Ustanowienie służebności przesyłu przez spółdzielnię mieszkaniową

Pewien czas temu pisałem o ustanawianiu służebności przesyłu na gruntach objętych współwłasnością, wskazując na patową sytuację, jaka powstała na skutek konieczności składania oświadczenia woli przez wszystkich współwłaścicieli.

W dużych wspólnotach mieszkaniowych oraz wspólnotach spółdzielczych (w sensie prawnym nie istnieją, ale przyjmijmy taką nazwę dla współwłasności z udziałem spółdzielni mieszkaniowych) doprowadziło to w wielu przypadkach do paraliżu w procesie inwestycyjnym. Łatwo sobie wyobrazić, iż uzyskanie oświadczenia woli od kilkudziesięciu, nie mówiąc już o kilkuset, współwłaścicieli jest sporym wyzwaniem, dodatkowo na przeszkodzie może stanąć opór pojedynczych osób.

Być może właśnie względami praktycznymi kierował się Sąd Najwyższy, wydając uchwałę w sprawie III CZP 122/13 (znajdziesz ją w Bazie wiedzy), w której opowiedział się za możliwością samodzielnego dokonywania przez spółdzielnie mieszkaniowe czynności przekraczających zwykły zarząd. Jako przykład takiej czynności można podać obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu.

W praktyce oznaczałoby to brak konieczności składania oświadczenia woli przez wszystkich współwłaścicieli, wystarczające byłoby oświadczenie złożone przez spółdzielnię jako ustawowego zarządcę, działającego w imieniu pozostałych.

11_0

Uchwała wzbudziła wiele kontrowersji – w aspekcie praktycznym na pewno udrażnia proces inwestycyjny, jednak właściciele lokali mogą czuć się pominięci, szczególnie po wyeksponowaniu znaczenia ich zgody przez Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale II OPS 2/12.

Od opublikowania uzasadnienia uchwały minęło kilka miesięcy, zatem obecnie trudno ocenić jej wpływ na orzecznictwo sądów powszechnych. Znalazłem tylko jeden wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi, który podążył w kierunku wyznaczonym przez Sąd Najwyższy.

Odmiennie przedstawia się pogląd dominujący w sądach administracyjnych, które orzekają zgodnie z wytycznymi Naczelnego Sądu Administracyjnego. Warto zapoznać się z końcowymi fragmentami niedawno wydanych orzeczeń WSA w Bydgoszczy i WSA w Gorzowie, gdzie jest wyjaśnione, dlaczego stanowisko Sądu Najwyższego nie będzie respektowane.

Jak widać doszło do mocno niefortunnej sytuacji, w której inaczej interpretowane są normy prawne przez sądy administracyjne i inaczej przez powszechne. W praktyce zatem może dojść do sytuacji, w której inwestycja legalna w sensie cywilistycznym będzie samowolą budowlaną.

Za dobrze to o naszym porządku prawnym nie świadczy.

Wyjścia z impasu na razie nie widać, jakkolwiek Rzeczpospolita donosiła niedawno o projekcie senackim nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Nie lepiej sytuacja wygląda we wspólnotach mieszkaniowych, gdzie do rychłej nowelizacji nadaje się art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali, który blokuje udzielanie pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty w wielu istotnych sprawach.

Jeżeli znasz inne orzeczenia nawiązujące do uchwały III CZP 122/13, zachęcam do podzielenia się nimi w komentarzach do wpisu.

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Robert Listopad 19, 2014 o 15:14

Piotr, przedstawiona uchwała SN wydana w “profesorskiej obsadzie” już mocno namieszała w praktyce i to w bardzo różnych obszarach stosowania prawa. Ot wycina drzew na nieruchomości wspólnej. Od niepamiętnych czasów pytano całe bloki mieszkańców (wieżowce:), czy zgadzają się na wycinkę jednego upadającego drzewa. Prawie zawsze “ktoś” z bloku się nie zgodził, a teraz…, no chyba przestaną się pytać.

Odpowiedz

Przemysław Grudzień 3, 2014 o 10:02

Panie Piotrze, Panie Robercie, śmiem twierdzić, że te orzeczenie niewiele zmieni. Obecnie, z uwagi na “wykup mieszkań od spółdzielni”, spółdzielnia reprezentuje jedynie część prawa własności/użytkowania wieczystego, a pozostałą część właściciele wyodrębnionych lokali. W związku z tym do ustanowienia służebności wymagane jest zgodne oświadczenie spółdzielni oraz pozostałych właścicieli, którzy przeważnie nie uregulowali zasad zarządu nieruchomością wspólną, więc musi być podjęta uchwała, bo to czynność przekraczająca zwykły zarząd… To takie luźne i powierzchowne rozważania na temat art. 27 u.s.m., aczkolwiek chyba niestety prawdziwe, zatem i prowadzenie procesu inwestycyjnego, i ustanawianie służebności, i wycięcie złamanego drzewa jest i będzie wielce problematyczne.

Odpowiedz

Dorian Lipiec 20, 2015 o 14:50

Przemysławie przeczytaj to orzeczenie, a zobaczysz w jakim jesteś błędzie.

Odpowiedz

Pit Luty 14, 2018 o 13:48

Dzień dobry
Czy sądzi Pan, ze ostatnia zmiana art. 27 ust. 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (wrzesień 2017), odwołująca się jedynie do stosowania – w przypadku zarządu nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej – art. 22 ustawy o własności lokali w przypadku – bez odesłania do stosowania art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi tu pewną zmianę jakościową ?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, numer IP, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, ale bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. Widoczny na stronie będzie wyłącznie podpis, data opublikowania komentarza oraz ewentualnie adres podanej przez Ciebie witryny internetowej. Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na komentarz. Szanujemy Twoją prywatność - dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail. Dane będziemy przechowywać przez okres publikacji komentarza – po tym okresie zostaną usunięte. W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, wniesienia sprzeciwu, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: