Urządzenia widoczne jedynie na mapie

Widoczność urządzeń podziemnych jest bardzo ciekawym problemem w sprawach o nabycie służebności przez zasiedzenie. Obecnie standardem już można określić utożsamianie widoczności z wiedzą właściciela o istnieniu urządzeń na nieruchomości.

Warto jednak pamiętać, że nie było tak zawsze.

Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy (który w zależności od składu sędziowskiego prezentuje w tym względzie stanowisko mniej lub bardziej liberalne) w postanowieniu V CSK 181/11.

A napisał o odmiennym sposobie rozumienia tej przesłanki w sposób następujący:

„…Dotychczasowa wykładnia pojęcia „widoczne urządzenie” jednolicie przyjmowała, że jest to istniejące, trwałe urządzenie materialne mające postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego i celowego działania człowieka, znajdujące się na cudzej nieruchomości lub na nią wkraczające i umożliwiające lub ułatwiające korzystanie z tej nieruchomości.

Przyjmowano nadto, że „widoczność” oznacza możliwość postrzegania urządzenia za pomocą wzroku. Jednakże w postanowieniu z dnia 24 kwietnia 2002 r. V CKN 972/00 Sąd Najwyższy uznał, że widocznym urządzeniem jest widoczny na powierzchni ziemi osadnik z rurą kanalizacyjną znajdującą się pod powierzchnią gruntu …”

I dalej już poszło z górki … kończąc na postanowieniu wydanym w sprawie II CSK 752/11, gdzie Sąd Najwyższy stwierdził, że ze specyfiki sieci wynika, że jest na części przebiegu naziemna, a gdzie indziej podziemna, zatem nie jest uzasadnione wymaganie, by na konkretnym gruncie znajdowały się jakieś elementy infrastruktury naziemnej.

Na szczęście sądy powszechne aż tak bardzo liberalne nie są i wymagają (przynajmniej te znane mi) udowodnienia istnienia owych elementów naziemnych, jak słupki oznacznikowe, włazy, itp.

Ciekawe w tym wszystkim jest jednak to, że wykładnia przepisu zmieniła się na początku XXI wieku, a zasiedzenie stwierdzamy w roku np. 1985. Przecież wówczas identyfikowaliśmy widoczność z możliwością dostrzeżenia urządzenia za pomocą wzroku, co Sąd Najwyższy sam przyznał. Coś mi się obiło o uszy o tzw. stanie pułapki prawnej… Sądowi Najwyższemu chyba się nie obiło…

Na postanowienie w sprawie V CSK 181/11 chciałem zwrócić Twoją uwagę ze względu na rozważania Sądu Najwyższego odnośnie znaczenia nieujawnienia gazociągu na mapie – jeżeli jednocześnie nie ma elementów widocznych albo oświadczenia właściciela, z którego wynika jego wiedza o urządzeniu, zasiedzenie nie powinno być stwierdzone.

Z uwagi na nieprzedłożenie do akt sprawy mapy zasadniczej z urządzeniami Sąd Najwyższy nie odniósł się niestety do problemu, jakie znaczenie ma samo ujawnienie urządzeń na mapie, jeżeli nie można udowodnić, że właściciel nieruchomości się z nią zapoznał. W mojej ocenie jako samodzielna przesłanka dla uznania urządzeń podziemnych za widoczne, to zbyt mało.

Specyficzna sytuacja powstaje odnośnie omawianego problemu w razie sprzedaży nieruchomości w toku biegu zasiedzenia. Część prawników twierdzi, że nabywca powinien zapoznać się mapami zasadniczymi, zatem z łatwością mógł i powinien wiedzieć o urządzeniach. Inni podnoszą, że nabywcy zazwyczaj poprzestają na wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów oraz odpisie księgi wieczystej – a na mapach zawierających podział ewidencyjny urządzenia nie są ujawniane.

Ponownie zająłbym stanowisko korzystne dla właścicieli kierując się zasadą – w razie wątpliwości na korzyść własności. Normą w obrocie nieruchomościami u przeciętnego Polaka nie jest sprawdzanie map zasadniczych z ujawnioną infrastrukturą, szczególnie dla gruntów rolniczych. Takie dokumenty też nie są wymagane dla zawarcia umowy sprzedaży u notariusza.