Służebność przesyłu na nieruchomości nieobciążonej urządzeniem
Obyś żył w ciekawych czasach – jak mawiają (nieprzychylni sobie) Chińczycy.
Według mnie to jednak wcale nie musi być przekleństwo – dla prawnika wręcz przeciwnie, im czasy ciekawsze, tym więcej interesującej pracy.
Ciekawe rzeczy dzieją się w Trybunale Konstytucyjnym, o czym pisałem w poprzednim wpisie, ale nie mniej ciekawie jest w sądach powszechnych, które co pewien czas muszą zmierzyć się ze sprawami precedensowymi.
Taki charakter ma sprawa, którą dziś opiszę i skomentuję. Dotyczy stosunkowo rzadko spotykanego na sali sądowej sporu o ustanowienie służebności przesyłu dla urządzeń nie przebiegających przez nieruchomość, która ma zostać obciążona, a jedynie oddziałujących na prawo własności.
Przedsiębiorca wystąpił z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu wyłącznie z uwagi na objęcie nieruchomości fragmentem pasa technologicznego. Same urządzenia przebiegały na sąsiedniej nieruchomości – zarówno słup energetyczny, jak i oparte na nim linie. Właściciel nieruchomości sprzeciwiał się ustanowieniu służebności przesyłu.
Sąd Rejonowy oddalił wniosek (postanowienie znajdziesz w Bazie wiedzy). Ocenił, iż służebność przesyłu, z uwagi na treść przepisu art. 305(1) K.c., może być ustanowiona wyłącznie wówczas, gdy w granicach przestrzennych nieruchomości (na gruncie, nad nim albo pod nim) znajdują się fizycznie urządzenia przesyłowe.
Sąd Rejonowy zważył dalej, iż pojęcie „pasa technologicznego” nie zostało zdefiniowane, sami zaś przedsiębiorcy bardzo różnie określają tę szerokość w zależności od tego, czego dotyczy dane postępowanie. Samo objecie nieruchomości takim pasem, w ocenie sądu, nie uzasadnia przyznania właścicielowi nieruchomości prawa do żądania ustanowienia służebności przesyłu, jakkolwiek nie można wykluczyć innych roszczeń – analogicznie należy orzec odnośnie „lustrzanego” uprawnienia przedsiębiorcy.
Apelacja od tego orzeczenia została oddalona, jednak sąd okręgowy nie w pełni podzielił zapatrywania prawne sądu pierwszej instancji.
W pierwszej kolejności wskazał, iż służebność przesyłu może zostać ustanowiona, jeżeli jest niezbędna dla właściwego korzystania z urządzeń, co jest stanem szerszym niż ustalił sąd rejonowy. Korzystanie z urządzeń (np. dojazd do nich ciężkim sprzętem) może być realizowany przez nieruchomość nieobciążoną urządzeniem przesyłowym i będzie to też służebność przesyłu (tu sąd okręgowy odwołał się do poglądów doktryny).
Niezależnie od tego stwierdzenia apelacja została uznana za niezasadną, gdyż z opinii biegłych energetyka i geodety wynikało, że wykonywanie niezbędnych czynności przy konserwacji linii i usuwaniu awarii będzie wymagało poruszania się, w tym ciężkim sprzętem, poza nieruchomością, która ma zostać obciążona – zatem nie jest ona niezbędna dla korzystania z urządzeń.
W mojej ocenie stanowisko sądu okręgowego jest słuszne. Służebność przesyłu jako służebność czynna nie może swoją treścią obejmować wyłącznie zakazów (ograniczeń) dla właściciela nieruchomości, podobnie nie można służebnością obciążyć nieruchomości, która nie jest niezbędna w kontekście wykonywania płynących z niej uprawnień.
W przypadku, gdyby urządzenie było posadowione w bezpośredniej bliskości granicy nieruchomości i teren, na którym przedsiębiorca efektywnie wykonuje swoje czynności, obejmowałby część tej nieruchomości, wówczas istniałyby podstawy dla ustanowienia służebności przesyłu.
Podobnie możliwe jest ustanowienie służebności przesyłu dla samego przejazdu przez nieruchomość nieobciążoną żadnymi urządzeniami, na co słusznie zwrócić uwagę sąd okręgowy – należy ustanowić służebność przesyłu, a nie gruntową, albowiem rzeczą władnącą jest urządzenie przesyłowe / przedsiębiorstwo, a nie nieruchomość sąsiednia.
co tu komentować ?
gość nie będzie mógł się pobudować, albo chociażby tylko posadzić drzewa,
a tutaj państwo polskie w osobie sędziów 2 instancji oraz państwowej firmy przesyłowej
pokazało mu społem WAŁA.
Przecież firma przesyłowa mogła za odpowiednie pieniądze sprawę załatwić bez sądu,
ale chciała to mieć za grosze.
Poza tym śmieszne jest powoływanie geodety i energetyka w zakresach tego,
czego dotyczy ta sprawa.
Rzecz przecież w prawach do nieruchomości, czyli w pieniądzach,
a te jakoś nie są w zainteresowaniu energetyka czy geodety.
Oni to raczej tylko mogą powiedzieć coś o odległościach lub te odległości pomierzyć.
Tak się buduje zaufanie do państwa prawa.
Powodzenia.
Spotkałem się z odmiennym stanowiskiem sądów powszechnych. Sądy ustanawiają służebność przesyłu na działkach znajdujących się jedynie w pasie technologicznym linii. Są to jednak orzeczenia na poziomie sądów rejonowych. Nie dysponuję jednak uzasadnieniami do tego typu postanowień.
Panie Piotrze,interesuje mnie sytuacja, gdy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustalano pas zieleni wzdłuż pewnego rurociągu, wcześniej w planie przeznaczenie było inne korzystniejsze pod budowę mieszkaniową. Jak Pan uważa czy jest możliwość uzyskania pełnego/częściowego odszkodowania od przedsiębiorcy za zmniejszenie wartości nieruchomości przy ustanowieniu służebności przesyłu?
Dokonujemy zamiany działek , przez działki przekazywane przez gminę przebiega sieć kanalizacji deszczowej i objęte są one projektem budowy nowych osadników .
Gmina ustanowi nieodpłatną służebność przesyłu na zbywanych działkach na swoją rzecz , czy opis tej służebności powinien być bardzo szczegółowy ?( protokół uzgodnień) okreśłać szczegóły z projektu , czy powinna być podana szerokość pasa ,Czy gmina może w inny sposób zabezpieczyć swoje roszczenia ??
Pani Jowito,
przykro mi, jednak nie mogę odpowiedzieć na tak zadane pytania, bo opis jest zbyt zdawkowy, a to nie są oczywiste sprawy. Z opisu wynika, jakoby gmina miała ustanowić służebność na swoje nieruchomości, co jest niedopuszczalne jeżeli urządzenia kanalizacyjne są jej własnością – jeżeli są własnością odrębnej spółki wówczas nie ma problemu. Opis służebności może być szczegółowy z podaniem szerokości pasa służebności, może tej szerokości nie określać – nie spowoduje to nieważności umowy, a jedynie nieprecyzyjność jej zapisów, które jednak rzutują przede wszystkim na wynagrodzenie i odnoszą się do postulatu minimalizacji ograniczenia własności nieruchomości obciążonej. Czy gmina może zabezpieczyć swoje roszczenia – nie wiem, o jakie roszczenia chodzi, do tego wymagana jest znajomość okoliczności sprawy. W ebooku zawierającym wniosek o ustanowienie służebności przesyłu zawarłem przykładowe brzmienie treści służebności, może Pani z niego skorzystać.
Witam , z niecierpliwościa czekam na Pana opinie odosnie stanowiska Sejmu w sprawie Trybunał -Sad Grudziądz
Pani Mario,
to stanowisko było przewidywalne – Trybunał Konstytucyjny załatwił obie sprawy postanowieniem z 17 lipca 2014 r. Pisałem o nim w tym wpisie:
https://xn--przesy-energii-lnc.pl/2014/07/22/1-0-dla-zasiedzenia-w-trybunale-konstytucyjnym/
W mojej ocenie sprawa z wniosku SR w Grudziądzu zakończy się analogicznie.
Panie Piotrze,
Zgadzam się z Panem, że służebność przesyłu nie może swą treścią obejmować wyłącznie ograniczeń dla właściciela nieruchomości. Spotkałem się jednak z orzeczeniami sądów idącymi dużo dalej, a mianowicie uznającymi, że służebność obejmuje wyłącznie tę strefę, w której przedsiębiorca czynnie korzysta z urządzeń; w takim ujęciu poza zakresem służebności pozostawałyby wszystkie te obszary, w których właściciel nie może w pełni korzystać z nieruchomości z uwagi na obowiązywanie przepisów branżowych (przewidujących np. zakaz zabudowy lub sadzenia roślin). Co oczywiste, za takie obszary sądy te nie przyznawały również wynagrodzenia.
Taki pogląd wyraził np. Sąd Okręgowy w Białymstoku w postanowieniu z 29.05.2014 roku w sprawie o sygn. akt II Ca 205/14 – jak łatwo się domyślić, coraz więcej przedsiębiorców przesyłowych zaczyna się na to orzeczenie powoływać. Argumenty przywołane w uzasadnieniu są całkiem sensowne, chociaż moim zdaniem można z powodzeniem przeciwstawić im poglądy wyrażane już przez Sąd Najwyższy, zgodnie z którymi wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno co do zasady równoważyć wszelki uszczerbek, jaki poniósł właściciel, i że w związku z tym powinno obejmować również tzw. strefę ochronną, w której uprawnienia właściciela doznają uszczuplenia (strefa ta jest przecież bezpośrednią konsekwencją wybudowania urządzeń).
Najbardziej niepokoi mnie wychwycona przez Sąd w Białymstoku różnica pomiędzy treścią służebności przesyłu a treścią służebności gruntowej. Faktycznie, jeśli czytać przepis dosłownie, to służebność przesyłu obejmuje wyłącznie uprawnienie do korzystania z urządzeń, które Sąd rozumie bardzo wąsko. Zdaniem Sądu korzystanie to zupełnie co innego, niż znoszenie przez właściciela nieruchomości ograniczeń wynikających z przepisów prawa i w związku z tym „korzystanie ze strefy kontrolowanej gazociągu nie łączy się w ogóle ze sferą uprawnień płynących z ustanowienia służebności przesyłu”.
Czy spotkał się już Pan w praktyce z taką argumentacją i czy udało się Panu ją odeprzeć? Jeśli chodzi o mnie, to na miejscu właściciela nieruchomości twierdziłbym, że przepis art. 305[1] k.c. należy odczytywać nie dosłownie, lecz funkcjonalnie. Celem ustawodawcy przy uchwalaniu przepisów o służebności przesyłu było przecież całościowe uregulowanie sytuacji prawnej związanej z posadowieniem urządzeń przesyłowych na prywatnych gruntach; tymczasem gdyby zgodzić się z Sądem Okręgowym w Białymstoku, to okazałoby się, że co do części terenu (tzw. pasa eksploatacyjnego) należałoby ustanowić służebność przesyłu, a co do pozostałej części (tzw. strefy ochronnej) – służebność gruntową (której ustanowienia nie można się zresztą domagać na drodze sądowej). Poza tym wydaje mi się, że Sąd jednak nieco zbyt wąsko rozumie pojęcie „korzystania” z urządzeń. Przedsiębiorca musi przecież dbać, aby należące do niego urządzenia spełniały wymogi określone w przepisach prawa – należy do tego zaliczyć również obowiązek przestrzegania, by zachowana została przepisowa odległość urządzeń od innych obiektów. Nie do końca jest zatem tak, że w odniesieni do strefy ochronnej przedsiębiorca może w ogóle nie przejawiać żadnej aktywności. Można by zresztą twierdzić, że korzystanie z cudzej nieruchomości w ramach posiadania służebności, o którym mówi art. 352 § 1 k.c., obejmuje nie tylko służebności czynne, ale i bierne, i że zakres zastosowania art. 305[1] k.c. jest tożsamy. No i na koniec, można by się podeprzeć argumentem, że zaakceptowanie poglądu Sądu w Białymstoku prowadziłoby do sytuacji, w której uszczuplenie uprawnień właściciela w strefie ochronnej pozostałoby bez jakiegokolwiek ekwiwalentu.
Trochę się rozpisałem, mam nadzieję, że nie zniechęcił się Pan po pierwszym akapicie. Bardzo chciałbym poznać Pana pogląd w tej kwestii.
Panie Piotrze,
Drobna korekta – orzeczenie, o którym pisałem, zostało wydane przez Sąd Okręgowy w Bielsku – Białej, a nie w Białymstoku. Przepraszam za pomyłkę.
Panie Jakubie, dobrze że Pan to napisał bo już się bałam, że sąd w Białymstoku poszedł w ślady SO i SR z Bielska Białej które póki co, o ile mi wiadomo jako jedyne w Polsce wypracowały sobie taką linię orzeczniczą. Dołączam się do prośby o komentarz za strony naszego gospodarza, zwłaszcza w temacie tego jak bronić się przed tak sformułowanymi zarzutami. Ja w swoich pismach wykorzystałam te argumenty o których Pan pisze (czynna ale i bierna służebność, powinność uwzględniania rekompensaty za cały uszczerbek), w kolejnych dodam jeszcze to co Pan napisał o funkcjonalnym odczytywania art. 305 – dziękuję:). Niezależnie od argumentacji typowo prawniczej warto moim zdaniem zwrócić po prostu uwagę na definicję strefy kontrolowanej z rozporządzenia o sieciach gazowych: „obszar(…) w którym przedsiębiorstwo (…) podejmuje czynności w celu zapobieżenia działalności mogącej mieć negatywny wpływ na trwałość i prawidłowe użytkowanie gazociągu”
Biorąc na zdrowy rozsądek, czy jeśli przedsiębiorstwo wykonuje w strefie jakieś czynności, to czy można z czystym sumieniem stwierdzić, że z tej strefy nie korzysta…? Zwłaszcza, że te czynności są opisane jako jedna z czynności eksploatacyjnych w instrukcji eksploatacji sieci obowiązującej w Gazsystemie (pewno w innych spółkach gazowniczych też)
Czy może Pani podać linka do tej instrukcji eksploatacji sieci gazowych ? W jaki rozdziale lub na jakiej stronie powyższe zagadnienie jest opisane ?
Czy można prosić o sygnaturę tego orzeczenia Sądu Okręgowego z treści artykułu (o służebności przesyłu na nieruchomości nieobciążonej urządzeniem przesyłowym)?