Często jestem pytany o znaczenie pojęcia dobrej i złej wiary, z reguły w trakcie rozmowy o możliwości nabycia służebności przez zasiedzenie.

Muszę od razu zastrzec, że jest to kwestia interesująca tak samo właścicieli nieruchomości, jak i przedsiębiorców przesyłowych. Od efektywnego wykorzystania zasiedzenia służebności, albo umiejętnej obrony zależą bardzo często losy sporów o niemałe pieniądze.

Czym zatem jest dobra wiara?

To uzasadnione okolicznościami przekonanie przedsiębiorcy, że jest uprawniony do korzystania z cudzej własności bez obowiązku zawarcia odrębnej umowy, czy też ponoszenia opłat. Owo przekonanie musi mieć konkretną podstawę faktyczną, zdarzenie które u przeciętnego przedsiębiorcy wywołałoby poczucie, że może korzystać z cudzej własności nieodpłatnie.

Jakie to mogą być zdarzenia?

Dobrą wiarę uzasadnia przede wszystkim zgoda właściciela wyrażona na wybudowanie urządzeń oraz dostęp do nich w celu eksploatacji. Sama zgoda na wybudowanie i późniejsze milczenie właściciela co do zasady nie daje podstaw dla dobrej wiary.

Sąd Najwyższy w części orzeczeń jako podstawę dobrej wiary traktuje decyzję wywłaszczeniową wydaną na podstawie: art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, art. 70 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz obowiązującego obecnie art. 124 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Jest to w mojej ocenie pogląd nie do końca słuszny, bo wówczas przedsiębiorca posiada administracyjny tytuł prawny do nieruchomości, który nie powoduje powstania służebności, a obrona przed korzystaniem z nieruchomości odbywa się w trybie administracyjnym, a nie przed sądem powszechnym.

Specyficznym przypadkiem jest budowa urządzeń przesyłowych na gruncie Skarbu Państwa przed 1 lutym 1989 r. Można bronić stanowiska, iż w takich okolicznościach posiadanie służebności, które rozpoczyna się z chwilą zniesienia niepodzielnej własności państwowej, jest posiadaniem w dobrej wierze.

Jako podstawę dobrej wiary Sąd Najwyższy przyjmował także budowę urządzeń i korzystanie z nieruchomości na podstawie przepisów o powszechnej elektryfikacji.

Opisane podstawy są ważne, jednak zasadnicze znaczenie ma domniemanie dobrej wiary.

To nie przedsiębiorca musi udowodnić, że jest w dobrej wierze, ale właściciel nieruchomości musi to domniemanie podważyć. Sądy czasami chcą z góry wyłączać dobrą wiarę przedsiębiorców przesyłowych, brak jest podstaw dla takiego stanowiska. Właściciel nieruchomości musi udowodnić, że przedsiębiorca o braku prawa do nieruchomości wiedział, albo powinien był wiedzieć jako profesjonalista – w konkretnym układzie okoliczności faktycznych.

I na koniec jeszcze jedna zasada, która sprzyja przedsiębiorcom. Przy zasiedzeniu służebności zła wiara powstała później nie szkodzi, co oznacza, że w przypadku gdy przedsiębiorca rozpoczął posiadanie służebności w dobrej wierze, później zgłoszony sprzeciw właściciela nie wydłuża terminu dla zasiedzenia.

Przygotowuję obecnie kolejny artykuł dla Nowej Energii o zasiedzeniu służebności przesyłu, starając się omówić to zagadnienie w sposób możliwie praktyczny. Nie jest to wcale proste, bo niektóre konstrukcje są wynikiem godnej podziwu ekwilibrystyki prawniczej Sądu Najwyższego.

W toku wertowania kolejnych orzeczeń natknąłem się na ciekawe postanowienie wydane w sprawie IV CSK 183/11. Zawiera odosobniony pogląd odnośnie charakteru posiadania służebności gruntowej przez przedsiębiorstwa państwowe przed 1 lutym 1989 r.

Ta data jest bardzo istotna dla naszego porządku prawnego, wówczas zniesiono zasadę niepodzielnej własności państwowej. Ma ona również znaczenie dla zasiedzenia służebności gruntowej i przesyłu, gdyż z tym dniem przedsiębiorstwa państwowe bezspornie mogły rozpocząć posiadanie służebności we własnym imieniu.

Wcześniej uznawane były za dzierżycieli, zarządców operatywnych, bez woli posiadania rzeczy we własnym imieniu – za posiadacza zaś uznawany był Skarb Państwa.

Taki pogląd dominuje w orzecznictwie do dziś.

Jest jednak i stanowisko mniejszościowe (wcześniej wyrażone w postanowieniu III CSK 319/09) oparte na założeniu, że w odniesieniu do gruntów państwowych rzeczywiście przedsiębiorstwa nie mogły posiadać służebności z uwagi na jednolity fundusz własności państwowej, jednak już dla urządzeń zlokalizowanych na gruntach prywatnych nie było przeszkód dla traktowania ich jako posiadaczy samoistnych.

Niezależnie od tego, którą przyjmiemy koncepcję (mnie bardziej przekonuje wariant dzierżenia), w przypadku upływu terminu zasiedzenia przed 1 lutym 1989 r. służebność gruntowa była nabywana na rzecz Skarbu Państwa.

Różnice powstają, jeżeli okres zasiedzenia zakończył się po tej dacie, a polegają na innym sposobie wykazania przeniesienia posiadania służebności.