Decyzje ograniczające własność na potrzeby urządzeń przesyłowych to niezwykle ważne dokumenty w sprawach obecnie zgłaszanych roszczeń. Dokumenty ukochane przez przedsiębiorców, swego rodzaju „listy żelazne” gwarantujące nietykalność wobec żądań właściciela nieruchomości.

Czy jednak tak jest na pewno? To zależy – przede wszystkim od postawy i zapatrywań prawnych organów administracji publicznej oraz sądów administracyjnych rozpoznających konkretną sprawę.

W orzecznictwie ścierają się dwa przeciwstawne poglądy – jeden dopuszcza możliwość przyznawania obecnie odszkodowań na podstawie przepisu art. 129 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN) w związku z decyzjami wywłaszczeniowymi wydanymi przed wejściem w życie tej ustawy, drugi pogląd zgoła odmiennie.

Każdy ma swoje racje, które przedstawię poniżej. Zacznijmy jednak od przytoczenia treści przepisu, żebyśmy wiedzieli, o czym mówimy:

Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie.

Zwolennicy stanowiska korzystnego dla właścicieli nieruchomości odwołują się do konstytucyjnego standardu wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem, brak jego wypłaty postrzegając także jako naruszenie art. 1 Pierwszego Protokołu Dodatkowego do Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Bazują ponadto na dosłownym brzemieniu przepisu – jeżeli do dnia wejścia w życie UGN nie wydano decyzji o odszkodowaniu, to powinna zostać wydana na podstawie przytoczonego artykułu.

Odnośnie obowiązywania przepisów w czasie, zwolennicy przyznawania obecnie odszkodowań podnoszą, że nowe ustawy obejmują także stany faktyczne, które powstały jeszcze przed ich wejściem w życie i w pewnym sensie trwają obecnie, jeżeli nie ma wyraźnego przepisu przejściowego stwierdzającego odmiennie.

Muszę jednak przyznać, że przytoczone poglądy odnoszono przede wszystkim do tych odszkodowań, które były wypłacane z urzędu, bez odrębnego wniosku właściciela nieruchomości.

Przeciwnicy możliwości dochodzenia obecnie odszkodowań na podstawie decyzji wywłaszczeniowych wydanych przez wejściem w życie UGN, powołują się przede wszystkim na brak wyraźnego przepisu przejściowego, który pozwalałby stosować przepisy UGN do stanów faktycznych z przeszłości. Przepis art. 233 UGN mówi jedynie o takiej możliwości odnośnie spraw wszczętych, lecz niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tej ustawy.

Zwracają dodatkowo uwagę, że nawet gdyby przyjąć bardziej liberalne stanowisko, to nie może ono odnosić się do żądania przyznania odszkodowania za ograniczenie własności, gdyż w tym przypadku decyzję wydawano na wniosek, a nie z urzędu. Wedle ich zapatrywań ponadto, z uwagi na cywilny charakter roszczenia, wszelkiego rodzaju administracyjne formy działania powinny być traktowane jako przypadki szczególne, które wymagają wykładni ścisłej.

Przeciwnicy powołują się także na uzasadnienie nowelizacji UGN z 2003 r., mocą przepisów której wprowadzono przepis art. 129 ust. 5, które ich zdaniem dowodzi, iż intencją ustawodawcy z pewnością nie było otwarcie drogi dla dochodzenia roszczeń wynikających ze starych decyzji.

Trzeba sobie odpowiedzieć jeszcze kto może takiego odszkodowania dochodzić, jeżeli nieruchomość zmieniła właściciela. Tu nie będę silił się na dłuższe wywody i napiszę krótko:

• właściciel z chwili kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna,
• jego spadkobierca albo
• osoba, która nabyła tą wierzytelność na podstawie umowy cesji.

Odnośnie nabywcy nieruchomości za odpłatnością, podobnie jak przy wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu, podnoszony jest także i tu wątek uzyskania korzyści ekonomicznej w obniżonej cenie.

Właściciel, który przebrnie przez opisane zasieki, musi pamiętać jeszcze o ostatniej niespodziance – ustalaniu stanu i przeznaczenia nieruchomości z chwili wydania decyzji o wywłaszczeniu oraz uwzględnienia sposobu, w jaki nieruchomość była faktycznie wykorzystywana zanim usytuowano na niej urządzenia przesyłowe.

Ale jest i dobra wiadomość – te roszczenia nie przedawniają się, z uwagi na dochodzenie w trybie administracyjnym (za wyjątkiem odszkodowania za straty w zasiewach).

W komentarzach nierzadko pojawiają się wpisy o nieuwzględnieniu przez biegłych składnika wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w postaci obniżenia wartości nieruchomości. Biegli mają to uzasadniać argumentem, iż jest to odrębne roszczenie, które nie może być dochodzone łącznie z żądaniem przyznania wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Takie stanowisko jest nieprawidłowe.

Po pierwsze, cały sens uchwały III CZP 43/11 to właśnie powinność uwzględniania obniżenia wartości nieruchomości przy określaniu wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. To, co prawda tylko jedna uchwała, ale później wielokrotnie powtarzana i powszechnie zaaprobowana.

Po drugie, w sprawach przesyłowych coraz częściej posługujemy się pojęciami „obniżenia wartości” i „obniżenia użyteczności” nieruchomości, przy czym drugie z nich to po prostu wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w przeszłości. Takie pojęcia pojawiły się w nowelizacji Kodeksu cywilnego. Jak widzisz zatem, są to podstawowe elementy.

Oczywiście są przypadki, gdy tego składnika nie powinno się uwzględniać, żeby nie doprowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia – szczególnie wówczas, gdy nieruchomość kupiono już z urządzeniami za niższą cenę, a następnie nowy właściciel chce wartość owej obniżki jeszcze raz uzyskać w ramach wynagrodzenia za służebność.

W każdym przypadku jednak, to nie biegły, a sąd decyduje, jakie elementy będą składały się na wynagrodzenie. Biegli zatem nie powinni w opiniach podawać tylko globalnej kwoty, ale wyraźnie wskazać, jak jej część przypada za obniżenie wartości, a jaka za obniżenie użyteczności, żeby sąd mógł potem wykorzystać opinię stosownie do podjętych rozstrzygnięć. Biegły nie powinien w opinii wskazywać, że któryś ze składników nie należy się, bo np. kupiono nieruchomość już z urządzeniami – to nie jego rola.

Strony postępowania muszą mieć na uwadze, iż biegły związany jest przede wszystkim postanowieniem sądu – jeżeli swoje wnioski sformułują odpowiednio szczegółowo i znajdzie to odzwierciedlenie w treści postanowienia sądu, wówczas powinny uzyskać opinię zawierającą te elementy, których oczekują. Jeżeli sąd nie zgodzi się na taki stopień konkretyzacji postanowienia, należy wnieść zastrzeżenie do protokołu na podstawie art. 162 K.p.c., dzięki czemu można to później powołać jako zarzut w ewentualnej apelacji.

Lepiej jest jednak sprawę wygrać niż pisać apelację – dlatego warto zwiększyć szanse na wydanie przez sąd postanowienia dowodowego zgodnie z życzeniem strony. W tym celu polecam przede wszystkim odwołanie się do treści postanowień w sprawach: IV CSK 440/12, IV CSK 317/12 i IV CSK 56/12. W tych orzeczeniach obszernie omówiono rolę sądu jako aktywnego uczestnika procesu wyceny, czy też używając terminologii gospodarczej – jako podmiotu, który ma tym procesem zarządzać.

W toku blogowych dyskusji niejednokrotnie padały zarzuty pod adresem biegłych, że nieprawidłowo ustalają składniki wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, w szczególności pozbawiając właścicieli odszkodowania za utratę wartości nieruchomości. Nie zawsze jednak owe zarzuty były zasadne, często bowiem sprawcami nieszczęścia byli sami właściciele nieruchomości.

Jak wiesz, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest pojemnym świadczeniem i obejmuje nie tylko wynagrodzenie w ścisłym sensie tego słowa, za korzystanie z nieruchomości w przyszłości, ale także może pełnić funkcje odszkodowawcze.

Odszkodowanie dotyczy z reguły zmniejszenia wartości nieruchomości, może odnosić się także do innych (SN posługuje się słowem: wszelkich) uszczerbków lub utraconych korzyści po stronie właściciela nieruchomości – pod jednym wszakże warunkiem: wyraźnego zgłoszenia żądań przez właściciela nieruchomości oraz poparcia ich właściwymi wnioskami dowodowymi.

Sprowadzając te rozważania na poziom pisma procesowego – trzeba wyraźnie zaznaczyć, iż ustanowienie służebności przesyłu na nastąpić odpłatnie, przy czym wynagrodzenie ma zrekompensować również uszczerbek w postaci obniżenia wartości nieruchomości (albo inną szkodę) i na te okoliczności zgłosić wniosek o dopuszczenie opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego.

Rzadko cytuję orzeczenia, bo blog jest luźniejszą formą komunikacji, niż artykuł prawniczy, czy tym bardziej komentarz, jednak dla zobrazowania skutków nieprecyzyjnego formułowania żądań poniższy fragment postanowienia Sądu Najwyższego wydanego w sprawie IV CSK 56/12: nadaje się wprost idealnie:

„Jeżeli właściciel poniósł szkodę, powinien to udowodnić, a doznany uszczerbek majątkowy musi być wzięty pod uwagę przy ustalaniu „odpowiedniego” wynagrodzenia. Rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji, który zasądził wynagrodzenie jednorazowe oraz „wynagrodzenie właściwe (roczne)” słusznie zakwestionował Sąd Okręgowy, trafnie również stwierdzając, że wnioskodawca nie żądał rekompensaty z tytułu poniesionej szkody. Wnioskodawca domagał się wynagrodzenia okresowego odpowiadającego „wartości służebności”, powołując się na ograniczenia i przeszkody w korzystaniu z nieruchomości będące skutkiem posadowienia na niej urządzeń przesyłowych; nie powoływał się na poniesienie uszczerbku majątkowego i nie podnosił w tym zakresie żadnych twierdzeń ani dowodów.”

Wydaje mi się, że wynagrodzenie jednorazowe odpowiada odszkodowaniu, a wynagrodzenie właściwe roczne to wynagrodzenie sensu stricto, ale tu właśnie wychodzi specyfika postępowania sądowego – nie ma się nic wydawać, ma być jasno i czytelnie.

Bądźmy zatem precyzyjni, choćby pewne rzeczy wydawały się oczywiste.