Zgoda na remont urządzenia przesyłowego
Prawo do dysponowania nieruchomością wspólną to ciekawy i wieloaspektowy temat, na który pisałem już kilkukrotnie odnośnie do zasad obciążania takiej nieruchomości służebnością przesyłu.
Dziś poruszę aspekt uzyskiwania zgód właścicieli nieruchomości na cele remontu istniejącego urządzenia przesyłowego, np. często obserwowanego w praktyce remontu linii elektroenergetycznej średniego napięcia.
Zajęcie nieruchomości celem wykonania prac remontowych wymaga uzyskania zgody właściciela nieruchomości, na podstawie której składane jest oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W praktyce powstają trudności z uzyskaniem zgód wszystkich współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych), co dotyczy przede wszystkim następujących sytuacji:
- jeden ze współwłaścicieli zmarł i nie przeprowadzono postępowania spadkowego,
- jeden ze współwłaścicieli wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu,
- jeden ze współwłaścicieli jest małoletni i dla wyrażenia w jego imieniu zgody niezbędna może być zgoda sądu opiekuńczego,
- negocjuje wyłącznie jeden z małżonków, a drugi nie zajmuje w ogóle stanowiska.
Zgodnie z zasadą, o której pisałem kilkukrotnie, zgoda powinna być wyrażona przez wszystkich współwłaścicieli, gdyż inwestycje związane z urządzeniami przesyłowymi należą do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną.
Tak jednak nie będzie zawsze.
Przykładem wyjątku jest, w mojej ocenie, właśnie remont istniejącej linii przesyłowej, dla której nie ustanowiono służebności przesyłu, oraz budowa przyłączy zasilających obiekt należący do właściciela nieruchomości. O przyłączach szerzej napiszę w kolejnym wpisie.
Dlaczego remont linii przesyłowej może stanowić czynność zwykłego zarządu?
Nawiązując do przykładu linii średniego napięcia: wymiana słupa i linii przesyłowej na nowe – w miejsce istniejących – nie stanowi nowego obciążenia nieruchomości, a nawet przeciwnie, często prowadzi do zmniejszenia zakresu ograniczenia własności. Poprawa parametrów technicznych linii (wymiana starych słupów na wykonane w obecnie stosowanej technologii, wymiana przewodów na izolowane), zapewnia większe bezpieczeństwo funkcjonowania urządzeń, zmniejsza ilość koniecznych wjazdów na nieruchomość, jak też redukuje odległości bezpieczne, które są mniejsze dla przewodów izolowanych.
W mojej ocenie w takich przypadkach wymagane jest uzyskanie zgody większości współwłaścicieli albo jednego małżonka. Pozwoli to uniknąć patowej sytuacji w wielu przypadkach, które opisałem na wstępie, gdzie brak zgody jednej osoby blokuje wszystkich, prowadząc do niepotrzebnego występowania z wnioskami o wydanie decyzji z art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Witam serdecznie,
W pierwszej kolejności gratuluję pasjonującego bloga, czytam z zamiłowaniem od pewnego czasu.
Wpis do którego się odnoszę zaciekawił mnie pod kątem zagadnienia często przewijającego się w mojej praktyce zawodowej, ale dalej idącego niż Pańskie rozważania, a dokładnie konsekwencji uzyskania przez przedsiębiorcę przesyłowego zgody na budowę czy remont linii przesyłowej. Uzyskanie takowej zgody często podnoszone jest przez przedsiębiorcę przesyłowego jako argument mający niweczyć powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w związku z wykonywanym przesyłem – w myśl stwierdzenia: skoro właściciel wyraził zgodę czy wręcz zaproponował przebudowę linii, nie powinien się uskarżać na uciążliwości związane z przesyłem. Częściowo odpowiedź w przedmiocie zgody właściciela nieruchomości na budowę lub przebudowę linii przesyłowej (zgody wyrażonej ustnie lub na piśmie w sposób dorozumiany, nie zaś poprzez zawarcie umowy cywilnoprawnej z przedsiębiorcą przesyłowym) jako nie stojącej na przeszkodzie roszczeniom związanym z przesyłem znalazłam w orzeczeniu Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze sygn. akt: I C 1110/12 z dnia 2.10.2013 r. (tytuł prawny do wejścia na nieruchomość i wykonywania przesyłu stanowi jedynie decyzja o pozwoleniu na budowę, umowa cywilnoprawna, decyzja administracyjna wydana w trybie ustawy z dnia 6 lipca 1950 r. o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli (tekst jedn. Dz. U. z 1954 r. Nr 32, poz. 135), czy ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64), trwale ograniczająca prawo własności właściciela i dającą uprawnienie do korzystania z jego nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu) tak jednak nie wyjaśnia to wprost znaczenia zgody wyrażonej przez właściciela nieruchomości na posadowienie linii przesyłowej lub jej przebudowę dla wszczętego procesu o wynagrodzenie za korzystanie ze służebności. W dalszym ciągu poszukuję więc orzecznictwa w tym przedmiocie.
Jeżeli poruszone przeze mnie zagadnienie było kiedyś przedmiotem Pańskiego wpisu, proszę mnie pokierować jego śladem, jeżeli zaś stanie się kiedyś przedmiotem Pańskiego zainteresowania i natrafi Pan na ciekawy pogląd orzeczniczy w tej materii, proszę o informację.
Pani Magdo,
cieszę się, że zapewniam Pani miłą lekturę 🙂 Idąc tym śladem polecam poczytać orzeczenia wydane w sprawach II CSK 121/09 i II CSK 156/10, tam jest omówione znaczenie samej zgody na budowę, czy też na remont. W mojej ocenie nie uzasadnia ona dobrej wiary (szeroko, o tym czym jest dobra wiara – uchwała III CZP 108/91).
Na przebudowę linii energetycznej nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, teoretycznie wymiana urządzeń przesyłowych ,,po starym śladzie” nie wymaga żadnych uzgodnień z właścicielem nieruchomości. Jeśli jednak stary ,,ślad” utrudnia korzystanie z nieruchomości, to czy przy przebudowie nie należałoby dostosować przebiegu urządzeń przesyłowych oraz ich typu do tego, aby w jak najmniejszym stopniu utrudniały korzystanie z nieruchomości. Wobec tego, czy przy ustanawianiu służebności możliwe jest zawarcie takiej klauzuli zobowiązującej przedsiębiorcę do dostosowania istniejących urządzeń do zapisów art. 288 k.c.? Co z ,,zasiadywanymi” służebnościami linii przesyłowych przy lokalizacji których interes właściciela nieruchomości na pewno nie był istotny?
Bardzo proszę o pomoc
a co jeżeli w ramach przebudowy całej sieci gazowej wraz z przyłączami zgodnie z mpzp, przedsiębiorca nie uzyska zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości (5 współwłaścicieli, 2 osoby zmarłe) na której wykonywana będzie wymiana samego przyłącza (wymiana rur) czy w takim przypadku przedsiębiorstwo może wystąpić o ograniczenie z art. 124 b ustawy ugn? czy starosta może ograniczyć sposób korzystania z mojej nieruchomości?A jeżeli tak ty czy powinien ograniczyć tylko w stosunku do udziału po zmarłych osobach czy całej nieruchomości z uwagi na niewydzielone udziały.
Bardzo dziękuję za każdą podpowiedź pozdrawiam
Pani Asiu,
zgoda na dysponowanie nieruchomością powinna co do zasady pochodzić od wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jednak przyłącze jest na nieruchomości i nie jest przekładane, a wyłącznie stare urządzenia są wymieniane na wykonane w aktualnej technologii, w mojej ocenie należy to kwalifikować jako czynność zwykłego zarządu nieruchomością, z czym wiąże się zgoda większości, a w zakresie prawa budowlanego jako remont. Jeżeli przedsiębiorca nie jest w stanie uzyskać zgody większości / wszystkich, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji z art. 124 b, która zawsze odnosi się do nieruchomości, a nie do udziałów.
bardzo serdecznie dziękuję za odpowiedz
Pozdrawiam
Szanowny Panie,
niezmiennie dziękuję za cenne komentarze i omówienie tematu.
Proszę o radę przed przystąpieniem umowy. Otrzymaliśmy od projektanta (mającego pełnomocnictwo PGE) umowę do podpisu na wyrażenie zgody na udostępnienie nieruchomości w celu budowy urządzeń energetycznych: sieć energetyczna. A co za tym idzie- umieszczenie urządzeń elektroenergetycznych, wejście służb energetycznych ze sprzętem celem wykonania niezbędnych prac związanych z budową a w przyszłości z remontami, eksploatacją lub naprawą wybudowanych urządzeń elektroenergetycznych.
Dopiero w dołączonym pełnomocnictwie dot. projektu budowlano-wykonawczego jest informacja, że chodzi o budowę i przebudowę sieci elektroenergetycznej SN i nn przebudowy linii nn, SN oraz słupowej stacji transformatowej.
Jest mowa o odszkodowaniu wynikającym z prowadzonych prac, czyli za zniszczone uprawy, nasadzenia, zniszczenia struktury gleby. Odszkodowanie ma stanowić zaspokojenie wszelkich roszczeń Właściciela nieruchomości.
Dodam, że budowa sieci dotyczyć ma wymiany słupów, których prawdopodobnie czas postawienia sięga lat 60-70, więc podejrzewam, że raczej nie było podpisywanej umowy o korzystaniu. Zaproponowaliśmy poprowadzenie naziemnej sieci zamiast słupów. Propozycja jest do zaakceptowania.
Moje pytanie- jak w tym przypadku jest z ustanowieniem służebności przesyłu, czy nie jest wymagane?
Z góry dziękuję za odpowiedź.
witam,
tematy na blogu są niezmiernie pomocne, również dla osób nie znających specjalistycznej terminologi, ani nie stykających się z podobnymi problemami na co dzień tak jak w moim przypadku. Moim kłopotem nie jest przedsiębiorca przesyłowy ,który zobowiązał się odbudować skradzioną napowietrzną linię energetyczna do mojej działki lecz jeden z sąsiadów , który nie pozwała wykonać prac modernizacyjnych na swojej działce ( jest to działka rolnicza) . dostając pozwolenie na budowę do którego niezbędne jest oświadczenie o zapewnieniu dostawy energii nie spodziewałam się, że będą z tym takie kłopoty….teraz proszę o radę jak to wygląda z prawnego punktu widzenia czy kiedy już wybudowałam dom i czekam za przyłączem czy mogę zostać z \”ręką w nocniku\” tj. bez prądu?
pozdrawiam
witam,
tematy na blogu są niezmiernie pomocne, również dla osób nie znających specjalistycznej terminologi, ani nie stykających się z podobnymi problemami na co dzień tak jak w moim przypadku. Moim kłopotem nie jest przedsiębiorca przesyłowy ,który zobowiązał się odbudować skradzioną napowietrzną linię energetyczna do mojej działki lecz jeden z sąsiadów , który nie pozwała wykonać prac modernizacyjnych na swojej działce ( jest to działka rolnicza) . dostając pozwolenie na budowę do którego niezbędne jest oświadczenie o zapewnieniu dostawy energii nie spodziewałam się, że będą z tym takie kłopoty….teraz proszę o radę jak to wygląda z prawnego punktu widzenia czy kiedy już wybudowałam dom i czekam za przyłączem czy mogę zostać z „ręką w nocniku” tj. bez prądu?
pozdrawiam
Pani Ewelino,
linia niskiego napięcia, która ma doprowadzać prąd do Pani domu może zostać wybudowana przymusowo. Przedsiębiorca, który będzie jej właścicielem może wystąpić o ustanowienie służebności przesyłu dla urządzenia projektowanego – niestety Pani tego zrobić nie może. Oczywiście lepszym rozwiązaniem jest dogadanie się z sąsiadem, żeby wyraził zgodę – bez niej albo bez orzeczenia sądu przedsiębiorca nie będzie mógł wybudować urządzenia. Jak znam życie chodzi o pieniądze, myślę że trzeba porozmawiać szczerze z sąsiadem, jaka kwota zmiękczy jego serce 🙂
Panie Piotrze dziękuję za odpowiedź.
Wymiana przewodów na izolowane zapewnia większe bezpieczeństwo funkcjonowania urządzeń, zmniejsza ilość koniecznych wjazdów na nieruchomość, jak też redukuje odległości bezpieczne, które są mniejsze dla przewodów izolowanych – czy mogę prosić o komentarz, dlaczego to zmniejsza ilość koniecznych wjazdów na nieruchomość i czy są jakieś wytyczne specyficzne dla przewodów izolowanych dotyczące odległości
Witam. A czy na dowieszenie przewodu innego operatora (np. przewodu światłowodowego) na istniejącej linii energetycznej potrzebna jest zgoda właściciela działki nad którą przebiega sieć energetyczna? Czy ewentualnie taka zgoda taka jest konieczna na działce na której jest słup i konieczne jest wejście na tą działkę w celu zawieszenia przewodu? a co z działkami na które nie ma konieczności wchodzenia w celu zawieszenia przewodu (np. drogi dojazdowe lub rowy wodne)?
Panie Łukaszu,
dowieszenie przewodu światłowodowego innego operatora, to oparcie kolejnego urządzenia przesyłowego na istniejących konstrukcjach wsporczych linii energetycznej. Powyższe ma oczywiście znaczenie dla ewentualnego wynagrodzenia i zakresu ograniczenia własności, ale nie uchyla obowiązku pozyskania tytułu prawnego do nieruchomości. Powyższe dotyczy zarówno nieruchomości, gdzie są stanowiska słupowe, jak i tych, gdzie są tylko przewody.
Witam serdecznie,
Bardzo proszę o poradę. Ponieważ na naszej działce znajdują się słupy centralnie na środku postanowiliśmy je przesunąć, w związku z tym, że kiedyś chcielibyśmy coś tam budować. Zakład energetyczny zażyczył sobie, że mamy również wymienić słup sąsiada – delikatna zmiana linii przesyłowej, sąsiad podpisał zgodę, za parę dni mają nam wymieniać słupy wszystko już zatwierdzone w urzędach, a sąsiad się rozmyślił, mogliśmy wybrać wersję bez zmiany toru linii (do sąsiada biegłby tak samo) tylko, że on patrzyłby na jeszcze jeden słup, a nie chciał, więc poszliśmy mu na rękę nie dostawiając tego słupa. Mówi, że zablokuje jak przyjdą stawiać słup. Linia jest przesyłowa u nas i częściowo od sąsiada. Z działki sąsiada idą 2 przyłącza ( do jego domu i jeszcze innego). Czy sąsiad ma prawo zablokować nam tą inwestycję? Dodam, że słupy stoją od 1965 roku co powoduje, że zakład energetyczny może linię przesyłową zasiedzieć
Witam. Nasz rodzina znalazła się w dosyć niekomfortowej sytuacji w związku z postępowaniem firmy Energa Operator SA. Zimą tego roku bez żadnego powiadomienia nas o planach prowadzenia jakiegokolwiek remontu dokonano wymiany słupów i linii średniego napięcia na terenie naszej nieruchomości. Dodatkowo, aby dojechać sprzętem i wymienić jeden ze słupów utworzono byle jaki przepust na rowie melioracyjnym bez naszej zgody i wiedzy i bez spełnienia warunków nałożonych prawem budowlanym dotyczącym tego typu urządzeń. Nadmienię, że nielegalny przepust pozostał. Działkę nabyliśmy w 2005 roku. W księdze nie ma zapisu o ustanowieniu służebności. Nie mieszkamy na opisywanej działce, ale mamy warunki zabudowy domem mieszkalnym w pobliżu przebiegu linii. Nikt o niczym nas nie powiadomił i dopiero wiosną zorientowaliśmy się o zakresie, przeprowadzonych bez naszej wiedzy, robót budowlanych. Dodatkowo zaczął nas nachodzić przedstawiciel firmy reprezentującej Energa Operator SA, aby nakłonić nas do wyrażenia zgody na ustanowienie służebności przesyłu dla planowanej linii wysokiego napięcia (110). Ze względu na warunki terenowe (rowy melioracyjne i zabagniony teren) budowa tej linii pozbawiłaby nas możliwości swobodnego korzystania z 1,5 ha z 6,5 ha całej działki. Napisałam do firmy Energa Operator SA (właściwy dla przebiegu linii oddział) o podanie nam podstawy prawnej wykonania robót remontowych bez naszej zgody i wyznaczyłam 14 dniowy termin na odpowiedź. Minęło 1,5 miesiąca i nie otrzymałam odpowiedzi. Gdybyśmy wiedzieli, że planowana jest wymiana urządzeń prowadzilibyśmy rozmowy w celu zmiany położenia jednego ze słupów względem planowanego budynku mieszkalnego, bo to by nam bardzo poprawiło sytuację. Dodatkowo wystąpilibyśmy o zbudowanie przepustu zgodnie z prawem budowlanym, bo przejazd przez rów melioracyjny na naszej działce jest jedynym możliwym dostępem do tego słupa. Korzystając z naszej nieruchomości bez naszej wiedzy Energa Operator SA uniknęła komplikujących formalności i ustaleń stawiając nas przed faktem dokonanym. Dodatkowo powinniśmy usunąć tymczasowy (byle jaki) przepust własnymi rękami lub na swój koszt, aby nie narazić się na karę wynikającą z naruszenia przepisów o niszczeniu urządzeń melioracyjnych i budowie przepustów na rowach melioracyjnych.
Czy mogę uzyskać jakąś podpowiedź w tej sprawie? Wydaje mi się, że doszło do daleko posuniętego naruszenia prawa własności i nie powinniśmy na to pozwolić.
Witam serdecznie!
Panie Piotrze – blog jest pełen wiedzy, dziękuję bardzo, że dzieli się Pan z nami swoją wiedzą i doświadczeniem. Do mnie zgłosiła się firma energetyczna i pragnie uzyskać podpis na wejście w teren celem budowy linii światłowodowej tj. podwieszenie nowej linii światłowodu na istniejących już słupach. Z energetyką nie mam ustalonej służebności na istniejące linie i słupy. W piśmie zamieszczone jest też oświadczenie, iż nie będę wysuwać żadnych roszczeń względem firmy energetycznej, a także umożliwienie pracownikom wejście na teren w przypadku konieczności dokonania napraw, remontu, modernizacji bądź przeprowadzanie prac eksploatacyjnych przy wybudowanych urządzeniach elektroenergetycznych. Co wiąże się z podpisaniem takiego oświadczenie?
Pani Beato,
trudno mi wypowiedzieć się precyzyjnie nie znając treści dokumentu, jednak już z Pani opisu wynika, że podpisanie takiego oświadczenia co do zasady wykluczy możliwość kierowania roszczeń w stosunku do właściciela linii energetycznej, na której słupach ma być podwieszony światłowód.
Witam,
Panie Piotrze jestem laikiem w temacie energetyki, ale dziś temat mnie dotknął jako posiadacza domu jednorodzinnego. Na mojej ulicy ma miejsce modernizacja linii energetycznej. Słup z którego wychodzi słup do mojego domu jest na posesji sąsiada. Sąsiad nie wyraził zgody na modernizację słupów i linii. Nurtuje mnie pytania:
1. Czy Energetyka może wymienić same kable z pozycji naszych działek (w podobnej sytuacji jest jeszcze jedna rodzina)?
2. Podobno Pan z Energetyki który roznosił oświadczenia, powiedział, że jeśli nie będzie zgody, w razie np. zawalenia słupa kosztami będziemy obarczeni my oraz druga rodzina w takiej samej sytuacji (nie sąsiad, na którego posesji on stoi). Czy to prawda?
3. Czy w ramach tej modernizacji mogę zaproponować doprowadzenie do mojego domu kabla w ziemi. ?
Sąsiad chce udostępnić tylko jeden (z trzech ) słup, do którego jest jego dom i sklep który wynajmuje.
Witam,
czy w przypadku gdy usunięty ma być słup energetyczny oraz kable (zmiana trasy linii) – potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli czy wystarczy większości? Dziękuję za odpowiedź.