Niedawno pisałem o możliwości potraktowania remontu linii przesyłowej jako czynności zwykłego zarządu, z czym wiążą się mniej rygorystyczne wymogi w zakresie uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością.

Dziś przedstawię kolejny przypadek, który jest, co do zasady, traktowany jako czynność zwykłego zarządu – budowę przyłączy do budynku położonego na danej nieruchomości.

Zwykły zarząd to, ogólnie rzecz biorąc, czynności zmierzające do zachowania rzeczy w należytym stanie, podejmowane w ramach normalnego, bieżącego zarządzania rzeczą wspólną. Z pewnością takiego charakteru nie ma zgoda na wybudowanie odcinka sieci przesyłowej, która zasilać będzie innych odbiorców, albowiem inwestycje, których celem jest zwiększenie użyteczności innej nieruchomości stanowią czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymagają kwalifikowanej zgody.

Budowa przyłącza doprowadzającego wodę, gaz, ciepło czy energię elektryczną do budynku na nieruchomości wspólnej, realizuje inne cele. Przede wszystkim przyłącze stanowi niezbędny element sieci, łączący instalację w obiekcie z urządzeniami stricto przesyłowymi, bez którego nie byłoby możliwe odbieranie mediów zaspokajających podstawowe potrzeby życiowe mieszkańców.

W tym sensie budowa przyłączy powinna być potraktowana jako czynność zwykłego zarządu, albowiem bez prądu, ogrzewania i wody zagrożone jest zdrowie mieszkańców, a po wtóre stopniowemu zniszczeniu uległby budynek pozbawiony dostaw niezbędnych mediów.

Obszernie i ciekawie w tym zakresie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale wydanej w sprawie III CZP 18/02 oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym II OSK 906/09. Sądy przytoczyły następujące argumenty przemawiające za potraktowaniem budowy przyłącza jako czynności zwykłego zarządu:

• zaspokajane będą wyłącznie potrzeby właścicieli nieruchomości wspólnej, zatem ograniczenie własności związane z posadowieniem urządzenia dokonywane jest w interesie właścicieli i przynosić im będzie korzyści,
• budowa przyłącza co do zasady nie ogranicza właścicieli w możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem,
• przyłączenie do sieci jest pozytywne zarówno w kontekście interesu właścicieli nieruchomości (łatwość dostępu do mediów, pewność dostaw), jak i interesu społecznego, przede wszystkim w zakresie ochrony środowiska (np. minimalizacja niskiej emisji dla sieci ciepłowniczych, likwidacja tradycyjnych szamb dla kanalizacji),
• instalacje kanalizacyjnej, wodociągowe, ciepłownicze i podobne stanowią obecnie standardowe uzbrojenie nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

Ostatecznej oceny można dokonać biorąc pod uwagę rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości, która ma zostać obciążona przyłączem. Z pewnością preferowana powinna być lokalizacja przyłączy: w drogach wewnętrznych, pod parkingami, w ciągach pieszych, ewentualnie na terenie zielonym, szczególnie wówczas gdy są tam już posadowione inne urządzenia przesyłowe albo w pasach przygranicznych.

                                                                                                                                         fot. dr Kanicki

Kilka dni temu znalazłem artykuł na stronie Rzeczpospolitej zawierający kazus ze służebności przesyłu, przygotowany z myślą o egzaminie, który niedługo czeka aplikantów radcowskich i adwokackich. Dla zainteresowanych podaję adres internetowy.

Co ciekawe, kazus dotyczył problemu przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu, co jest tematem raczej nieaktualnym i rzadko spotykanym na salach sądowych, jakkolwiek trudno sobie wyobrazić, żeby egzaminowani aplikanci rozstrzygali problem zasiedzenia służebności, co wymaga przeanalizowania zwykle kilkuset stron dokumentów w sprawie.

Niewątpliwą zaletą służebności przesyłu jest podatność na budowanie argumentacji, jest to bowiem instytucja młoda, odnośnie do której wydawanych jest wiele orzeczeń (w zeszłym roku Sąd Najwyższy wydał ich co najmniej 42), zatem można wykazać się wiedzą i doświadczeniem, przygotowując apelację albo opinię o jej bezzasadności.

W 2014 r. najczęściej eksploatowanym tematem był stosunek decyzji wywłaszczeniowych do żądania ustanowienie albo zasiedzenia służebności, może zatem sprawa z takim problemem prawnym trafi się Wam na egzaminie? 🙂

Przy okazji wszystkim młodym adeptom sztuki prawniczej życzę powodzenia, w tym także dwojgu z mojej kancelarii, którzy z pewnością mnie nie zawiodą, szczególnie gdy trafią na służebność przesyłu 🙂

Prawo do dysponowania nieruchomością wspólną to ciekawy i wieloaspektowy temat, na który pisałem już kilkukrotnie odnośnie do zasad obciążania takiej nieruchomości służebnością przesyłu.

Dziś poruszę aspekt uzyskiwania zgód właścicieli nieruchomości na cele remontu istniejącego urządzenia przesyłowego, np. często obserwowanego w praktyce remontu linii elektroenergetycznej średniego napięcia.

Zajęcie nieruchomości celem wykonania prac remontowych wymaga uzyskania zgody właściciela nieruchomości, na podstawie której składane jest oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W praktyce powstają trudności z uzyskaniem zgód wszystkich współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych), co dotyczy przede wszystkim następujących sytuacji:

• jeden ze współwłaścicieli zmarł i nie przeprowadzono postępowania spadkowego,
• jeden ze współwłaścicieli wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu,
• jeden ze współwłaścicieli jest małoletni i dla wyrażenia w jego imieniu zgody niezbędna może być zgoda sądu opiekuńczego,
• negocjuje wyłącznie jeden z małżonków, a drugi nie zajmuje w ogóle stanowiska.

Zgodnie z zasadą, o której pisałem kilkukrotnie, zgoda powinna być wyrażona przez wszystkich współwłaścicieli, gdyż inwestycje związane z urządzeniami przesyłowymi należą do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

Tak jednak nie będzie zawsze.

Przykładem wyjątku jest, w mojej ocenie, właśnie remont istniejącej linii przesyłowej, dla której nie ustanowiono służebności przesyłu, oraz budowa przyłączy zasilających obiekt należący do właściciela nieruchomości. O przyłączach szerzej napiszę w kolejnym wpisie.

Dlaczego remont linii przesyłowej może stanowić czynność zwykłego zarządu?

Nawiązując do przykładu linii średniego napięcia: wymiana słupa i linii przesyłowej na nowe – w miejsce istniejących – nie stanowi nowego obciążenia nieruchomości, a nawet przeciwnie, często prowadzi do zmniejszenia zakresu ograniczenia własności. Poprawa parametrów technicznych linii (wymiana starych słupów na wykonane w obecnie stosowanej technologii, wymiana przewodów na izolowane), zapewnia większe bezpieczeństwo funkcjonowania urządzeń, zmniejsza ilość koniecznych wjazdów na nieruchomość, jak też redukuje odległości bezpieczne, które są mniejsze dla przewodów izolowanych.

W mojej ocenie w takich przypadkach wymagane jest uzyskanie zgody większości współwłaścicieli albo jednego małżonka. Pozwoli to uniknąć patowej sytuacji w wielu przypadkach, które opisałem na wstępie, gdzie brak zgody jednej osoby blokuje wszystkich, prowadząc do niepotrzebnego występowania z wnioskami o wydanie decyzji z art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami.