Znaczenie braku wpisu w dziale III KW

Wiele, może nawet precyzyjniej – większość, Waszych maili wyraża przekonanie, że brak wpisu służebności w dziale III księgi wieczystej oznacza, że są spełnione przesłanki dla ustanowienia służebności przesyłu.

Chodzi oczywiście o możliwość powołania się przez przedsiębiorcę na zarzut zasiedzenia służebności.

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia tego ograniczonego prawa rzeczowego – jak zatem wygląda sprawa z jego ujawnieniem w księdze wieczystej i czy nabywca jest chroniony brakiem wpisu obciążeń w księdze.

Jeżeli chodzi o obowiązek ujawnienia powstania prawa w księdze, dotyczy on tylko prawa własności, a służebności już nie. Nie można tym samym domagać się od przedsiębiorcy odszkodowania z art. 35 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Druga kwestia jest bardziej złożona, jak i trudna do jednoznacznej oceny.

Mowa o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza ona, że nabywca nieruchomości, który działa w zaufaniu do braku wpisów w dziale III księgi wieczystej będzie chroniony przed zarzutem przedsiębiorcy ustanowienia służebności albo jej nabycia przez zasiedzenie przed dniem kupna nieruchomości.

Co ważne owa rękojmia działa tylko wobec czynności odpłatnych i tylko do zasiedzenia, którego bieg zakończył się przed dniem nabycia nieruchomości (nie chroni przed zasiedzeniem w toku).

Zasada jest jasna – jak to jednak z zasadami bywa, są od niej wyjątki.

Najważniejsze dla spraw przesyłowych wyłączenie rękojmi wiary publicznej KW to zła wiara – czyli wiedza o niezgodności wpisów w księdze ze stanem rzeczywistym albo możliwość dowiedzenia się o tym z łatwością.

Kto może być zatem w złej wierze?

Rozstrzyga o tym obiektywna miara staranności, jednak badana dla konkretnego nabywcy, według poniższych kryteriów:
– poziom wykształcenia,
– doświadczenie, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami,
– poziom ogólnej wiedzy,
– poziom wiedzy prawniczej,
– działanie w danej sprawie w charakterze profesjonalisty.

Wnika z tego, że w złej wierze może być nabywca, którego wątpliwości wzbudził braku wpisu służebności pomimo istnienia wiadomych mu urządzeń przesyłowych, i który pomimo tego nie podjął przed zakupem czynności wyjaśniających.

I teraz zagadka, zapewne dla Sądu Najwyższego – jak potraktować nabywców nieruchomości przed 2003 r., kiedy z pewnością instytucja zasiedzenia służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych nie była znana społeczeństwu, nie był to temat medialny, którego nie poruszano w komentarzach do Kodeksu cywilnego, a w orzecznictwie SN pojawiał się niezwykle rzadko.

Ja mam poważne wątpliwości, czy od takiego nabywcy można wymagać, żeby zastanawiał się, dlaczego dział III jest czysty – w okresie przed 2003 r. znakomita większość prawników odpowiedziałaby, że brak wpisu w KW gwarantuje, że stan prawny urządzeń na nieruchomości jest bez wątpienia nieuregulowany.

Podkreślam raz jeszcze, chodzi o nieujawnioną w KW służebność gruntową o treści służebności przesyłu, której bieg zakończył się przed datą odpłatnego nabycia nieruchomości.

Służebność przesyłu jest bezpieczna, albowiem z z działania rękojmi jest wprost wyłączona, wynika to z przepisu art. 7 ustawy. To wyłącznie nie działa jednak na służebności gruntowe o tej treści – to inne prawo, a wyjątków nie wykłada się rozszerzająco.

Na koniec zwracam Ci uwagę, że w tym zakresie działa oczywiście domniemanie dobrej wiary, zatem złą wiarę musi udowodnić przedsiębiorca.