Czy roszczenie o obniżenie wartości nieruchomości przedawnia się?
Doniesienia medialne o postanowieniu Sądu Najwyższego w sprawie IV CSK 440/12 rozbudziły nadzieję przedsiębiorców na możliwość nieuwzględnienia obniżenia wartości nieruchomości – jako składnika wynagrodzenia za ustanowienie służebności – wszędzie tam, gdzie nieruchomość zmieniła właściciela.
Po opublikowaniu uzasadnienia okazało się, że nadzieje były przedwczesne, gdyż Sąd Najwyższy nakazał nie uwzględniać tego składnika jedynie przy sprzedaży, żeby nabywca nie wzbogacił się bezpodstawnie.
Jeżeli zatem w pozostałych przypadkach należy ten składnik uwzględniać, to czy możliwe jest skuteczne zgłoszenie zarzutu jego przedawnienia, jeżeli od czasu zabudowania nieruchomości urządzeniami upłynął termin 10 lat (odpowiednio 3 lat dla właścicieli, którzy nieruchomość wykorzystują do potrzeb działalności gospodarczej).
W mojej ocenie taki zarzut nie będzie skuteczny, odpowiedź zaś tkwi w uzasadnieniu uchwały III CZP 43/11, która ma w tym zakresie kluczowe znaczenie.
Roszczenie o naprawienie szkody powstałej na skutek wybudowania i normalnego korzystania z urządzeń powstaje tylko wówczas, gdy owa szkoda ma charakter trwały i nieodwracalny.
Trwałość szkody wyłączona jest wówczas, gdy właściciel nieruchomości może podjąć kroki prawne, które przywrócą stan zgodny z prawem, również odnośnie stanu jego majątku.
Takie czynności to możliwość żądania usunięcie urządzeń jak również możliwość żądania ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, które w założeniu ma równoważyć wszelki uszczerbek, w tym również obniżkę wartości wywołaną zabudową.
Z uwagi na to, że roszczenie o zapłatę odszkodowania nie powstaje tak długo, jak długo możliwe jest zgłoszenie żądania usunięcia urządzeń albo o ustanowienie służebności przesyłu, nie może być mowy o jego przedawnieniu.
Witam
Pisałam już do Pana i pozwolę sobie kontynuować tą drogą. Widzę, że orzecznictwo w sprawach o wynagrodzenia bardzo się różni. Rozumiem, ze sąd bada każdą sprawę indywidualnie ale czym tak naprawdę ostatecznie się kieruje jeśli wcześniejsze orzeczenia są tak różne a nawet chyba sprzeczne? Pojawienie się jakiegoś orzeczenia zmienia sytuację jak choćby ostatnio osób, które kupiły obciążoną już nieruchomość. Ale czy na stałe czy do następnego, korzystniejszego być może dla nich orzeczenia? Czy te osoby mogą się jeszcze bronić i jak ? Niektórzy prawnicy twierdzą, że mogą powoływać się na inne, wcześniejsze, korzystne dla nich orzeczenia. Czy tak jest? Kolejna rzecz to czas. Czy Pańskim zdaniem warto czekać aż orzecznictwo być może się unormuje albo zmieni
( przerywając jednocześnie bieg zasiedzenia ). Czy na przykład w niedalekiej już być może przyszłości pojawią się wyroki ustalające wynagrodzenia na czas określony bo wydaje się, że takie są bardziej sprawiedliwe? Teraz mam wrażenie, że bardzo wiele zależy od prawników i subiektywnej oceny sędziego. Czy może być tak, że wszystko się zmieni bo ktoś zaskarży jakieś decyzje do TK? I jeszcze jedna rzecz: gdzie szukać dokumentów związanych z budową linii energetycznych i z ich losami ? W moim przypadku ZE zastrzegł, ze nie udostępnia tych informacji, czy ma do tego prawo? Są to chyba informacje publiczne. Czy jedyna możliwość to dowiedzenie się tego w sądzie czy można te dokumenty gdzieś znaleźć i ocenić wcześniej?
Pozdrawiam i licze na odpowiedź
Pani Anno,
co do orzecznictwa, to może Pani korzystać z całego dorobku orzeczniczego, nie ma w tym zakresie jakiś ram czasowych, jakkolwiek oczywiście ważne jest orzecznictwo bieżące, jeżeli np. od kilku lat dany kierunek się ustabilizował, wówczas może być trudno przeforsować starą linię orzeczniczą. Przykładem może tu być sprawa trwałego użyczenia, które SN traktował jako niewypowiadalne jeszcze kilka lat temu, a obecnie jednolicie twierdzi, że właściciel zawsze może zmienić zdanie odnośnie takiego użyczenia. To tylko przykład – trudno tu generalizować, każdy prawnik szuka orzeczeń korzystnych dla klienta i stara się przekonać sąd do swoich racji, jak pokazuje praktyka w sądach rejonowych i okręgowych nie zawsze zapadają orzeczenia zgodne z aktualną linią orzeczniczą SN.
Nie spodziewałbym się nagłej zmiany kierunku orzecznictwa, a jeżeli ma Pani na myśli zasiedzenie, obawiam się, że i skarga konstytucyjna nie musiałaby tu być skuteczna. Może Pani w Internecie znaleźć ciekawe artykuły o TK jako strażniku interesu budżetu Państwa – może takie stanowisko nie jest do końca słuszne, ale na pewno coś w tym jest, że nie tylko względy czysto prawne mają znaczenie. Zasiedzenie to tama dla fali roszczeń i w mojej ocenie nie ma szans na zmianę linii orzeczniczej, przedsiębiorcy zostaliby wystrzelani jak kaczki (przepraszam za określenie), a już i tak sporo mają problemów z przestarzałym systemem energetycznym.
Niektóre sądy administracyjne traktują przedsiębiorców jak podmioty obowiązane do udostępniania informacji publicznej, jednak nie wszystkie. Pisałem o tym w blogu:
https://xn--przesy-energii-lnc.pl/2013/03/14/dostep-do-informacji-publicznej
Dokumenty może Pani znaleźć w gminie, w starostwie, w urzędzie wojewódzkim, w archiwum państwowym oraz w nadzorze budowlanym. To żmudne poszukiwania, nie zawsze dokumenty się zachowały, najlepiej podać jakieś znane daty albo sygnatury, wtedy będzie większa szansa.
Bardzo ważną rzecz Pan napisał i bardzo ważnej porady nam udzielił, panie Piotrze. Moja ulubiona firma energetyczna (to ta zaczynająca się na literkę T) od jakiegoś czasu standardowo powołuje się na przedawnienie części odszkodowawczej roszczenia o wynagrodzenie. Każdy kto ma z tą firmą do czynienia prędzej czy później z tym pomysłem się spotka – warto więc zawczasu wiedzieć jak się bronić. Zwłaszcza, że część rzeczoznawców bawi się w sędziów i w swoich wycenach wartości prawa służebności przesyłu nie uwzględnia utraty wartości nieruchomości twierdząc, ze właściciel powinien domagać się zaspokojenia roszczenia odszkodowawczego z art. ?? (chyba 230 ale nie jestem pewna) – a to właśnie roszczenie przedawnia się po 10 latach…)
Wtedy trzeba im odpisać to co wyżej napisał P. Piotr:)
Wiem, że słyszał Pan to już wiele razy ale i tak powtórzę – to prawdziwe szczęście, że Pan jest i służy nam radą:)
Pani Katarzyno,
dzięki za komplement, proszę jednak pamiętać, że to tylko mój pogląd – co prawda zaopatrzony w uzasadnienie – jednak poszczególne sądy mogą na ten problem patrzeć inaczej. Z drugiej strony prowadzę trochę szkoleń po Polsce, być może w najbliższej przyszłości również dla rzeczoznawców majątkowych, zatem może niektóre moje poglądy się przyjmą w szerszym zakresie, jeżeli uda mi się do nich przekonać. Piszę o moich poglądach, jednak tak naprawdę to staram się trzymać litery prawa, nic więcej.