Miał być przełom… i jest.

Niekwestionowanym tematem numer jeden ostatnich tygodni na salach sądowych w postępowaniach dotyczących służebności przesyłu jest orzeczenie IV CSK 440/12.

Pełnomocnicy przedsiębiorców powołują je wszędzie tam, gdzie nastąpiło przejście prawa własności nieruchomości obciążonej urządzeniami, niezależnie od tego czy na podstawie umowy sprzedaży, czy też pod tytułem darmym albo w spadku. Chodzi o nieuwzględnianie przy obliczaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności składnika w postaci obniżenia jej wartości.

Pisałem o tym wcześniej dwukrotnie (tutaj i tutaj) przestrzegając przed wysnuwaniem zbyt daleko idących wniosków na podstawie doniesień medialnych i doradzając cierpliwe oczekiwanie na uzasadnienie.

I muszę Ci powiedzieć, że było warto, bo uzasadnienie zawiera wiele ważnych wytycznych w zakresie określania wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd Najwyższy w pierwszej kolejności wskazał, iż pomimo dopuszczalności ustanowienia wynagrodzenia okresowego, zasadą powinno być świadczenie jednorazowe, przede wszystkim z uwagi na charakter działalności przedsiębiorcy. Podkreślił również, że wynagrodzenie nie może przekroczyć wartości nieruchomości.

Dalej wyliczył czynniki pozwalające na ustalenie wynagrodzenia, które będzie ekwiwalentem wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem urządzeniami przesyłowymi.

Po stronie właściciela takimi czynnikami są:

• charakter nieruchomości – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt,

• jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich,

• utratę pożytków,

• zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu nieruchomości, zagospodarowania jej,

• zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy oraz pozbawienia władztwa nad nią,

• sposób przebiegu urządzeń,

• trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie

• uciążliwość ustanowionego prawa.

Po stronie przedsiębiorcy rozważaniu podlegać powinno:

• zaspokajanie potrzeb społecznych (w tym właściciela nieruchomości), które nie mogą być zaspokojone bez ograniczenia własności niektórych osób,

• wpływ prawa do korzystania z nieruchomości na wartość przedsiębiorstwa i możliwość prowadzenia działalności gospodarczej,

• wpływ korzystania z mediów sieciowych na szybsze tempo rozwoju gospodarczego.

20130415_191922_0

Odnosząc się do kupna nieruchomości już z urządzeniami Sąd Najwyższy wskazał, iż z uwagi na niższą cenę takich nieruchomości nie można przy kalkulacji wynagrodzenia uwzględniać obniżenia wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzeń.

Co ważne – Sąd Najwyższy odniósł się wyłącznie do sprzedaży, nie chodzi o każde przejście własności.

W takiej sytuacji podstawowym kryterium powinno być obniżenie użyteczności nieruchomości, polegające na niemożności korzystania z obciążonej części w sposób przewidziany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przy uwzględnieniu omówionych wyżej czynników, łącznie z wpływem zakresu niemożności korzystania na pozostałą część nieruchomości.

Te czynniki w konkretnej sprawie ma określić sąd (i wskazać je biegłemu) na podstawie ustalonego stanu faktycznego.

To jednak nie koniec istotnych uwag.

Sąd Najwyższy podkreślił dalej, że zakres pojęcia wynagrodzenia jest szerszy niż odszkodowania. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności może obejmować również wyrównanie szkody, jeśli została poniesiona i wykazana. To bardzo ważna wskazówka wszędzie tam, gdzie właściciel nieruchomości niezależnie od konieczności znoszenia urządzeń doznał w związku z ich lokalizacją i utrzymywaniem na nieruchomości szkody.

Najbardziej przełomowo jest jednak chyba na końcu, gdzie Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość stosowania przy określaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu art. 322 K.p.c.

Poniżej przepis:

Jeżeli w sprawie o naprawienie szkody, o dochody, zwrot bezpodstawnego wzbogacenia lub o świadczenie z umowy o dożywocie sąd uzna, że ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione, może w wyroku zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy.

Takie stanowisko oznacza, że w przypadkach gdy sąd uzna, że pomimo przeprowadzenia wyczerpującego postępowania dowodowego nie jest w stanie precyzyjnie określić wysokości wynagrodzenia, może oprzeć się na własnej ocenie – zgodnie z przytoczonym wyżej przepisem.

W sprawach przesyłowych może skutkować to wydawaniem orzeczeń według uznania sędziów, bo doświadczenia ostatnich 5 lat wskazują, że wartości wynagrodzenia w zasadzie nigdy nie da się precyzyjnie, a przynajmniej niepodważalnie, wyliczyć, zaś czynniki wpływające na wysokość wynagrodzenia są liczne i ogólnikowe.

{ 14 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Grażyna Kwiecień 22, 2013 o 10:39

czy mozna ustanowić służebność przesyłu na nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym czy tylko na prawie użytkowania wieczystego.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Kwiecień 22, 2013 o 11:01

Pani Grażyno,
jeżeli jest ustanowione użytkowanie wieczyste służebność może obciążyć tylko to prawo, nie własność.

Odpowiedz

Paweł Kwiecień 23, 2013 o 07:40

Wśród czynników wpływających na ustalenie wynagrodzenia Sąd wskazał na społeczno – gospodarcze przeznaczenie ujęte w planie miejscowym lub w studium a w razie ich braku właściwość terenu lub sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich.
Moim zdaniem SN pominął decyzję o warunkach zabudowy, która także ma znaczący wpływ na społeczno – gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Oczywistym jest, iż w skutek uzyskania WZ niewątpliwie następuje zmiana społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości ( np. decyzja WZ na terenach ujętych w studium jako rolne) mająca istotny wpływ na określenie wartości rynkowej obciążonej nieruchomości.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Kwiecień 23, 2013 o 08:01

Panie Pawle,
ma Pan rację odnośnie znaczenia decyzji WZ – jeżeli nie ma planu, jest to podstawowy sposób udowodnienia przeznaczenia budowlanego dla nieruchomości, które w ewidencji gruntów oznaczone są jako rolne.

Odpowiedz

szymon Kwiecień 25, 2013 o 10:24

sprawa jest zrozumiała, jeśli kupiłem taniej działkę, bo przez nią ustanowiony był przesył to nie można
mi ponownie tego uwzględnić w roszczeniu, tzn nie można do kwoty wynagrodzenia doliczyć utraty wartości gruntu. Co jeśli grunt był np rolny ( wtedy przesył nie musi mieć większego wypływu na cenę,
a później działka została przekształcona w budowlaną? Można by mieć pewne wątpliwości, ja bym się skłaniał do wniosku jak wyżej a Pan?

Odpowiedz

Ewa Czerwiec 13, 2013 o 09:58

Dzień dobry Panie Piotrze.
Bardzo dziękuję za Pana blog. Od dawna na niego zaglądam i jestem pełna uznana dla Pana profesjonalizmu, zaangażowania , a nade wszystko empatii. Dzięki takim ludziom jak Pan w dzisiejszym świecie odzyskuje się wiarę w ludzi i odnajduje sens w dochodzeniu prawdy.
Ja też mam słup na działce, a Pana blog zainspirował mnie do dochodzenia swoich roszczeń.
Niestety, już na samym wstępie popełniłam gafę.
Wysłałam wstępne pismo- „Wezwanie do wskazania podstawy prawnej korzystania z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych”do samej góry” – Grupy kapitałowej Energa S.A.w Gdańsku, skąd otrzymałam odpowiedź, że nie zajmują się przesyłem energii, nie są właścicielami urządzeń przesyłowych, nie są więc adresatem roszczeń o zawarcie umowy służebności przesyłu, i słusznie ale swoją drogą nie mogli przekazać mojego pisma spółce ze swojej grupy- Energa- Operator S.A.?
Tak więc świadoma swojego błędu bardzo proszę o poradę, do kogo mam adresować. Czy znowu na samą górę , tylko Energa S.A. -Operator w Gdańsku, czy do jej Oddziału w Toruniu- nieruchomość znajduje się w pobliżu miasta Chodecz i ten teren obsługuje Energa. Bardzo proszę o odpowiedź.
Sam początek sprawy i już problem, ale z Pana wsparciem na pewno dam radę.
Serdecznie pozdrawiam. Ewa

Odpowiedz

Piotr Zamroch Czerwiec 19, 2013 o 18:37

Pani Ewo,
wezwanie najlepiej wysłać do Energa-Operator SA w Gdańsku. Może Pani wysłać na adres oddziału, jednak w treści wezwania powinno być napisane, że wzywa Pani Energa-Operator SA, nie zaś jej oddział.

Odpowiedz

Jeronimo Lipiec 23, 2013 o 17:59

Kłaniam się,

tak się składa, że to ja robiłem opinię, którą tak skrytykował SN,
niestety jej nie czytając ze zrozumieniem, bo została zrobiona kubek w kubek tak jak to by SN chciał,
a z uzasadnienia wynika, że było zupełnie inaczej.
Dlatego nie wyciągałbym za daleko idących wniosków z orzeczenia,
które zapadło bez czytania ze zrozumieniem całości akt.
Smutne, ale prawdziwe.
Nawet zawiadomiłem SN o tej wpadce, ale odesłali pismo z pouczeniem (!),
że nie ma takiej procedury, aby informować o czymkolwiek SN.
Co tu dalej pisać ?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 23, 2013 o 19:27

Panie Jarku,
w mojej ocenie to orzeczenie jest ważne, a to z uwagi na fakt, iż zawiera praktyczne uwagi odnośnie podstaw wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz czynników wpływających na określenie tej wartości.
Rzeczywiście, czytając Pańskie publikacje, zdaje się z 2010 r., można znaleźć rozważania o owych podstawach i czynnikach, zatem nawet nie znając dobrze sprawy, wierzę, że mogło być tak jak Pan napisał. Ale ja akurat nie zwróciłem w ogóle uwagi na krytyczny stosunek SN do Pańskiej opinii, cieszyłem się raczej, że w końcu SN pochylił się nieco nad naszymi przyziemnymi problemami i dał garść wskazówek sądom oraz rzeczoznawcom, z których wielu służebności przesyłu dobrze nie rozumie.

Odpowiedz

Jeronimo Wrzesień 26, 2013 o 15:16

Ok,

racja co do wskazówek SN,
ale wstyd co do nie czytania akt,

z resztą na co dzień staję w sądzie przed pytaniami,
na które odpowiedzi są wytłuszczone w treści opinii,
bo kto by tam czytał opinię biegłego

w tym kontekście późniejsze enuncjacje SN
są dla mnie już znacznie mniej przekonujące,
bo nie wywiedzione nie z materiału dowodowego,
ale z „widzimisia”

szacunek,

Odpowiedz

Anna Październik 13, 2013 o 20:59

Panie Piotrze
i ja usiadłam w zadumie nad owymi wytycznymi SN a to w zakresie :
• zaspokajanie potrzeb społecznych (w tym właściciela nieruchomości), które nie mogą być zaspokojone bez ograniczenia własności niektórych osób,
• wpływu prawa do korzystania z nieruchomości na wartość przedsiębiorstwa i możliwość prowadzenia działalności gospodarczej,
• wpływu korzystania z mediów sieciowych na szybsze tempo rozwoju gospodarczego.

W zarzutach do mojej opinii właśnie na owe wytyczne powołał się pełnomocnik Przedsiębiorstwa Przesyłowego (że nie uwzględniłam ich w opinii) ale niech mi Pan wierzy, nie ma mądrego aby uwzględnić w wycenie wymienione czynniki, nawet pan Jarek nie pojął się tego (z uzasadnienia: Wobec kategorycznej wypowiedzi biegłego, że nie zna innych wskaźników Sąd dokonał dalszego obniżenia wynagrodzenia przez zastosowanie wskaźnika uwzględniającego ograniczenie własności ze względu na społeczno-gospodarcze znaczenie służebności ). Tym bardziej, że są w sprzeczności ze stwierdzeniem, że za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które będzie stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Łatwo Sędziom zza stołu ustalać przesłanki, ale mogą one skutecznie paraliżować postępowanie w zakresie opiniowania. Cóż może Sądy same będą korygować wynagrodzenia o czynnik zaspokajania potrzeb społecznych – też wyjście ….
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Zamroch Październik 21, 2013 o 20:32

Pani Anno,
ostatnie zdanie jest kluczowe i trafne – sądy same powinny korygować wynagrodzenie o ten czynnik, jeżeli uznają, że wytyczne w tym zakresie są słuszne. Podstawą prawną może być art. 322 K.p.c. Boję się trochę tego rozwiązania, bo wprowadza to czynnik nieweryfikowalny, bo ile przyjąć na zmiany ustrojowe – 0,3, jak zrobił to sąd w Słupsku. A może to niewłaściwy ułamek, wszakże nie wszyscy właściciela naraz wystąpili o regulację stanu prawnego urządzeń, zatem zmiany i tak następują łagodnie, a przy uwzględnieniu zarzutu zasiedzenia to nawet super łagodnie.
Z drugiej strony starając się być sprawiedliwy, jeżeli przedsiębiorstwa przesyłowe postrzegamy jako kluczowe dla gospodarki, przypisujemy im wykonywanie zadań publicznych (jednolite orzecznictwo WSA i NSA na kanwie udostępniania informacji publicznej), może i są racje prawne dla ewentualnej modyfikacji wysokości wynagrodzenia. Przepis art. 322 K.p.c. może w pewnych sytuacjach okazać się słusznie zastosowany.
Sam nie mam do końca wyrobionego zdania na ten temat, a jest on świeży i raczej bez większego zastosowania w praktyce. Przynajmniej na razie.
Kończąc, zgadzam się z Panią, że w tym zakresie to nie biegły lecz jedynie sąd jest uprawniony do modyfikacji wynagrodzenia tym wskaźnikiem.

Odpowiedz

Grzegorz Listopad 2, 2013 o 21:51

Witam,
Panie Piotrze z zaciekawieniem prześledziłem wszystkie wpisy i jeżeli mogę proszę o poradę. posiadam działkę 12000m2 przez którą przechodzą rury gazowe na 1 rurę wbudowaną 3 lata temu jest ustanowiona służebność przesyłu, jednakże obok tej znajdują się jeszcze 4 lub 5 rur gazociągu wbudowanych na początku lat 90tych. Ja otrzymałem tą działkę w darowiźnie od rodziców w 1997r. Wystąpiłem do PGNiG o ustanowienie służebności na „stare rury” i otrzymałem odpowiedź, że mogą mi zapłacić ok 1200pln jednorazowego odszkodowania za wieczyste ustanowienie służebności. Działka jest w kształcie prostokąta a rurociąg wbudowany jest prawie po przekątnej działki, tak że wyklucza jakąkolwiek zabudowę. Działka jest ziemią orną VI klasy jednakże położona jest przy drodze asfaltowej i coraz więcej ziemi w tej miejscowości jest przekształcane na działki budowlane czy przemysłowe. Gdyby nie te rurociągi moja ziemia była by warta kilkadziesiąt razy więcej niż ziemia orna. W tym rejonie bardzo trudno kupić ziemię orną za cenę poniżej 25tys/hektar.
Proszę o co mogę zrobić i jak z nimi negocjować jak oszacować wartość odszkodowania?
Serdecznie pozdrawiam Grzegorz

Odpowiedz

Jaro Styczeń 18, 2014 o 11:46

Sąd Najwyższy (sygn. II CSK 10/13).

SN przypomniał, że w latach 1950-89 przedsiębiorstwa państwowe nie miały formalnie żadnych składników majątkowych, zgodnie z obowiązującą wówczas zasadą tzw. jednolitego funduszu własności państwowej. Właścicielem i posiadaczem mógł być tylko Skarb Państwa, a przedsiębiorstwo mogło być, co najwyżej ich dzierżycielem, wykonującym swoją działalność na przekazanym przez państwo majątku.

„Dlatego do przeniesienia posiadania majątku nie wystarczy sam akt normatywny, zmiana przepisów” – powiedział sędzia Mirosław Bączyk. Dodał, że kwestia przeniesienia posiadania urządzeń i gruntów mogła być oznaczona w późniejszej decyzji lub umowie, ale operator sieci tego nie wykazał.

W takiej sytuacji – jak uznał SN – nie może być mowy o zasiedzeniu służebności. Musi nastąpić formalne przeniesienie posiadania urządzeń – jako podstawa do ustanowienia służebności gruntowej.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: