Doniesienia medialne o postanowieniu Sądu Najwyższego w sprawie IV CSK 440/12 rozbudziły nadzieję przedsiębiorców na możliwość nieuwzględnienia obniżenia wartości nieruchomości – jako składnika wynagrodzenia za ustanowienie służebności – wszędzie tam, gdzie nieruchomość zmieniła właściciela.

Po opublikowaniu uzasadnienia okazało się, że nadzieje były przedwczesne, gdyż Sąd Najwyższy nakazał nie uwzględniać tego składnika jedynie przy sprzedaży, żeby nabywca nie wzbogacił się bezpodstawnie.

Jeżeli zatem w pozostałych przypadkach należy ten składnik uwzględniać, to czy możliwe jest skuteczne zgłoszenie zarzutu jego przedawnienia, jeżeli od czasu zabudowania nieruchomości urządzeniami upłynął termin 10 lat (odpowiednio 3 lat dla właścicieli, którzy nieruchomość wykorzystują do potrzeb działalności gospodarczej).

W mojej ocenie taki zarzut nie będzie skuteczny, odpowiedź zaś tkwi w uzasadnieniu uchwały III CZP 43/11, która ma w tym zakresie kluczowe znaczenie.

Roszczenie o naprawienie szkody powstałej na skutek wybudowania i normalnego korzystania z urządzeń powstaje tylko wówczas, gdy owa szkoda ma charakter trwały i nieodwracalny.

Trwałość szkody wyłączona jest wówczas, gdy właściciel nieruchomości może podjąć kroki prawne, które przywrócą stan zgodny z prawem, również odnośnie stanu jego majątku.

Takie czynności to możliwość żądania usunięcie urządzeń jak również możliwość żądania ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, które w założeniu ma równoważyć wszelki uszczerbek, w tym również obniżkę wartości wywołaną zabudową.

Z uwagi na to, że roszczenie o zapłatę odszkodowania nie powstaje tak długo, jak długo możliwe jest zgłoszenie żądania usunięcia urządzeń albo o ustanowienie służebności przesyłu, nie może być mowy o jego przedawnieniu.

Zapewne zgodzisz się ze mną, że o zasadach ustalania wynagrodzenia za ustanowienie służebności nie powiedziano jeszcze wszystkiego, co dobitnie potwierdzają ostatnie orzeczenia Sądu Najwyższego. W niedawno udostępnionym postanowieniu w sprawie IV CSK 440/12 znalazło się odesłanie do niepublikowanego postanowienia wydanego w sprawie IV CSK 317/12.

Miłe Panie z SN udostępniły mi owo orzeczenie, z czego się bardzo cieszę, bo zawiera wiele ważnych uwag odnośnie sposobu obliczania wynagrodzenia.

W tej sprawie właściciel nieruchomości wniósł o ustanowienie służebności przesyłu, a spółka gazownicza zgodziła się z tym wnioskiem, jednak pod warunkiem nieodpłatnego ustanowienia prawa.

Sprawa dotyczyła gazociągu niskiego ciśnienia wybudowanego w 1987 r.,  na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości, który zgodził się na „na przejście gazociągu” przez jego posesję.

Sąd Rejonowy ustalił, iż wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości powinno wynosić 6.142 zł, a zmniejszenie wartości nieruchomości 23.442 zł – jednak ten składnik wynagrodzenia w ocenie SR nie należał się wnioskodawcy z uwagi na wybudowanie gazociągu za jego zgodą – skoro wyraził zgodę, to nie mógł być poszkodowanym.

Sąd Okręgowy zmienił postanowienie i zasądził wynagrodzenie za służebność w kwocie 24.569 zł, zatem obejmującej rekompensatę za utratę wartości nieruchomości.

Sąd Najwyższy w pierwszej kolejności podkreślił, iż właściciel nieruchomości, który zgodził się na nieodpłatne wybudowanie, a nawet korzystanie z urządzeń przesyłowych, może zmienić zdanie i żądać wynagrodzenia. Jeżeli przedsiębiorca chce zapewnić sobie stabilność sytuacji prawnej, powinien ustanowić służebność przesyłu.

Podkreślił dalej, iż nie sposób precyzyjnie wyliczyć korzyści, które uprawniony przedsiębiorca czerpie z korzystania z konkretnej nieruchomości w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczej, dlatego też wysokość wynagrodzenia należy ustalać z perspektywy właściciela nieruchomości obciążonej.

I tu pada ważne zdanie, które zacytuję:

„Płatne jednorazowo wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Powinno ono też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności.”

Warto przytoczyć również dalszą treść uzasadnienia, bo obrazowo przedstawia istotę czynników wpływających na wysokość wynagrodzenia:

„Czynniki te należy oceniać we wzajemnym powiązaniu, gdyż np. wysokie stalowe słupy ustawione przy granicy gruntu rolnego mogą nie mieć żadnego istotnego znaczenia dla sposobu korzystania z niego i dla przyszłych planów jej właściciela, ale dla właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym czy rekreacyjnym, ze względu na wątpliwe walory estetyczne, będą istotną niedogodnością.

Instalacja gazowa przebiegająca pod gruntem, przy granicy z inną nieruchomością nie ogranicza istotnie właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, gdy ze względu na inne czynniki, tak czy inaczej, nie może on zabudować zajętej pod gazociąg części nieruchomości, ale ta sama instalacja przebiegająca centralnie przez działkę budowlaną spowoduje, że starci ona walory, które miała pierwotnie i nie będzie się nadawała do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem.

Nieruchomość jest rzeczą o określonych właściwościach, której wartość jest determinowana przez położenie, przeznaczenie, kształt, sposób zagospodarowania, walory estetyczne jej samej i otoczenia. Zmiana w obrębie tych parametrów oczywiście wpływa na wartość nieruchomości, zwiększając ją lub obniżając.”

Na koniec Sąd Najwyższy odwołał się do projektowanej zmiany art. 305(2) K.c gdzie proponuje się uwzględnianie przy ustalaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyły obniżenia użyteczności lub wartości (zatem jedno, drugie albo oba naraz) obciążanej nieruchomości.

Zaczyna się robić ciekawie, bo w końcu Sąd Najwyższy przystąpił do precyzowania, czym jest odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności. Orzeczenie IV CSK 440/12, jak pisałem, miało być „biczem na właścicieli”, a wyszło chyba nieco inaczej, szczególnie w powiązaniu z opisanym powyżej postanowieniem.

A Ty co o tym sądzisz?

Niekwestionowanym tematem numer jeden ostatnich tygodni na salach sądowych w postępowaniach dotyczących służebności przesyłu jest orzeczenie IV CSK 440/12.

Pełnomocnicy przedsiębiorców powołują je wszędzie tam, gdzie nastąpiło przejście prawa własności nieruchomości obciążonej urządzeniami, niezależnie od tego czy na podstawie umowy sprzedaży, czy też pod tytułem darmym albo w spadku. Chodzi o nieuwzględnianie przy obliczaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności składnika w postaci obniżenia jej wartości.

Pisałem o tym wcześniej dwukrotnie (tutaj i tutaj) przestrzegając przed wysnuwaniem zbyt daleko idących wniosków na podstawie doniesień medialnych i doradzając cierpliwe oczekiwanie na uzasadnienie.

I muszę Ci powiedzieć, że było warto, bo uzasadnienie zawiera wiele ważnych wytycznych w zakresie określania wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd Najwyższy w pierwszej kolejności wskazał, iż pomimo dopuszczalności ustanowienia wynagrodzenia okresowego, zasadą powinno być świadczenie jednorazowe, przede wszystkim z uwagi na charakter działalności przedsiębiorcy. Podkreślił również, że wynagrodzenie nie może przekroczyć wartości nieruchomości.

Dalej wyliczył czynniki pozwalające na ustalenie wynagrodzenia, które będzie ekwiwalentem wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem urządzeniami przesyłowymi.

Po stronie właściciela takimi czynnikami są:

• charakter nieruchomości – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt,

• jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich,

• utratę pożytków,

• zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu nieruchomości, zagospodarowania jej,

• zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy oraz pozbawienia władztwa nad nią,

• sposób przebiegu urządzeń,

• trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie

• uciążliwość ustanowionego prawa.

Po stronie przedsiębiorcy rozważaniu podlegać powinno:

• zaspokajanie potrzeb społecznych (w tym właściciela nieruchomości), które nie mogą być zaspokojone bez ograniczenia własności niektórych osób,

• wpływ prawa do korzystania z nieruchomości na wartość przedsiębiorstwa i możliwość prowadzenia działalności gospodarczej,

• wpływ korzystania z mediów sieciowych na szybsze tempo rozwoju gospodarczego.

Odnosząc się do kupna nieruchomości już z urządzeniami Sąd Najwyższy wskazał, iż z uwagi na niższą cenę takich nieruchomości nie można przy kalkulacji wynagrodzenia uwzględniać obniżenia wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzeń.

Co ważne – Sąd Najwyższy odniósł się wyłącznie do sprzedaży, nie chodzi o każde przejście własności.

W takiej sytuacji podstawowym kryterium powinno być obniżenie użyteczności nieruchomości, polegające na niemożności korzystania z obciążonej części w sposób przewidziany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przy uwzględnieniu omówionych wyżej czynników, łącznie z wpływem zakresu niemożności korzystania na pozostałą część nieruchomości.

Te czynniki w konkretnej sprawie ma określić sąd (i wskazać je biegłemu) na podstawie ustalonego stanu faktycznego.

To jednak nie koniec istotnych uwag.

Sąd Najwyższy podkreślił dalej, że zakres pojęcia wynagrodzenia jest szerszy niż odszkodowania. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności może obejmować również wyrównanie szkody, jeśli została poniesiona i wykazana. To bardzo ważna wskazówka wszędzie tam, gdzie właściciel nieruchomości niezależnie od konieczności znoszenia urządzeń doznał w związku z ich lokalizacją i utrzymywaniem na nieruchomości szkody.

Najbardziej przełomowo jest jednak chyba na końcu, gdzie Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość stosowania przy określaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu art. 322 K.p.c.

Poniżej przepis:

Jeżeli w sprawie o naprawienie szkody, o dochody, zwrot bezpodstawnego wzbogacenia lub o świadczenie z umowy o dożywocie sąd uzna, że ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione, może w wyroku zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy.

Takie stanowisko oznacza, że w przypadkach gdy sąd uzna, że pomimo przeprowadzenia wyczerpującego postępowania dowodowego nie jest w stanie precyzyjnie określić wysokości wynagrodzenia, może oprzeć się na własnej ocenie – zgodnie z przytoczonym wyżej przepisem.

W sprawach przesyłowych może skutkować to wydawaniem orzeczeń według uznania sędziów, bo doświadczenia ostatnich 5 lat wskazują, że wartości wynagrodzenia w zasadzie nigdy nie da się precyzyjnie, a przynajmniej niepodważalnie, wyliczyć, zaś czynniki wpływające na wysokość wynagrodzenia są liczne i ogólnikowe.