mieszkaniowe obejmują  kilkadziesiąt lokali, trudno zatem tak wiele osób nakłonić do działania; niektórzy właściciele mieszkają za granicą i brak z nimi kontaktu; niektórzy zaś zmarli a spadkobiercy nie przeprowadzili postępowania spadkowego.

Jak wspomniałem, w budynkach spółdzielczych również istnieje obowiązek działania wszystkich współwłaścicieli. Po wyodrębnieniu lokalu w takim budynku  nie powstaje wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia wykonuje ustawowe prawo zarządu i w wielu kwestiach może działać samodzielnie – nie dotyczy to jednak ustanowienia służebności.

Przypadek, o którym Ci chciałem opowiedzieć, jest jednak ciekawszy. Przed 1994 r. odrębną własność lokali ustanawiano na podstawie przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W budynkach państwowych oraz gminnych właściciel lokalu nabywał udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Jeżeli nie wyodrębniono wszystkich lokali, istniały tylko niepełne udziały w użytkowaniu wieczystym np. 34/100. I tak zostało do dziś. Na takim udziale nie można ustanowić służebności, z kolei na prawie własności Skarbu Państwa czy gminy też nie może być ustanowiona służebność właśnie z uwagi na ustanowienie użytkowania wieczystego.

Czasami, jak widać, po prostu się nie da 🙂

W czasie dyskusji na forum prawnym spore zdziwienie wywołało moje stwierdzenie o możliwości żądania ustanowienia odpłatnej służebności dla przyłączy służących wyłącznie właścicielowi nieruchomości. Osoba zadająca pytanie nie chciała jednak wcale otrzymać wynagrodzenia, jej problem polegał na tym, że nieruchomość była już obciążona służebnościami i nie chciała kolejnej.

Czy zatem konieczne jest ustanowienie służebności przesyłu dla przyłączy i czy można za to żądać wynagrodzenia?

Konieczne nie jest. Nieruchomość w niezbędnej części możesz użyczyć, czy też wynająć. Możesz również złożyć oświadczenie, że nie będziesz dochodził roszczeń z tytułu korzystania przez przedsiębiorcę z Twojej nieruchomości w przyszłości.

Możesz także ustanowić nieodpłatną służebność przesyłu, jakkolwiek to tylko częściowa korzyść dla przedsiębiorcy z uwagi na opodatkowanie służebności ustanawianych za darmo.

A wynagrodzenie?

Większość prawników odpowie, że możesz go żądać, bo przyłącze jest zwykłym urządzeniem przesyłowym.

Ja mam poważne wątpliwości.

Urządzenia dostarczające podstawowe media do budynku stanowią tzw. uzbrojenie terenu, a ich wybudowanie z reguły podnosi wartość nieruchomości. Bez przyłącza, wykonywanego zgodnie z wolą właściciela, nie byłaby możliwa dostawa energii, gazu czy ciepła, tym samym nie mogłyby być zaspokojone podstawowe potrzeby mieszkańców budynku.

Czy w tym przypadku zatem w ogóle dochodzi do ograniczenia własności? Jakie jest Twoje zdanie?

Zasiedzenie służebności przesyłu na własnym gruncie jest niedopuszczalne.

Oczywiste? Obecnie tak, ale w przeszłości niekoniecznie.

Jakiś czas temu prowadziłem korespondencję w imieniu jednego przedsiębiorstwa przesyłowego z innym. Obie spółki przed 1989 r. były przedsiębiorstwami państwowymi, a urządzenia jednego znajdowały się na nieruchomości drugiego. Obecnie są to zupełnie odrębne osoby prawne, posiadające własny majątek i zarządzające nim we własnym imieniu. Właściciel urządzeń podniósł zarzut zasiedzenia służebności gruntowej o treści służebności przesyłu, doliczając okres posiadania sprzed 1989 r.

Czy to prawidłowe stanowisko? Z pewnością nie.

Ważną datą zarówno w tej sprawie, jak i w innych, w których następuje doliczenie posiadania Skarbu Państwa jest 1 luty 1989 r., kiedy uchylono zasadę jednolitej własności państwowej. Oznaczała ona, iż wszystko stanowiło własność Państwa, a przedsiębiorstwa państwowe jedynie zarządzały majątkiem państwowym, ewentualne zaś zasiedzenie służebności gruntowej następowało przez Skarb Państwa.

Jeżeli na gruncie pozostającym w zarządzie jednego przedsiębiorstwa zlokalizowane były urządzenia przesyłowe innego, bieg zasiedzenia służebności gruntowej nie mógł się rozpocząć dopóki nie nastąpiło rozdzielenie prawa do gruntu i prawa do urządzeń.

Kiedy to rozdzielenie nastąpiło? To właśnie było sporne w orzecznictwie.

Pogląd dominujący oznacza ten moment na 1 luty 1989 r., od tej chwili przedsiębiorstwa mogły już posiadać we własnym imieniu, tym samym zasiadywać służebności. Drugi pogląd odwoływał się do daty nabycia własności urządzeń, co nastąpiło w większości przypadków 5 grudnia 1990 r. (ustawę dotyczącą uwłaszczenia przedsiębiorstw państwowych znajdziesz w Bazie wiedzy). W uchwale III CZP 93/11 Sąd Najwyższy jednoznacznie poparł pierwsze stanowisko.

Kilka dni temu otrzymałem z Sądu Najwyższego kopię pytania prawnego, które było podstawą wydania powyższej uchwały. Zawiera ciekawe i obszerne uzasadnienie. Jeżeli chciałbyś uzyskać skan tego dokumentu, napisz proszę do mnie maila.

Służebność przesyłu wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 r., wywołała spory ferment w środowisku prawniczym, wkrótce stając się przedmiotem żywego zainteresowania właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

W mojej ocenie było to efektem kilku czynników: rosnącej świadomości prawnej społeczeństwa; dostępności informacji w Internecie oraz w czasopismach nieprawniczych (pamiętam artykuł o służebności w “Pani Domu”); przekonaniem o możliwości uzyskania niemałego wynagrodzenia, co w Czasach Kryzysu nabiera niebagatelnego znaczenia.

Korytarze przesyłowe jednak służebność przesyłu biją na głowę!

Po raz pierwszy widzę ustawę, która jest przedmiotem profesjonalnych szkoleń na etapie projektu w wersji skierowanej dopiero do konsultacji społecznych. Na marginesie, te konsultacje są niezwykle cenne w procesie ustawodawczym, naprawdę podnoszą ogólny poziom prawodawstwa (ustawę o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa oraz projekty ustawy znajdziesz w Bazie Wiedzy).

Pewnie wiesz, że to już druga próba uchwalenia specustawy dotyczącej urządzeń przesyłowych. O samym projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych, jego wadach i zaletach napiszę jeszcze wielokrotnie, dziś wspomnę jedynie, że jej dwa główne cele to: uregulowanie zaszłości oraz ułatwienie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego.

Oba cele oceniam pozytywnie, nie jesteśmy pierwszym krajem, który próbuje systemowo rozwiązać ten trudny problem. Innym się udało, wierzę, że my też damy radę – jakkolwiek na pewno nie w tym roku.

1 72 73 74 75 76 Strona 74 z 76