Biegły powinien wyceniać, a nie rozstrzygać
W komentarzach nierzadko pojawiają się wpisy o nieuwzględnieniu przez biegłych składnika wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w postaci obniżenia wartości nieruchomości. Biegli mają to uzasadniać argumentem, iż jest to odrębne roszczenie, które nie może być dochodzone łącznie z żądaniem przyznania wynagrodzenia za ustanowienie służebności.
Takie stanowisko jest nieprawidłowe.
Po pierwsze, cały sens uchwały III CZP 43/11 to właśnie powinność uwzględniania obniżenia wartości nieruchomości przy określaniu wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. To, co prawda tylko jedna uchwała, ale później wielokrotnie powtarzana i powszechnie zaaprobowana.
Po drugie, w sprawach przesyłowych coraz częściej posługujemy się pojęciami „obniżenia wartości” i „obniżenia użyteczności” nieruchomości, przy czym drugie z nich to po prostu wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w przeszłości. Takie pojęcia pojawiły się w nowelizacji Kodeksu cywilnego. Jak widzisz zatem, są to podstawowe elementy.
Oczywiście są przypadki, gdy tego składnika nie powinno się uwzględniać, żeby nie doprowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia – szczególnie wówczas, gdy nieruchomość kupiono już z urządzeniami za niższą cenę, a następnie nowy właściciel chce wartość owej obniżki jeszcze raz uzyskać w ramach wynagrodzenia za służebność.
W każdym przypadku jednak, to nie biegły, a sąd decyduje, jakie elementy będą składały się na wynagrodzenie. Biegli zatem nie powinni w opiniach podawać tylko globalnej kwoty, ale wyraźnie wskazać, jak jej część przypada za obniżenie wartości, a jaka za obniżenie użyteczności, żeby sąd mógł potem wykorzystać opinię stosownie do podjętych rozstrzygnięć. Biegły nie powinien w opinii wskazywać, że któryś ze składników nie należy się, bo np. kupiono nieruchomość już z urządzeniami – to nie jego rola.
Strony postępowania muszą mieć na uwadze, iż biegły związany jest przede wszystkim postanowieniem sądu – jeżeli swoje wnioski sformułują odpowiednio szczegółowo i znajdzie to odzwierciedlenie w treści postanowienia sądu, wówczas powinny uzyskać opinię zawierającą te elementy, których oczekują. Jeżeli sąd nie zgodzi się na taki stopień konkretyzacji postanowienia, należy wnieść zastrzeżenie do protokołu na podstawie art. 162 K.p.c., dzięki czemu można to później powołać jako zarzut w ewentualnej apelacji.
Lepiej jest jednak sprawę wygrać niż pisać apelację – dlatego warto zwiększyć szanse na wydanie przez sąd postanowienia dowodowego zgodnie z życzeniem strony. W tym celu polecam przede wszystkim odwołanie się do treści postanowień w sprawach: IV CSK 440/12, IV CSK 317/12 i IV CSK 56/12. W tych orzeczeniach obszernie omówiono rolę sądu jako aktywnego uczestnika procesu wyceny, czy też używając terminologii gospodarczej – jako podmiotu, który ma tym procesem zarządzać.
Kwestia przerzucenia na biegłego obowiązków, które ciążą na stosującym prawo, jest niestety powszechna w postępowaniu administracyjnym. Np. przy rencie planistycznej organ zleca sporządzenie operatu szacunkowego i niech biegły się martwi, czy powinien oceniać poprzednie ustalenia planu miejscowego, czy sposób faktycznego wykorzystywania nieruchomości, czy też może i jego i drugie…
Panie Piotrze,
zgadzam się w pełni z Pana opinią i traktuję ją jako odpowiedź na moje pytanie.
Pisząc pismo do sądu dotyczące kwestii kryteriów jakie należy uwzględniać jako składniki wynagrodzenia powołam się m.in.na postanowienie, które Pan wskazuje – IV CSK 440/12, z którego jednoznacznie wynika, że to sąd ma biegłemu podać kryteria wyceny, a nie odwrotnie. W innych pismach na potwierdzenie swoich racji powoływałam się również na pozostałe wymienione przez Pana postanowienia.
No cóż, u mnie za kilka wszystko powinno się rozstrzygnąć i zobaczę, na ile moje argumenty przekonały sąd.
Pozdrawiam. Danuta
Panie Piotrze,
chciałabym jeszcze raz prosić o radę.
Jak pisałam w moim przypadku to nie sąd wskazał kryteria wyceny służebności lecz biegła sporządziła wycenę na podstawie przyjętych przez siebie kryteriów. Postanowienie sądu w tej sprawie było ogólnikowe i pozostawiało biegłej swobodę wyboru . Po sporządzeniu opinii zakwestionowałam jej treść jako niezgodną z moimi oczekiwaniami i wytycznymi wynikającymi z postanowień SN w tych sprawach. Następnie sąd wydał postanowienie o sporządzeniu opinii uzupełniającej, które również nie wskazywało kryteriów, jakie powinny być uwzględnione w tej konkretnej sprawie. Biegła w opinii uzupełniającej potwierdziła swoje pierwotne stanowisko. Sąd zadecydował o powołaniu biegłej na rozprawę a ja napisałam pismo, w którym podkreśliłam, że biegła już dwukrotnie przedstawiła swoje stanowisko i niewątpliwie podtrzyma je na rozprawie oraz powołując się na postanowienie SN IV CSK 440/12 stwierdziłam, że to sąd powinien podać biegłemu kryteria wyceny a nie odwrotnie.
Rozprawa odbędzie się 3 września. Moje pytanie wynika z tego, że nie zgłosiłam zastrzeżeń do protokołu na podst.art.162 kpc, czy to ma jakieś znaczenie dla dalszego biegu sprawy? Czy mogę te zastrzeżenia zgłosić na najbliższej rozprawie. A może na rozprawie zadać biegłej pytania i liczyć na to, że odpowiedzi będą dla mnie satysfakcjonujące.
Pozdrawiam.Danuta
Pani Danuto,
zastrzeżenie można zgłosić na posiedzeniu, a w razie wydania postanowienia poza rozprawą – na kolejnym posiedzeniu. Co do zasady, jeżeli wnioskowała Pani np. o ujęcie w wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, a sąd tego nie zawarł w postanowieniu, to lepiej takie zastrzeżenie zgłosić – tu jednak mówimy o stosunkowo świeżych wytycznych SN. Nadal wiele sądów poprzestaje na ogólnym stwierdzeniu, iż biegły ma określić wynagrodzenie za ustanowienie służebności i tyle, a biegli zawierają w tym odszkodowanie albo nie. Na pewno ważne jest, czy zgłosiła Pani wyraźnie żądanie ujęcia określonych elementów w ramach wynagrodzenia – nie przesądzałbym tu znaczenia braku zastrzeżenia do protokołu, jeżeli w zarzutach do opinii wskazuje Pani na rak określonych elementów wynagrodzenia.
Co do czynników wpływających na wysokość wynagrodzenia – to naprawdę świeża sprawa, bardzo niewielka ilość sądów formułuje postanowienia w sposób zgodny z wytycznymi z postanowień IV CSK 317/12 i IV CSK 440/12. Opinia biegłej będzie przedmiotem oceny pod kątem przydatności do rozstrzygnięcia również przez sąd rozpoznający apelację.
Nie chciałbym doradzać konkretnych zachować w postępowaniu, jak pisałem już wcześniej, nie znam szczegółów Państwa spraw.
Panie Piotrze,
dziękuję za odpowiedź.
Wielokrotnie zgłaszałam żądanie ujęcia określonych elementów wynagrodzenia w opinii. Było to zarówno przed wykonaniem opinii, jak również jako zastrzeżenia do wykonanych opinii- zgłaszałam brak określonych elementów wynagrodzenia w opiniach już wykonanych i żądałam ich uzupełnienia. Na tej podstawie sąd wydawał postanowienia, tak więc tutaj jestem spokojna.
No cóż, wydaje mi się, że w mojej sprawie zrobiłam wszystko co było w mojej mocy.
Chciałabym bardzo, żeby w końcu zakończyła się ona jakimś orzeczeniem w I instancji (najlepiej korzystnym dla mnie), bo sprawa toczy się już piąty rok.
Pozdrawiam. Danuta
Danuta
zanim P. Piotr Ci odpowie to wtrącę kilka swoich uwag, bo w swojej sprawie też miałam zarządzone słuchanie biegłych po iluś tam ich opiniach uzupełniających. Oczywiste być powinno, że to sąd rozstrzyga, ale tak jak tego doświadczasz to biegli nadają ton sprawie i tego pewno my jako strony nie zmienimy, zmienić może ewentualnie instancja odwoławcza, ale czy na pewno?.
Jeżeli biegła ma być słuchana…, to przygotuj sobie starannie pytania do niej i pamiętaj, że odpowiedź jest wtedy właściwa, gdy właściwe jest pytanie. Musisz zatem te pytania tak sformułować, aby odpowiadając na nie – odpowiedziała na Twoje wątpliwości w sprawie.
A czy wnioskowałaś o opinię innego biegłego? tylko z kolei pamiętaj, że wniosek taki może być oddalony jeżeli nie wykażesz że obecna opinia nie jest rzetelna i przydatna dla sprawy. Sąd nie powołuje innego biegłego tylko dlatego że opinia się nie podoba i jest niekorzystna dla strony.
Tak więc, masz trochę czasu formułuj pytania do biegłej i walcz na rozprawie.
Pozdrawiam serdecznie.
Grażyna,
to już druga biegła i trzecia opinia w tej sprawie. Opinia pierwszego biegłego kompletnie dyskwalifikuje go jako rzeczoznawcę majątkowego, popełnił w swojej opinii kardynalne błędy.
Smaczku całej sprawie dodaje fakt, że biegła której opinie teraz zawzięcie kwestionuję została powołana na mój wniosek. Po prostu jeszcze przed rozpoczęciem wszelkich procedur sądowych trafiłam do niej z pytaniem, jakie elementy należy uwzględniać w wynagrodzeniu z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Chciałam jej zlecić wykonanie operatu szacunkowego, ale odradziła mi to twierdząc, że dla sądu nie będzie to żaden dowód, a jedynie prywatna opinia. To właśnie ta biegła zapewniała mnie, że jednym z podstawowych elementów wynagrodzenia jest utrata wartości całej nieruchomości. Obecnie zupełnie zmieniła zdanie i jak mantrę powtarza, że na wartości traci jedynie pas ograniczonego użytkowania.
Pozdrawiam. Danuta
No to Danusia chyba nie ma co komentować, TO SĄ PO PROSTU JAJA!!
ale wiesz co? przecież możesz ten fakt wykorzystać na rozprawie.
Zapytaj ją wprost dlaczego w czasie przedprocesowym była, jako rzeczoznawca innego zdania i co było podstawą do zmiany jej stanowiska, jako biegłej? Stan prawny przecież nie uległ zmianie, standardy są dalej nie zatwierdzone. Więc skąd czerpie tą nową wiedzę!
No widzisz, teraz nie dziwię się ,że się wszyscy wzajemnie nagrywają.
Nie mam żadnego dowodu na to, że biegła diametralnie zmieniła stanowisko, chociaż być może przypomnę jej ten fakt. W zasadzie nie jestem specjalnie zdziwiona tą zmianą frontu, gdyż w trakcie wizji lokalnej na mojej nieruchomości okazało się, że biegła jest w świetnej komitywie z radczynią strony przeciwnej. Oczywiście, nie musi to o niczym świadczyć…
Przygotowuję pytania do biegłej i nurtuje mnie następujący problem.
Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu ustala się biorąc pod uwagę obniżenie użyteczności i obniżenie wartości nieruchomości. Nie wiem czy dobrze rozumiem ten zapis, ale wg mnie obniżenie użyteczności zawsze pociąga za sobą obniżenie wartości nieruchomości. W moim przypadku linia WN przecina nieruchomość w poprzek, eliminując z zabudowy i nasadzeń znaczny obszar, wymusza usytuowanie budynku w zwiększonej odległości, zlokalizowany w bezpośrednim sąsiedztwie słup kratowy wpływa negatywnie na walory estetyczne nieruchomości, w celu zapewnienia dostępu do linii 110 kV uczestnik będzie współkorzystał z drogi dojazdowej na mojej nieruchomości. Według mnie wszystkie te aspekty wpływają na trwałe obniżenie sposobu użytkowania nieruchomości , a tym samym na obniżenie jej wartości jako całości.
Proszę o komentarz, czy mój tok rozumowania jest słuszny.
Biegła w opinii głównej i uzupełniającej twierdzi, że w przypadku mojej nieruchomości służebność przesyłu nie wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości i wyliczając wartość prawa służebności przesyłu ogranicza się jedynie do powierzchni pasa ograniczonego użytkowania.
I jeszcze jedna sprawa.
Jak traktować moją nieruchomość – posiadam aktualne pozwolenia na budowę, czyli na dziś jest to nieruchomość budowlana niezabudowana. Zgodnie z pozwoleniami na budowę najpóźniej za 2 lata będzie to nieruchomość zabudowana. Biegła w przypadku nieruchomości budowlanej, gdy lokalizacja urządzenia wpływa na zmniejszenie wartości całej nieruchomości stosuje inny wzór, w którym bierze się pod uwagę obniżenie wartości całej nieruchomości. Wg mnie taki sam wzór należy zastosować w moim przypadku, gdyż dla danej nieruchomości służebność przesyłu ustala się raz i nie mogę jednostronnie zmienić warunków służebności ani jej wypowiedzieć.
Muszę poprawić jeden zapis – ma być „biegła w przypadku nieruchomości zabudowanej, gdy lokalizacja urządzenia wpływa na zmniejszenie wartości całej nieruchomości…”, a nie nieruchomości budowlanej jak napisałam w poprzednim poście.
Pani Danuto,
sama lokalizacja i wybudowanie urządzenia obniża wartość nieruchomości – należy zatem wycenić, jak ta wartość się zmniejszyła, mając na uwadze w szczególności przeznaczenie nieruchomości, sposób przebiegu urządzeń oraz możliwość korzystania z nieruchomości poza strefą oddziaływania urządzenia.
Przebieg urządzeń i strefa oddziaływania wpływają też jednak na obniżenie użyteczności nieruchomości, bo w tym obszarze właściciel nie może realizować określonych uprawnień wynikających z prawa własności.
Dla określenia wielkości obniżenia wartości nieruchomości należy przyjąć wartość nieruchomości bez obciążeń, z kolei określając kwotę wynagrodzenia za obniżenie użyteczności nieruchomości, współczynnik współkorzystania należy odnieść już do obniżonej wartości nieruchomości.
W ten sposób można oddać relację między obniżeniem wartości a obniżeniem użyteczności nieruchomości, jakkolwiek nie wiem, czy o to Pani chodziło.
Przeznaczenie nieruchomości udowadniamy w kolejności (w zależności od tego, jaki jest stan prawny):
– planem miejscowym,
– decyzją o warunkach zabudowy,
– zapisami studium,
– charakterem sąsiedztwa (dla postępowań sądowych).
Jeżeli zatem dla nieruchomości zostały wydane warunki zabudowy, albo jest uchwalony plan miejscowy – któreś z ich być musi, skoro ma Pani decyzję o pozwoleniu na budowę, wówczas przeznaczenie jest budowlane – w całości albo w takiej części jaka wynika z decyzji albo planu.
Panie Piotrze,
bardzo dziękuję za tą odpowiedź. Chodziło mi głownie o potwierdzenie, że moja nieruchomość traci zarówno na wartości jak i na użyteczności.
W drugiej części postu zastanawiałam się nad tym jaki jest status mojej nieruchomości – na pewno jest to nieruchomość budowlana z wydanymi pozwoleniami na budowę, na dzień dzisiejszy niezabudowana.
Chodzi mi o to, że biegła wzór na obniżenie wartości całej nieruchomości stosuje w przypadku gdy jest to nieruchomość zabudowana i lokalizacja urządzenia wpływa na obniżenie wartości całej nieruchomości. Zastanawiam się nad tym, czy u mnie można zastosować ten wzór, ponieważ na dzień dzisiejszy nieruchomość nie jest jeszcze zabudowana.
Biegła w opinii podała jedynie 2 wzory dla wyliczenia wartości służebności przesyłu, a skorzystała tylko z jednego i stąd wynikają moje wątpliwości.
Szanowny Panie Piotrze,
niewątpliwie Pański blog jest w przedmiotowej materii praktycznie jedynym w pełni rzetelnym i aktualnym kompendium wiedzy dostępnym na forum publicznym, a jego prowadzenie wymaga niewątpliwie dużo wysiłku i czasu. Za to należą się podziękowania i gratulacje. Wracając do meritum, w kontekście Pana poprzednich publikacji i aktualnych negatywnych tendencji orzecznictwa w zakresie zasiedzenia służebności przesyłu, pojawia się pytanie… Jaką strategię obrać celem rozpoczęcia batalii z przedsiębiorstwem przesyłowym… Pojawiają się bowiem co najmniej dwa fronty… Pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie i wniosek o służebność przesyłu… Logika podpowiada ażeby nie dokonywać szarży procesowej a rozpocząć nieprocesem celem wybadania terenu w kwestii zasiedzenia… Czy posiada Pan jakieś przemyślenia w tym temacie???
Pozdrawiam
Michał
Panie Michale,
zacząć trzeba na pewno od wezwania do ustanowienia służebności przesyłu lub do zapłaty wynagrodzenia. Warto pomyśleć o pozyskaniu dokumentów w trybie przepisów o dostępie do informacji publicznej. Warto również zajrzeć do gminy / starostwa / archiwum państwowego / urzędu wojewódzkiego / powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Można wytoczyć powództwo o małą kwotę, np. o jeden miesiąc bezumownego korzystania.
To wszystko można zrobić jeszcze przez wnioskiem o ustanowienie służebności albo powództwem o istotne kwoty za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Pewnie czytelnicy bloga mają jeszcze kilka swoich pomysłów, co można zrobić, żeby ocenić swoje szanse przed ostatecznym skierowaniem sprawy do sądu.
Witam
Mam pytanie czy służebność należy się za każdą rurę czy tylko za strefę ochronną w związku z tym, że gazociągi są posadowione obok siebie( razem z rurociągiem naftowym ) w tej samej strefie ochronnej ?
Kto powinien zapłacić, Gaz-system czy PERN ?
Pozdrawiam i dzękuję za odpowiedź
Panie Witoldzie,
obaj operatorzy w stosownej części – trzeba dokładnie ustalić, w jakim zakresie strefy mają część wspólną i dla tego obszaru rozdzielić wynagrodzenie, za pozostałe części swoich stref zapłacą osobno.
Cała strefa ochronna rurociągu PERN ( 30 m ) jest w strefie ochronnej dwóch gazociągów gaz-systemu, czyli całość strefy ropociągu pokrywa się ze strefą gazociągów.
Dziękuję za odpowiedź, już rozumiem o co chodzi z tymi nakładającymi się strefami ochronnymi.
Szanowny Panie Piotrze,
Czy w przypadku, gdy na mojej działce zlokalizowane są bardzo blisko siebie: gazociąg, wodociąg i sieć telekomunikacyjna (tj. strefy techniczne powyższych łączą się ze sobą) – czy należy występować z roszczeniem do każdego z właścicieli wymienionych instalacji technicznych i obliczać szerokość pasa technicznego dla każdej z instalacji bez uwglednienia nachodzących na siebie stref technicznych, czy też wyliczyć strefy techniczne wspólne dla powyższych, odpowiednio podzieli je między właścicielami urządzeń i wtedy stosownie wystąpić z roszczeniami? Gazociąg,wodociąg i linia telekomunikacyjna są podziemne.
Panie Macieju,
nie ma konieczności prowadzenia tych spraw łącznie, jakkolwiek tak byłoby najprościej i najtaniej. Jeżeli będzie Pan prowadził sprawy oddzielnie rzeczoznawca i tak powinien uwzględnić okoliczność nakładania się stref.
Pani Danuto,
Za mało danych, aby odpowiedzieć w sposób jednoznaczny.
Pojęcie „przeznaczenie” , w rozumieniu ustawowym, występuje wyłącznie w odniesieniu do aktu prawa miejscowego jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Napisała Pani o pozwoleniu na budowę, ale nie wiadomo dla jakiego inwestycji budowlanej (dom jednorodzinny?).
Można powiedzieć tak – zakładając, że obowiązuje mpzp, w którym Pani działka przeznaczona jest pod zabudowę, to takie właśnie przeznaczenie jest punktem odniesienia dla rzeczoznawcy/biegłego przy szacowaniu wartości tej nieruchomości (tzw. działka budowlana). To, czy działka jest faktycznie zabudowana w zgodności z mpzp, czy też dopiero taka zabudowa powstanie (jutro, za 10 lat) – pozostaje bez wpływu na przyjmowaną metodę wyceny.
Jeśli, dla przykładu, na Pani działce dopuszcza się zabudowę zagrodową, to – na potrzeby analizy porównawczej – takie też nieruchomości trzeba uwzględnić w wycenie.
W przypadku dysponowania przez Panią PnB w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, to pojęcie „przeznaczenie” jest określeniem potocznym, nie ustawowym.
Może też być taki przypadek, że PnB zostało wydane dla działki rolnej.
Panie Marku,
niezależnie od tego, jak rozumiemy przeznaczenie w rozumieniu ustawowym, przeznaczenie na potrzeby określania m.in. wynagrodzenia za ustanowienia służebności przesyłu można ustalić nie tylko na podstawie mpzp. Wynika to zarówno z przepisu art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
jak i z orzecznictwa SN, dla przykładu IV CSK 440/12 i IV CSK 317/12 – dwa bardzo ważne orzeczenia dla szacowania wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu z lutego 2013 r.
Panie Marku,
na moją nieruchomość, stanowiącą 2 działki zostały wydane najpierw decyzje o warunkach zabudowy, określające że na każdej z działek można wybudować budynek jednorodzinny z garażem wolnostojącym. Obecnie od stycznia br. dysponuję pozwoleniami na budowę dla obydwu działek, na podstawie których na każdej z tych działek mogę wybudować budynek jednorodzinny .
Panie Piotrze,
Jak rozpatrujemy przeznaczenie nieruchomości gruntowej pod względem prawidłowości jej wyceny, to wówczas – jak Pan słusznie zauważył, stosuje się zasadę zastępowalności wyrażoną w cytowanym przepisie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ale tylko do wyceny.
Właściwa jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w artykule 4 ustalono:
„1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
1a. (…)
2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym (…).”
Widać tu różnicę – plan miejscowy ustala przeznaczenie, a decyzja o warunkach zabudowy – nie (wuzetka jest swoistym przyrzeczeniem publicznym, że – w przypadku zgodności zamierzenia inwestycyjnego z prawem budowlanym i innym przepisami – na jej podstawie będzie możliwe uzyskanie PnB).
Może też wystąpić taki przypadek, co niekiedy ma miejsce, że uchwalony w terminie późniejszym przez radę gminy plan miejscowy odmiennie reguluje zasady wykorzystania nieruchomości gruntowej, dla przykładu wuzetka została wydana dla zabudowy zagrodowej, natomiast plan miejscowy dopuszczając zabudowę jednorodzinną zakazuje zagrodowej.
Pani Danuto,
Tak jak zacytował Pan Piotr, art. 154 u.g.n. jest tu właściwy. Wydanie wuzetki i PnB nie stanowi podstawy do definiowania przeznaczenia nieruchomości gruntowej. Przeznaczenie nie ulega zmianie, ale – co zapewne z Pani punktu widzenia jest ważne – oczywiście istotnie zwiększa wartość nieruchomości, co też wynika z cyt. przepisu u.,g.n.
Nie znam wzorów (różnicy między nimi), o których Pani wcześniej napisała, też podstawy prawnej i metodologicznej jakie przyjąć rzeczoznawca/biegły na potrzeby zastosowania jednego z nich – a odrzucenia drugiego, w odniesieniu do Pani nieruchomości.
Panie Marku,
z Pana wypowiedzi wynika, że pomimo wydania wuzetki i PnB moja nieruchomość ma nadal przeznaczenie rolne. Nie mogę się z tym zgodzić, wg mnie ww. dokumenty zmieniają przeznaczenie nieruchomości, a tym samym jej wartość.
Przecież wszędzie tam gdzie nie ma planów zagospodarowania przestrzennego (czyli na 90% pow. kraju) wuzetka pełni rolę mini planu zagospodarowania przestrzennego. W moim przypadku , posiadając PnB , uważam że moja nieruchomość ma przeznaczenie budowlane.
Pani Danuto,
Fakt wydania wuzetki i PnB ma wpływ na wartość nieruchomości (już o tym napisałem).
Zacytowałem przepisy. Bogata jest literatura i orzecznictwo, w tym odnoszące się do tzw. władztwa planistycznego, także konsekwencji regulowanych art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennych.
Może jednak niepotrzebnie wprowadzam nowe wątki. Z punktu widzenia Pani interesu majątkowego, ważne jest to, że wycena nieruchomości powinna uwzględnić w/w decyzje administracyjne.
Jestem natomiast ciekawy, jak rzeczoznawca/biegły uzasadnił uwzględnienie stanu faktycznego (działka niezabudowana) z jednoczesnym pominięciem stanu prawnego wynikającego z dokumentów urzędowych (wuzetka i PnB). Mam swoją teorię, ale poczekam na bliższe informacje.
Podkreślam, co napisałem w pierwszym poście, że moje wypowiedzi odnosiły się do prawidłowego poslugiwania pojęciem „przeznaczenie”. Nie ma przeszkód, aby potocznie określać w ten sposób grunty rolne (tj. takie, które nie mają planu miejscowego lub mają, a w nich zostały przeznaczone na cele rolnicze, bez zakazu zabudowy) dla których, o ile nie ma planu miejscowego, wydano wuzetkę, a w kolejnym kroku PnB.
Dla porządku, nie jest prawdą, że 90% naszego kraju nie ma planów zagospodarowania przestrzennego (mniej niż 70%), jak i też to, że wuzetka pełni rolę mini planu miejscowego (brak ku temu podstawy prawnej).
Panie Marku,
nie mam odpowiedniej wiedzy, żeby z Panem polemizować, uznaję więc że ma Pan rację.
Dla mnie rzeczywiście najważniejszy jest fakt, że wuzetka i PnB wpływa na wartość nieruchomości.
Panie Piotrze
„Oczywiście są przypadki, gdy tego składnika nie powinno się uwzględniać, żeby nie doprowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia – szczególnie wówczas, gdy nieruchomość kupiono już z urządzeniami za niższą cenę, a następnie nowy właściciel chce wartość owej obniżki jeszcze raz uzyskać w ramach wynagrodzenia za służebność”
Teza którą skonstruował SN jest co do zasady prawidłowa nie mniej Sądy powszechne kierując się wskazanymi orzeczeniami ( IV CSK 440/12, IV CSK 317/12 i IV CSK 56/12 ) powinny „zlecać” biegłym ( jeśli oczywiście padnie ww. zarzut ze strony ZE… a pada on na razie rzadko ) kwestię do rozwiązania a mianowicie czy cena kupna nieruchomości zapłacona przez aktualnego właściciela nieruchomości była niższa aniżeli ta rynkowa a to na skutek istnienia urządzeń przesyłowych. W istocie wymaga to wiadomości specjalnych którą biegły powinien ustalić na podstawie analizy danego rynku nieruchomości ( cen ).
Warto również przypomnieć że SN wskazuje że wynagrodzenie powinno być odpowiednio pomniejszone a to na skutek korzystania z urządzeń przesyłowych przez właściciela co do których np. żąda ustanowienia służebności przesyłu . I tutaj, przy całym szacunku dla właścicieli nieruchomości, pogląd SN jest również prawidłowy.
Witam
Ja się z tym twierdzeniem nie zgadzam !
Na podstawie jakiego prawa sad najwyższy tak stwierdził ? Nie ma takiego przepisu prawa wiec kategorycznie nie zgadzam się panem Przemysławem oraz tymi co taki pogląd sadu najwyższego podzielają !
Sad najwyższy musi orzekać na podstawie prawa obowiązującego , a nie na podstawie poglądów…
Panie Witoldzie
Co do kwestii kwestionowania stanowiska SN to trzeba zaznaczyć że absolutnie może je Pan nie podzielać.
Ma Pan do tego święte prawo a przy tym warto też poznać inne opinie, poglądy itp. na szeroki temat służebności przesyłu.
„Sad najwyższy musi orzekać na podstawie prawa obowiązującego , a nie na podstawie poglądów…”
SN orzeka na podstawie powszechnie obowiązujących przepisów a „poglądy” to taki skrót myślowy – SN w mojej ocenie tworzy kierunki interpretacyjne z którymi można oczywiście się nie zgadzać. To interpretacja przepisów tworzy tzw. poglądy Panie Witoldzie a nie odwrotnie.
Ponadto skoro kwestionuje Pan stanowisko SN w zakresie tezy że wynagrodzenie powinno być odpowiednio pomniejszone a to na skutek korzystania z urządzeń przesyłowych przez właściciela co do których np. żąda ustanowienia służebności przesyłu to może warto aby uzasadnił Pan swój pogląd:)….
Wczoraj odbyła się kolejna rozprawa w mojej walce o wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Mając na uwadze publiczny charakter bloga nie mogę napisać wszystkiego, co bym chciała.
Napiszę więc tylko tyle:
1. pomimo wielokrotnie cytowanych przez mnie orzeczeń SN określających kryteria i zasady ustalania wynagrodzenia, w tym fakt że wynagrodzenie z tego tytułu powinno uwzględniać wszelkie uzasadnione roszczenia właściciela, w tym obniżenie wartości całej nieruchomości sąd stwierdził, że wszelkie roszczenia odszkodowawcze powinny być dochodzone w innym postępowaniu,
2. biegła w trakcie przesłuchania stwierdziła, że wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu dotyczy jedynie pasa ograniczonego użytkowania. Wg biegłej wpływ linii 110 kV na pozostałą część nieruchomości nie jest objęty zakresem wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, gdyż stanowi treść innego roszczenia. Biegła uznała, że nie jest w stanie określić jaki jest wpływ bezpośredniego sąsiedztwa słupa kratowego na moją nieruchomość, ale stwierdziła że prawdopodobnie minimalny, gdyż słupy są widoczne w całej miejscowości. Biegła ustosunkowując się do zwiększonych kosztów budowy związanych z koniecznością przesunięcia budynku o 18 m stwierdziła, że są to koszty hipotetyczne (przedstawiłam kosztorysy sporządzone przez potencjalnych wykonawców robót) i nie są one jako odszkodowawcze objęte wynagrodzeniem, gdyż dotyczą części nie związanej z pasem ograniczonego użytkowania.
Biegła stwierdziła również, że w przypadku mojej nieruchomości poza pasem wyłączonym z zabudowy nie występuje utrata wartości użytkowej nieruchomości, gdyż uzyskałam na działki pozwolenia budowlane.
Jeżeli ten sędzia twierdzi, że wszelkie roszczenia odszkodowawcze powinny być dochodzone w innym postępowaniu, to czarno to widzę. Sędzia wygląda na niedouczonego, albo co gorsza – przeszkolonego na jednym z tych szkoleń sponsorowanych przez firmy przesyłowe na których lansuje się tezę o wydzieleniu części odszkodowawczej z wynagrodzenia za służebność i rozpatrywaniu jej w odrębnym procesie. Oczywiście jeśli ktoś postąpi zgodnie z sugestią twojego sędziego, to jego wniosek o wypłatę odszkodowania zostanie oddalony, po pierwsze dlatego że zgodnie z orzecznictwem SN takie samodzielne roszczenie odszkodowawcze właścicielowi nie przysługuje, po drugie nawet gdyby przysługiwało to przedawnia się po 10 latach. Koło się zamyka a właściciel zostaje z niczym.
To już trzecia sprawa o której słyszę gdzie sędzia kwestionuje orzecznictwo SN nakazujące uwzględnić w wynagrodzeniu za służebność część będącą rekompensatą za wszelki poniesiony uszczerbek majątkowy. Rzeczoznawcy też coraz częściej tak formułują swoje wyceny, że odnosi się wrażenie jakby wycena obejmowała dwie całkiem oddzielne kwestie – odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości i całkowicie z nią niezwiązane wynagrodzenie za służebność. Od tego już tylko mały kroczek do stwierdzenia, że roszczenie o odszkodowanie powinno być przeniesione do innego procesu (gdzie i tak zostanie oddalone…). Bardzo to moim zdaniem niepokojące. Niby najważniejsze jest orzecznictwo SN a ono nie pozostawia wątpliwości co do tego, że rekompensata o utratę wartości przysługuje i powinna być rozpatrywana jako część wynagrodzenia za służebność… Jednak to co się dzieje w niższych instancjach a zwłaszcza to jak szkoleni są rzeczoznawcy zaczyna mnie mimo wszystko niepokoić.
Jestem już po apelacji, która została oddalona.
Zarówno w I jak i II instancji sąd przyznał mi wynagrodzenie wyliczone przez biegłą, dotyczące jedynie obszaru ograniczonego użytkowania. Sąd I instancji zupełnie pominął część odszkodowawczą, wskazując, że można tych roszczeń dochodzić w innym procesie. Sąd II instancji wskazał, że słuszne jest moje roszczenie, dotyczące zwiększonych kosztów związanych z koniecznością przesunięcia budynku o 18 m, poza obszar wyłączony z zabudowy, ale roszczenie to oddalił jako nieudowodnione. Na potwierdzenie wysokości tych kosztów przedstawiłam kosztorysy. Sąd stwierdził, że są to dokumenty prywatne, które były kwestionowane przez stronę przeciwną, w związku z powyższym nie mają waloru dowodu. Tymczasem w celu wyliczenia szkody rzeczywiście przedstawiłam kosztorysy, ale we wnioskach do opinii biegłej pisałam, że w wynagrodzeniu ma uwzględnić ten składnik, czyli poddałam te kosztorysy pod ocenę biegłej. Oczywiście, jak pisałam wyżej biegła w ogóle nie uwzględniła w opinii czynników odszkodowawczych.
Jeszcze jedna sprawa dotycząca opinii biegłej. Biegła w opinii wyliczyła wsp.K=0,90 dla obszaru całkowicie wyłączonego z możliwości zabudowy i bazując na tym wsp. wyliczyła wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu. Ponadto biegła zarówno w opinii głównej jak i w opinii uzupełniającej wyliczyła wsp.K=0,30 dla pozostałej części nieruchomości, nie objętej bezpośrednim oddziaływaniem linii 110 kV, ale nie użyła tego wsp. do żadnych wyliczeń. Wg mnie ten właśnie wsp. wskazuje jaki jest wpływ linii 110 kV na pozostałą część mojej nieruchomości Pomimo moich pism do sądu, żeby zobligować biegłą do dokonania stosownych obliczeń ,względnie uwzględnić moje obliczenia wykonane na podstawie wzorów z opinii biegłej sąd zarówno w I jak i w II instancji nie uwzględnił mojego żądania. Sędzia w uzasadnieniu apelacji stwierdził, że współczynnik ten pokazywał jedynie metodologię obliczeń przyjętą przez biegłą. Oczywiście absolutnie i zupełnie się z tym nie zgadzam, gdyż opinia biegłego powinna być jasna i jednoznaczna, a u mnie taka nie była.
Mam zamiar składać skargę kasacyjną. Proszę o jakieś komentarze i sugestie.
Pani Danuto
Mimo wszystko troszkę powiało optymizmem, bo przecież SA przyznał jednak, że zwiększone koszty zabudowy powinny być uwzględniane w wynagrodzeniu. Może dla Pani to kiepskie pocieszenie, ale taka informacja bardzo się może przydać innym. Wynikałoby bowiem, że w takim wypadkach należy domagać się powołania biegłego (z zakresu budownictwa, architektury…?) w celu wyliczenia dokładnych kosztów budowy z utrudnieniami. Jeśli biegły wyliczy, to mamy już dowód nie będący dokumentem prywatnym do którego sąd musi się odnieść, jeśli sąd odmówi powołania biegłego to można składać zastrzeżenie i mamy wtedy podstawę apelacyjną.
Pani Danuto, mam inne pytanie. Nigdzie nie pisze Pani o tym czy wynagrodzenie wyliczone przez biegłego było zgodne z tym co zaleca standard wyceny KSWS czyli czy zostało rozbite na co najmniej dwa składniki: rekompensatę z tytułu utraty wartości nieruchomości i wynagrodzenie za korzystanie oraz czy sąd przyznał Pani oba te składniki, czy też może przyznane wynagrodzenie to tylko jeden składnik czyli wynagrodzenie za korzystanie. To dość istotne w kontekście ewentualnej kasacji, jak sądzę. Jeśli otrzymała Pani tylko wynagrodzenie za korzystanie, to faktycznie takie wynagrodzenie nie powinno zawierać części odszkodowawczej bo jest ono tylko wynagrodzeniem za korzystanie z pasa służebności – trudno będzie przekonać SN że powinno być inaczej. Część odszkodowawcza powinna być oddzielnym składnikiem wynagrodzenia – jeśli sąd ten składnik pominął to powinien wyjaśnić dlaczego. Biegły powinien wyraźnie rozróżnić wyliczenia dotyczące rekompensaty za utratę wartości i wyliczenia za korzystanie.