Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – projekt standardu

Każdy z nas z większym lub mniejszym zainteresowaniem śledzi sprawę Amber Gold, która, będąc niekwestionowaną tragedią wielu ludzi, jest również poważnym testem dla naszego wymiaru sprawiedliwości i okazją dla przyjrzenia się mechanizmom jego funkcjonowania przez obywateli.

Przedwczoraj przeczytałem ciekawy artykuł w świątecznej Wyborczej, gdzie redaktor podkreślał rolę biegłych sądowych w sprawach karnych gospodarczych, których opinie są w zasadzie bezrefleksyjnie przyjmowane przez prokuratorów oraz sędziów.

Taka rola biegłych, jak również aspirowanie przez nich do zajmowania stanowiska również w sprawach czysto prawnych, daje się zaobserwować także w postępowaniach dotyczących ustanowienia służebności przesyłu. Widać to wyraźnie również w przygotowanym projekcie standardu wyceny odszkodowań i wynagrodzeń dla urządzeń przesyłowych.

Informowałem Cię niedawno o sporządzeniu tego projektu i skierowaniu go do uzgodnień przez pozostałe organizacje zrzeszające rzeczoznawców. Co ciekawe, w naszym kraju działa ich aż 10! Chyba każdy z nas rozumie jak przekłada się to na zdolność do osiągania kompromisu.

Już pierwsze komentarze wskazują, iż do uzgodnienia nie dojdzie, przy czym zgłaszane zarzuty są poważne i przynajmniej w części zasadne.  Po przeczytaniu uzasadnienia projektu, muszę stwierdzić, że od również strony prawnej zawiera dużo uproszczeń, czy wręcz błędów merytorycznych.

Pamiętajmy, że to już druga próba uzgodnienia standardu – wobec tak masywnej krytyki trudno wierzyć w możliwość wypracowania kompromisu przez organizacje zrzeszające rzeczoznawców.

{ 25 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Marta Grudzień 11, 2012 o 06:36

Panie Piotrze,
Otrzymałam pismo z ZE, iż mają zgodę poprzedniej właścicielki działki związanej z prawadzeniem urządzeń, tj. stacja transformatorowa słupowa oraz napowietrzna linia SN. Urządzenia powstały w 1996r. Minęło dopiero 16 lat, więc mam zamiar starać się o wynagrodzenie za bezumowne korzytsanie od momentu kiedy jestem włascicielem (5 lat) oraz pozyskać cesję od poprzedniej właścicielki, aby móc starać się o wynagrodzenie za pełne 10 lat. Kilka pytań:
1. Czy mogę dodatkowo starać się o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości? Czy muszę sprawdzić czy ZE nie wypłacił już takiego odszkodowania poprzedniej włascicielce? Jeżeli tak, to jak to sprawdzić? No i jak wyliczyć to odszkodowanie?
2. Jak należy obliczyć wynargodzenie? Z tego co czytałam jest to stawka czynszu dzierżawnego za 1m2 pomnożony przez pas zajety przez linie wraz z pasem ochronnym oraz drogą dojazdową do urządzeń pomnożony przez ilość miesięcy bezumownego korzystania?
Czy jeżeli pomylę się w obliczeniach (np. niedokładny pomiar obszaru, który zajmuje linia) i wystapię do ZE o wypłacenie wynargodzenia i powiedzmy, że sie nie dogadamy i będę musiała skierować sprawę do Sądu, to czy Sąd może odrzucić wniosek ze względu na moje wadliwe wyliczenia podstawy wynargodzenia i uzna, że nie stanowi to podstawy stwierdzenia, iz chciałam się polubownie dogadać z ZE?

Ponadto, znalazłam w sieci interesujący dokument opisujący zasady prowadzenia negocjacji przez Projektantów z właścicielami nieruchomości w zakresie ustanawiania służebności przesyłu, który można znaleźć na stronie PGE Dystrybucja S.A. Oddziału Łódź-Miasto oraz jest tu:
http://www.lze-dystrybucja.pl/docs/02_zasady_prowadzenia_neg.pdf

Ciekawym dla mnie jest kilka stwierdzeń o zasadach wyliczenia wynargodzenia:
7. Projektant upoważniony jest do złożenia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości innej niż przyłączana do sieci (tzw. nieruchomość osób trzecich) oferty zapłaty przez PGE Dystrybucja Spółka Akcyjna Oddział Łódź – Miasto (działający w imieniu PGE Dystrybucja S.A. z siedzibą w Lublinie) jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie w formie aktu notarialnego służebności przesyłu, wg następujących reguł:
c) dla stacji transformatorowych słupowych powierzchnię pod słupem wraz z niezbędną opaską wokół słupa uwzględniającą typ słupa i wymiary półki, na której ma być umieszczony transformator, proponując maksymalnie kwotę odpowiadającą od 90% do 100% (Współczynnik K = 0,9 – 1,0) wartości rynkowej jednego metra 2 prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu na tym obszarze,
f) dla linii napowietrznych należy przyjąć powierzchnię wyznaczoną długością linii przy szerokości pasa służebności:
– w przypadku linii SN- po 2 m od skrajnych przewodów z każdej strony wraz z powierzchnią między skrajnymi przewodami wzdłuż całej projektowanej linii proponując maksymalnie do 30% (Współczynnik K = 0,3) wartości rynkowej prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu na danym obszarze,

Po pierwsze, co to zonacza jednorazowego? To znaczy, że ZE chce zapłacić właścicielowi za 1 m2 wartości rynkowej jednorazowo, np. 120 zł/m2., i nie ma zamiaru płacić za nastepne miesiące/lata/dekady korzytsania z obciążonej nieruchomości? Jeżeli tak, to chyba jest to dość niekorzystne dla właściciela nieruchomości? I jeżeli już jednorazowo, to powinno to chyba być wyliczone jako cena rynkowa za metr m2 pomnożona przez ilość metrów i planowany okres istnienia urządzeń, np 50 lat?
Po drugie, dla linii napowietrznych w przypadku linii SN- po 2 m od skrajnych przewodów z każdej strony wraz z powierzchnią między skrajnymi przewodami wzdłuż całej projektowanej linii proponując maksymalnie do 30% (Współczynnik K = 0,3) wartości rynkowej.
Skąd te 2 metry? Pas ochronny przy liniach SN jest chyba od 4 do 5 metrów (w zależności od sieci SN) od skrajnych przewodów.
Skąd pomysł 30%? Skoro właściciel, jeżeli jest to działka budowlana, to nie może wybudować domu, garażu, budynku gospodarczego, altanki ani nasadzić drzew (jednym słowem, nie może prawidłowo korzystać z tego obszaru). Wydaje się, że wynargodzenie winno być wyliczone, jeżeli już, to jako 90- 100 % wartości rynkowej nieruchomości za 1m 2? I jeżeli już jednorazowo, to cena rynkowa za metr pomnożona przez planowany okres istnienia urządzeń? np. 50 lat.

Będę wdzięczna za komentarz, a Państwa blogowiczów zachęcam do dyskusji.
Pozdrowienia, Marta

Odpowiedz

Katarzyna Grudzień 11, 2012 o 11:32

Pani Marto!
Proszę się zbytnio nie koncentrować na zasadach wyliczania wynagrodzenia opisanych w tej instrukcji dla projektantów sieci. To dotyczy sieci nowo powstających, których posadowienie zazwyczaj jest uzgadniane z właścicielem gruntu nie ma więc mowy o budowie linii np w poprzek działki budowlanej. Opisany sposób wyliczania wynagrodzenia jest poprawny w odniesieniu do tych linii przesyłowych, których usytuowanie nie powoduje ograniczeń zabudowy w odniesieniu do CAŁEJ NIERUCHOMOŚCI (ograniczenia występują tylko w pasie służebności przesyłu). Nie wiem jak jest posadowiona linia na Pani działce. U mnie biegnie na ukos co wyłącza całkowicie z zabudowy część działek budowlanych jakie można by zgodnie z ustaleniami MPZP wydzielić z mojej nieruchomości. Dlatego rzeczoznawca wyliczył wysokość wynagrodzenia w odniesieniu do całej nieruchomości a nie tylko do pasa służebności tak jak to napisano w „instrukcji PGE dla projektantów sieci”. Wcześniej geodeta sporządził wstępny projekt podziału całej nieruchomości na mniejsze działki, taki który pozwalałby na możliwie najlepsze zagospodarowanie działek (czyli jak najmniejsze strefy wyłączenia z zabudowy).
Całe wynagrodzenie którego się domagam ma się składać z odszkodowania za utratę wartości działki wyliczonego tak jak to napisałam wyżej ORAZ wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości liczonego w sposób zbliżony do opisanego w „instrukcji dla projektantów sieci”.
Moim zdaniem to uczciwy sposób wyliczenie należnego wynagrodzenia… Mam tylko nadzieję, ze sąd będzie podobnego zdania:)

Odpowiedz

Marta Grudzień 11, 2012 o 20:24

Pani Katarzyno,
Widzę, że mamy całkiem podobną sytuację w odniesieniu do posadowienia linii na działce :).
Pisze Pani, że geodeta sporządził dla Pani wstępny projekt podziału całej nieruchomości na mniejsze działki, natomiast ja już takiego podziału swojej działki dokonałam. Z powierzchni 3700 m2 działki rzemieśliniczej zostało wydzielonych 5 działek: 4 x 806 m2 oraz piąta to wewnętrzna droga dojazdowa (zgodnie z ustaleniami MPZP minimalna wielkość działki pod zabudowę jednorodzinną to 800 m2).
U mnie także linia przebiega na ukos co wyłącza całkowicie z zabudowy jedną z działek, natomiast na drugiej w stopniu znaczącym powoduje utrudnienia w posadowieniu budynku, choć jest to możliwe, bo uzyskałam pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego.
Jak Pani sądzi, czy rzeczoznawca także wyliczy wysokość wynagrodzenia dla mnie w odniesieniu do całej nieruchomości a nie tylko do pasa służebności?
Czy miałaby Pani do polecenia kogoś, kto mógłby mi doradzić w zakresie wyliczania dwóch składników, o których Pani wspomina, tj. odszkodowania za utratę wartości działki oraz wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości?

Chciałabym poprawnie sformułować swoje żądania do ZE na etapie pisania do nich pisma. Jeżeli nie uda mi się dojść do porozumienia polubownie, pewnie będę zmuszona wnieść sprawę do Sądu, choć przyznam, iż mam nadzieję, że uda się dojść do porozumienia bez konieczności sprawy Sądowej.
Pozdrawiam, Marta.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Grudzień 11, 2012 o 20:58

Pani Marto,
przytoczony przez Panią przykład w mojej ocenie wyklucza ustalanie obniżenia wartości dla tych działek, które pozostają poza zakresem oddziaływania linii energetycznej. Przecież sprzeda je Pani według pełnej wartości rynkowej, o jakim zmniejszeniu wartości tu mówimy?
Kwestia obniżenia wartości i wielkość obszaru, który powinien być brany pod uwagę to kwestia bardzo indywidualna – biegli ograniczają się do pasa służebności, co jest niezasadne przede wszystkim dla linii przebiegających w poprzek, czy też dla działek, których już nie można podzielić, albo też wydzielona część nie nadaje się do zabudowy, bo jest zbyt mała. Nie powinno się przykładać jednej miary i wszystkim szacować równo w strefie, ale też nie można wyliczać obniżenia wartości dla całej nieruchomości, jeżeli – tak jak w Pani przypadku – można ją dobrze gospodarczo wykorzystać. Oczywiście nie można od każdego właściciela wymagać, żeby działki dzielił i sprzedawał, jednak podany przez Panią przykład jest dobrą podstawą do dyskusji, jak tą wartość obliczać.

Odpowiedz

Marta Grudzień 11, 2012 o 23:06

Panie Piotrze,
Chyba nie przedstawiłam pełnej informacji o tym w jaki sposób przebiegają linie przez moje działki, co już naprawiam.
Na pierwszej działce stoi słup oraz przebiegają linie. Słup jest przy granicy więc linie także przebiegają przy granicy. Druga działka jest obciążona tylko liniami i biegną one także w granicy, z tymże już nie przy samej granicy lecz zaczynają od połowy „skręcać” w głąb. Na trzeciej działce linie już przebiegają w głębi i po ukosie, jednak w taki sposób, iż byłam w stanie uzyskać na tej działce pozwolenie na budowę. Przez czwartą działkę natomiast linie przebiegają praktycznie przez środek i na ukos uniemożliwiając prawdopodobnie jej zabudowę (piszę prawdopodobnie, bo przyznam, iż nie starałam się o pozwolenie na budowę na tej działce, więc nie mogę tego stwierdzić na pewno).

Czy prawidłowym jest twierdzenie, że pierwsza i druga działka jest poza zakresem oddziaływania linii energetycznej? Bo wydaje mi się, że obie są w polu odziaływania linii (a jedna z nich linii i słupa). Fakt, że stopień uciążliwości jest niewielki (przebieg w granicy), ale jednak jest, bo nie mogę użytkować tego terenu zgodnie z jego przeznaczeniem w MPZP, tj. wybudować domu, lub zbudować garażu, altanki lub nasadzić drzew.
Ponadto, nie sprzedam ich według pełnej wartości rynkowej, ze względu właśnie na to, iż nowy właściciel będzie musiał wziąć pod uwagę usytuowanie słupa i linii planując budowę domu, garażu, orgodzenia działki, nasadzenie drzew, itp. Można jeszcze dodać, iż „walory widokowe” są gorsze w stosunku do działki bez linii czy słupa, co powiem szczerze dla niektórych kupujących jest dość istotne :).
Czy w takim razie mogę starać się za pierwszą i drugą działkę o dwa składniki wynagrodzenia? Tj. odszkodowania za utratę wartości działek oraz wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości?

A propos trzeciej i czwartej działki, to jeżeli dobrze zrozumiałam, to mogę starać się o te dwa składniki wynagrodzenia i to nie ulega wątpliwości?
Pozdrowienia, Marta

Piotr Zamroch Grudzień 11, 2012 o 20:23

Pani Marto,
to co Pani napisała o okresie, za który zamierza Pani dochodzić wynagrodzenia jest zasadne, jednak zwracam Pani uwagę, że mogą wystąpić okoliczności, które pozwolą na określenie przedsiębiorcy jako posiadacza w dobrej wierze – np. zgoda poprzedniego właściciela na wybudowanie urządzeń i ich nieodpłatną eksploatację, wówczas wynagrodzenia można żądać od czasu wezwania do zapłaty.
Zgodnie z orzecznictwem SN odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości dochodzi się jako składnika wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, nie zaś oddzielnie. Generalnie panuje stanowisko, iż nabywca działki już obciążonej nie dysponuje takim roszczeniem, bo zabudowa działki urządzeniami znajduje odzwierciedlenie w jej cenie.
Wyliczenie obniżenia wartości działki to kwestia bardzo delikatna, sami rzeczoznawcy mają z tym problem i często jest to kwestia bardziej szacunku, niż realnych obliczeń. Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku.
Jak obliczyć wynagrodzenie – tu również w mojej ocenie nie obędzie się bez biegłego. W sposób uproszczony można pomnożyć długość urządzeń, szerokość strefy, cenę metra kwadratowego i współczynnik współkorzystania, który określa się indywidualnie dla danej nieruchomości, uwzględniając możliwy sposób jej wykorzystania oraz parametry urządzeń.
Czynsz dzierżawny nie jest w tym przypadku właściwy, choć takie można spotkać opinie biegłych. Sąd Najwyższy nakazuje wychodzić od wartości rynkowej gruntu i uwzględniać stopień ograniczenia własności. W zasadzie powinno zostać wyliczone wynagrodzenie roczne z tytułu służebności przesyłu dla chwili obecnej, a następnie odpowiednio zmodyfikowane dla lat poprzednich w ramach nieprzedawnionego okresu czasu. To wynagrodzenie za korzystanie w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu, a to posiadanie różni się od dzierżawy .
Brak porozumienia co do wynagrodzenia jest wystarczającą podstawą dla skierowania wniosku o ustanowienie służebności do sądu – nie ma wymogu, żeby żądane przez Panią wynagrodzenie było rynkowe. Jeżeli chodzi o proces o zapłatę za bezumowne korzystanie, tu trzeba tylko wezwać do zapłaty, kwota ma marginalne znaczenie.
Proszę nie sugerować się wytycznymi dla projektantów – to oczekiwane przez PGE warunki, co nie znaczy że mają charakter rynkowy.
Wynagrodzenie jednorazowe płacone jest za służebność na czas nieokreślony, zatem nie otrzyma Pani później żadnych świadczeń – wynagrodzenie to nie może przekroczyć wartości zajętej części nieruchomości, choć ostatnio Sąd Najwyższy zasugerował, że nie może przekroczyć wartości całej nieruchomości.
Proszę w tym zakresie nie odnosić się do zasad rządzących oddawaniem gruntów w dzierżawę, tu wynagrodzenie jest inaczej skonstruowane, jakkolwiek powinno być ustalane dla przewidywanego okresu eksploatacji urządzeń. Biegli uwzględniają ten przewidywany okres w swoich opiniach.
Odnośnie stref i współczynników ograniczenia własności – to sprawa, która wymaga nieco pracy w każdym procesie – nie ma tu wartości określonych przez ustawodawcę, zatem trzeba argumentować na swoją korzyść.

Odpowiedz

Marta Grudzień 11, 2012 o 21:07

Panie Piotrze,
Dziękuję za obszerną i wyczerpującą odpowiedź.
A propos przypadku, w którym jest zgoda poprzedniego właściciela na wybudowanie urządzeń i ich nieodpłatną eksploatację, co może spowodować, iż wynagrodzenia można żądać od czasu wezwania do zapłaty.
Nie widziałam jeszcze konkretnych dokumentów, więc nie wiem dokładnie na co wyrażała zgodę poprzednia właścicielka, ale mam zapewnioną możliwość uzyskania takiej wiedzy, ponieważ w odpowiedzi na moje pismo ZE zadeklarował okazanie mi posiadanych dokumentów inwestycji, więc mam nadzieję, że wkrótce będzie wszystko jasne :).
Moje pytanie dotyczy kwestii ewentualnej zgody poprzedniej właścicielki na nieodpłatną eksploatację urządzeń. Czy powinnam zostać poinformowana w momencie sprzedaży, że nieruchomość jest w ten sposób obciążona?
Zaznaczę, iż w KW nie było wpisu odzwierciedlającego fakt, iż została udzialona zgoda na nieodpłatną eksploatację urządzeń, a w Akcie Notarialnym sporządzonym w połowie 2007 roku widnieje zapis: „Sprzedająca oświadcza, iż nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń i ograniczeń na rzecz osób trzecich… a także …„ Kupujący oświadcza, że znany jej jest stan prawny i faktyczny opisanej wyżej działki”.
Podkreślę, iż sprzedająca nie poinformowała mnie o tym, iż wyraziła zgodę na nieodpłatną eksploatację urządzeń.
Pozdrawiam, Marta

Odpowiedz

Piotr Zamroch Grudzień 11, 2012 o 21:11

Pani Marto,
można tu rozważyć art. 546 par. 1 K.c.: Sprzedawca obowiązany jest udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które jej dotyczą. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu.
Ten artykuł jest wykorzystywany raczej wówczas, gdy są w gruncie urządzenia, których np. nie ma na mapach, a wie o nich sprzedawca. Czy powinna być pani poinformowana o ewentualnym użyczeniu – to kwestia ocenna.

Odpowiedz

Marta Grudzień 12, 2012 o 07:19

Panie Piotrze,
Dziękuję za odp. Kwestią ważną dla mnie jest to, czy jeżeli została udzialona zgoda na nieodpłatną eksploatację urządzeń, to czy mogę skutecznie dochodzić roszczeń od poprzedniego właściciela za to, iż ukrył stosunki prawne i faktyczne dotyczących rzeczy sprzedanej?
Z jakiego powództwa i o co mogę się ewentualnie starać?
Pozdrawiam, Marta

Marta Grudzień 12, 2012 o 07:09

Panie Piotrze,
A propos tego, iż zgodnie z orzecznictwem SN odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości dochodzi się jako składnika wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, nie zaś oddzielnie. Generalnie panuje stanowisko, iż nabywca działki już obciążonej nie dysponuje takim roszczeniem, bo zabudowa działki urządzeniami znajduje odzwierciedlenie w jej cenie.
Dwa pytania:
1. Czy możliwe jest uzyskanie od poprzedniej właścicielki cesji w zakresie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości? I jak sprawdzić czy poprzedni właściciel otrzymał już rekompensatę i co ona obejmowała? Urządzenia były stawiane w 1996 roku.
2. Co w przypadku, gdy poprzedni właściciel otrzymał już rekompensatę (lecz pewnie w niewielkiej wysokości nie pokrywającej obniżenia rynkowej wartości nieruchomości), jednak są pewne przesłanki, aby stwierdzić, iż cena za metr, po której mi została sprzedana ta działka nie odzwierciedlała obniżenia wartości nieruchomości?
Tą przesłanką jest cena za metr sprzedaży działki sąsiedniej z moją (dysponuję Aktem Notarialnym potwierdzającym cenę tej sprzedaży).
Ta sąsiednia działka ma takie samo przeznaczenie w MPZP, była tak samo „nieuzbrojona” w media, ma taki sam dostęp do drogi publicznej, jest tak samo „równa i kwadratowa”, jej wielkość była podobna (moja 3700 m2, sąsiednia 4000 m2).
Czy dla Sądu będzie to wystarczającą przesłanką, aby uznać, iż także należy mi się ten składnik, jakim jest odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości?
Pozdrawiam, Marta

Odpowiedz

Marta Grudzień 12, 2012 o 10:22

Oczywiście dodam, że sąsiednia działka nie jest w sposób równie uciążliwy obiążona urządzeniami przesyłowymi. Jest na niej zlokalizowany słup i przebiegają linie, ale tylko przez jedną z 4 działek i jego usytuowanie uniemożliwia prawidłowe dysponowanie działką w ok. 30% powierzchni.
Cena zaś za m2 była taka sama jak cena za m2 mojej działki.
Marta

Odpowiedz

Piotr Zamroch Grudzień 12, 2012 o 16:28

Pani Marto,
co do cesji – w zasadzie należałoby przyjąć, że taka cesja jest możliwa, aczkolwiek może Pani spotkać się z sądzie z poglądem odmiennym. Dlaczego możliwa – skoro SN stwierdził, iż roszczenie takie nie występuje samodzielnie w obrocie tak długo jak właścicielowi przysługuje roszczenie negatoryjne albo o ustanowienie służebności przesyłu – to zbycie nieruchomości za cenę niższą niż gruntów nieobciążonych urządzeniami i utrata wraz z własnością nieruchomości wskazanych roszczeń – przemawiałaby za przysługiwaniem byłemu właścicielowi samodzielnego roszczenia o odszkodowanie za zmniejszenie wartości.
Czy mógł to wcześniej uzyskać – raczej nie. Mogło być wypłacone odszkodowanie obejmujące bezpośrednie szkody na nieruchomości, jednak nie wypłacano raczej świadczeń związanych z obniżeniem wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń. Tu miarodajnym dokumentem będzie porozumienie będące podstawą dla prowadzenia inwestycji pomiędzy poprzednim właścicielem i przedsiębiorcą przesyłowym.
Co do cen nieruchomości sąsiednich, z pewnością jest to jedna z ważnych wskazówek dla biegłego przy obliczaniu zmniejszenia wartości nieruchomości.

Odpowiedz

Marta Grudzień 11, 2012 o 08:06

Panie Piotrze,
W nawiązaniu do propozycji PGE Dystrybucja S.A. Oddziału Łódź-Miasto w zakresie ustanawiania służebności przesyłu, mam wątpliwość odnośnie poniższych zapisów:
3. W pierwszej kolejności Projektant winien uzyskać od właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości pisemną zgodę na nieodpłatne udostępnienie nieruchomości dla celów budowlanych, na potrzeby zlokalizowania na niej infrastruktury elektroenergetycznej Spółki;
4. Zasadą jest, że Podmiot Przyłączany ustanawia nieodpłatnie służebność przesyłu na nieruchomości będącej jego własnością lub w użytkowaniu wieczystym, chyba że umowa o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej stanowi inaczej.
Chodzi o to niezłomne dążenie ZE do tego, aby wszystko dla nich było nieodpłatne…
Chyba przede wszystkim należy zwrócić uwagę na art. 140 KC stwierdzający, że właściciel może w granicach prawa, a z wyłączeniem innym osób korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, a w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz orzeczenie SN z 28.06.2005 roku w sprawie 14/2005 (opubl. Legalis): „Wynikające z art. 140 Kodeksu cywilnego ograniczenia korzystania przez właściciela z jego rzeczy nie są tak daleko idące, by zmuszały go do nieodpłatnego znoszenia istniejącego stanu. Do istoty prawa własności należy prawo pobierania pożytków ze swej rzeczy, a zatem korzytsanie przez inne osoby z rzeczy cudzej co do zasady winno być odpłatne”.
Na jakiej więc podstawie prawnej ZE stwierdził, iż zasadą jest że Podmiot Przyłączany ustanawia nieodpłatnie służebność przesyłu?
Czy czasem nie chodzi tu o wykorzytsanie przez ZE nieznajomości prawa przez właścicieli gruntów podsuwając im po podpisania papier o nieodpłatnym udostępnieniu nieruchomości dla celów budowlanych oraz nieodpłatnej służebności przesyłu pozbawiając ich tym samym należnych im odszkodować i wynagrodzeń?
Blogowiczów zachęcam do komentarzy. Pozdrowienia, Marta

Odpowiedz

Piotr Zamroch Grudzień 11, 2012 o 20:35

Pani Marto,
odnośnie dążenia przedsiębiorców do pozyskiwania nieodpłatnie praw do gruntu, to nie uważam tego za praktykę zasługującą na potępienie – a czy Pani nie dąży do maksymalizacji odszkodowania od przedsiębiorcy, lub też czy odmówiłaby Pani poboru prądu za darmo, gdyby otrzymała taką propozycję. Naprawdę nie przesadzajmy, przedsiębiorcy przesyłowi nie muszą być świętsi od papieża – jeżeli przedsiębiorca proponuje udostępnienie mu gruntu za darmo, a właściciel się zgadza, nie widzę kłopotu – chcącemu nie dzieje się krzywda. Co innego, jeżeli przedsiębiorca odmawia przyłączenia, dostawy energii itp. i w ten sposób chce wymusić złożenie oświadczenia przez właściciela, który oczekuje zapłaty za korzystanie z jego własności – to praktyka zasługująca na karę i w tym zakresie mamy wyspecjalizowane organy administracji.
Poruszyła Pani problem przyłączy, który jest specyficzny. Wielu prawników, w tym i ja, uważa, że przyłącza dostarczające energię wyłącznie (podkreślam wyłącznie) do obiektu właściciela gruntu, nie powinny być przedmiotem odpłatnej służebności przesyłu. Podkreśla to Sąd Najwyższy wskazując, iż w tym przypadku ograniczenie własności równoważone jest możliwością korzystania z mediów. Innymi słowy bez tego przyłącza w obiekcie nie byłoby ciepła, prądu czy wody.

Odpowiedz

Marta Grudzień 13, 2012 o 05:51

Panie Piotrze,
Dziękuję za odp.
A propos przyłączy, które zostały wybudowane, aby dostarczać energię wyłącznie do obiektu/obiektów właściciela gruntu. W sumie rozsądnym jest podejście, iż w takim przypadku nie powinny być one przedmiotem odpłatnej służebności przesyłu. Jednkaże, w moim przypadku przyłącza te zostały wykonane na mój koszt i przekazane przedsiębiorcy. Czyli można powiedzieć, że ZE wzbogacił swoją infrastrukturę na mój koszt. Ponadto, korzysta bezkosztowo z mojego gruntu zarabiając pieniądze za przesył i dostarczenie energii.
Czy w takim przypadku, porzucająć zamiar starania się o ustanowienie odpłatnej służebnści, w zamian mogę wystapić o dostarczanie mediów za darmo przez okres istnienia tych urządzeń?
Takie żądanie wydaje się zasadne, gdyż ZE wzbogacił swoją Infrastrukturę na mój koszt (na co się oczywiście zgodziłam, bo ZE mi powiedział, że nie planują rozbudowy sieci w tej części wsi i do tych działek, więc gdybym nie zgodziła się na budowę na swój koszt, to Infrastruktura by nie powstała).
Jeżeli mogę się o to starać, to czy wystarczy pismo do ZE z taką propozycją i z takim żądaniem? A jeżeli się nie zgodzą, to mam z tym wystąpić do Sądu? i czy Sąd będzie skłonny mi takie „darmowe świadczenie” od ZE przyznać?
Pozdrawiam, Marta

Odpowiedz

Piotr Zamroch Grudzień 13, 2012 o 21:24

Pani Marto,
Odnośnie własności urządzeń obowiązuje zasada, że ten jest ich właścicielem, kto poniósł koszt budowy. Jak zrozumiałem, przekazała tą własność ZE nieodpłatnie, nie może Pani zatem obecnie z tego faktu wywieść żadnych roszczeń, w szczególności o rozliczenie kosztów wybudowania w dostawie energii (przedsiębiorcy bardzo niechętnie, o ile w ogóle zawierają umowy w takiej formie).
Jeżeli jednak nie przeniosła Pani własności urządzeń na ZE i nie ma w żadnej umowie klauzuli o zrzeczeniu się roszczeń z art. 49 par. 2 K.c., to nadal Pani jest właścicielem urządzeń i może Pani rozważyć żądanie wykupu urządzeń przez ZE na tej podstawie prawnej. Przyłącza budzą w tym zakresie kontrowersje, ale większość piśmiennictwa rozciąga i na nie działanie tej normy prawnej.

Odpowiedz

Katarzyna Grudzień 11, 2012 o 11:09

„Na jakiej więc podstawie prawnej ZE stwierdził, iż zasadą jest że Podmiot Przyłączany ustanawia nieodpłatnie służebność przesyłu?”

Na takiej, że każdemu przedsiębiorcy wolno próbować minimalizować swoje koszty. Co w tym dziwnego, że próbują? Ja też bym tak robiła na ich miejscu, Pani zapewne także… Nie widzę w tym żadnej próby oszustwa czy wymuszenia jak to Pani sugeruje. Właściciele gruntów są dorośli i powinni wiedzieć co podpisują – zastanowić się, poradzić prawnika czy choćby pogadać o tym na forum czy z sąsiadem.

Odpowiedz

Tomasz Maj 21, 2013 o 15:43

Witam panie Piotrze,
Mam podobną sparawę na działce taty jest sieć gazowa (pisałem wcześniej do pana w tej sprawie na e-mail’a), obecnie zakład gazowniczy godzi się na podpisanie umowy służebności przesyłu ale tylko na głównej lini. A przez działke taty jest poprowadzona jeszcze jedna rura, z której są zaopatrywane w gaz dwa gospodarstwa domowe (dom taty ma oddzielny przyłącz bezpośrednio z głównej lini), które nie są własnością taty. Ja twierdzę, że to nie jest przyłącz, a gazownia, że to przyłącz. Proszę o nr orzeczenia SN, które mówi o przyłączach, żeby udowodnić gazowni że nie maja racji.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 21, 2013 o 18:46

Panie Tomaszu,
przyłącza mogą być normalnie przedmiotem służebności przesyłu, szczególny przypadek to przyłącze prowadzące wyłącznie do budynku właściciela nieruchomości, dla których stosunkowo powszechnie ustanawia się służebności nieodpłatne. Dla przyłączy przebiegających przez Pana działkę do obiektów innych odbiorców ustanawiana jest normalna służebność przesyłu, tu nie trzeba żadnego orzecznictwa, to normalne urządzenia przesyłowe. Przy okazji wprowadzania służebności przesyłu niektórzy przedstawiciele nauki prawa chcieli wyłączyć przyłącza z tej służebności, ale to były tylko spory doktrynalne i to o małym znaczeniu.

Odpowiedz

Tomasz Maj 22, 2013 o 19:24

Panie Piotrze,
Już pisałem do pana w tej sprawie na e-mail’a.
Spółka gazownicza nadal się upiera, że jej droga dojazdowa nie jest konieczna cytuję:
„Podtrzymujemy również stanowisko w zakresie drogi dojazdowej, która zdaniem Spółki nie jest konieczna do korzystania ze służebności przesyłu. W przypadku bowiem, gdyby nastąpiła konieczność wjazdu na nieruchomość, co spowodowałoby szkodę, Spółka jest zobowiązana do wypłaty odszkodowania, którego wysokość winien ustalić rzeczoznawca majątkowy.”
A jak to się ma do projektu umowy o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu
… służebności przesyłu polegającej na:
– pozostawieniu gazociągu średniego ciśnienia o średnicy 50mm i prawie korzystania z części tej nieruchomości w miejscu oznaczonym na załączonej mapie uwzględniając strefę ochronną (kontrolowaną) 3,05m, która musi pozostać wolna od zabudowy oraz nasadzeń drzew i krzewów , a także od jakiej kol wiek działalności mogącej uszkodzić sieć gazową,
– uprawnieniu do wybudowania nowego gazociągu średniego ciśnienia DN 160 mm PE w strefie już istniejącego gazociągu średniego ciśnienia o średnicy 50mm,
– prawie do eksploatacji, modernizacji, konserwacji, naprawy i wymiany oraz czynności kontrolnych odnośnie gazociągu średniego ciśnienia o średnicy 50mm zlokalizowanego na przedmiotowej nieruchomości, z prawem dojazdu i dojścia do gazociągu w celu dokonywania czynności eksploatacyjnych , budowlanych, kontrolnych oraz jego konserwacji, wymiany i naprawy,
– uprawnieniu Spółki lub osób przez nią wskazanych do wykonywania wszelkich robót i czynności związanych z eksploatacją, modernizacją, konserwacją, naprawami i wymianą oraz czynnościami kontrolnymi wybudowanego na przedmiotowej nieruchomości gazociągu średniego ciśnienia DN 160 mm PE.

Czy w takiej sytuacji mogę ograniczyć Spółce dostęp do strefy służebności przesyłu? np. że za każdym razem naruszają moją prywatność, i muszą każdorazowo uzyskać moją zgodę, za przejście do strefy? (oczywiście odpłatną)

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 22, 2013 o 20:08

Panie Tomaszu,
Pańskie stanowisko jest zasadne. Prawo dostępu do urządzeń polegające na przejściu/przejeździe przez nieruchomość poza strefą pasa eksploatacji wymaga oddzielnego wynagrodzenia, choć w praktyce często zawiera się ją w jednej globalnej wycenie bazującej na powierzchni ograniczenia własności w pasie eksploatacji. Przejście albo przejazd występują rzadko, więc to prawo nie ma istotnej wartości, jakkolwiek pewną wartość ma z pewnością. Nie chodzi tu o naprawienie szkody – to jest wtórne, płaci się pewną kwotę za prawo przejścia, a dodatkowo trzeba naprawić szkodę polegającą np. na zniszczeniu zasiewów.
Może być ustanowiona służebność przesyłu, która będzie polegała wyłącznie na prawie przejścia przez nieruchomość celem dostępu do nieruchomości sąsiedniej, gdzie są urządzenia, jeżeli działka z urządzeniami nie ma dostępu do drogi – jak widać zatem samo prawo przejścia ma pewną samodzielność i stanowisko przedsiębiorcy nie jest zasadne.
Jak napisałem, wartość tego prawa nie jest duża, jakkolwiek nie widziałem osobnych wycen na ten element wynagrodzenia. W umowie musi być prawo przejścia/przejazdu, jeżeli dostęp do urządzeń nie jest możliwy bezpośrednio z drogi przez pas eksploatacji. Nie może być tak, że ustanowicie prawo niepełne, a za przejście będzie dodatkowo płacone za każdym razem.

Odpowiedz

ccicci Maj 3, 2016 o 15:39

Panie Piotrze, czy zechciałby Pan podać sygnaturę wyroku SN, o którym Pan wspomniał w jednym z powyższych postów o treści: ” wynagrodzenie to nie może przekroczyć wartości zajętej części nieruchomości, choć ostatnio Sąd Najwyższy zasugerował, że nie może przekroczyć wartości całej nieruchomości.”
Czy przy obliczaniu należnego wynagrodzenia za ustanowienie służebności można także domagać się uwzględnienia utraty pożytków za przymusową likwidację kultury wieloletniej w pasie eksploatacyjnym ?
Dlaczego Pańskim zdaniem wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ustala się na czas określony, choć przepisy takiego ograniczenia nie przewidują. Moim zdaniem jednorazowa zapłata wynagrodzenia za usp może mieć miejsce tylko w przypadku służebności ograniczonej w czasie i wynagrodzenie za usp winno odpowiadać ograniczeniom własności tylko za ten okres. Po upływie czasu, na który zostało ustanowione prawo służebności przesyłu, jeśli urządzenie przesyłowe nadal ma być eksploatowane, winien być ustalony nowy okres trwania służebności i nowe wynagrodzenie za ten okres. Pozbawianie właściciela niemal całkowitego władztwa nad nieruchomością po wsze czasy za symboliczną opłatą jest dalece krzywdzące dla niego. Praktycznie warunki, jakie dyktują przedsiębiorcy uniemożliwiają jakąkolwiek działalność właściciela w pasie eksploatacyjnym, bo trudno nazwać użytkowaniem sianie trawki i spacerowanie. Nadto przedsiębiorca zastrzega sobie swobodny wstęp, rozbudowę i przebudowę na podstawie ustanowionej treści służebności, bez dodatkowej zgody i wiedzy właściciela gruntu. Treści służebności proponowane przez przedsiębiorstwa przesyłowe i często ustalane przez sąd moim zdaniem winny mieć zastosowanie tylko na nieużytkach i polach uprawnych, gdzie obecność urządzeń w niewielkim stopniu utrudnia wykonywanie swoich praw przez właściciela. Ale także wtedy umowa powinna mieć charakter czasowy, bo za 50 lat plan rozwoju gminy może tereny przeznaczyć na inny cel (zabudowę) a wtedy ingerencja i szkoda wyrządzona będą miały zupełnie inny zakres.
Cały czas mówimy, że ustanowienie służebności przesyłu powinno być w formie aktu notarialnego a nic nie mówi się na temat możliwości wypowiedzenia takiej umowy. Czy to w ogóle możliwe ? I jakie skutki z tego wynikają dla właściciela i jego potomnych ?

Odpowiedz

ccicci Maj 3, 2016 o 15:42

Panie Piotrze, czy zechciałby Pan podać sygnaturę wyroku SN, o którym Pan wspomniał w jednym z powyższych postów o treści: ” wynagrodzenie to nie może przekroczyć wartości zajętej części nieruchomości, choć ostatnio Sąd Najwyższy zasugerował, że nie może przekroczyć wartości całej nieruchomości.”
Czy przy obliczaniu należnego wynagrodzenia za ustanowienie służebności można także domagać się uwzględnienia utraty pożytków za przymusową likwidację kultury wieloletniej w pasie eksploatacyjnym ?
Dlaczego Pańskim zdaniem wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ustala się na czas nieokreślony, choć przepisy takiego ograniczenia nie przewidują. Moim zdaniem jednorazowa zapłata wynagrodzenia za usp może mieć miejsce tylko w przypadku służebności ograniczonej w czasie i wynagrodzenie za usp winno odpowiadać ograniczeniom własności tylko za ten okres. Po upływie czasu, na który zostało ustanowione prawo służebności przesyłu, jeśli urządzenie przesyłowe nadal ma być eksploatowane, winien być ustalony nowy okres trwania służebności i nowe wynagrodzenie za ten okres. Pozbawianie właściciela niemal całkowitego władztwa nad nieruchomością po wsze czasy za symboliczną opłatą jest dalece krzywdzące dla niego. Praktycznie warunki, jakie dyktują przedsiębiorcy uniemożliwiają jakąkolwiek działalność właściciela w pasie eksploatacyjnym, bo trudno nazwać użytkowaniem sianie trawki i spacerowanie. Nadto przedsiębiorca zastrzega sobie swobodny wstęp, rozbudowę i przebudowę na podstawie ustanowionej treści służebności, bez dodatkowej zgody i wiedzy właściciela gruntu. Treści służebności proponowane przez przedsiębiorstwa przesyłowe i często ustalane przez sąd moim zdaniem winny mieć zastosowanie tylko na nieużytkach i polach uprawnych, gdzie obecność urządzeń w niewielkim stopniu utrudnia wykonywanie swoich praw przez właściciela. Ale także wtedy umowa powinna mieć charakter czasowy, bo za 50 lat plan rozwoju gminy może tereny przeznaczyć na inny cel (zabudowę) a wtedy ingerencja i szkoda wyrządzona będą miały zupełnie inny zakres.
Cały czas mówimy, że ustanowienie służebności przesyłu powinno być w formie aktu notarialnego a nic nie mówi się na temat możliwości wypowiedzenia takiej umowy. Czy to w ogóle możliwe ? I jakie skutki z tego wynikają dla właściciela i jego potomnych ?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Grudzień 12, 2012 o 16:21

Pani Marto,
w mojej ocenie – jako nabywcy nieruchomości już obciążonych – nie przysługuje Pani roszczenie o zapłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości działki (jako elementu składowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu). Gdyby jednak przyjąć odmiennie, należałoby oszacować wpływ usytuowania linii na obniżenia wartości nieruchomości jako całości, uwzględniając przy tym podział nieruchomości na działki i możliwości w zakresie ich zbycia. Wcześniej użyłem skrótu myślowego, że dla działek nieobciążonych nie można mówić o zmniejszeniu wartości – chodziło mi o to, że szacując obniżenie wartości nieruchomości jako całości trzeba mieć na uwadze, że możliwy jest podział nieruchomości, wyodrębnienie jej części do osobnych ksiąg i sprzedaż w pełnej wartości.
Z drugiej strony nie można tracić z pola widzenia metody wyliczenia przyjęte przez biegłych, zatem szacowanie obniżenia wartości nieruchomości tylko w pasie.
Jak pisałem, to naprawdę indywidualna kwestia, nie potrafię Pani odpowiedzieć abstrakcyjnie, jak usytuowanie linii może się przełożyć na obniżenie wartości nieruchomości – może Pani zawsze zlecić wykonanie operatu szacunkowego, rzeczoznawca po zapoznaniu się ze stanem nieruchomości na miejscu mógłby dać Pani konkretną wiedzę. Proszę jednak mieć na uwadze poglądy SN odnośnie nieprzysługiwania roszczenia w tym zakresie nabywcom działek już obciążonych.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Grudzień 12, 2012 o 16:35

Pani Marto,
w mojej ocenie brak informacji o wyrażeniu zgody na bezpłatną eksploatację urządzeń nie jest podstawą dla roszczeń wobec byłego właściciela, chyba że wymagała Pani takiego zapewnienia przy akcie notarialnym – że wybudowana infrastruktura przesyłowa ma nieuregulowany stan prawny. Nie jest to standardowe oświadczenie składane przy akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości – jak napisałem, co innego gdyby zataił sam fakt istnienia na nieruchomości urządzeń przesyłowych np. posadowionych w gruncie i nie istniejących na mapach – ale w Pani przypadku nie ma to miejsca. Pyta mnie Pani jednak o roszczenia z umowy sprzedaży, której nie znam i mogę wypowiedzieć się tylko ogólnie. Proszę przeanalizować jej zapisy – jakich zapewnień oczekiwała Pani jako nabywca i co na to oświadczył poprzedni właściciel.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: