Prace nad standardem, który opisuje zasady określania wartości służebności przesyłu, trwały kilka lat i doprowadziły ostatecznie do uchwalenia w grudniu 2014 r. dokumentu, który wszedł do obrotu prawnego ze skutkiem na dzień 8 stycznia 2015 r.

Można go pobrać ze strony Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Standard wyraża akceptowane przez większość rzeczoznawców majątkowych zasady wyceny, oparte na dorobku orzecznictwa Sądu Najwyższego. Uwagi zgłaszane w toku prac i konsultacji środowiskowych pokazują, że nie można jeszcze mówić o pełnym ujednoliceniu w środowisku rzeczoznawców tych zasad – wyrażane były skrajnie odmienne poglądy w kwestiach zasadniczych: składowych wynagrodzenia czy zakresu ograniczenia własności.

Zasadniczym problemem na dziś nie są, w mojej ocenie, nowe inwestycje, lecz określanie wartości służebności przesyłu dla tzw. zaszłości. To rzeczywiście bardzo złożony problem, szczególnie wówczas, gdy nieruchomość na przestrzeni lat zmieniła swoje przeznaczenie lub była przedmiotem obrotu prawnego.

Temat nie zostaje zamknięty poprzez uchwalenie standardu – mam jednak nadzieję, że jego stosowanie przyczyni się do większego ujednolicenia wycen, jak również orzecznictwa sądów powszechnych, które, w zależności od praktyki sądu okręgowego, potrafi się bardzo różnić.

Na koniec trochę prywaty. Dziękuję Federacji, a szczególnie Jurkowi Dąbkowi, za zaproszenie do udziału w opracowaniu treści standardu. Praca w komisji była bardzo cennym doświadczeniem dla mnie jako prawnika.

Obyś żył w ciekawych czasach – jak mawiają (nieprzychylni sobie) Chińczycy.

Według mnie to jednak wcale nie musi być przekleństwo – dla prawnika wręcz przeciwnie, im czasy ciekawsze, tym więcej interesującej pracy.

Ciekawe rzeczy dzieją się w Trybunale Konstytucyjnym, o czym pisałem w poprzednim wpisie, ale nie mniej ciekawie jest w sądach powszechnych, które co pewien czas muszą zmierzyć się ze sprawami precedensowymi.

Taki charakter ma sprawa, którą dziś opiszę i skomentuję. Dotyczy stosunkowo rzadko spotykanego na sali sądowej sporu o ustanowienie służebności przesyłu dla urządzeń nie przebiegających przez nieruchomość, która ma zostać obciążona, a jedynie oddziałujących na prawo własności.

Przedsiębiorca wystąpił z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu wyłącznie z uwagi na objęcie nieruchomości fragmentem pasa technologicznego. Same urządzenia przebiegały na sąsiedniej nieruchomości – zarówno słup energetyczny, jak i oparte na nim linie. Właściciel nieruchomości sprzeciwiał się ustanowieniu służebności przesyłu.

Sąd Rejonowy oddalił wniosek (postanowienie znajdziesz w Bazie wiedzy). Ocenił, iż służebność przesyłu, z uwagi na treść przepisu art. 305(1) K.c., może być ustanowiona wyłącznie wówczas, gdy w granicach przestrzennych nieruchomości (na gruncie, nad nim albo pod nim) znajdują się fizycznie urządzenia przesyłowe.

Sąd Rejonowy zważył dalej, iż pojęcie „pasa technologicznego” nie zostało zdefiniowane, sami zaś przedsiębiorcy bardzo różnie określają tę szerokość w zależności od tego, czego dotyczy dane postępowanie. Samo objecie nieruchomości takim pasem, w ocenie sądu, nie uzasadnia przyznania właścicielowi nieruchomości prawa do żądania ustanowienia służebności przesyłu, jakkolwiek nie można wykluczyć innych roszczeń – analogicznie należy orzec odnośnie „lustrzanego” uprawnienia przedsiębiorcy.

Apelacja od tego orzeczenia została oddalona, jednak sąd okręgowy nie w pełni podzielił zapatrywania prawne sądu pierwszej instancji.

W pierwszej kolejności wskazał, iż służebność przesyłu może zostać ustanowiona, jeżeli jest niezbędna dla właściwego korzystania z urządzeń, co jest stanem szerszym niż ustalił sąd rejonowy. Korzystanie z urządzeń (np. dojazd do nich ciężkim sprzętem) może być realizowany przez nieruchomość nieobciążoną urządzeniem przesyłowym i będzie to też służebność przesyłu (tu sąd okręgowy odwołał się do poglądów doktryny).

Niezależnie od tego stwierdzenia apelacja została uznana za niezasadną, gdyż z opinii biegłych energetyka i geodety wynikało, że wykonywanie niezbędnych czynności przy konserwacji linii i usuwaniu awarii będzie wymagało poruszania się, w tym ciężkim sprzętem, poza nieruchomością, która ma zostać obciążona – zatem nie jest ona niezbędna dla korzystania z urządzeń.

W mojej ocenie stanowisko sądu okręgowego jest słuszne. Służebność przesyłu jako służebność czynna nie może swoją treścią obejmować wyłącznie zakazów (ograniczeń) dla właściciela nieruchomości, podobnie nie można służebnością obciążyć nieruchomości, która nie jest niezbędna w kontekście wykonywania płynących z niej uprawnień.

W przypadku, gdyby urządzenie było posadowione w bezpośredniej bliskości granicy nieruchomości i teren, na którym przedsiębiorca efektywnie wykonuje swoje czynności, obejmowałby część tej nieruchomości, wówczas istniałyby podstawy dla ustanowienia służebności przesyłu.

Podobnie możliwe jest ustanowienie służebności przesyłu dla samego przejazdu przez nieruchomość nieobciążoną żadnymi urządzeniami, na co słusznie zwrócić uwagę sąd okręgowy – należy ustanowić służebność przesyłu, a nie gruntową, albowiem rzeczą władnącą jest urządzenie przesyłowe / przedsiębiorstwo, a nie nieruchomość sąsiednia.

Dziś chcę zwrócić Waszą uwagę na dwie sprawy przed Trybunałem Konstytucyjnym. Obie dotyczą jedynie w części urządzeń przesyłowych, jednak są bardzo istotne w kontekście zakresu ochrony własności i jej relacji do potrzeb publicznych.

Pierwsza ze spraw, rozpoznana już pod sygnaturą P 50/13, dotyczy możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu tzw. szkód lokalizacyjnych, druga zaś ustawowego zarządu wykonywanego przez spółdzielnie mieszkaniowe – w tej sprawie rozprawa jest wyznaczona na 15 stycznia 2015 r., sygnatura K 60/13.

Trybunał Konstytucyjny 18 grudnia 2014 r. wydał wyrok w postępowaniu wszczętym na wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczący miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w aspekcie zamrożenia inwestycyjnego gruntów na cele publiczne.

Chodziło o utrzymywanie się przez wiele lat (nierzadko kilkadziesiąt) rezerwacji gruntów na cele publiczne, których wykonania praktycznie zaniechano bądź odsunięto je w bliżej nieokreśloną przyszłość. Co ważne, pytanie dotyczyło wyłącznie tych przypadków, gdy przeznaczenie w planie miejscowym przed 1 stycznia 1995 r. zostało następnie utrzymane, przede wszystkim przez nowo uchwalane plany, ale też przez studia uwarunkowań.

Istota sprzeciwu Rzecznika dotyczyła pozbawienia właścicieli nieruchomości prawa do rekompensaty.

Dlaczego żadne świadczenia właścicielowi nie przysługiwały? Wynika to z przepisu art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który wymaga zmiany przeznaczenia nieruchomości mocą planu miejscowego – skoro zatem utrzymywano poprzednie przeznaczenie, nie było podstaw dla żądania zapłaty odszkodowania albo wykupu nieruchomości. Taka sytuacja w ocenie Rzecznika była nie do pogodzenia z podstawowymi standardami konstytucyjnymi w zakresie ochrony własności i równości obywateli.

Rzecznik wystąpił z wnioskiem z uwagi na liczne skargi, bierność ustawodawcy pomimo wielokrotnych deklaracji oraz jednolicie niekorzystne dla Polski orzeczenia Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu.

Warto zapoznać się z pełną treścią wniosku Rzecznika Praw Obywatelskich, przede wszystkim z uwagi na poruszany problem roli własności w Polsce, zakresu jej ochrony oraz równoważenia interesu publicznego i prywatnego. Warto zwrócić uwagę na refleksję Rzecznika odnośnie faktycznego przenoszenia na obywateli kosztów zmian ustrojowo-gospodarczych w Polsce i pozorowane przez lata działania ustawodawcy.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (…) w zakresie, w jakim wyłącza roszczenia właścicieli lub użytkowników wieczystych, których nieruchomości zostały przeznaczone na cel publiczny w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym 31 grudnia 1994 r., jeśli takie przeznaczenie zostało utrzymane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym pod rządem aktualnie obowiązującej ustawy, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz z zasadą sprawiedliwości społecznej wyrażoną w art. 2 Konstytucji.

Druga sprawa dotyczy m.in. ustawowego zarządu nieruchomościami wspólnymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, czyli przepisu art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W ocenie posłów, którzy wystąpili do Trybunału Konstytucyjnego z wnioskiem, ten przepis nie respektuje podstawowych zasad rządzących spółdzielczością, w tym zasady zgodnie z którą spółdzielnia prowadzi działalność w interesie swoich członków. Posłom chodzi o to, że mieszkańcy będący właścicielami lokali w budynkach wielomieszkaniowych zarządzanych z mocy ustawy przez spółdzielnie są pozbawieni prawa do współdecydowania o sposobie dysponowania nieruchomością wspólną.

Rozprawa odbędzie się za tydzień w czwartek.

Wyrok może mieć znaczenie dla urządzeń przesyłowych przede wszystkim na terenie miast, gdzie stroną negocjacji może być albo spółdzielnia (działająca jako ustawowy zarządca) albo wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Obecnie inaczej na ten problem zapatrują się sądy administracyjne, a inaczej sąd powszechne i Sąd Najwyższy. Rozstrzygnięcia Trybunału na pewno będzie ważnym głosem w dyskusji odnośnie do zakresu ustawowego zarządu nieruchomościami wspólnymi.

Witajcie po Świętach. Miałem wczoraj wieczorem wybór – albo napiszę coś w blogu, albo pokatuję się na rowerze, żeby spalić świąteczne kalorie. Jak widzicie, wybrałem wysiłek umysłowy, a to dlatego, że przeczytałem niedawno bardzo ciekawą uchwałę, którą koniecznie muszę się z Wami podzielić.

Została wydana przez Sądu Najwyższy 5 listopada 2014 r. w sprawie III CZP 74/14. Sprawa co prawda dotyczyła służebności drogi koniecznej i instalacji koniecznej (na potrzeby wodociągu), ale zasadnicza część wniosków dotyczy także służebności przesyłu.

Pytań które zadał sąd okręgowy było kilka, sprowadzały się ogólnie do kwestii możliwości nakazania przy ustanawianiu służebności rozbiórki obiektu, który kolidował z projektowanym szlakiem drogowym. Sąd okręgowy powziął wątpliwość, czy są może nakazać rozbiórkę, jeżeli obiekt został wzniesiony w zgodzie z prawem budowlanym, jak też czy nakaz rozbiórki może zostać wydany w postępowaniu o ustanowienie służebności, czy też w odrębnym procesie.

Sąd Najwyższy podjął uchwałę, iż możliwe jest ustanowienie służebności nawet przez nieruchomość zabudowaną (o ile są spełnione przesłanki z art. 145 § 2 i 3 k.c.) choćby łączyło się to z rozbiórką istniejących obiektów budowlanych, albowiem w postanowieniu o ustanowieniu służebności sąd może orzec nakazy i zakazy niezbędne dla wytyczenia i utrzymania szlaku drogowego.

Pierwsza część uzasadnienia to omówienie wzajemnych relacji między kompetencjami organów administracji i sądów powszechnych, w tym zakresu związania sądu decyzją administracyjną. Rozważania są ciekawe i ogólnie przydatne w sporach dotyczących ograniczenia własności. Kluczowy w tym zakresie jest następujący fragment, w którym Sąd Najwyższy wyjaśnia, dlaczego nakaz rozbiórki legalnie wybudowanego obiektu jest dopuszczalny w postanowieniu ustanawiającym służebność drogi koniecznej:

„Stanowisko to jest trafne i z tego względu uzasadniony jest wniosek, że przedmioty rozstrzygnięcia w postępowaniach organu administracyjnego o wydanie omawianych decyzji budowlanych oraz sądu dotyczące ustanowienia służebności drogi koniecznej nie krzyżują się. Innymi słowy, sąd rozstrzygając sprawę o ustanowienie drogi koniecznej nie wkracza w sferę kompetencji organu administracyjnego rozstrzygającego sprawę o udzielenie zezwolenia na budowę, lub w przedmiocie zalegalizowania budowy. Z tego względu, orzeczenie sądu ustanawiające drogę konieczną i w związku z tym – w krańcowym wypadku nakazujące usunięcie budynku wybudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę, znajdującego się na trasie przebiegu szlaku drożnego, nie jest wydawane na skutek oceny tych samych faktów, które warunkowały wydanie decyzji administracyjnej i w istocie, ani nie kwestionuje jej zasadności, ani ją nie wzrusza, skoro nakaz rozebrania w takim wypadku związany z odmiennymi okolicznościami faktycznymi, które nie mają znaczenia w postępowaniu administracyjnym i następuje na podstawie normy prawa cywilnego. W krańcowym wypadku tj. gdy orzeczenie sądowe zawiera nakaz rozebrania obiektu budowlanego znajdującego się na ustanowionym szlaku drożnym, uzyskanie pozwolenia na tę rozbiórkę następuje już w toku wykonania tego orzeczenia.”

Warto też zwrócić uwagę na fragment uchwały odnoszący się do wynagrodzenia, bo zasady rządzące przyznawaniem świadczeń za ustanowienie drogi koniecznej były podstawą dla orzeczeń dotyczących wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu:

„Pojęcie „wynagrodzenie” jest szersze niż pojęcie „odszkodowanie”. W razie powstania szkody, ten fakt jest brany pod uwagę przy określeniu wysokości i ewentualnie rodzaju należnego wynagrodzenia, choć należy się ono właścicielowi nieruchomości obciążonej także wtedy, gdy żadnej szkody nie poniósł. (…) Wynagrodzenie to może więc obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej.”

Sąd Najwyższy podsumował, że nie można wykluczyć ustanowienia służebności drogi koniecznej przez nieruchomość zabudowaną, z czym wiązać się będzie nakaz rozbiórki obiektów budowlanych, jednak takie rozwiązanie ma charakter wyjątku. Przede wszystkim rozbiórka jest istotnym obciążeniem prawa własności, po wtóre – ważniejsze – zwiększenie użyteczności nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, musi przewyższać przewyższa uszczerbek wynikły ze zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej (uszczerbek związany z rozbiórką obiektu).

Sąd Najwyższy zajął się jeszcze kwestią możliwości objęcia treścią służebności nakazu dla właściciela nieruchomości obciążonej nieprzeszkadzania właścicielowi nieruchomości władnącej w urządzeniu drogi i w korzystaniu z wytyczonego szlaku. Podzielając wcześniejsze orzecznictwo, opowiedział się za koniecznością orzekania tego typu nakazów.

Na koniec warto zwrócić uwagę na pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w tej uchwale, iż w zakresie wynagrodzenia oraz nakazów dla właściciela nieruchomości obciążonej postanowienie o ustanowieniu służebności (zależnie od jego treści) może stanowić tytuł egzekucyjny. Jest to bardzo ważne, bo podzielenie takiego stanowiska eliminuje konieczność wytaczania powództw zmierzających do ochrony służebności w przypadku uniemożliwiania wykonywania wynikających z niej uprawnień.