Nie co dzień wydawane są orzeczenia, które budzą takie emocje jak w sprawie III CZP 18/13 czy III CZP 87/13. Dziś właśnie chciałbym Ci przybliżyć trzy orzeczenia, które nie wnoszą wiele nowego, ale żal też zostawić je bez słowa komentarza.

Postanowienie w sprawie IV CSK 672/12 potwierdza możliwość posiadania służebności gruntowej przez Skarb Państwa przed 1 lutego 1989 r., wskazuje też na przydatność dla udowodnienia przejścia posiadania służebności decyzji wojewody wydawanej na podstawie przepisu art. art. 2 ust. 3 ustawy z 29 września 1990 r.

Warto zwrócić uwagę na datę rozpoczęcia posiadania służebności przez przedsiębiorstwo państwowe – została przyjęta na 1 lutego 1989 r., tak jak w postanowieniu III CZP 93/11. Jest też odmienna linia orzecznicza, która nakazuje liczyć posiadanie przedsiębiorstwa od chwili uwłaszczenia na urządzeniach przesyłowych (np. I CSK 256/12).

Postanowienie w sprawie V CSK 421/12 dotyczy przede wszystkim udziału przedstawiciela Skarbu Państwa w sprawie z wniosku o zasiedzenie służebności przed 1 lutego 1989 r. Brak jego udziału nie powoduje nieważności postępowania, jednak jest ważnym uchybieniem – dlatego Sąd Najwyższy przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Warto zwrócić uwagę na ważną kwestię poruszoną na końcu uzasadnienia – zasiedzenie nie może dotyczyć służebności polegającej na obowiązku powstrzymywania się od określonych działań, może być bowiem zasiedziana jedynie w takim zakresie w jakim faktycznie występowało posiadanie tej służebności.

Postanowienie w sprawie V CSK 321/12, którego uzasadnienie zostało niedawno opublikowane skupia się na kwestii tzw. przedsiębiorstwa władnącego. W ocenie Sądu, nie trzeba poszukiwać nieruchomości władnącej, a należy badać: „funkcjonalny związek urządzeń przesyłowych z siecią przesyłową, wchodzącą w skład przedsiębiorstwa, a tym samym z nieruchomością wchodzącą również w skład przedsiębiorstwa”.

Wszystkie orzeczenia znajdziesz w Bazie wiedzy.

Zacznę krótko: WOW!

Z reguły staram się posługiwać literacką polszczyzną, jednak zwrot, którego musiałbym użyć, mógłby być uznany za niecenzuralny 🙂

Sąd Najwyższy przekazał do składu powiększonego pytanie prawne o możliwość nabycia służebności przez zasiedzenie w sytuacji, gdy wcześniej przedsiębiorca (przedsiębiorstwo państwowe) nabyło prawa do nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej.

Sprawie nadano sygnaturę III CZP 87/13.

Ważnym jej aspektem jest wybór właściwej drogi obrony prawa właściciela – jeżeli przedsiębiorca posiada decyzję wywłaszczeniową, wówczas nie można poszukiwać ochrony przed sądem powszechnym, lecz należy wybrać tryb administracyjny, a ewentualnie następnie sądowo-administracyjny. To wszystko w uzasadnieniu Sąd Najwyższy oczywiście ujął.

Ale też napisał znacznie więcej, powiem nawet, że napisał to, czego się szczerze nie spodziewałem.

Nie ma co opowiadać, to po prostu trzeba przeczytać:

„Nie wydaje się więc, że zagadnienie rozróżnienia sfer w jakich następowało wykonywanie faktycznego władania, jest tylko kwestią dowodu. Nie można też pomijać, że każda zmiana zakresu posiadania na większy niż wynikający z już istniejących uprawnień, musiałaby być poczytana za posiadanie w złej wierze.

Wreszcie, nie można nie zauważyć, że zmiana charakteru posiadania, a w istocie zmiana woli (amini) wykonywania oznaczonego prawa na inne, musi być dla otoczenia rozpoznawalna. Ocena woli wykonywania oznaczonego prawa, będącej, równorzędnie z faktycznym władaniem, przesłanką dopuszczalności zasiedzenia, nie może pomijać, że przed wejściem w życie przepisów art. 305(1) – art. 305(4) k.c. służebność przesyłu nie była znana.

O charakterze posiadania decyduje możliwość powstania prawa. Jest zatem jasne, że brak w systemie prawnym służebności przesyłu wykluczał jej powstanie na skutek długoletniego posiadania. Wola przeto posiadania w zakresie służebności przesyłu nie doprowadziłaby do powstania takiego prawa, nie znał go bowiem obowiązujący porządek prawny. Na powyższe zwrócono uwagę po to, aby unaocznić kształtowanie się czynnika woli – w zależności od obowiązującego porządku prawnego.

Biorąc pod uwagę, że ramy tego porządku zakreśla też wykładnia prawa dokonywana przez sądy powszechne i Sąd Najwyższy, uwzględnić należy, że do daty powzięcia uchwały z dnia 17 stycznia 2003 r. III CZP 79/2002 (OSNC 2003, nr 11, poz. 142) nie zdawano sobie powszechnie sprawy z tego, że możliwe jest ustanowienie służebności gruntowej o treści przesyłu.

Dotychczasowe orzecznictwo dotyczące analogicznego stosowania przepisów o drodze koniecznej dotyczyło nieruchomości sąsiednich. Brak w kodeksie cywilnym przepisu o treści jaką miał art. 175 prawa rzeczowego, utwierdzał w przekonaniu, że nie ma możliwości nabycia przez zasiedzenie służebności cywilnoprawnej przez przedsiębiorcę przesyłowego, a jednym sposobem ograniczenia prawa własności dla potrzeb takiego przedsiębiorcy, są przepisy ustaw wywłaszczeniowych. Stan prawny nie pozwalał przeto na wyrażanie woli (animum) nabycia innego prawa niż takie, jakie w powszechnym rozumieniu, w okresie miarodajnym dla nabycia prawa przez zasiedzenie, funkcjonowały w porządku prawnym.

Całe postanowienie znajdziesz w Bazie wiedzy.

Czy ja już to mówiłem? WOW!

Widoczność urządzeń podziemnych jest bardzo ciekawym problemem w sprawach o nabycie służebności przez zasiedzenie. Obecnie standardem już można określić utożsamianie widoczności z wiedzą właściciela o istnieniu urządzeń na nieruchomości.

Warto jednak pamiętać, że nie było tak zawsze.

Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy (który w zależności od składu sędziowskiego prezentuje w tym względzie stanowisko mniej lub bardziej liberalne) w postanowieniu V CSK 181/11.

A napisał o odmiennym sposobie rozumienia tej przesłanki w sposób następujący:

„…Dotychczasowa wykładnia pojęcia „widoczne urządzenie” jednolicie przyjmowała, że jest to istniejące, trwałe urządzenie materialne mające postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego i celowego działania człowieka, znajdujące się na cudzej nieruchomości lub na nią wkraczające i umożliwiające lub ułatwiające korzystanie z tej nieruchomości.

Przyjmowano nadto, że „widoczność” oznacza możliwość postrzegania urządzenia za pomocą wzroku. Jednakże w postanowieniu z dnia 24 kwietnia 2002 r. V CKN 972/00 Sąd Najwyższy uznał, że widocznym urządzeniem jest widoczny na powierzchni ziemi osadnik z rurą kanalizacyjną znajdującą się pod powierzchnią gruntu …”

I dalej już poszło z górki … kończąc na postanowieniu wydanym w sprawie II CSK 752/11, gdzie Sąd Najwyższy stwierdził, że ze specyfiki sieci wynika, że jest na części przebiegu naziemna, a gdzie indziej podziemna, zatem nie jest uzasadnione wymaganie, by na konkretnym gruncie znajdowały się jakieś elementy infrastruktury naziemnej.

Na szczęście sądy powszechne aż tak bardzo liberalne nie są i wymagają (przynajmniej te znane mi) udowodnienia istnienia owych elementów naziemnych, jak słupki oznacznikowe, włazy, itp.

Ciekawe w tym wszystkim jest jednak to, że wykładnia przepisu zmieniła się na początku XXI wieku, a zasiedzenie stwierdzamy w roku np. 1985. Przecież wówczas identyfikowaliśmy widoczność z możliwością dostrzeżenia urządzenia za pomocą wzroku, co Sąd Najwyższy sam przyznał. Coś mi się obiło o uszy o tzw. stanie pułapki prawnej… Sądowi Najwyższemu chyba się nie obiło…

Na postanowienie w sprawie V CSK 181/11 chciałem zwrócić Twoją uwagę ze względu na rozważania Sądu Najwyższego odnośnie znaczenia nieujawnienia gazociągu na mapie – jeżeli jednocześnie nie ma elementów widocznych albo oświadczenia właściciela, z którego wynika jego wiedza o urządzeniu, zasiedzenie nie powinno być stwierdzone.

Z uwagi na nieprzedłożenie do akt sprawy mapy zasadniczej z urządzeniami Sąd Najwyższy nie odniósł się niestety do problemu, jakie znaczenie ma samo ujawnienie urządzeń na mapie, jeżeli nie można udowodnić, że właściciel nieruchomości się z nią zapoznał. W mojej ocenie jako samodzielna przesłanka dla uznania urządzeń podziemnych za widoczne, to zbyt mało.

Specyficzna sytuacja powstaje odnośnie omawianego problemu w razie sprzedaży nieruchomości w toku biegu zasiedzenia. Część prawników twierdzi, że nabywca powinien zapoznać się mapami zasadniczymi, zatem z łatwością mógł i powinien wiedzieć o urządzeniach. Inni podnoszą, że nabywcy zazwyczaj poprzestają na wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów oraz odpisie księgi wieczystej – a na mapach zawierających podział ewidencyjny urządzenia nie są ujawniane.

Ponownie zająłbym stanowisko korzystne dla właścicieli kierując się zasadą – w razie wątpliwości na korzyść własności. Normą w obrocie nieruchomościami u przeciętnego Polaka nie jest sprawdzanie map zasadniczych z ujawnioną infrastrukturą, szczególnie dla gruntów rolniczych. Takie dokumenty też nie są wymagane dla zawarcia umowy sprzedaży u notariusza.