Odszkodowanie za zmniejszenie wartości działki

Poniedziałkowy wpis Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – zmienne składniki wywołał ciekawą dyskusję na temat przysługiwania nabywcy nieruchomości roszczenia o zapłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone m.in. w niedawnym orzeczeniu w sprawie IV CSK 440/12 jest jasne – nabywca nieruchomości zabudowanej urządzeniami nie powinien uzyskiwać powtórnie korzyści ekonomicznej, którą odniósł już w obniżonej cenie.

Proste i logiczne?

Tak, ale dla prostej sytuacji, gdy sprzedawana jest obecnie nieruchomość i cena została obniżona. Można rozciągnąć, to także na sytuacje, gdy cena nie jest obniżona na skutek zatajenia przez sprzedawcę okoliczności istnienia urządzeń podziemnych. W tym ostatnim przypadku to są roszczenia pomiędzy sprzedawcą i kupującym, gdzie znaczenia będzie miała też staranność kupującego w zakresie weryfikacji stanu nieruchomości np. poprzez zapoznanie się z powszechnie dostępnymi mapami.

Życie jednak wymyka się takim prostym schematom.

Co do zasady staram się udzielać odpowiedzi, dziś dla odmiany zadam kilka pytań do dyskusji, a moim celem jest wykazanie, że Sąd Najwyższy powinien ten temat omówić bardziej precyzyjnie, sięgając do istoty roszczenia o odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości.

W uchwale III CZP 43/11 Sąd Najwyższy wskazał, że roszczenie o odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości nie ma samodzielnego charakteru tak długo, jak długo właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem albo roszczenie negatoryjne.

I tu dochodzimy do pierwszego pytania – co dzieje się w przypadku sprzedaży nieruchomości, której wartość została obniżona na skutek lokalizacji urządzeń? Według Sądu Najwyższego roszczenie to nie przechodzi na nabywcę nieruchomości. Czy może zatem pozostać przy sprzedawcy?

W mojej ocenie nie można wykluczyć takiego stanowiska – skoro brak samodzielności tego roszczenia miał źródło w przysługiwaniu właścicielowi roszczenia o ustanowienie służebności albo negatoryjnego, to ten warunek odpada z chwilą zbycia rzeczy.

Podobnie samodzielność z chwilą sprzedaży uzyskuje np. roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres przed dniem zbycia. To roszczenie z rzeczowego przekształca się w obligacyjne i pozostaje przy dotychczasowym właścicielu.

Z drugiej strony można przyjąć pogląd odmienny i powiedzieć, że skoro właściciel nie wystąpił o ustanowienie służebności przed sprzedażą, sam doprowadził do utraty prawa.

Jeżeli przyjąć, że przy poprzednim właścicielu pozostanie obligacyjne roszczenie o zapłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości (nie będzie podwójnie wzbogacony, bo już dostał mniej przy sprzedaży), to powstaje jeszcze kwestia przedawnienia – czy jego początek liczyć od chwili wybudowania urządzeń, jak przy roszczeniu o wykup działki, czy od chwili uzyskania samodzielności na skutek sprzedaży. Odpowiedź na to pytanie ma doniosłe znaczenie praktyczne wobec przeciętnego wieku sieci.

Zwracam uwagę, że SN dopuszczając taki składnik wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie odnosi się w ogóle do kwestii przedawnienia (roszczenie o odpłatne ustanowienie służebności się nie przedawnia), co sugeruje że takie roszczenie samodzielnie nie istnieje przynajmniej do czasu utraty własności.

Stanowisko Sądu Najwyższego jest kłopotliwe przy interpretacji przy darowiźnie. Skoro w tym przypadku niewątpliwie nie ma korzyści ekonomicznej w postaci obniżonej ceny – czy obdarowany ma prawo do pełnego wynagrodzenia za służebność, czy też bez obniżenia wartość nieruchomości.

Czy kluczem jest tu korzyść ekonomiczna, czy tylko fakt nabycia nieruchomości z urządzeniami?

Kolejny przykład jest jeszcze ciekawszy – w latach 70. kupiono ziemię rolną z urządzeniami podziemnymi, które nie przeszkadzały w uprawie, zatem ceny nie obniżano. Na skutek rozwoju aglomeracji tereny rolnicze stają się dzielnicą miasta, a nieruchomość uzyskuje przeznaczenie budowlane wraz z wielokrotnym wzrostem ceny. Czy wówczas również nie ujmować tego składnika w wynagrodzeniu za ustanowienie służebności?

Dalej trzeba się zastanowić nad nieruchomościami sprzedawanymi przed 3 sierpnia 2008 r. – wówczas nie było możliwości rekompensowania zmniejszenia wartości poprzez wystąpienie o ustanowienie służebności przesyłu. Z kolei występowanie z roszczeniem negatoryjnym dla urządzeń wybudowanych legalnie trudno ocenić jako celowe. Jak tutaj odnieść pogląd Sądu Najwyższego.

Przykładów, dla których stanowisko SN wymagałoby ponownego rozważenia czy doprecyzowania jest z pewnością znacznie więcej.

{ 13 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Ewa Marzec 6, 2013 o 14:05

Witam Panie Piotrze :),
zainspirowana Pana pytaniami postanowiłam trochę podywagować na powyższe tematy, jednak w dywagacjach tych należy również mieć na uwadze fakt, iż nie posiadam pełnej, niezbędnej wiedzy na tematy w nich poruszane :), choć sprawy służebności przesyłu, sposoby jej formalizowania, jak i szacowania wartości wynagrodzenia za nią stały się chyba moim hobby. Będą to jedynie moje, intuicyjno – logiczne i dość ogólne wywody, oparte na relatywnie ogólnej wiedzy ekonomiczno – prawniczej lub technicznej.

W zupełności skłaniam się do poglądu SN, iż roszczenie o odszkodowanie z tyt. utraty wartości nieruchomości nie przechodzi na nabywcę nieruchomości. Skoro poprzedni właściciel nieruchomości zgodził się na ulokowanie infrastruktury na swoim gruncie i z tego tytułu uzyskał rekompensatę za utratę wartości gruntu (w jakiej kolwiek formie, pomijając kwestię oceny ekwiwalentności na przestrzeni czasu), a ograniczenie własności (faktyczne) powstało na czas istnienia urządzeń przesyłowych (nieokreślony, np. z nie zadbaniem o dokonanie wpisu w KW), to wg mnie owo roszczenie nie ma podstaw do przejścia takowego na nowego właściciela, gdyż nabywający wiedział/ miał możliwość powzięcia wiedzy przy nabywaniu nieruchomości, że takie ograniczenie we własności istnieje i musi się na nie godzić wraz z przejęciem własności działki do czasu, kiedy przedsiębiorstwo przesyłowe zaprzestanie eksploatacji urządzeń przesyłowych.
Mimo, że wynagrodzenie za służebność przesyłu składa się z wielu elementów, w tym między innymi jego składnikiem jest odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości, to w takim przypadku, kiedy utrata wartości nieruchomości została już zrekompensowana poprzedniemu właścicielowi , w algorytm ustalający wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu, w miejsce składnika dla odszkowowania za utratę wartości wpisujemy wartość „0”. Może to dość prosty schemat, jednak logiczny i klarowny.
Nie powinno się wg mnie uwzględniać, w tego typu wartościowaniu, dynamiki niezadowolenia późniejszych właścicieli w faktu posadowienia i istnienia już urządzeń i skutku wyrażenia przez ich poprzednika zgody na istnienie infrastruktury na danym gruncie. W przypadku uzasadnionej gospodarczo zmiany treści służebności gruntowej/ przesyłu (choćby tylko faktycznej, bez wpisu w KW) kodeks cywilny przewiduje proporcje kosztowe i ponoszenie ich odpowiednio do zaistniałych okoliczności w relacji właściciel – przedsiębiorca przesyłowy w związku z interesem gospodarczym obu. Takowe roszczenie ma sprzedający, ale tylko od momentu posadowienia urządzeń (uwzględniając ogólne zasady przedawnienia) max. do czasu zbycia owej nieruchomości.
W zupełności utożsamiam się z poglądem, iż roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przed datą zbycia pozostaje przy dotychczasowym właścicielu ex post (i jako roszczenie finansowe za korzystanie z rzeczy, z przedawnieniem również na zas. ogólnych). Jeśli okres przedawnienia upłynął, składnik ten w algorytmie również winien mieć wartość „0”.
Składnik algorytmu za służebność przesyłu – wynagrodzenie ex ante nie przedawnia się dopóki istnieją na nieruchomości urządzenia i są one wykorzystywane do celów przesyłu przez przedsiębiorstwo przesyłowe. To jest moim zdaniem logiczne oraz celowe. W algorytmie określającym wysokość wynagrodzenia za ustanowioną służebność składnik ten przyjmuje wartość dodatnią wynikającą z okresu trwania służebności przesyłu (data jej ustanowienia) i czasu na jaki zostaje ona ustanowiona (określony , albo nie…).
Algorytm wynagrodzenia może mieć wtedy postać:
WC sł.p. = 0 + 0 + …+ dodatnia wartość wyn. za sł. ex ante.
Z niecierpliwością czekam na uwagi i Państwa argumenty, z góry prosząc i dziękując o/za łagodne potraktowanie :).

Odpowiedz

Paweł Marzec 8, 2013 o 18:18

Odpowiadając na pierwsze postawione przez Pana Piotra pytanie, uwzględniając sytuację typową czyli obniżenie ceny w przypadku sprzedaży nieruchomości z tytułu obecności na/pod gruntem urządzeń przesyłowych, uważam iż roszczenie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości pozostaje przy pierwotnym właścicielu.
Moim zdaniem, przyjęcie konstrukcji przeciwnej (tj. unicestwienia tego roszczenia w przypadku sprzedaży nieruchomości) prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia przedsiębiorcy przesyłowego z jednoczesny zubożeniem pierwotnego właściciela nieruchomości. Uzasadniać to należy tym, iż skoro roszczenie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości nie przechodzi na nowego nabywcę to jeden z elementów wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu pozostaje niezaspokojony. Skoro zaś nie przysługuje ono nowemu nabywcy to czynnie legitymowanym do jego dochodzenia jest właściciel pierwotny.

Przechodząc do okresu przedawnienia takiego roszczenia to uważam, iż termin jego przedawnienia powinien liczony być według zasad ogólnych a jego początek winien biec wraz z dniem zbycia gruntu (w tym momencie powstaje wymagalność roszczenia). Uzasadnione jest to tym, że (przyjmując orzecznictwo SN) roszczenie to nie ma charakteru samodzielnego a mogło być dochodzone jedynie jako składnik wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Moment sprzedaży ( oczywiście przy założeniu że wychodzimy od sytuacji modelowej tj. obniżenia ceny nieruchomości z tytułu obecności urządzeń) ” uwalnia” roszczenie za obniżenie wartości nieruchomości, uzyskuje on charakter niezależny i jego zaspokojenie może być dochodzone przez pierwotnego właściciela.
Za argumentem, iż wymagalność roszczenia z tytułu obniżenia wartości nieruchomości powstaje u pierwotnego właściciela w momencie sprzedaży, przemawia również nieprzedawnialny charakter roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu. Roszenie o wynagrodzenie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości jako składnik roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu dzieli los roszczenia głównego, inaczej mówiąc nie przedawnia się. Natomiast w momencie zbycia gruntu staje się ono samodzielnym roszczeniem obligacyjnym (zmiana charakteru z rzeczowego!), do którego odniesienie znajdują ogólne okresy przedawnienia z kodeksu cywilnego.

Odebranie pierwotnemu właścicielowi prawa do ubiegania się o zwrot różnicy między kwotą jaką mógłby uzyskać a kwotą jaką uzyskał z tytuł sprzedaży nieruchomości obciążonej, jak już wspomniałem na wstępie, stanowiłoby element bezpodstawnego wzbogacenia przedsiębiorcy przesyłowego i podlegałoby zwrotowi na podstawie 405 kc.

Oczywiście powyższa analiza została dokonana przy założeniu, iż przedsiębiorca nie miał tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Moje przemyślenia co do innych pytań przedstawię jutro(;

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 12, 2013 o 20:14

Panie Pawle,
mam podobny pogląd odnośnie braku samodzielności tego roszczenia i rozpoczęcia przedawnienia od dnia zbycia. Zobaczymy, jak ten problem zostanie rozwiązany przez SN, mam przeczucie, że kwestia tego roszczenia pojawi się jeszcze nie raz w najbliższej przeszłości, bo pełnomocnicy przedsiębiorców często podnoszą jako zarzut właśnie te kwestie, o których piszemy – zarówno w odniesieniu do sprzedaży, jak i darowizny.

Odpowiedz

Jakub Luty 28, 2014 o 14:50

Panie Piotrze,

A co sądzi Pan o okresie przedawnienia tego roszczenia? Przychylałbym się poglądu, że przedawnia się ono upływem terminu 10-letniego (zasady ogólne), ale obawiam się przyjęcia przez sądy takiej konstrukcji: skoro roszczenie pozostało przy poprzednim właścicielu, a jego podstawą są przepisy o wzajemnych rozliczeniach między właścicielem i posiadaczem, to termin jego przedawnienia należy liczyć zgodnie z art. 229 k.c. (1 rok od zwrotu rzeczy). Z drugiej strony, zbycie rzeczy nie jest wg mnie równoznaczne z jej zwrotem…

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 1, 2014 o 12:33

Panie Jakubie,
zbycie rzeczy z pewnością nie jest równoznaczne zw zwrotem – zwrot jako skutek czynności prawnej może zaistnieć tylko wówczas, gdy czynność ta następuję pomiędzy właścicielem, a posiadaczem nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych.
Jeżeli chodzi o przedawnienie – to kwestia nie rozstrzygana dotąd przez Sąd Najwyższy. W uchwale III CZP 43/11 Sąd Najwyższy wskazał, iż roszczenie to nie powstaje tak długo, jak długo szkoda nie ma charakteru nieodwracalnego i trwałego, zatem do czasu, kiedy można wystąpić z roszczeniem negatoryjnym albo o ustanowienie służebności przesyłu – coś co nie powstaje z oczywistych względów nie może się przedawnić.
Podobnie nie była przedmiotem orzecznictwa kwestia, to to roszczenie zostaje przy poprzednim właścicielu w razie zbycia nieruchomości – kierując się jednak powyższym tokiem rozumowania, nie może zostać przy nim coś co nie istniało w chwili sprzedaży.
Odnośnie przedawnienia i pozostania przy poprzednim właścicielu – to wyłącznie moje opinie, temat jest kontrowersyjny i nie wykluczam, że w przyszłości utrwali się odmienne stanowisko. W sprawach przesyłowych orzecznictwo jest umiarkowanie przewidywalne, więc nie zarzekam się.

Odpowiedz

Paweł Marzec 13, 2013 o 15:23

W przypadku darowizny, uważam że nie ma jakichkolwiek podstaw do pozbawienia nowego właściciela rzeczy do dochodzenia odpowiedniej kwoty z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Je żeli dotychczasowy właściciel nie występował o ustanowienie służebności przesyłu i nie otrzymał tego elementu wynagrodzenia to nabywca nieruchomości ma wszelkie podstawy ku temu aby przy dochodzeniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności domagać się również tego elementu wynagrodzenia.

Odpowiedz

Bogdan Czerwiec 10, 2013 o 08:15

Proste logiczne i … komunistyczne. W przypadku służebności gruntowej wynagrodzenie przysługuje każdoczesnemu jej właścicielowi a wyjątkiem jest sytuacja gdy zostało zaspokojone poprzez jednorazową zapłatę. Ilość transakcji sprzedaży i zawarte w nich ceny nie mają wpływu na istnienie lub nie służebności których zasady znoszenia określają odrębne przepisy. A zasady sprawiedliwości społecznej zawarte w postanowieniu SN przepisane zostały zapewne z dzieł Lenina (zapene – bo ich nie znam nie znam – pomimo wieku oparłem się tej indoktrynacji).

Odpowiedz

Stefan Styczeń 12, 2014 o 11:46

Witam!
Ja zadam Państwu pytanie powiązane troszkę z tymi sytuacjami. Otóż, czy uważacie Państwo, mając na uwadze i stronę prawną i moralną, aby właściciel gazociągu, na którym spowodowany był tragiczny przecież w skutkach wybuch w Jankowie Przygodzkim, winien wypłacić właścicielom nieruchomości i działek budowlanych znajdujących się w pobliżu wybuchu (tzw. strefy „0” i „1”) odszkodowanie za utratę przecież niewątpliwą wartości ich własności, lub też wykupić od nich te rzeczy po cenach jakie obowiązywały przed wybuchem? Bo aktualna sytuacja jest taka, że w zmaganiach się ze sprawcą tego nieszczęścia ludzie ci pozostawieni zostali sami sobie i sprawca ten stara się od wszystkiego wykręcić przysłowiowym „sianem”…

Odpowiedz

Patrycja Kwiecień 30, 2014 o 05:10

Witam serdecznie,
na tle powyższej dyskusji jawią mi się dodatkowe dwa pytania. Czy w przypadku stwierdzenia zasiedzenia służebności mimo wszystko jednak nie należy przyjąć, że samo odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości przysługuje. To samo w sytuacji gdy istnieje decyzja wywłaszczeniowa?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Maj 1, 2014 o 19:35

Pani Patrycjo,
odnośnie odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości przy zasiedzeniu to ciekawa teoria, szczególnie w kontekście treści uchwały III CZP 43/11, jednak nie sądzę, żeby się przyjęła w ewentualnym sporze sądowym wobec jednoznacznej treści orzeczeń odnośnie skutków zasiedzenia – utrata wszelkich roszczeń, nabycie pierwotne służebności. Jestem sceptyczny, ale też bardzo ciekawy, czy komuś udałoby się takie roszczenie skutecznie przepchnąć w sądzie.
Jeżeli chodzi o decyzje ograniczające własność, to istnieje możliwość uzyskania odszkodowania nawet dziś – warunki dochodzenia takich roszczeń omawiałem już w blogu np:
http://xn--przesy-energii-lnc.pl/2013/09/02/decyzja-przed-laty-a-odszkodowanie-dzis/

Odpowiedz

Grzesiek Lipiec 23, 2014 o 14:48

Szanowny Panie Piotrze,
w nawiązaniu do wpisu jak i dyskusji, czy spotkał się Pan z sytuacją, w której były właściciel domaga się odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, która została przez niego sprzedana w sytuacji gdy uzyskał on już wynagrodzenie od przedsiębiorcy przesyłowego za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Pozdrawiam, Grzesiek.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 26, 2014 o 07:56

Panie Grześku,
nie spotkałem się z sytuacją dochodzenia przez osobę, która sprzedała nieruchomość odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości. W tym zakresie jest pewien problem – nabywca nie otrzyma składnika odszkodowawczego, z kolei poprzedni właściciel musiałby dochodzić odszkodowania nie jako składnika wynagrodzenia za służebność, lecz odrębne roszczenie. To implikuje wiele problemów prawnych, w tym kwestię daty powstania roszczenie i jego przedawnienia. Nie mam wyrobionego zdania w tym temacie, musiałby m ten problem głębiej przemyśleć, a póki co nie miałem ku temu powodu.

Odpowiedz

Robert Marzec 17, 2016 o 00:14

Czy SN odnosił się może do tej kwestii od czasu publikacji tego tematu?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

{ 1 trackback }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: