Spór o zasady
Dziś napiszę o problemie, który mnie osobiście bardzo interesuje, czyli możliwości ustanowienia służebności przesyłu przez spółdzielnię mieszkaniową, jako ustawowego zarządcę nieruchomości wspólnej.
Nie brzmi bardzo ekscytująco, wiem o tym, jednak naprawdę zachęcam do chwili refleksji nad tym problemem także osoby, których w żaden sposób on nie dotyczy, bo zaangażowane w niego zostały wszystkie najwyższe instancje sądowe: Naczelny Sąd Administracyjny, Sąd Najwyższy i Trybunał Konstytucyjny.
Temat jest z gatunku tych smakowitych, bo NSA i SN nijak się nie mogą dogadać, co doprowadziło do sytuacji, w której ten sam problem prawny jest odmiennie rozstrzygany w orzecznictwie sądów administracyjnych i powszechnych. Co więcej, sądy okopały się na swoich pozycjach i wprost deklarują, że mają w nosie poglądy przeciwne.
Prawda, że to jednak ciekawy temat? Samowola budowlana może być legalną inwestycją w sensie cywilnoprawnym. Prawnicy nie będą głodować, nie ma co.
Wracając jednak do sprawy – sąd rejonowy oddalił wniosek o wpis w księdze wieczystej służebności przesyłu ustanowionej samodzielnie przez spółdzielnię, która zarządza nieruchomością, ale nie jest jej właścicielem w 100% z uwagi na wyodrębnienie części lokali. W ocenie sądu wymagane było działanie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.
To postanowienie ostało się w toku kontroli instancyjnej, co jednak trzeba podkreślić, orzeczenie sądu okręgowego zostało wydane przed datą opublikowania przez Sąd Najwyższy kluczowej uchwały w sprawie III CZP 122/13.
Co zatem wydarzyło się przez Sądem Najwyższym w sprawie, którą opisuję (opatrzonej sygnaturą V CSK 269/14)? Tu nie trzeba było wielkiej przenikliwości, postanowienie zostało uchylone, a sprawa ma zostać ponowienie rozpoznana zgodnie z wytycznymi SN.
Sąd Najwyższy wyszedł z założenia, iż zakres zarządu spółdzielni mieszkaniowej nie został w ustawie ograniczony tylko do czynności zwykłego zarządu, zatem nie ma przeszkód dla samodzielnego dokonywania przez nią także dalej idących czynności, w tym ustanowienia służebności przesyłu.
Podkreślił dalej (w mojej ocenie trafnie), że współwłasność przymusowa gruntu wokół budynku wielorodzinnego różni się w sensie prawnym od klasycznej współwłasności, która z założenia jest stanem przejściowym, tu zaś nie ma szans na zniesienie stanu wspólności.
Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową jest wykonywany do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu i podjęcia stosownej uchwały – w ocenie SN szerokie postrzeganie uprawnień spółdzielni jest istotne w kontekście efektywności zarządu.
I tu znowu muszę powiedzieć, że z SN się zgadzam, szczególnie mając na uwadze to, co dzieje się we wspólnotach mieszkaniowych. Mówię to nie tylko jako prawnik, ale także właściciel lokalu i członek zarządu takiej wspólnoty.
Dajemy radę podjąć decyzję większością, nawet potrafimy racjonalnie podyskutować… ale uzależnianie ważnych decyzji od uzyskania jednomyślności? To jest wymóg oderwany od rzeczywistości.
Co ciekawe, w zakresie zarządu sprawowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe Sąd Najwyższy orzeka, można powiedzieć, życiowo, jednak już w zakresie dużych wspólnot mieszkaniowych wydaje orzeczenia zgoła odmienne. Inna sprawa, że tu przepisy są znacznie mniej podatne na interpretację.
Prawda, że to ciekawe? Nie musicie odpowiadać 🙂
Ciekawe.
A to dobra sygnatura?
Mi wyświetla się informacja, że „odmówiono przyjęcia do rozpoznania”
http://www.sn.pl/sprawy/SitePages/e-Sprawa.aspx?ItemID=4211&ListName=ESprawa2014&Search=%22V%20CSK%20296/14%22
Pozdrawiam
R
Dziękuję za zwrócenie uwagi – przekręciłem numer, powinno być V CSK 269/14, a nie V CSK 296/14.
Witam Panie Piotrze,
Jesli zadałam pytanie nie w tym miejscu to proszę o przekierowanie.
Od 1,5 roku toczy się sprawa ze spółdzielnią mieszkaniową odnośnie ustanowienia przesyłu. Jesteśmy współwłaścicielami w 1/4 terenu z notarialnym aktem o umownym wyłącznym korzystaniu z terenu, przy czym większość urządzeń jest na „naszej części ogrodu”. Zakładając sprawę wszyscy występowaliśmy jako strona pozywająca, przy czym zabezpieczyłam się dodatkowo w pisemną zgodę pozostałych właścicieli odnośnie ustanowienia służebności przesyłu. Tak jak pisałam sprawa jest w toku, za nami pierwsza rozprawa „poglądowa” a za tydzień kolejna rozprawa. Jak się okazało kilka dni temu pozostały współwłaściciel sprzedał swoją część nieruchomości. Obecny właściciel nawet nie wiedział o postępowaniu i o urządzeniach przesyłowych, nie wie kompletnie jakie ograniczenia za sobą niesie itd – nie jest chętny do rozmów, twierdzi, że mu to nie przeszkadza a cały ogród będzie zajęty służebnością. Czy w takiej sytuacji, jest jakakolwiek szansa na dobrnięcie do końca i ustalić służebność tylko na naszej części? Czy zgody byłych właśccilei przed rozpoczęciem procesu będą jeszcze ważne? Nie chciałabym aby 1,5 roku pracy i walki legło w gruzach.
Pani Ewo,
przepraszam, ale dla odpowiedzi musiałbym zapoznać się z dokumentami, nie bardzo mogę sobie tą całą sytuację zobrazować.
Problem pasjonujący, zwłaszcza, że działalność NSA i SN w praktyce będzie prowadzić do niezwykle ciekawego paraliżu. Otóż, jeśli się przyjmie, za NSA (II OPS 2/12), że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli – to w zasadzie spółdzielnia, która bardzo często ma ponad połowę udziału we współwłasności, mogłaby ratować się wystąpieniem do sądu powszechnego w trybie art. 199 zd. 2 k.c. Sęk w tym, że po uchwale III CZP 122/13 sąd powszechny – jeśli tylko tę uchwałę pozna – winien wniosek taki wysłać w kosmos, bo przecież w świetle uchwały SN jest on zupełnie bezprzedmiotowy. I tak powstaje pat. Organ domaga się zgody wszystkich lub orzeczenia sądu powszechnego.
Zgadzam się, że pogląd SN jest o wiele bardziej życiowy. Życie w bloku wymaga pewnych poświęceń, trudno w bloku o takie same uprawnienia właścicielskie, jakie ma właściciel domu jednorodzinnego. Nie mogę jednak zupełnie odmówić racji NSA, ich argumentacja podoba mi się jeśli chodzi o czystość jurydyczną której SN brakuje często w sprawach przesyłowych:-) ). NSA – w największym skrócie – nie opowiada się przeciwko podejmowaniu przez spółdzielnię czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ale przeciwko wyprowadzaniu takich uprawnień spółdzielni w drodze wykładni. Ta sprawa powinna być przedmiotem pilnej interwencji ustawodawcy – zwłaszcza, że zadania spółdzielni w praktyce obejmują raczej sprawy administracyjne, a z praktyki wiem, że II OPS 2/12 już zaczyna się w administracji przyjmować.
Dzień dobry
Odnosząc się do ostatniego zdania Pana artykułu, czy na interpretację art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali nie ma wpływu Pana zdaniem fakt, że art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 odnosi się do szczególnego rodzaju czynności przekraczających zwykły zarząd, tj. do czynności mających bezpośredni wpływ na treść praw związanych z prawem własności (w każdym z tych przypadków dochodzi do zmiany wielkości wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej), stąd potrzeba, aby umocowanie do tak daleko idącej zmiany indywidualnych praw wynikało z ustawy w postaci owej skuteczności wobec właścicieli wszystkich lokali ? Chodzi wiec o aspekt praktyczny, jakim jest ustawowe umocowanie zarządu do dokonania zmiany wpisu wielkości udziałow w dzialach I Sp kw odrębnych lokali.