Czy wyrys z mapy zasadniczej wystarczy?
Raz na jakiś czas piszę o orzeczeniach sądów powszechnych, które przyciągnęły na dłużej moją uwagę. Szczególnie interesuje mnie problem określania wartości służebności przesyłu oraz zapatrywania poszczególnych sądów w tym zakresie.
Dziś wybrałem dla Was postanowienie Sądu Rejonowego dla Wrocławia Śródmieścia, jednak nie z uwagi na kwestię wartości, lecz bardzo ciekawe rozważania na temat potrzeby dopuszczania dowodu z opinii biegłego geodety.
Postanowienie jest ciekawe także tego względu, że dotyczy przymusowo ustanowionej służebności gruntowej (tzw. służebność instalacji koniecznej) na potrzeby przyłączy dostarczających wodę i odprowadzających ścieki z nieruchomości (niestanowiących przedmiotu własności przedsiębiorcy przesyłowego).
Sąd rejonowy wskazał, iż w przypadku urządzeń istniejących brak jest zarówno wymogu prawnego, jak i rzeczywistej potrzeby dodatkowego wyznaczania pasa służebności na mapie.
Jeżeli chodzi o samą potrzebę – w przypadku urządzeń istniejących też uważam, że należy ponownie zastanowić się nad dopuszczaniem dowodu z opinii biegłych geodetów, jeżeli urządzenia są wkartowane na mapę zasadniczą. Wyznaczanie dodatkowego pasa służebności na mapie zasadniczej nic nowego do sprawy nie wnosi, a wystarczające jest odniesienie przebiegu pasa do osi urządzenia, krawędzi rurociągu, skrajnego przewodu linii itp.
Argumentem za powoływaniem biegłych geodetów jest precyzyjne określanie powierzchni pasa służebności przesyłu. Tu jednak też można zastanowić się nad bezwzględną potrzebą takiej praktyki – wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być „odpowiednie”, zatem nie ma wymogu, by sąd zasądził idealny wynik iloczynu powierzchni, ceny metra kwadratowego i współczynnika. Pomijam już, że sam współczynnik co do zasady ma charakter oceny, zatem metry metrami, a wartość i tak determinowana jest przez element nieweryfikowalny obiektywnie.
Przyznam, że w tej sprawie mam mieszane odczucia, jednak coraz bardziej przekonuje mnie stanowisko, iż dla urządzeń istniejących, wkartowanych na mapę zasadniczą, dowód z opinii biegłego geodety jest zbędny.
Warto przy tym pamiętać, że wyrys z mapy zasadniczej jest dokumentem urzędowym, z czym związane jest domniemanie zgodności przedstawionego na nim przebiegu z rzeczywistym stanem na nieruchomości. Załączenie takiego wyrysu do postanowienia sądu spełni wymóg oznaczoności służebności przesyłu.
zdjęcie autorstwa p. Jakuba, stałego czytelnika bloga, przedstawia słupy na Islandii
Jeżeli chodzi o samą podstawę prawną, dotychczas upatrywano jej przede wszystkim w przepisie § 139 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych z 2007 r.
Wskazany przepis stanowił m.in., iż projektowany sposób ustanowienia drogi koniecznej oraz podziału nieruchomości powinien być zaznaczony na mapie sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych.
Stosowano go na zasadzie odesłania z przepisu art. 626 § 3 K.p.c., który nakazuje do ustanowienia służebności przesyłu stosować odpowiednio przepisy o drodze koniecznej. Warto w tym miejscu jednak zwrócić uwagę, iż ten przepis odsyła jedynie do wymogu wskazania właścicieli nieruchomości, które mają zostać obciążone oraz przeprowadzenia oględzin nieruchomości, nie zaś do wszystkich przepisów dotyczących drogi koniecznej.
Sąd Rejonowy zarzucił, iż przepis § 139 Regulaminu z 2007 r. jest pozbawiony delegacji ustawowej, albowiem przekroczono jej zakres wynikających z art. 41 § 1 Prawa o ustroju sądów powszechnych.
Wskazany przepis nie upoważniał Ministra Sprawiedliwości do formułowania w regulaminie norm o charakterze procesowym, odnoszących się do sposobu dokonywania czynności procesowych i wpływu w ten sposób na zakres kognicji sądu. Dla poparcia swojego stanowiska Sąd Rejonowy odwołał się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2010 r. wydanej w sprawie III CZP 64/10.
Dalej sąd wskazał, iż także przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie zawierają regulacji w zakresie dokumentów stanowiących podstawę dokonywania wpisów w księgach wieczystych.
Stosowną regulację zawiera rozporządzenie w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, które przewiduje konieczność przedłożenia wraz z wnioskiem o wpis wyrysu z mapy ewidencyjnej w przypadkach:
- wpisywania w księdze wieczystej danych nieruchomości gruntowych i budynkowych,
- oznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste,
- oznaczenia własności budynku i innego urządzenia powstałego po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.
Wyrys z mapy ewidencyjnej w ocenie sądu nie jest potrzebny dla dokonania wpisu służebności:
„Wniosek taki potwierdza fakt, że pozycja „Mapa i opis” dotyczy jedynie wpisów dokonywanych w dziale I-O księgi wieczystej (por. § 31-34 rozporządzenia), natomiast pozycji takiej nie przewidziano wśród wpisów w dziale III, a więc dotyczących m.in. ograniczonych praw rzeczowych (§ 42 rozporządzenia).”
Na koniec sąd podkreślił, iż także w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd o nieistnieniu podstawy prawnej, która nakazywałaby oznaczać przebieg służebności na mapie. W tym zakresie powołał postanowienie wydane w sprawie V CSK 190/11.
Rzeczywiście w jego uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał na prawidłowość oznaczania przebiegu urządzeń na mapie opatrzonej klauzulą o możliwości dokonania wpisu w księdze wieczystej, jednak podkreślił, iż prawo takiego wymogu nie przewiduje.
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, iż pogląd Sądu Najwyższego jest nieco oderwany od praktyki, albowiem klauzula o możliwości dokonania wpisu w KW została przewidziana dla wyrysu z mapy ewidencyjnej, na którym nie oznacza się przebiegu urządzeń przesyłowych. W tym zakresie należy posługiwać się wyrysem z mapy zasadniczej – jednak na takim wyrysie nie można przystawić oczekiwanej przez SN pieczęci z klauzulą.
Trzeba jeszcze dodać, iż kluczowy dla Sądu Najwyższego przepis § 139 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych z 2007 zniknął z nowego rozporządzenia w tym przedmiocie wydanego przez Ministra Sprawiedliwości w 2015 r., zatem i ten argument odpadł.
Podsumowując, warto zastanowić się raz jeszcze, czy w sprawach przesyłowych naprawdę potrzebujemy aż tylu biegłych. Postępowania przez to ciągną się latami, rosną koszty, a na przydatności traci sama konstrukcja prawna, szczególnie w przypadku wniosków składanych przez przedsiębiorców przesyłowych. Właściciele nieruchomości, którzy chcą regulować sporne zaszłości w zasadzie nie mają innego wyboru niż złożyć wniosek o ustanowienie służebności, jednak przedsiębiorcy będą korzystać z drogi administracyjnej dla projektowanych urządzeń, bo jest, co do zasady, szybsza i tańsza.
Zamysł ustawodawcy w 2008 r. był zdecydowanie inny.
Mapa z wrysowanym przebiegiem służebności przesyłu w mojej ocenie, winna być uwierzytelniona zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 8 lipca 2014 r. w sprawie sposobu i trybu uwierzytelniania przez organy służby geodezyjnej i kartograficznej dokumentów na potrzeby postępowań administracyjnych, sądowych lub czynności cywilnoprawnych (Dz.U.2014.914). Zgodnie z treścią § 2 ust. 1 powołanego powyżej Rozporządzenia uwierzytelnienie polega na opatrzeniu dokumentu odpowiednimi klauzulami urzędowymi, o których mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 40 ust. 8 p.g.k.
Uwierzytelnienie takie potwierdza, iż mapa została poddana weryfikacji zgodnie z art. 12b ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
Pozdrawiam
Mapa z wkreślonym przebiegiem (zasięgiem) służebności przesyłu, powinna być również zgodna z § 77 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 listopada 2011 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
a co za tym idzie, winien ją wykonać geodeta posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie 2, tzn. rozgraniczanie i podziały nieruchomości (gruntów) oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych, o których mowa w art 43 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
Panie Pawle,
w pełni się z Panem zgadzam – jeżeli przedstawiamy na mapie pas służebności przesyłu, wówczas powinien to zrobić biegły geodeta, także z uwagi na uwarunkowania prawne w zakresie czynności geodezyjnych. Moja wątpliwość dotyczy jednak etapu wcześniejszego – czy w ogóle powoływac biegłego geodete, jeżeli urządzenia są wkartowane na mapę zasadniczą, a treść sentencji brzmi np. „… w pasie o szerokości 5 m w obie strony od osi linii…”. W takim przypadku dodatkowe oznaczanie na mapie pasa służebności w istocie nie wnosi nic nowego, a służebność będzie skutecznie ustanowiona i bez mapy sporządzonej przez geodetę.
Trzeba też mieć na względzie, że przebieg urządzeń może zostać przez sąd opisany słownie i brak mapy nie będzie stanowił o wadliwości postanowienia ustanawiającego służebność przesyłu.
W polskim prawie nie występuje pojęcie „Wyrysu z mapy zasadniczej”. Uzbrojenie terenu jest treścią mapy zasadniczej prowadzonej przez właściwych starostów w Powiatowych Ośrodkach Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Kopię mapy zasadniczej (z wykazanym stanem archiwalnym) może pozyskać każdy w drodze zamówienia. Nie ma tu potrzeby żadnego uwierzytelniania. Uwierzytelnia się mapy do celów projektowych, których sporządzenie wymaga zgłoszenia pracy geodezyjnej i wykonania pomiarów aktualizacyjnych przez geodetę uprawnionego. Czy Sąd zatem może zamówić kopię mapy zasadniczej? Tak, może. Ale pozyskany dokument nie zapewnia aktualności tej mapy. Aktualną mapę może dostarczyć wyłącznie geodeta uprawniony – w przypadku spraw sądowych – biegły geodeta.
Pozdrawiam,
Robert Łuczyński,
geodeta uprawniony,
biegły sądowy z zakresu geodezji i kartografii
Panie Robercie,
dziękuję za komentarz i proszę wybaczyć niedostatki terminologiczne. Pisząc o wyrysie posłużyłem się nazwą potoczną, myślę jednak, że wiadomo, o co mi chodziło. Z Pańskiego komentarza wynika, że problemem jest aktualność mapy – jeżeli zatem między stronami nie będzie sporny przebieg urządzeń zgodny z kopią mapy zasadniczej, potrzeba powołania biegłego geodety jest do dyskusji. W przypadku odmiennym, należałoby zlecić biegłemu geodecie dokonanie pomiarów aktualizacyjnych i przedłożenie sądowi aktualnej mapy.
Na marginesie – poddając pod dyskusję konieczność udziału geodetów w postępowaniu o ustanowienie służebności nie kieruję się żadną antypatią, po prostu staram się rozważyć argumenty, czy zawsze potrzebujemy 2-3 biegłych, szczególnie gdy większość kwestii, w tym przebieg urządzeń, jest między stronami niesporna.
W moim przypadku biegły sądowy w zakresie geodezji nie jest wcale potrzebny zarówno w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu, jak również w sprawach o bezumowne korzystanie. Z uwagi że jest to kolejna przeszkoda z którą się należy zmierzyć właścicielom gruntów. Biegły to również osoba która wykonuje pracę dla przedsiębiorstw przesyłowych. Zatem wiarygodność biegłych nie jest rzeczą oczywistą. W moim przypadku biegły sądowy z zakresu geodezji stwierdził, że urządzenia przesyłowe ( bezumowne korzystanie z gruntu) zajmują powierzchnię 4-krotnie mniejszą niż w zakończonej sprawie o ustanowienie służebności przesyłu. Sieć ciepłownicza naziemna.Dla potwierdzenia że tak jest usunął z mapy zasadniczej rzędne terenu jak podkreślił dla lepszej czytelności mapy. Pomimo że sieć cieplna wznosi się ponad 1,5 metra nad powierzchnią, wykonał zdjęcia żeby Sąd uważał że mamy do czynienia z siecią podziemną. W związku z powyższym po co nam kolejny biegły przebiegły. Dodatkowo opłacany za nasze pieniądze.
Panie Piotrze,
często sądy powołują biegłych geodetów tylko po to by wyliczyć powierzchnię pasa służebności przesyłu… a biegli kasują….
Panie Pawle,
akurat z tym wyliczeniem powierzchni to jest największy kłopot, bo z moich doświadczeń wynika, że potrafią wychodzić różnice w sytuacji, gdy powierzchnię określa biegły energetyk albo rzeczoznawca majątkowy, a następnie geodeta. Oczywiście są sytuacje prostsze i bardziej złożone jeżeli chodzi o przebieg urządzeń przesyłowych, zatem prawdopodobieństwo błędu nie jest zawsze takie samo.
A co do kasowania – nie ma problemu z tym, że każdy chce otrzymać wynagrodzenie za wykonaną pracę, pytanie czy zawsze ta praca i koszty są niezbędne. Co do samego kasowania, znam biegłych, którzy wystawiają rachunki w sposób racjonalny, zatem też takich, którzy baardzo odbiegają od normy, a ich wyliczenia nie dają się pogodzić ze zdrowym rozsądkiem (np. odnośnie do liczby godzin w danym okresie czasu). To kwestia zwykłej uczciwości.
Witam,
biegli, jak inni ludzie… jedni uczciwi drudzy mniej… jeżeli chodzi o geodetów mam tu swoje doświadczenie i jako wykonawca i jako strona w postępowaniu. Miewam rozterki co do granic, wiem głupio to brzmi, Sąd zleca wskazanie przebiegu i powierzchni pasa służebności przesyłu a na pytanie biegłego czy wznowić znaki graniczne (czasami to nie wystarczy i należałoby dokonać rozgraniczenia) by precyzyjnie wskazać powierzchnię, Sądy (bynajmniej te których pytałem) odpowiadają, że tego nie dotyczy zlecenie. Jakże nie, skoro często granice wskazane w PODGiK pochodzą z digitalizacji map w skali 1:5000, brak ustalonej granicy prawnej…
Co do pieniędzy:
§ 7 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym, mówi albo stawka albo ryczałt (czyli w przypadku geodetów załącznik 3 do rozporządzenia). Wielu biegłych wypisuje w kartach pracy stawkę zryczałtowaną np. za wykonanie pomiaru sytuacyjnego i opracowanie jego wyników oraz sporządzenie mapy i do tego dorzucają stawkę godzinową za czas spędzony w ośrodku dokumentacji… Strony ani Sąd nie kwestionują, więc dopisanie godzinki… każdy geodeta o tym wie, że na pomiar sytuacyjny i opracowanie jego wyników oraz sporządzenie mapy (stawka zryczałtowana) składa się między innymi przygotowanie materiałów wyjściowych (przed wykonaniem roboty) jak i złożenie operatu w PODGiK, a jednak wielu wśród biegłych tego nie wie i nie chce wiedzieć.
Panie Piotrze,
Muszę dorzucić swoje trzy grosze. Z własnego doświadczenia wiem, że w przypadku niektórych urządzeń np. linie elektroenergetyczne napowietrzne pomiary geodety bywają bezcenne, jeśli biegły ma dość wyobraźni, żeby zmierzyć odległość pionową przewód-ziemia w miejscu największego zwisu, jak się to ładnie nazywa. Zdarzają się linie wybudowane tak beztrosko i niestarannie, że można pod nimi tylko pospacerować. Normy energetyczne ustalają minimalną odległość pionową nawet dla dróg gruntowych, więc jeśli przewody danej linii znajdują się jeszcze niżej od tego minimum, to lepiej pod nimi nie przejeżdżać, zwłaszcza ciężarówką lub traktorem, bo taczką to chyba można 🙂 . Znam opinię rzeczoznawcy, który twierdził, że pod taką linią można budować i twardo wyliczył współczynnik współkorzystania, oczywiście bardzo korzystny dla PP. A niech tam, doniosę jeszcze trochę na tego artystę [bez wymieniania nazwisk oczywiście]. Podobny współczynnik współkorzystania na działce budowlanej przemysłowej wyliczył dla linii, pod którą zmieściłby się budynek o wysokości zewnętrznej ok. 2 metrów. I niestety nie były to największe błędy w jego opinii, chociaż miał pełną świadomość, na jakiej wysokości znajdują się wszystkie przewody.
Jeśli się zna wysokość linii, to można się bronić przed taką radosną twórczością biegłego. Tylko trzeba o tym wiedzieć. Inaczej właściciel jest bezbronny. Niestety chyba niewielu z nas zdaje sobie sprawę ze znaczenia wysokości linii, a zwłaszcza z tego, że dla możliwości zagospodarowania działki np. budowlanej istotna jest nie tylko odległość od budynków, ale i dróg kołowych, jeśli musimy regularnie przejeżdżać pod liniami. Albo w pobliżu linii, bo nawet jeśli linia nie przecina drogi, to przy odległości poziomej skrajnego przewodu od krawędzi drogi mniejszej od [chyba] 2 metrów, zbliżenie traktuje się już jako skrzyżowanie drogi z linią.
Dla wiadomości biegłych, których liczne komentarze widziałam przy tym wpisie. Wprawdzie więcej miejsca poświęciłam na opisanie negatywnego przykładu pracy biegłego, jednak nie stosuję odpowiedzialności zbiorowej i wiem doskonale, że można też spotkać dobrych biegłych.
Witam
Niby gdzie można spotkać tych dobrych biegłych ??????????????????????
Spotkać dobrego biegłego to tak jak spotkać uczciwego złodzieja albo uczciwego polityka !
Chyba trochę się Pan, Panie Witodzie zapędził…
znam paru dobrych biegłych…
Zawsze podczas postępowania, można się zwrócić o zmianę biegłego
Powodzenia 🙂
Byłoby pięknie, ale niestety nie każda działka to prostokąt, po której przebiega linia prostopadle do granic. W każdej innej sytuacji sąd uzna najpewniej, że wyznaczenie powierzchni zajętej przez pas służebności wymaga wiedzy specjalnej. Nie żebym się z tym zgadzała, ale praktyka na to wskazuje. Znam nawet przypadki, gdy rzeczoznawca uchylał się od wyceny, gdy nie miał powierzchni wskazanych przez geodetę.
Tym niemniej, gdy dysponuję mapą z oznaczonym przebiegiem służebności, nie wnoszę o geodetę. Często jednak sąd powołuje go wówczas z urzędu.
Co do kosztów, pewien biegły lubi składać opinie sporządzane (wg jego twierdzeń) przez bite 3 tygodnie 8-godzinnej pracy – i wpływają takie cztery naraz w różnych sprawach. Doba biegłego rozciąga się niczym w Harrym Potterze.
Jak mówiłem biegły to przebiegł rzeczoznawca majątkowy też posiada wiedzę specjalistyczną ale trzeba dać zarobić wszystkim. widziałem opinię rzeczoznawcy za 3 tysiące, żeby było więcej stron to zrobił czcionkę 14
Sąd mówi tak zapłacić trzeba bo wykonał pracę. Jak ja swoją źle wykonam to mogę pożegnać się z pracą a biegły nie on kasuje w świetle prawa. Takie u nas prawo
Witam
Wszystkiemu winni sędziowie, którzy pozwalają na okradanie nas przez biegłych !
Witam pana mam do pana małe zapytanko w kwestij odszkodowania ;dzisiaj własnie przegralismy w sądzie w tarnowie rozprawe o odszkodowanie za gaz na działce która prowadziła pewna kancelaria z której nie jestem niestety zadowolony poniewaz pochodze z innego miasta z której ta kancelaria i niestety niestety na kazdej rozprawie kto inny nas reprezentował sam wyrok sądu był dla mnie smieszny i sama kancelaria chyba była mocno zdziwiona i nie spodziewała sie takiego obrotu sprawy.mam pytanie do pana o rade co w tej sytuacji zrobic czy warto składac apelacje czy moze zmienic kancelarie
Panie Pawle,
na takie pytania nie jestem w stanie udzielić odpowiedzi. Szanse powodzenia apelacji prawnik jest w stanie ocenić wyłącznie po zapoznaniu się z aktami sprawy i przebiegiem postępowania. Co do zmiany kancelarii – nie chciałbym się wypowiadać na temat pracy innych prawników, jak i powinności zmiany pełnomocnika, musicie Państwo to rozważyć we własnym zakresie.
Panie Piotrze, a co można zrobić w sytuacji, gdy opis ustanowionej już służebności jest niezgodny z jej przebiegiem uwidocznionym na mapie? Tzn opis dotyczy wszystkich elementów sieci na danej nieruchomości, natomiast na mapie zaznaczono tylko część?
Panie Tomku,
służebność ustanowiono mocą umowy, czy postanowienia sądu?
Służebność ustanowiona byłą umownie, przy czym teraz istnieje spór co do zakresu ustanowionej służebności – właściciel twierdzi że ta ustanowiona służebność dotyczy tylko części sieci (co wynika z mapy) a przedsiębiorca – że całości (co wynika z treści).
Panie Tomku,
trudno zająć stanowisko nie widząc dokumentów – ogólnie mogę odpowiedzieć, że po to załączane są do aktów notarialnych mapy, żeby nie było wątpliwości, których urządzeń dotyczy służebność. Jeżeli w danej sprawie na nieruchomości jest tylko jedna linia, a na mapie nie zaznaczono całego przebiegu powiedziałbym, że mapa nie rozstrzyga o zakresie, skoro ustanowiono służebność na potrzeby danego urządzenia. Jeżeli jednak jest kilka linii, a na mapie jest wytyczona służebność tylko dla jednej z nich, wówczas należałoby ograniczyć się do linii z mapy. Jak Pan widzi, nie da się na to pytania odpowiedzieć abstrakcyjnie, być może powinniście Państwo rozważyć uzyskanie porady od prawnika, który będzie miał możliwość zapoznania się z dokumentami.