W nowy rok ze standardem wyceny
Prace nad standardem, który opisuje zasady określania wartości służebności przesyłu, trwały kilka lat i doprowadziły ostatecznie do uchwalenia w grudniu 2014 r. dokumentu, który wszedł do obrotu prawnego ze skutkiem na dzień 8 stycznia 2015 r.
Można go pobrać ze strony Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Standard wyraża akceptowane przez większość rzeczoznawców majątkowych zasady wyceny, oparte na dorobku orzecznictwa Sądu Najwyższego. Uwagi zgłaszane w toku prac i konsultacji środowiskowych pokazują, że nie można jeszcze mówić o pełnym ujednoliceniu w środowisku rzeczoznawców tych zasad – wyrażane były skrajnie odmienne poglądy w kwestiach zasadniczych: składowych wynagrodzenia czy zakresu ograniczenia własności.
Zasadniczym problemem na dziś nie są, w mojej ocenie, nowe inwestycje, lecz określanie wartości służebności przesyłu dla tzw. zaszłości. To rzeczywiście bardzo złożony problem, szczególnie wówczas, gdy nieruchomość na przestrzeni lat zmieniła swoje przeznaczenie lub była przedmiotem obrotu prawnego.
Temat nie zostaje zamknięty poprzez uchwalenie standardu – mam jednak nadzieję, że jego stosowanie przyczyni się do większego ujednolicenia wycen, jak również orzecznictwa sądów powszechnych, które, w zależności od praktyki sądu okręgowego, potrafi się bardzo różnić.
Na koniec trochę prywaty. Dziękuję Federacji, a szczególnie Jurkowi Dąbkowi, za zaproszenie do udziału w opracowaniu treści standardu. Praca w komisji była bardzo cennym doświadczeniem dla mnie jako prawnika.
Zatem, na temat treści i wymowy owego standardu mamy skrajnie różne poglądy. Należy uświadomić sobie, że prawdą jest, iż z jednej strony rzeczoznawcy majątkowi korzystają o orzecznictwa Sądów i dorobku Sądu Najwyższego, natomiast z drugiej, nie należy zapominać o tym, że wydawanymi opiniami orzecznictwo to kształtują – wszak kilka przemyconych w standardzie pojęć pochodzi wprost z pomysłów biegłych. Mamy zatem, w materii niewątpliwie bardzo skomplikowanej, do czynienia z wzajemnym oddziaływaniem biegłych, którzy w części wadliwie interpretują przepisy prawa oraz Sądów, które w znakomitej większości nie bardzo pojmują, co biegli piszą w opiniach. Ilość wad i błędów się w tym wypadku kumuluje a nie znosi.
I ważna rzecz na koniec. Standard ten nie został uzgodniony z Ministrem Właściwym zatem nie obowiązuje nie tylko wszystkich rzeczoznawców ale nie obowiązuje nawet tych, którzy są członkami stowarzyszeń sfederowanych w PFSRM; każdy rzeczoznawca, który problematyką wartości służebności przesyłu będzie chciał się zająć ma prawo ale i obowiązek przemyśleć rzecz na nowo i zastosować takie rozwiązania, które uzna za właściwe. Na szczęście niekoniecznie zgodne z zapisami standardu.
Pozdrawiam.
Panie Zbyszku,
standard nie zwalnia nikogo z myślenia, jak też nie zastąpi znajomości prawa i zasad określania wartości – tu ten dokument niczego nie zmieni, ma być pomocą w pracy, a nie remedium na dzisiejsze bolączki. Pomocą, której stosować nie trzeba w pełni, jeżeli ktoś przedstawi rzetelną wycenę opartą na odmiennych w części założeniach. W tym zakresie nie bardzo rozumiem tak negatywnego nastawienia do standardu, skoro nikogo nie ogranicza.
W pełni się z Panem zgadzam, że prawnicy (w tym sądy) i rzeczoznawcy na siebie oddziałują i taki stan jest pożądany, żeby myśl w tym zakresie ewoluowała. Dobrze byłoby, gdyby obie strony lepiej rozumiały tok oraz efekty swojej pracy.
Ważna rzecz na koniec to trochę szafowanie ogranym argumentem, odnośnie do braku uzgodnienia standardu – wiem Pan o tym przecież, że tylko jeden standard został uzgodniony przez ministra, a reszta funkcjonuje na zasadzie rekomendacji do stosowania. Mi osobiście jest obojętne, jak będzie pracował rzeczoznawca, byle efekt jego działań rzetelnie określał wartość, a sam operat był zrozumiały dla jego czytelników.
Może zatem, w słowach trzech, spróbuję wyjaśnić, dlaczego w mojej ocenie, projekt ten jest wadliwy i szkodliwy. Jest wadliwy ponieważ w jego założeniach tkwi zasadniczy błąd polegający na niewłaściwym przedstawieniu przedmiotu oszacowania. Standard, prawda, nie wprost ale jednak, przedmiot oszacowania kreuje jako uciążliwość (szkodę) związaną z budową lub istnieniem na części nieruchomości infrastruktury przesyłowej. Moim zdaniem przedmiotem oszacowania powinna być wartość prawa jakie inwestor pozyskuje i to nie do części a do całej nieruchomości – to dość zasadnicza różnica.
Dlaczego jest szkodliwy? Ponieważ, choć prawdą jest, że nie zwalnia nikogo od myślenia, a w szczególności nie zwalnia od myślenia biegłych, to stanowi wsparcie argumentacyjne tak dla przedsiębiorców przesyłowych jak i dla sądów (taki mamy standard i tego musimy się trzymać; nie pamiętamy, że miała to być tylko „pomoc warsztatowa”).
Po trzecie, i ostatnie, jak Pan wie, jestem zagorzałym przeciwnikiem standardów w takiej formie, jak ten, nieuzgodniony (pomijając fakt, że jestem przeciwnikiem ich uzgadniania). Standard powinien raczej mówić na jakie zjawiska, relacje i zależności biegły powinien w toku wyceny zwrócić uwagę a nie powinien mówić, w jaki sposób daną wartość policzyć – to już, moim zdaniem, zbyt daleko w niezależność biegłego idąca ingerencja; zwłaszcza, że metody wyceny są stale udoskonalane i rozwijane a tego typu dokumenty konserwują „starocie”.
Pozdrawiam
Panie Zbyszku,
odnośnie zasad ma Pan wiele racji, problem z naszą rzeczywistością i przygotowaniem merytorycznym osób biorących udział w procesie wyceny i w postępowaniach sądowych. Nie jest to wiedza magiczna, ale jednak specjalistyczna, wymagająca zrozumienia zarówno kwestii ograniczania własności jak i zasad prawnych oraz technicznych funkcjonowania sieci przesyłowych. Jeżeli sędzia albo biegły rzeczoznawca po raz pierwszy spotykają się z takim problemem, dobrze żeby mogli się czymś wspomóc, bo inaczej wychodzą takie cuda, jakie dziś nierzadko obserwujemy – dla przykładu: określenie wartości służebności przesyłu na czas nieokreślony 60.000 zł, zaś wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie 10 lat – 600.000 zł (operat podpisany przez rzeczoznawcę). To oczywiście skrajny przykład, ale rozumie Pan mój punkt widzenia – podobnie jak jak rozumiem i szanuję Pański. Dla mnie, jako prawnika, standard jest podstawą, żeby w ogóle móc jakoś odnieść się do operatu – sądy są bardzo niechętne do jakiejkolwiek ingerencji w wykonaną opinię, chyba że jest zupełnie irracjonalna – prawnicy i strony bardzo często są bezsilni wobec nierzetelnych operatów, bo jest to wszystko tak podane (zabagnione), że trudno cokolwiek zakwestionować. Jeżeli nie ma żadnych weryfikowalnych zasad, a jest tylko wiedza specjalna stanowiąca „tajemnicę” biegłych, trudno się bronić.
Panie Piotrze,
powiedział Pan rzecz znamienną, która potwierdza mój tok myślenia. Twierdzi Pan, że dla Pana jako prawnika standard „standard jest podstawą, żeby w ogóle móc jakoś odnieść się do operatu.” Właśnie o to mi chodzi. W chwili, kiedy ten „standard” powstał nikt już nie będzie rozważał, czy zapisany w nim model szacowania wartości jest właściwy czy może należy go zmienić, czy określony standardem przedmiot wyceny, jej zakres i relacje, które powołany biegły winien wziąć pod uwagę są faktycznie tymi, które w sytuacji rynkowej kształtowałyby wartość prawa służebności przesyłu.
Oczywiście z procesowego punktu widzenia standard jest przydatny – tworzy odniesienie, pozwala konstruować relacje. Jednak z punktu widzenia zasad, nie tylko wyceny, jest – delikatnie rzecz ujmując – zbędny.
Panie Zbyszku, przedstawił Pan swoją opinię – opinię rzeczoznawcy i prawnika którego zdaniem nowy standard jest szkodliwy a przedmiot oszacowania błędnie przedstawiony jako szkoda jaką ponosi właściciel gruntu podczas gdy Pana zdaniem przedmiotem oszacowania powinna być korzyść przedsiębiorcy. Pozwoli więc Pan, że odpowiem Panu nie jako prawnik czy rzeczoznawca (bo i nimi nie jestem) tylko jako właściciel obciążonego gruntu, ze sporym doświadczeniem w kopaniu się z koniem jakim dla właściciela są sprawy sądowe związane z przesyłem:
Standard nie jest szkodliwy. Jest potrzebny, mało tego – jest praktycznie jedyną bronią właściciela w sądzie. Bez standardu niekompetentni rzeczoznawcy (których jest większość) piszą niekompetentne operaty które niekompetentne składy sędziowskie przyklepują bo tak wszystkim jest wygodnie – pozbyć się tych marudzących, na niczym się nie znających właścicieli którzy ubzdurali sobie, że do sądu idzie się po sprawiedliwość. Przesadzam oczywiście z tą niekompetencją ale nie aż tak bardzo niestety. Proszę nie sądzić swoich kolegów po fachu po sobie, bo niestety niewielu z nich ma taką wiedzę i umiejętności jak Pan. Wierzę, ze Panu ten standard nie jest potrzebny, ale innym na pewno tak. Na przykład na pewno potrzebny jest rzeczoznawcy wyceniającemu na potrzeby Gazsystemu o.Świeklany: wynagrodzenie za służebność dla strefy kontrolowanej 6500 m.kw (pas eksploatacyjny ok. 1200 m.kw.), przy cenie gruntu ustalonej przez tego samego rzeczoznawcę na 70 zł/m (zaniżone, ale to mało istotne)… zgadnie Pan na ile pan X wyliczył służebność? Otóż na 1000 zł (jeden tysiąc) płatne jednorazowo. Ale najśmieszniejsze i tak jest co innego – ten sam rzeczoznawca wycenił zapłatę za bezumowne korzystanie za ok. 3 LATA na… 10 tys. zł.
I jeszcze może o drugiej poruszonej przez Pana kwestii. Panie Zbyszku, dla zdecydowanej większości właścicieli najważniejsze jest zrekompensowanie szkody jaką ponoszą z racji istnienia urządzeń obciążających ich grunt. Uzależnienie wysokości wynagrodzenia od korzyści jakiej doznaje przedsiębiorca to dla nich kompletny abstrakt, w dodatku abstrakt potencjalnie niebezpieczny. Łatwo sobie wyobrazić sytuacje gdy nieruchomość obciąża linia w swoim końcowym odcinku, dająca małą korzyść przedsiębiorcy (a bywają i linie przynoszące straty), można też założyć, że taka linia na terenie budowlanym generuje ogromną stratę właściciela gruntu poprzez uniemożliwienie zabudowy. Jak Pan myśli, co taki właściciel myśli o pomyśle oparcia wysokości wynagrodzenia o korzyść przedsiębiorcy z pominięciem szkody właściciela gruntu…?
Szanowna Pani,
szczęśliwie nie jestem rzeczoznawcą majątkowym – myślę, że nic w tym złego ale zaznaczyć warto. Rozumiem również Pani rozgoryczenie jakością pracy biegłych w zakresie wyceny – wszak żyję z czytania operatów szacunkowych i wiem, co biegli potrafią w nich pisać.
Oczywiście zdaję sobie sprawę z tego, że dla właścicieli nieruchomości problem postępowania w zakresie bezumownego korzystania czy ustanowienia służebności przesyłu jest problemem skomplikowanym i trudnym. Wszak obok subiektywnego poczucia szkody należy jeszcze sprawić, aby sąd w odpowiednim wymiarze szkodę tę naprawił a do tego trzeba mieć wiedzę i umiejętności. Proszę jednak wybaczyć ale w tym zakresie umiejętności i wiedzę powinni mieć jednak pełnomocnicy właścicieli i to oni właśnie powinni dbać o właściwe formułowanie tezy dowodowej, właściwe naświetlenie problemu i w końcu o taką argumentację w zakresie przedłożonej wyceny, aby była ona przekonująca i zrozumiała dla sądu.
W chwili, kiedy „otrzymaliśmy” rzeczony standard część szans właścicieli nieruchomości legła pod gruzami ambicji i braku umiejętności. Wygrzebać je stamtąd będzie niezwykle trudno.
Pozdrawiam i sukcesu w kopaniu się z koniem życzę.
Panie Zbyszku, gdybyż to wszystko chciało być takie proste jak Pan pisze…
Niestety, w znanych mi sprawach czyli moich własnych i moich znajomych zarówno tych z realu jak i sieci, także poznanych tu na blogu, praca pełnomocnika i samego wnioskodawcy była bez zastrzeżeń – wszystkie wnioski dowodowe poprawne, tezy dopracowane w szczegółach. Na podstawie całkiem sporej liczby spraw które obserwuję wyłania się taki oto obraz:
Jeśli sędzia jest kompetentny (zaangażowany, pracowity i uczciwy) to niekompetentny biegły sprawie nie zaszkodzi – sędzia poprawi jego błędy. Przy biegłym dobrze znającym problematykę przesyłową niekompetencja sędziego (dążenie do szybkiego „odfajkowania” sprawy, zrzucanie decyzji na biegłego) też nie stanowi problemu.
Tragedia robi się dopiero gdy nieszczęśliwym zbiegiem okoliczności trafi się znudzony i leniwy sędzia oraz „biegły” rzeczoznawca który ukończył dwudniowy kurs z wyceny służebności i wydaje mu się, że potrafi to robić. Zapewniam Pana, ze w takich wypadkach i najlepszy pełnomocnik niewiele zdziała bez standardu na którym można się oprzeć. Czy p. Piotra Zamrocha uważa Pan za kompetentnego prawnika potrafiącego formułować prawidłowe tezy dowodowe? Jeśli tak, to proszę przeczytać co on pisze o znaczeniu standardu… Oczywiście, dobry prawnik (a także świadomy wnioskodawca) jak trzeba złoży zastrzeżenie do pracy sędziego w odpowiednim trybie kpc co da szanse dalszej walki w apelacji a jak trzeba to i w kasacji, oczywiście wiele takich spraw ostatecznie zostaje wygranych. Na przykład po 7 latach…
Czy jest Pan pewien, że o to właśnie nam chodzi? Chcemy by sprawy które powinny trwać góra rok kończyły się w kasacji po 7 latach…?
Bo jeśli nie chcemy, to cieszmy się że jest standard i trzymajmy kciuki by udało się uzgodnić go z ministerstwem tak by stał się powszechnie obowiązujący – niezależnie od drobnych i większych niedociągnięć które w tym standardzie są.
Czy ja dobrze zrozumiałem, że szkoda lokalizacyjna powinna być w operacie oszacowana, natomiast nie jest ona składnikiem służebności ?
Tzn. rzeczoznawca wyceni wartość zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji lokalizacyjnej czy też w związku z zapisami z planu, jednakże obok tego wyceni wartość służebności, w której nie będzie zawierało się wymienione zmniejszenie wartości nieruchomości z tyt. decyzji o lokalizacji czy też zapisów planu?
Czy jest standard do określania szkód z art. 128 ust. 4 ugn, tj. standard mający zastosowanie np. przy art. 124 czy art. 124b ugn ?
Panie Łukaszu,
dla urządzeń, które były lokalizowane w sensie prawnym, obniżenie wartości nieruchomości związane z samą lokalizacją nie jest elementem wartości służebności przesyłu, bo to roszczenie do gminy, a nie do przedsiębiorcy – żeby jednak przedstawić cały proces wyceny trzeba wyjaśnić, skąd się wzięła wartość nieruchomości przyjęta do określenia wartości służebności sposobem pośrednim. Zatem przedstawiony przez Pana wniosek jest prawidłowy.
Nie ma standardu dotyczącego określania wartości, o które Pan pyta.
Dziękuję Panie Piotrze za potwierdzenie
Czy ktos z blogowiczow z wlasnego doswiadczenia,albo moze Pan Piotr moglby mi udzielic informacji jak dlugo trzeba czekac na wiadomosc z sadu o terminie nastepnej sprawy o ustanowienie sluzebnosci.Pierwsza odbyla sie w pierwszych dniach wrzesnia ,na ktorej powolano rzeczoznawce i ktory pod koniec wrzesnia byl na mojej nieruchomosci .Po sporzadzeniu pomiarow odjechal i do dnia dzisiejszego nic sie nie dzieje.Nie wiem czy nadal cierpliwie czekac bo rzeczoznawcy tak dlugo sporzadzaja wycene i nie obowiazuja ich jakies przepisy terminowe,czy to sad jest taki powolny.
Pani Bogusiu, może pocieszy Panią historia mojego postępowania sądowego. Sprawa toczy się już od prawie 3 lat. W tym czasie sędziemu udało się dokonać dwóch oględzin nieruchomości i zakończyć postępowanie dowodowe z udziałem dwóch biegłych: elektroenergetyka i geodety. Nie udało się jeszcze powołać biegłego rzeczoznawcy – ostatnia rozprawa była w październiku i od tego czasu nie dzieje się w sprawie NIC, sąd nie wydał nawet postanowienia dowodowego…
Na porządku dziennym są też długie przerwy miedzy złożeniem opinii przez biegłego a zawiadomieniem stron o tym, że opinia jest i trzeba się do niej ustosunkować w ciągu 2 tygodni – najpierw opinia leży w kancelarii sądu przez 3-4 miesiące i „dojrzewa”.
Jak wiec Pani widzi, pański sąd to istne pendolino wśród sądów;)
Swoją drogą, nie spotkałam się jeszcze z sytuacją gdy sąd od razu powołuje rzeczoznawcę z pominięciem energetyka i geodety. Albo sprawa jest wyjątkowo prosta, albo sędzia wyjątkowo niedoświadczony i za chwilę okaże się, że jednak najpierw trzeba było powołać innych biegłych.
Pani Bogusio,
trudno coś odpowiedzieć z pewnością – najprościej zadzwonić do sądu i zapytać, co się wydarzyło w sprawie. Zapewne biegły nie przygotował jeszcze opinii, bo kolejnym zdarzeniem powinno być doręczenie Pani odpisu opinii z terminem dla zgłoszenia zarzutów i najczęściej z zawiadomieniem o terminie rozprawy.
Dziekuje za informacje Pani Katarzyno i Panie Piotrze.
Zrobie tak jak Pan podpowiada-zadzwonie do sadu .Moja sprawa to ustanowienie sluzebnosci przesylu dla urzadzen kanalizacyjnych przebiegajacych przez moja posesje i 4 studzienki kanalizacyjne ,ktore gmina umiescila przy tych rurach
kanalizacyjnych.Nie wiem wiec, czy to sprawa latwa dla sadu czy trudna -czas pokarze .
Witam serdecznie,
Jako, że Pani Bogusia zagaiła powyżej o służebności dotyczącej kanalizacji, uprzejmie proszę o poradę w mojej sprawie.
Mam działkę zabudowaną domem jednorodzinnym przy drodze. po drugiej stronie drogi powiatowej jest działka na której buduje się obiekt użytkowy chyba hotel. Właściciel działki na której jest realizowana inwestycja chce pod drogą i pod fragmentem mojej działki położyć rurę – podpięcie do gminnej kanalizacji. Podobno rura ma mieć średnicę 15 cm przebiegać ok 1 metr pod ziemią. Sąsiad budujący hotel naciska abym podpisał oświadczenie, ze zgadzam się na taki podkop pod moją działką.
Proszę o pomoc jak powinienem rozwiązać taką sprawę?
Czy powinna zostać ustanowiona jakaś służebność dla tej rury? jaki obszar mojej działki (szerokość) miałby zostać objęty służebnością. Rura miałaby przecinać moją działkę w jej rogu na długości ok 15 metrów. Czy powinienem domagać się rekompensaty za ingerencję w mój grunt?
Z góry dziękuję za odpowiedź,
z poważaniem
Sebastian
Panie Sebastanie,
jeżeli rura będzie własnością sąsiada, wówczas można ustanowić służebność gruntową, jeżeli przedsiębiorcy przesyłowego – służebność przesyłu. Dla takiego urządzenia pas na pewno nie będzie większy niż 1 m, zatem mógłby Pn domagać się zapłaty za ograniczenie własności na takie mniej więcej powierzchni – skoro w rogu działki, to nie będzie to istotne obciążenie. Nie chciałbym doradzać konkretnych wielkości, bo nie znam nieruchomości, ale generalnie może Pan żądać odpłatności, która powinna korespondować z zakresem ograniczenia własności.
Panie Piotrze!
Moim zdaniem Pańskie stwierdzenie że standard ,, wszedł do obrotu prawnego ze skutkiem na dzień 8 stycznia 2015 r. ” jest nadużyciem wprowadzającym czytelników bloga w błąd. Sam Pan wie że nie jest on żadnym źródłem prawa podobnie jak i inne standardy PFSRM z wyjątkiem jednego .
Podobnie jak poprzednie wersje standardu ostatni KSWS zawiera wiele błędów krytycznych, a nawet regres w niektórych sprawach w stosunku do poprzednich wersji, powodujących, że nie odpowiada on, moim zdaniem, zawartością i treścią na postawione przed nim zadanie:
jak prawidłowo ustalić wynagrodzenie za służebność przesyłu i bk z nieruchomości.
Według moich obserwacji celem twórców tego standardu nie do końca jest dochodzenie do tworzenia jasnych i obiektywnych zasad ustalania w/w wartości a komplikowanie spraw i tworzenie ,,mętnej wody tworzącej wiedzę specjalną” dla zapewnienia środowisku rzeczoznawców frontu robót (podejrzewam że w tym zakresie może dochodzić do współpracy z pp, szczególnie z najsilniejszymi a więc związanymi z przesyłem energii elektroenergetycznej).
Przecież zakres owej ,,wiedzy specjalnej” jest zawarty w kilku przepisach i normach technicznych ( dobieranych do sporządzenia opinii w zależności od rodzaju infrastruktury przesyłowej).
Pomijam tu KSWS -standardy rzeczoznawców, których nadmierna produkcja i jakość daleka jest od wymagań stawianych dokumentowi odpowiadającemu na wyżej postawione pytanie. Najlepszym dowodem na to jest, moim zdaniem, świadomość władz PFSRM o słabości poziomu KSWS i niezgłaszanie go do odpowiedniego ministerstwa w celu akceptacji i zatwierdzenia do obowiązkowego stosowania, w obawie że nie uzyska akceptacji ministerstwa. Dzisiaj wszystkie dotychczasowe wersje KSWS4 ( było ich 5) są aktualne a biegły, który chce sporządzić
,, odpowiednią” wycenę ma swobodę wyboru odpowiednich elementów do jej sporządzenia z jakiejkolwiek wersji KSWS, co może utrudnić stronom postępowania weryfikację poprawności opinii .
Reszta wiedzy specjalnej to znajomość i umiejętność wykorzystania orzecznictwa sądów, znajomość podstawowych działań matematycznych, w tym wyliczanie średnich ( zwykła i ważona) i b. rzadko wykorzystywanych innych elementów matematyki .
W każdej opinii biegły musi podać podstawy prawne i metodologiczne będące podstawą jego obliczeń. I te podstawy są tą mitologiczną ,, wiedzą specjalną” rzeczoznawców. Pomijam tu inne źródła danych o nieruchomości, niezbędne do ustalenia wynagrodzenia, wychodząc z założenia, że sam właściciel zna ich położenie, wyposażenie, otoczenie i przeznaczenie wg MPZ lub studium zagospodarowania.
Wydaje się, że właściciele mogą też poznać – jeśli chcą, wiedzę specjalną” jeżeli ze zrozumieniem przeczytają ustawy: o gospodarce nieruchomościami, o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, kodeks cywilny, oraz rozp. RMin w/s wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Oczywiście, że właściciele mogą zapoznać się tylko z tym co jest przydatne w konkretnej sprawie i co możemy wykorzystać w toku postępowania.
Mając taką wiedzę można reagować na nieuprawnione wypowiedzi biegłych, wbrew zdrowemu rozsądkowi, wprowadzające uczestników postępowania w błąd i wykraczające poza sferę wiedzy specjalnej biegłego, a traktowanych niezasadnie przez sąd jako element ich wiedzy specjalnej.
Trzeba się przeciwstawiać traktowaniu niektórych wypowiedzi biegłych jak byłaby to ,,wyrocznia delficka”, szczególnie w przypadkach gdy są to wypowiedzi wbrew przepisom, zdrowemu rozsądkowi a czasem celowo szkodzące interesom właścicieli.
Moim podstawowym zarzutem WYSTARCZAJĄCYM do odrzucenia standardu KSWS jest m.in. NIEUWZGLĘDNIENIE w nim postanowień Sądu Najwyższego o sygn.. IV CSK 440/12 i IV CSK 317/12 określających elementy wynagrodzenia z tytułu służebności przesyłu oraz faktu, że nie uwzględnia się w nim okresowych np. rocznych wypłat wynagrodzenia..
Jeżeli przyjmiemy że zgodnie z KC i w/w postanowieniami SN WYNAGRODZENIE MUSI BYĆ EKWIWALENTNE to musi to być wynagrodzenie symetryczne do uszczupleń prawa własności, innych szkód i niedogodności jakie spotkają właściciela nieruchomości PRZEZ CAŁY CZAS TRWANIA UMOWY SŁUZEBNOŚCI.
Wyliczanie wynagrodzenia jednorazowego na konkretny dzień nie może a priori uwzględniać czegoś, co może ujawnić się dopiero w bliższej czy dalszej przyszłości. Stąd, w stopniu graniczącym z pewnością, w przyszłości dojdzie do zachwiania ekwiwalentności i coraz większego rozwarcia nożyc między wartością stałych i jednorodnych świadczeń właściciela nieruchomości objętych służebnością dla pp, a otrzymanym już wcześniej z tego tytułu jednorazowym wynagrodzeniem.
Poniżej przedstawiam uproszczony( bez współczynników) przykład potwierdzający zachwianie ekwiwalentności wzajemnych świadczeń stron umowy i rozwieranie się nożyc przy wynagrodzeniu jednorazowym jednorazowym i dowodzący prawidłowości stosowania okresowych wypłat wynagrodzenia.
Założenia:
– pow. Strefy służebności – 1000 m kw
– cena 1 m kw. gruntu – 100 zł
– wysokość jednorazowego wynagrodzenia- 100.000 zł
– przez cały okres umowy zakres służebności nie zmienia się
– są 3 przykładowe okresy trwania słuzebnosci przesyłu
Wariant I- wynagrodzenie płatne corocznie przez 22 lata( pełny okres amortyzacji infrastruktury) trwania służebności przesyłu
100.000zł : 22 lata = 4.545zł
Wariant II- wynagrodzenie płatne corocznie przez 35 lat trwania służebności przesyłu
100.000zł : 35 lat = 2.857zł
Wariant III- wynagrodzenie płatne corocznie przez 50 lat trwania służebności przesyłu
100.000zł : 50 lat = 2.000 zł
Porównanie rocznych rat wynagrodzenia z w/w trzech wariantów potwierdza, że wraz z wydłużaniem czasu trwania umowy obniża się roczna rata wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości, przy stałym i niezmiennym poziomie zakresu świadczeń dla pp, a to jest sprzeczne z zasadą , że wynagrodzenie powinno być ekwiwalentne przez cały czas trwania służebności przesyłu.
Opcja rocznych, ekwiwalentnych rat wynagrodzenia umożliwia ewentualne korekty wysokości rat,
doprowadzające do bieżącej ekwiwalentności w trakcie obowiązywania umowy, stosownie do zmian czynników rynkowych decydujących o wysokości wynagrodzenia.
Uważam to podejście za tak proste i oczywiste, że dziwię się że rzeczoznawcy go jakby nie zauważają.
Cały czas mam wrażenie, że wśród rzeczoznawców są osoby, które widzą różne błędy w standardach, w tym i te o jakich piszę, ale z nieznanych przyczyn nie oddziaływują na poprawianie ich w kolejnych wersjach KSWS jak i ich wystarczająco nie upraszczają.
Można się na razie jedynie domyślać dlaczego tak jest ale jestem optymistą.
Panie Józefie,
jeżeli chodzi o nadużycia – to bardzo ważyłem słowa. Wejście do obrotu prawnego nie oznacza obowiązuje, wiąże itp. Obrót prawny to szerokie pojęcie i uchwalenie standardu oraz jego zalecenie do stosowania można określić jako pojawienie się, w przenośni „wejście” do tego obrotu. Szuka Pan dziury w całym.
Jeżeli chodzi o Pańskie wypowiedzi odnośnie do intencji komisji oraz toku jej prac, dzieli się Pan nimi szczodrze, aczkolwiek nie ma Pan na ten temat wiedzy, tym bardziej nie jest uprawnione pisanie o Pana obserwacjach, albowiem nie był Pan obserwatorem ani obrad komisji, ani dyskusji środowiskowej.
Odnośnie do Pańskich poglądów w zakresie prawidłowego sposobu określania wartości, może Pan się nimi dzielić przez bloga i zachęcać innych do swoich pomysłów, w tym zakresie nigdy Panu nie przeszkadzałem ani nie krytykowałem. Odnośnie do oceny m.in. mojej pracy sugerowałbym bardziej dogłębną analizę standardu w zakresie zgodności z orzecznictwem, z kolei Pańskie wywody odnośnie do powinności przyznawania wynagrodzeń okresowych proszę zweryfikować właśnie na gruncie orzecznictwa Sądu Najwyższego, na które się Pan powołuje. Byłbym też z tym orzecznictwem ostrożny, bo można spotkać kwiatki znacznie mniej przyjemnie pachnące niż IV CSK 440/12 i IV CSK 317/12.
Panie Józefie,
nie do końca przekonują mnie wyliczenia dot. amortyzacji inwestycji, służebność przesyłu jest z reguły ustanawiana na czas istnienia danej infrastruktury, a tego czasu z reguły przedsiębiorca przesyłowy nie jest w stanie przewidzieć. W przypadku operatorów przesyłowych gaz / energia nie spotkałem się z zapisami konkretnego terminu czasu trwania umowy służebności. Zatem infrastruktura na nieruchomościach pozostaje ad kalendas graecas.
Natomiast zarzuty dotyczące KSWS rzeczywiście są słuszne, rzeczoznawcy, tak jak dotychczas, mają duże pole do popisu przy wycenie służebności przesyłu.
Panie Tommy
Słusznie Pan zauważył, że trudno spotkać umowy słuzebnosci określające termin ich trwania, ale takie umowy istnieją. Znacznie więcej jest umów dzierżawy gruntów na potrzeby urządzeń przesyłowych, zawieranych na okres 25 i 30 lat i o cenach jednostkowych gruntu znacznie wyższych niż uzyskiwane przy ustalaniu słuzebnosci . PP nie chcą ich pokazywać bo ich wykorzystanie w trakcie procesów sądowych mogłoby powodować wzrost wynagrodzeń dla właścicieli. Stąd właściciele mogą skorzystać z art.248 kpc i wystąpić z wnioskiem dowodowym o przedstawienie przez pp dokumentów, mogących stanowić istotne dowody dla rozstrzygnięcia sprawy ( również można skorzystać z przepisów o dostępie do inf. publicznej).
Co do zastosowania amortyzacji w sprawach dotyczących służebności to przyznaję, że jest to mój autorski pomysł. Uważam, że w obliczu nagminnego braku określania czasu trwania infrastruktury przez pp, sądy i biegłych należy znaleźć powiązanie tego czasu z ekwiwalentną wartością służebności przesyłu i zapobiec b. ujemnym skutkom finansowym dla właścicieli nieruchomości.
Według mnie dzisiaj jedynym obowiązującym przepisem, który może być tutaj wykorzystany jest Rozp. R.Min w/s klasyfikacji środków trwałych i stawek amortyzacji oraz przepisy dotyczące rachunkowości przedsiębiorstw oraz podatków dochodowych ( amortyzacja jest kosztem firmy a skarbówka jest zainteresowana prawidłową wysokością kosztów) . Jak już wielokrotnie pisałem urządzenia infrastruktury przesyłowej to obiekty infrastruktury lądowej dla której przewidziano stawke amortyzacji w wysokości 4,5% od wartości początkowej obiektu co powoduje, że po 22 latach i 2 m-cach zamortyzują się całkowicie.
Rada Ministrów określając stawki amortyzacyjne, decydujące o czasie trwania amortyzacji, na pewno kierowała się opiniami firm i ekspertów z danej dziedziny, określającymi średnią
,, żywotność techniczną urządzenia”. Stąd słusznym, moim zdaniem, jest postulat powiązania i wykorzystania tych przepisów do podziału wartości ustalonego jednorazowego wynagrodzenia za służebność przez przewidziany prawem okres ,,żywotności urządzenia” – w naszym przypadku 22 lata.
W przypadku modernizacji urządzeń infrastruktury, koszty tej modernizacji dodaje się do wartości początkowej linii przesyłowej i od sumy obu wartości( wartość początkowa + koszty modernizacji) nadal nalicza się amortyzację wg tej samej stawki 4,5%. Fakt ten powoduje określone przedłużenie księgowego okresu ,,żywotności urządzenia” i daje podstawy do dalszego naliczania rocznych wypłat wynagrodzenia.
Nie wiem, czy wśród blogowiczów i rzeczoznawców określających standardy są osoby, które znają szerzej wyżej poruszoną przeze mnie tematykę i być może podzielą mój postulat o możliwości zastosowania w/w przepisów i sposobu ustalania rocznej raty wynagrodzenia. Proponowane rozwiązanie pozwala na ustalenia że:
1. wynagrodzenie jednorazowe dotyczy zapłaty za 22 lata i 2 m-ce służebności przesyłu
2. rata roczna jest wynikiem z ilorazu- wynagrodzenie jednorazowe : 22 lata i 2 m-ce
3. w przypadku trwania służebności dłużej niż 22 lata i 2 m-ce w obu przypadkach ( pkt. 1 i 2) naliczane są raty roczne aż do czasu osiągnięcia górnego pułapu wynagrodzenia, jakim jest zaktualizowana rynkowa wartość gruntu objęta służebnością
4. roczna rata może być aktualizowana w trakcie trwania służebności i może bieżąco uwzględniać inne uzasadnione zmiany raty doprowadzające do ekwiwalentności wzajemnych świadczeń
Jestem zdania, że przedstawione propozycje ustalania rocznych rat są dość proste, mogą mieć też zastosowanie w przypadkach krótszego i dłuższego trwania służebności niż 22 lata, zapewniają stałą ekwiwalentność świadczeń, nie pozwalają na wypłatę skumulowanego. wynagrodzenia wyższego niż wartość gruntu .
Dotychczasowe propozycje zawarte w KSWS4 nie mają takich zalet z uwagi na wyraźnie zachwianą ekwiwalentność jednorazowych wypłat wynagrodzenia za okres ,,n” lat ( pod ,, n” można podstawić dowolną liczbę) a niezmiennym w czasie zakresem rzeczowym służebności co wykazałem w poprzednim wpisie.
Panie Piotrze prosze o radę: Dotyczy eWN 110kV napowietrznej dł przebiegu 100mb plus 1szt. słup typu kratownica 23 m wysokości, połozenie nieruchomości w miescie , przeznaczenia nieruchomości zgodnie z obowiazujacym studium – cel produkcyjny , mój wniosek ustanowienie służebności przesyłu na rzecz właściciela sieci,łączna szerokość służebności przesyłu 21m.
Etap procesu sądowego: opinie dwóch biegłych sądowych[energetyka i geodety].Energetyk wyliczył łaczną szerość strefy przesyłu 13m , bez przeprowadzenia zadnych pomiarów natężenia pola elektromagnetycznego , kóre moim zdaniem winny decydować o szerokości pasa słuzebności przesyłu.
W chwili obecnej zdobyłem bardzo ważny materiał dowodowy w sprawie Uchwałę Rady Miasta
dotyczącą zatwierdzenia studium zagospodarowania przestrzennego miasta z 2005r.W poz. Energetyka są określone dla linii eWN 110kV szerokości ograniczonego użytkowania terenu po 15 m z każdej strony osi trasy linii.Autorem jest właściciel linii przesyłowej.Uchwała RM jest prawem administracyjnym lokalnym.Według mojej oceny właściciel linii winien z zwrócić się do właściciel nieruchomości z zapytaniem o wyrażenie zgody na wspomnianą szerokość, czego nie uczynił.Dlatego te winna być przyjeta do obliczeń szerokość pasa służebności przesyłu wielkość 30m[wolna od zabudowy i nasadzeń roślin wysokopiennych].Jeżeli SR nie przyjmie tej wielkośći wówczas zgłaszam wniosek zgodnie z art.222 par.2 o demontaż linii.
Pytanie jest nastepujace : czy mam zgłosić wniosek jako obcje, czy anulować wniosek o ustanowienie słuzebności i wyłączny wniosek o demontaż linii. Podkreślam ,że przyjęcie przez SR szerokości pasza słuzebności przesyłu 13m, jest strata rzedu ponad 200tys.PLN. Wartość rynkowa gruntu w strefie wynosi maksymalnie do 10% wartości poza strefą..Pozdrawiam Stanisław
Panie Józefie, wśród rzeczoznawców faktycznie są osoby, które starają się, jak Pan napisał, widzą różne błędy w standardach i zapewniam, że starają się wpływać na poprawę ich jakości. Jednak, z lektury komentarzy pod wpisem Pana Piotra wynika, że sami właściciele nieruchomości wolą dostać mniej a szybciej niż walczyć o niepewne.
Wszystkie wersje standardu dotyczącego wyceny dla potrzeb ustalenia wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu moim zdaniem są wadliwe z dwóch przynajmniej powodów.
Pierwszym jest określanie wysokości szkody a nie wartości prawa, co w rezultacie skutkuje błędem drugim, polegającym na odniesieniu wszystkich zależności do tak zwanego „pasa technologicznego” czy „pasa służebności” zamiast do całej nieruchomości, na której ustanowione jest prawo.
Niestety jednak, metoda ta, przez swą prostotę zyskała popularność w środowisku i z każdym rokiem trudniej jest przekonać sądy o jej wadach. To znakomity przykład tego, jak brak umiejętności biegłych kształtuje obowiązujące orzecznictwo, którym później wspierają się biegli.
Pozdrawiam
Panie Zbyszku!
Podzielam w dużej mierze Pańskie poglądy dotyczące niskiej wiedzy wielu rzeczoznawców występujących w procesach sądowych i niskiej jakości standardów KSWS4, chociaż podzielam też zdanie osób twierdzących, że elementy standardów mogą być przydatne jako pewien wzorzec czy punkt odniesienia. Moim zdaniem dotychczasowe wersje standardów zawierają dużo istotnych błędów dyskwalifikujących standardy KSWS4, ale niektóre zapisy w nich zawarte są w mojej ocenie prawidłowe i obiektywnie przydatne.
Kiepska jakość standardów wynika też, moim zdaniem, z braku wystarczającej woli członków komisji PFSRM opracowującej standardy specjalistyczne – KSWS4, do prawidłowego i jasnego określenia zasad ustalania wynagrodzenia za bk i służebność przesyłu. Pan Piotr pisze, że nie mamy wglądu w prace komisji i nie znamy ścierających się przeciwstawnych poglądów członków komisji optujących za rozwiązaniami korzystnymi dla pp albo przeciwnie dla właścicieli nieruchomości, stąd nie powinniśmy źle oceniać wyników ich pracy. Chociaż sam jestem właścicielem nieruchomości to uważam, że proponowane rozwiązania w standardach winny być obiektywne, bez przechyłu dla interesów którejkolwiek strony, zapewniające adekwatne do wyceny rynkowego prawa służebności wynagrodzenie – jak Pan proponuje, albo też wycenę ograniczeń prawa własności powiększoną o element udziału w przychodach pp. To przecież dzięki nieruchomościom właścicieli możliwy jest przesył różnych mediów do całej sieci odbiorców za co pp biorą pieniądze.
Moim zdaniem, za obiektywne i zgodne z prawem są przede wszystkim takie rozstrzygnięcia, które uwzględniają odpowiednie zapisy Konstytucji –art. 64 i 31 ust. 3. Orzecznictwo sądów w tym SN w większości jest nieprzychylne właścicielom nieruchomości i często będąc prawotwórczym nie zapewnia ochrony konstytucyjnej praw właścicieli a kieruje się interesem ekonomicznym pp w tym przede wszystkim państwowych kolosów energetycznych. Za brak odpowiednich państwowych rozwiązań prawnych i ekonomicznych chroniących zakłady energetyczne przed skutkami bałaganu na płaszczyźnie stosunków: właściciel- pp,( w momencie przemian ustrojowych w Polsce i w późniejszym okresie) , nie powinni i nie mogą ponosić konsekwencji jedynie właściciele gruntów z infrastrukturą. Dzisiaj to ,,oszczędności na wynagrodzeniach dla właścicieli nieruchomości będące jednocześnie bezpodstawnym wzbogaceniem pp”, niwelują stare i aktualne zaniedbania władzy ustawodawczej i wykonawczej w kształtowaniu stosunków między tymi podmiotami.
Każde obniżenie właścicielom nieruchomości rynkowego wynagrodzenia za służebność, z jakiegokolwiek tytułu, a przede wszystkim z tytułu społeczno gospodarczego znaczenia linii przesyłowych i dystrybucyjnych jest, moim zdaniem, wyrazem DYSKRYMINACJI WŁAŚCICIELI dla poprawy warunków gospodarowania i zwiększania efektów finansowych pp.
Wszyscy pozostali członkowie społeczeństwa nie ponoszą takich negatywnych konsekwencji zaniedbań władzy jak właściciele, a to doprowadza do braku konstytucyjnej zasady równości wszystkich obywateli.
Stosunkowo mała grupa właścicieli nieruchomości na których wynagrodzeniu SYSTEMOWO oszczędza się, ponosi straty ( są zyskiem pp) a b. duża grupa pozostałych obywateli korzystających z sieci nie ponosi takich niedogodności jak właściciele .
Moim zdaniem odpowiedzialność za taką sytuacje rozkłada się na wiele podmiotów a przede wszystkim na biegłych i sądy tj. bezpośrednich wykonawców cichej polityki państwa oraz niewidocznych patronów tej polityki.
Za wyjątkowo celny uważam też Pański pogląd o kształtowaniu błędnego orzecznictwa przez biegłych a następnie na wspieraniu się na nim, co wraz z upływem czasu utrwala się i może być coraz trudniejsze do wyplenienia z obiegu prawnego.
Wydaje się, że słuszna jest też Pańska obserwacja o tym, że wielu właścicieli woli szybciej dostać mniejsze pieniądze niż czekać na większe i niepewne wynagrodzenie. Moim zdaniem , może to wynikać m.in. z braku świadomości o wysokości kumulującego się ,, utraconego wynagrodzenia” wraz z wydłużaniem czasu trwania służebności, optymistycznej postawy właściciela sądzącego, że w dalszej perspektywie nie będzie żadnych niedogodności i innych sytuacji, które mogą znacznie zaszkodzić interesom finansowym właściciela i szybko skonsumować otrzymane wynagrodzenie, samolubnej chęci zgarnięcia i skonsumowania wynagrodzenia a potem sprzedaż czy przekazanie potomnym obciążonej służebnością nieruchomości.
Stąd, moim zdaniem, słusznym jest przyjęcie jako zasady rocznych wypłat wynagrodzenia z możliwościami jego korekty do ekwiwalentnych wysokości w całym okresie trwania służebności, a realizacja opcji jednorazowej wypłaty wynagrodzenia na wyraźne życzenie właściciela nieruchomości.
Postulowane przez Pana ustalanie wynagrodzenia przez ustalenie rynkowej wartości prawa służebności jest pomysłem możliwym do wykonania. Przypuszczam, że ma Pan na myśli rynkową wycenę tego prawa uwzgledniającą współudział właściciela nieruchomości w profitach uzyskiwanych przez pp za przesył i dystrybucję energii. Pytanie: jak ten udział wyliczyć.
Zakładając, że mamy dostęp do bilansów, sprawozdań finansowych i innych niezbędnych danych z pp np. o długości poszczególnych linii i parametrach przesyłanych mediów to jest to możliwe.
Okazuje się, że niektóre pp energetyczne robią dodatkowy interes bo wydzierżawiają swoje słupy nn stojące na gruntach właścicieli jeszcze innym podmiotom. Właśnie kilka dni temu nie zezwoliłem takiej firmie na wejście na teren mojej nieruchomości w celu zawieszenia światłowodu na słupach nn, dla przesyłu sygnału telefonicznego, internetu i telewizyjnego. Mieli zgodę Tauronu na podwieszenie do słupów światłowodu i zbierali podpisy właścicieli pod zgodą na darmowe udostępnienie nieruchomości na czas nieokreślony. Treść pisemna zgody była skrajnie niekorzystna dla właścicieli nieruchomości. Wg mojej wiedzy dużo takich zgód uzyskali wykorzystując niewiedzę właścicieli o przysługujących im prawach w ramach służebności czy dzierżawy. Wg broszury informacyjnej jest to projekt obejmujący niektóre tereny w Polsce realizowany przy współudziale środków unijnych.
Po przeczytaniu zamieszczonych wyżej postów poważnie się zastanawiam czy my ten sam standard przeczytaliśmy i czy w ogóle mówimy tym samym językiem. Nie rozumiem jak można po zapoznaniu się ze standardem twierdzić ze określa on „wysokości szkody a nie wartości prawa”. Już na wstępie, w punkcie 1.2 wymieniono przecież możliwe składniki wartości prawa służebności i tylko jeden z nich odpowiada wartości szkody. Jeżeli zapisano ze wartość prawa służebności to: szkoda PLUS wynagrodzenie za korzystanie PLUS utracone korzyści to ja naprawdę nie rozumiem, co jeszcze należałoby tam napisać żeby było dobrze.
Idąc dalej, nie rozumiem o co chodzi w zdaniu o błędzie „polegającym na odniesieniu wszystkich zależności do tak zwanego „pasa technologicznego” czy „pasa służebności” zamiast do całej nieruchomości, na której ustanowione jest prawo.” No przecież najważniejszą zaletą tego standardu jest właśnie to, że PRZESTAŁ odnosić wynagrodzenie do pasa technologicznego jak to było w poprzednich standardach i jak to powszechnie robią rzeczoznawcy związani z lobby przesyłowym (vide tzw grupa olsztyńska)!! Zamiast tego standard, notabene w absolutnej zgodzie z orzecznictwem SN wprowadził pojecie obszaru oddziaływania i co więcej – potwierdził jednoznacznie, że pas służebności od którego zależy wynagrodzenie może obejmować nie tylko obszar oddziaływania ale także „inne części nieruchomości, które utraciły w całości albo w części znaczenie dla właściciela lub użytkownika wieczystego w kontekście korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem”. Co prawda w poprzedniej wersji standard ujmował to jeszcze dobitniej stwierdzając, ze w skrajnych przypadkach tak rozumiany pas służebności może obejmować całą nieruchomość – szkoda, że to się w obecnej wersji zmieniło, merytorycznie niczego to jednak nie zmienia bo nadal w okolicznościach konkretnej sprawy może być tak, że pas służebności obejmie całą nieruchomość. I znowu nie rozumiem – co jeszcze można tutaj napisać żeby było dobrze, co należałoby dodać żeby zabezpieczyć interesy właścicieli pozostając jednak w zgodzie ze zdrowym rozsądkiem i elementarnym poczuciem sprawiedliwości? Być może znowu usłyszę, że jestem pachołkiem na usługach pp, ale czy naprawdę ktoś może oczekiwać wynagrodzenia np 200 tys. zł mając linię przesyłową wyłączającą z normalnego korzystania pas gruntu pod zabudowę o wartości np 100 tys. zostawiający całą resztę nieruchomości w stanie identycznym w jakim byłaby bez urządzenia przesyłowego (pomińmy tzw szkodę krajobrazową, może chodzić np o gazociąg). No niech będzie, że jestem już tym pachołkiem pp, odpowie mi ktoś jako pachołkowi na jakiej podstawie oczekuje więcej niż 100 tys? Bo te 100 tys., jeśli biegły prawidłowo odczyta standard, jak najbardziej może uzyskać.
Mam jeszcze uwagę do p. Józefa. Nie jest pewno tajemnicą, że inaczej wyobrażamy sobie prawidłowo wyliczone wynagrodzenie za służebność i pewno tak już pozostanie – no i dobrze, każdy ma prawo do swoich subiektywnych ocen. Jednak przez szacunek dla faktów muszę napisać, że w dwóch kwestiach po prostu się Pan myli – myli obiektywnie, nie subiektywnie. Nie jest prawdą, że „Dzisiaj wszystkie dotychczasowe wersje KSWS4 ( było ich 5) są aktualne a biegły, który chce sporządzić
,, odpowiednią” wycenę ma swobodę wyboru odpowiednich elementów do jej sporządzenia z jakiejkolwiek wersji KSWS, co może utrudnić stronom postępowania weryfikację poprawności opinii .”
Z całą pewnością biegły nie ma takiej swobody, bo:
„Na posiedzeniu w dniu 5 czerwca 2014 r. Rada Krajowa PFSRM podjęła uchwałę o całkowitym wycofaniu funkcjonującego dotychczas standardu KSWS 4 „WYCENA ODSZKODOWAŃ I WYNAGRODZEŃ DLA URZĄDZEŃ PRZESYŁOWYCH”, przyjętego uchwałą Rady Krajowej Nr 3/06/2012 z dnia 04-05.06.2012 r. Powyższy standard przestał obowiązywać z dniem 5 lipca 2014 r.”
http://www.rzeczoznawcy-kalisz.pl/node/68
Druga sprawa – kompletnie nie rozumiem co mógł Pan mieć na myśli twierdząc, ze standard nie uwzględnia „postanowień Sądu Najwyższego o sygn.. IV CSK 440/12 i IV CSK 317/12”
Co jak co, ale zwłaszcza 440/12 to standard uwzględnia aż do bólu – co akurat zdecydowanie nie jest z korzyścią dla obciążonych właścicieli gruntów i jak dla mnie to mógłby uwzględniać nieco mniej;)
A czego z 317/12 nie uwzględnia? Nie wiem, nie zauważyłam. Składniki wynagrodzenia są takie jak widzi to SN. W żadnym orzeczeniu nie zauważyłam natomiast zalecenia ustalania wynagrodzenia jako płatności okresowej, już prędzej zalecenia są dokładnie odwrotne.
Moi Drodzy,
mitologizujecie standard. Naprawdę jego znaczenie nie jest tak odczuwalne w praktyce jak wynika z Waszych komentarzy, z pewnością zaś nie jest przyczyną negatywnych praktyk, które można zaobserwować przy okazji określania wartości służebności przesyłu.
Przede wszystkim wielu rzeczoznawców wypracowało własne metody, które uważają za prawidłowe i „lepsze” niż zaproponowane w standardzie i wcale nie zamierzają obecnie metodyki wycen zmieniać.
Po wtóre zasadniczym polem do nadużyć, co potwierdza praktyka, jest wartość bazowa nieruchomości – cuda jakie tu się dzieją są niezależne od funkcjonowania w obrocie KSWS-4.
Po trzecie wielu rzeczoznawców nie wie, czego wartość określa, bo nie rozumie służebności przesyłu, choć trzeba przyznać zainteresowanie tematem od strony prawnej jest wśród rzeczoznawców.
Po czwarte prawnicy, a w szczególności sędziowie (poza wyjątkami) nie są w stanie zweryfikować rzetelności wykonania operatu, zatem przenoszą faktycznie ciężar rozstrzygania na biegłego, nierzadko przechodzą bardzo dziwne wyceny, bo tak jest szybciej, bezpieczniej itp.
Po piąte standard nie broni nikomu forsować odmiennej metodologii – naprawdę wierzycie, że dobrze uzasadniona wycena zostanie określona jako wykonana niezgodnie z zasadami sztuki? Sędzia będzie na siłę szukał wad opinii z uwagi na niezgodność ze standardem, który zawiera klauzulę o możliwości dokonania wyceny według odmiennej metodologii? Chyba chodzimy do innych sądów.
Po szóste operaty określające wartość służebności dla nowobudowanych linii przesyłowych wykonywane są setkami – albo ilość albo jakość, że nie wspomnę o wynagrodzeniu za sporządzenie takiego pojedynczego opartu w masie.
Po siódme linie buduje podmiot, który da najniższą cenę, a oszczędności szuka się na gruncie. Czy uważacie, że rzeczoznawca pracujący w takich warunkach nie jest poddany presji?
Można wyliczać dalej, tylko po co, skoro każdy wie swoje. Proponuję jednak poszukać przyczyn zjawisk, które budzą Wasz sprzeciw nieco szerzej. Standard w tej czy innej formie funkcjonuje od kilku lat, podobnie jak materiały ze szkoleń (nie do zweryfikowania), tabele z parametrycznymi wartościami współczynników (nie oparte o badania potwierdzające ich rynkowy charakter) itp. To wszystko jest od dawna powoływane w operatach, a nagle KSWS-4 urasta do symbolu negatywnych zjawisk w wycenie wartości służebności przesyłu.
W związku z zbliżającymi się wyborami warto zastanowić się jak aktualne władze dbają o nasz wycinek rzeczywistości i czy można w jakiś sposób próbować wpłynąć na poprawę tego stanu. Spróbuję wyspecyfikować wnioski z mojej analizy, dotyczące różnych organów, które zajmują się lub winny zajmować się też ( pośrednio lub bezpośrednio) sprawami służebności przesyłu, zaczynając od najważniejszych organów.
1. Prezydent- winien stać na straży Konstytucji RP. Wydaje się, że nasza problematyka jest mało lub nieobecna w działaniach prezydenta. Jak wynika z wielu doświadczeń właścicieli nieruchomości oraz z opisów zamieszczonych na blogu brak jest widocznego wspomagania rozwiązania problemów właścicieli ze strony tego urzędu. Uważam , że dobrym przykładem pozostawienia ich samym sobie jest fakt nagminnego łamania niektórych artykułów Konstytucji- o ochronie prawa własności- PONOĆ chronionego jednakowo. Jest mnóstwo przykładów, świadczących raczej o systemowym okradaniu , właścicieli z należnych im wynagrodzeń z korzyścią dla pp. Moim zdaniem, mamy tu do czynienia z dyskryminacją prawa własności właścicieli nieruchomości w porównaniu z prawami przyznawanymi pp. Obiektywne i zgodne z prawem i Konstytucją orzeczenie SR w Piasecznie jest jak dotąd jedynie wyjątkiem od reguły ograniczania wysokości wynagrodzeń, stosowanej w innych sprawach sądowych
2. Rząd i partie polityczne go tworzące . Tu widać brak skutecznych działań i milczący akcept tego co się dzieje w sądach w sprawach związanych ze służebnością. I tak Minister Infrastruktury (MI) nie jest zainteresowany tym, aby PFSRM przedstawiła porządne, zgodne z prawem i logiką, standardy do akceptacji. Dzisiaj mamy do czynienia z wolną amerykanką w opiniach rzeczoznawców z wyraźnym forowaniem interesów pp . Minister Gospodarki ( MG) obsadza stanowiska prezesów największych spółek energetycznych, którzy realizują cichą politykę ,,oszczędności na wynagrodzeniach dla właścicieli” i jednocześnie skutecznie lobbują za rozwiązaniami pro pp. Myślę, że skutki tego lobbingu są tez widoczne w standardach KSWS4. Ministerstwo Sprawiedliwości nie reaguje odpowiednio na prawotwórcze orzecznictwo SN i na szkolenia sędziów, w trakcie których w interesie państwowych pp , szuka się rozwiązań temperujących wysokość roszczeń właścicieli. Dochodzi do tego że, moim zdaniem, sędziowie niejednokrotnie zapewniają bezkarność biegłym rzeczoznawcom manipulującymi w opiniach z założenia uszczuplających wysokość wynagrodzeń właścicieli. Na porządku dziennym jest też stawanie, przez sądy w sporach, po stronie silniejszego a nie postronnie słabszego, który ma rację.
3. PFSRM. Spośród kilkunastu standardów tylko jeden został zaakceptowany przez MI. Pozostałe uchwalone przez władze PFSRM standardy nie są obowiązujące a ich liczba zamula sprawę zaś częstotliwość uchwalania ( dotyczy KSWS4) świadczy, że rzeczoznawcy nie znaleźli jeszcze rozwiązania satysfakcjonującego pp., co równoznaczne jest z rozwiązaniem niekorzystnym dla właścicieli nieruchomości. Dzisiaj rzeczoznawcy robią co chcą, często łamiąc obowiązujące prawo, bo czują za sobą poparcie i ochronę sądów, polityków i władz wykonawczych.
Zdaję sobie sprawę, że opisany przeze mnie subiektywny obraz, wynikający z moich obserwacji i przemyśleń jest negatywny i rokujący duże trudności właścicieli z uzyskaniem obiektywnie słusznych wynagrodzeń. Ale mamy rok wyborczy i warto byłoby we własnym interesie zapytać kandydata na prezydenta o jego zdanie nt. interesujących nas spraw aby wybrać takiego, który będzie faktycznym strażnikiem Konstytucji. To samo dotyczy też programów poszczególnych partii i przyszłych kandydatów do Sejmu RP.
Stan dzisiejszy nie napawa optymizmem a wręcz odwrotnie. I nie dziwię się, że 20% młodych ludzi nie widzi u nas szans na godne życie w RP i szuka możliwości lepszej egzystencji za granicą. Blog to nie jest miejsce aby rozwijać tą tematykę, ale podzielam zdanie wypowiedziane przez b. ministra że,, Polska istnieje tylko teoretycznie” i że w wielu sprawach ,, Polska nierządem stoi” – tak jak to było już w historii Polski.
W kraju trzeba zmian,głosowanie na dotychczasowego tj. akceptowanie bałaganu prawnego.Pozdrawiam Stanisław
Wydaje mi się, że w związku z uchwałą w sprawie III CZP 88/15 pojawi się pilna potrzeba zmiany KSWS. W standardzie uwzględnianie w ograniczeń użytkowaniu nieruchomości jest przecież sprowadzone do uwzględnienia strefy oddziaływania w PASIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU. Podobnie z tzw. odciętymi fragmentami nieruchomości wyłączonymi z normalnego zagospodarowania – zaleca się doliczenie ich do pasa służebności i w taki sposób doliczenie do wynagrodzenia. Jeśli więc sąd arbitralnie uzna, że pas służebności nie obejmuje obszaru oddziaływania (dla gazociągu – strefy kontrolowanej), to rzeczoznawca chcący być w zgodzie z zaleceniami standardu powinien oddziaływanie zupełnie pominąć i oprzeć wycenę tylko na powierzchni pasa eksploatacji… A wiadomo co to znaczy dla właścicieli gruntu którzy i bez tego nie mają łatwo:(
Oczywiście, stosowanie standardu nie zwalnia z obowiązku samodzielnego myślenia a ponadto standard to nie obowiązujące prawo, niemniej jednak wydaje mi się, że zmiany w KSWS są konieczne i pilne, bo standard w obecnej wersji może przynieść więcej złego niż dobrego.
I mówię to ja, najgorętszy obrońca KSWS na blogu:))
Pani Katarzyno,
myślę, że obecnie jest znacząco zbyt wcześnie na tego typu deklaracje – zaczekajmy co napisze Sąd Najwyższy w uzasadnieniu orzeczenia. Dotychczasowe orzecznictwo jest jednoznaczne jeżeli chodzi o elementy odszkodowawcze, nie można wszystkiego wywracać do góry nogami z uwagi na jedną uchwałę trójkową i to dotyczącą specyficznego stan prawnego. Gazociągi oraz ropociąg mają przewidziane strefy ochronne w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, co można tłumaczyć jako ograniczenie własności kształtujące treść tego prawa na podstawie art. 140 K.c.
Sieci elektroenergetyczne, wodociągowe, ciepłownicze, telekomunikacyjne, czy też inne urządzenia przesyłowe nie mają takich regulacji.
Sąd Najwyższy może w różny sposób wyjaśniać motywy podjętej uchwały – tak jak napisałem gazociągi to specyficzny przypadek. Standard dotyczy wieli różnych urządzeń, ponadto nie jest przepisem prawa, a wskazaniami w ramach dobrej praktyki.
Na razie zatem zostawiłby temat standardu, definiuje on pas służebność w sposób elastyczny – jego częścią może, a nie musi być strefa oddziaływania.
Sąd Najwyższy od wielu lat, w tym na gruncie służebności drogi koniecznej, wskazuje na możliwość rekompensaty roszczeń odszkodowawczych w ramach wynagrodzenia. Proszę też pamiętać, że przyjęcie wąskiego pasa służebności nie musi oznaczać zakazu rekompensaty obniżenia wartości nieruchomości poza pasem służebności – obniżenie dotyczy przecież nieruchomości jako rzeczy, a nie konkretnej części wzdłuż urządzenia.
Witam,
2 lata temu przedstawiciel formy Mentor Group z Rzeszowa odwiedził mojego wujka z centrum Polski i namówił go na zawarcie umowy na uzyskanie odszkodowania za bezumowne korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe lub doprowadzenie do zawarcia umowy służebności przesyłu za co wziął 500 zł i po ponad 2 latach przesłali pismo o tym, że proponują zawarcie ugody z przedsiębiorstwem za 3280 zł. Czy ma Pan jakąś wiedzę na temat działania takich firm? Dla mnie to oszuści i do tego nie reprezentowani przez fachowego prawnika (radcę czy też adwokata).
Pozdrawiam.
Pani Moniko,
przykro mi, ale nie mogę Pani pomóc. Nie znając nieruchomości i historii związanej z budową i utrzymywaniem linii na nieruchomości nie sposób odpowiedzieć, czy kwota jest adekwatna. Na gruntach rolnych roszczenia mogą osiągać niewielki poziom.