Przesył Energii Przesył Energii
Piotr Zamroch 20 stycznia 2020 in Służebność przesyłu 19 komentarzy

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu a pas służebności

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest świadczeniem złożonym, które może, pod pewnym warunkami, rekompensować także ograniczenia własności występujące poza pasem, w którym przedsiębiorca wykonuje uprawnienia objęte jej treścią.

Orzeczenie Sądu Najwyższego, o którym dziś napiszę wzbudziło sporo emocji, wydaje się, że nie do końca uzasadnionych. Mają one swoje źródło przede wszystkim w oparciu się na doniesieniach prasowych, które niestety w złożonych kwestiach prawnych nie są najlepszym źródłem informacji, choć niewątpliwie są źródłem szybkim.

Sam z niecierpliwością czekałem na datę, kiedy sprawa miała trafić na wokandę w Sądzie Najwyższym. Muszę przyznać, że z pewnym zawodem przyjąłem odmowę podjęcia uchwały. W mojej ocenie w orzecznictwie istniały rozbieżności wymagające ostatecznego rozstrzygnięcia, o czym pisałem w blogu. Sąd Najwyższy uznał jednak inaczej. Trzeba jednak przyznać, że w praktyce skutek w postaci braku kolejnych pytań prawnych najpewniej zostanie osiągnięty. Uchwała Składu 7 Sędziów uporządkowałaby także rozbieżne orzecznictwo sądów powszechnych, jednak nie ma co liczyć na jej wydanie.

Mając na uwadze doniesienia prasowe nieco odbiegające od wcześniejszego orzecznictwa, z wpisem dotyczącym sprawy III CZP 20/19 czekałem do czasu opublikowania uzasadnienia. Nastąpiło to kilka dni temu. Przyjrzyjmy się wspólnie motywom rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego.

O co chodziło w sprawie?

Sąd Rejonowy ustanowił służebność przesyłu na potrzeby gazociągu w pasie eksploatacyjnym o łącznej szerokości 6 metrów. Zakazał utrzymywania w tym pasie roślinności, która mogłaby uszkodzić urządzenie przesyłowe.

Niezależnie od tego sąd, zakazał właścicielom nieruchomości wznoszenia w pasie oddziaływania gazociągu o szerokości 30 metrów, wszelkich obiektów lub urządzeń trwale związanych z gruntem.

I tu zrobię pierwszą uwagę.

Wprowadzanie do sentencji postanowienia zakazów dla właściciela nieruchomości może odnosić się wyłącznie do pasa służebności przesyłu. Ten pas utożsamia się w orzecznictwie z pasem eksploatacyjnym, przeznaczonym do wykonywania uprawnień ze służebności. Zakazy dla właściciela nieruchomości mają być cieniem uprawień przedsiębiorcy przesyłowego.

Nie można wprowadzać mocą służebności przesyłu zakazów dla właściciela w obszarze poza pasem służebności, jak również obejmować pasem służebności obszarów, w których przedsiębiorca nie korzysta z nieruchomości. W takim przypadku nadajemy prawu cechy służebności biernej, co jest wprost sprzeczne z przepisem art. 305(1) K.c.

Powyższe nie oznacza, iż wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie może nigdy rekompensować ograniczeń występujących poza pasem służebności. Może, jednak muszą być spełnione pewne warunki, które omówię w dalszej części wpisu.

Od opisanego wyżej postanowienia apelację wniosła spółka gazowa, kwestionując możliwość ustanowienia służebności także w strefie oddziaływania gazociąg. Sąd Okręgowy w Gliwicach powziął wątpliwości, które przedstawił Sądowi Najwyższemu.

Pytania prawne Sądu Okręgowego

Sąd odwoławczy zadał następujące pytania:

Czy służebność przesyłu (art. 3051 k.c.) obejmuje swoim zakresem jedynie uprawnienie przedsiębiorcy przesyłowego do dokonywania określonych działań dotyczących nieruchomości obciążonej (ma charakter czynny), czy obejmuje również inne ograniczenia związane z oddziaływaniem linii przesyłowej na nieruchomość obciążoną, w tym polegające na ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w dokonywaniu prawa zabudowy w strefie kontrolowanej określonej w § 2 pkt 30 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 r., poz. 640)?

Jeżeli służebność przesyłu obejmuje swoim zakresem jedynie uprawnienie przedsiębiorcy przesyłowego do dokonywania określonych działań dotyczących nieruchomości obciążonej, to czy wynagrodzenie za jej ustanowienie powinno rekompensować uciążliwości związane z oddziaływaniem linii przesyłowej wykraczające poza ten zakres?”

Sąd Najwyższy uznał, iż nie ma podstaw dla udzielenia odpowiedzi na te pytania, albowiem jego wcześniejsze stanowisko w tej kwestii jest jednolite i nie budzi wątpliwości.

Czy stanowisko SN jest rzeczywiście jednolite?

Według mojej wiedzy (a na orzecznictwie dotyczącym służebności przesyłu znam się równie dobrze jak na piwach kraftowych – znaczy bardzo dobrze), takiej jednolitości nie ma, choć jest kierunek, który przeważa.

Sąd Najwyższy na poparcie wyżej przytoczonego stanowiska powołał się na 8 własnych orzeczeń.

Trzeba przyznać, że uczynił to w sposób niezbyt szczęśliwy, bo wymienione orzeczenia zawierają rozbieżne stanowiska, co widać już po dość pobieżnej ich lekturze.

Dla przykładu, uchwała wydana w sprawie III CZP 88/15 rzeczywiście jest zbieżna z postanowieniem wydanym w sprawie V CSK 531/15. W obu orzeczeniach rekompensata ograniczeń poza pasem służebności jest odnoszona do etapu planowania przestrzennego. Jednocześnie SN zaprzeczył możliwości ustanowienia służebności w pasie o szerokości wyznaczonej zapisami MPZP.

Zasadniczo w ten sam sposób orzekł Sąd Najwyższy w postanowieniu w sprawie III CZP 118/17, choć uwagi na temat wynagrodzenia są nieco inne.

Postanowienie w sprawie II CSK 505/16 jest jednak zgoła odmienne. Sąd Najwyższy wprost w nim bowiem utożsamia pas służebności przesyłu z obszarem strefy kontrolowanej. Pamiętam, jak po raz pierwszy przeczytałem to orzeczenie, jakiś czas po wydaniu uchwały w sprawie III CZP 88/15 i byłem zaskoczony tym niespodziewanym zwrotem.

Z kolei orzeczenia wydane w sprawach II CSK 770/15 i IV CSK 604/17 to przykłady stanowiska kompromisowego, w mojej ocenie prawidłowego. Zgodnie z nim, służebność ustanawia się w pasie niezbędnym do wykonywania uprawnień nią objętych. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności może jednak rekompensować ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem, także poza tym pasem. Warunkiem jest brak podstaw dla zgłoszenia roszczeń na innej podstawie, np. art. 36 ust. 1 ew. ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Służebność przesyłu jest służebnością czynną

Sąd Najwyższy w dalszej części uzasadnienia w sprawie III CZP 20/19 przypomniał, iż służebność przesyłu ma czynny charakter. Jej istotą jest zapewnienie właścicielowi urządzeń możliwości korzystania z cudzej nieruchomości. Powyższe następuje najpierw na etapie budowy, później podczas eksploatacji urządzenia przesyłowego. Właściciel nieruchomości ma obowiązek utrzymywać nieruchomość w takim stanie, by przedsiębiorca mógł wykonać wskazane czynności w każdym czasie.

Służebność przesyłu nie ma cech służebności biernej, na co Sąd Najwyższy wskazywał wielokrotnie. Nie można jej mocą ustanawiać zakazów dla właściciela nieruchomości w obszarze, w którym przedsiębiorca nie korzysta z nieruchomości.

Zgodnie z tym, co napisałem wyżej, zakazy dla właściciela nieruchomości mogą odnosić się wyłącznie do terenu pasa służebności przesyłu i powinny być cieniem (adekwatnym, koniecznym skutkiem) przyznania określonych uprawnień przedsiębiorcy.

Nadzór jest czym innym niż korzystanie

Przykładem ograniczenia własności poza pasem służebności przesyłu jest obszar strefy kontrolowanej gazociągów. Strefa ta nie odnosi się do korzystania z gruntu, ale do nadzorowania aktywności w niej zarówno właściciela nieruchomości, jak i innych podmiotów. Głównym kryterium jest w tym przypadku bezpieczeństwo ludzi i mienia w sąsiedztwie czynnego gazociągu.

Swoją drogą z gazociągami jest trochę jak z samolotami.

W przekonaniu społecznym, to najbardziej niebezpieczne urządzenia przesyłowe, podczas gdy statystyki awaryjne mówią zupełnie coś innego. O tragediach związanych z wypadkami samolotowymi, podobnie jak o skutkach wybuchu gazu wiedzą wszyscy, są one bowiem nagłaśniane przez wszystkie media. Przyczyną takich zdarzeń, przynajmniej tych, które znam z ostatnich la,  nie były jednak kwestie techniczne, a błąd ludzki – np. prace ziemne bez zachowania ostrożności, czy składowanie dużych mas ziemnych na trasie rurociągu.

Nie przekonuję Was wcale, że zakopanie w ogródku gazociągu jest najlepszym, co możecie zrobić w najbliższy weekend, jednak warto spojrzeć na problem bezpieczeństwa gazociągów nieco szerzej, bo funkcjonuje w tym zakresie w przestrzeni medialnej wiele mitów.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – elementy

Sąd Najwyższy podkreślił, iż Kodeks cywilny nie wskazuje kryteriów określania wysokości tego wynagrodzenia.

„Powinno być ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności, w tym zakresu, charakteru i trwałości obciążenia, jego uciążliwości, wpływu na ograniczenie korzystania z nieruchomości przez właściciela, a także zmniejszenia jej wartości. Uwzględnić należy, czy urządzenia przesyłowe służą także zaspokojeniu potrzeb właściciela nieruchomości obciążonej (…).

W kwestii, czy wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może obejmować także uciążliwości związane z oddziaływaniem linii przesyłowej poza pasem eksploatacyjnym tej służebności, w tym w zakresie strefy kontrolowanej, Sąd Najwyższy zajmuje zasadniczo stanowisko, że nie jest to wykluczone, o ile zachodzi w tym względzie związek z obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu (…)”

Sąd Najwyższy zastrzegł jednak, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, nie może dotyczyć uszczerbku, który podlega rekompensacie na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czy stanowisko Sądu Najwyższego jest prawidłowe?

W mojej ocenie wywód Sądu Najwyższego zawarty w uzasadnieniu analizowanego postanowienia odpowiada prawu.

Trzeba pamiętać, iż zasady określania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu tylko w części są zbieżne z zasadami odnoszącymi się do służebności drogi koniecznej. W obu przypadkach może pojawić się element odszkodowawczy związany z obniżeniem wartości nieruchomości.

W przypadku drogi koniecznej mamy jednak do czynienia z zaspokojeniem potrzeb prywatnej osoby, nie jest to zdarzenie o większej doniosłości społecznej. W przypadku urządzeń przesyłowych sytuacja jest inna, są to bowiem inwestycje celu publicznego, dodatkowo proces inwestycyjny jest w tym przypadku wieloetapowy.

Przed pozyskaniem prawa do terenu, urządzenia lokalizuje się mocą zapisów planu miejscowego albo decyzji ULICP. Z powyższym wiążą się określone podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej za obniżenie wartości nieruchomości. Nie można tych samych szkód rekompensować dwa razy na różnych podstawach. Tożsame samo stanowisko zajmuje Naczelny Sąd Administracyjny odnośnie do odszkodowania za trwałe ograniczenie własności mocą decyzji administracyjnej.

Piotr Zamroch 7 stycznia 2020 in Ograniczenie własności 2 komentarze

Remont urządzeń przesyłowych – wykładnia pojęcia

Remont urządzeń przesyłowych obejmuje działania niezbędne dla zachowania ich w stanie umożliwiającym niezawodne funkcjonowanie. Treść pojęcia „remontu” na gruncie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest swoista, nie w pełni spójna z definicją w Prawie budowlanym.

Rozbieżności w praktyce

W postępowaniach dotyczących zobowiązania do czasowego udostępnienia nieruchomości bardzo często przedmiotem sporu jest kwalifikacja prac. Spór dotyczy treści pojęć: budowa, przebudowa i remont, w szczególności zaś tego, czy należy bezpośrednio, czy jedynie odpowiednio stosować przepisy Prawa budowlanego.

Z punktu widzenia przedsiębiorcy przesyłowego korzystniejsze jest ustalenie, iż planowane prace stanowią remont urządzeń przesyłowych. W takich przypadkach odpada przesłanka zgodności z planem miejscowym albo decyzją ULICP i nie ma konieczności prowadzenia rokowań. Remont urządzeń przesyłowych może ponadto być zakwalifikowany jako czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Taka kwalifikacja znacznie ułatwia uzyskanie zgody współwłaścicieli (pisałem o tym szerzej tutaj).

Z praktyki naszej kancelarii, opartej na wielu sprawach prowadzonych w różnych częściach Polski wynika, iż rozumienie pojęcia remontu na gruncie postępowań wywłaszczeniowych nie jest jednolite. Część organów wykazuje tendencje do ścisłego przenoszenia definicji remontu z Prawa budowlanego, inne zaś stosują jego przepisy jedynie odpowiednio, co w mojej ocenie jest bardziej uzasadnione.

Sprawa z Górnego Śląska

Bardzo ciekawe uwagi dotyczące treści pojęcia remont urządzeń przesyłowych na gruncie przepisów u.g.n. zawarł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym 14 listopada 2019 r. w sprawie I OSK 3218/18. Uzasadnienie tego orzeczenia niedawno opublikowano w Bazie orzeczeń sądów administracyjnych.

Sprawa dotyczyła zobowiązania do czasowego udostępnienia nieruchomości na potrzeby prac, których przedmiotem była m.in. wymiana skrzyni nN oraz wymiana przewodów na izolowane.

Organy administracji obu instancji orzekły w sposób korzystny dla przedsiębiorcy przesyłowego, następnie skargę właściciela nieruchomości oddalił WSA w Gliwicach.

Sprawa trafiła do NSA, który oddalił skargę kasacyjną, przedstawiając w uzasadnieniu kilka bardzo ważnych wytycznych odnośnie do tego, jak rozumieć pojęcie remont urządzeń przesyłowych.

Stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego

NSA podkreślił kwestię podstawową, iż przepisy art. 124b i art. 124 u.g.n. w ogóle nie odwołują się do definicji z Prawa budowlanego, zatem nie można ich stosować automatycznie. Nakazał uwzględnienie specyfiki stosunków na linii przedsiębiorca przesyłowy – właściciel nieruchomości oraz ustawowych obowiązków tego pierwszego.

Wskazane obowiązki są uregulowane przede wszystkim w przepisach Prawa energetycznego, co w szczególności dotyczy powinności utrzymywania urządzeń, instalacji i sieci w stanie umożliwiającym realizacje zaopatrzenia w paliwa lub energię w sposób ciągły i niezawodny, przy zachowaniu obowiązujących wymagań jakościowych (art. 4 ust. 1 P.e.).

NSA wskazane wyżej obowiązki ocenił w sposób następujący:

Są to zatem dodatkowe wymagania, nieznajdujące swej podstawy w prawie budowlanym. Zgodnie z art. 9c ust. 2 pkt 1 i 3 p.e. ma być zagwarantowane bezpieczeństwo oraz „niezawodność funkcjonowania systemu elektroenergetycznego”. Wobec tego przeprowadzenie działań, mających na celu remont sieci w sposób „gwarantujący niezawodność funkcjonowania systemu elektroenergetycznego” może być uznane za remont w rozumieniu art. 124b u.g.n.

I dalej:

Przez konserwację i remonty ciągów, przewodów i urządzeń należy rozumieć działania dotyczące ciągów, przewodów i urządzeń już istniejących i eksploatowanych, które nie zmieniają ich zasadniczych parametrów, a zarazem służą realizacji zadań określonych w prawie energetycznym takich: jak zagwarantowanie realizacji zaopatrzenia odbiorców w paliwa lub energię w sposób ciągły i niezawodny, przy zachowaniu obowiązujących wymagań jakościowych (art. 5 ust. 1 p.e.), czy zapewnienie niezawodności systemu elektroenergetycznego (zob. art. 9c ust. 2 pkt 3 p.e.).

Zwracam Waszą uwagę, iż treść pojęcia remont urządzeń przesyłowych w danej sprawie powinna uwzględniać także specyficzne uwarunkowania sieci. Dla przykładu jako remont powinny zostać zakwalifikowane prace polegające na ułożeniu ciepłociągów preizolowanych w miejsce ciepłociągów wykonanych w technologii kanałowej. W przypadku sektora wod.-kan., remontem będzie umieszczenie wodociągu o mniejszej średnicy w istniejącym wodociągu (relining).

Konferencja przesyłowa, to już niedługo 🙂

Więcej na temat prawidłowej redakcji wniosków o ograniczenie własności oraz wykonywania remontów wodociągów w technologiach bezwykopowych będziecie mogli posłuchać i podyskutować na konferencji 20 i 21 kwietnia 2020 r. Organizuje ją, już po raz piąty, Puls Biznesu wspólnie z moją kancelarią.

Szczegóły wkrótce 🙂 Jednak już dziś zapewniam Was, że to będzie świetna edycja, zorganizowana w zupełnie nowej formule. Czekają na Was nowe tematy, doświadczeni prelegenci, znakomici paneliści i specjaliści przy stolikach eksperckich! Tam po prostu trzeba być.

Piotr Zamroch 25 listopada 2019 in Bezumowne korzystanie, Służebność przesyłu 13 komentarzy

Pas służebności przesyłu – stopień współkorzystania

Prawo przedsiębiorcy do wejścia na nieruchomość celem wykonywania uprawnień ze służebności przesyłu powstaje tylko wówczas, gdy jest to niezbędne z uwagi na techniczne aspekty funkcjonowania urządzenia. Pas służebności przesyłu nie jest obszarem do stałego korzystania z cudzej nieruchomości.

W sobotę przeprowadziłem kolejne szkolenie dla rzeczoznawców majątkowych. Tym razem miałem przyjemność gościć w Radomiu, dzięki czemu na mapie w moim gabinecie mogłem dokleić kolejną kropkę. Muszę chyba pomyśleć przy zakupie kolejnego samochodu, żeby był elektryczny, bo ilości kilometrów, które przejeżdżam na szkolenia albo do Klientów powodują, że jestem mało eco-friendly 🙁

Podczas szkolenia omawialiśmy przekrojowo problematykę określania wartości służebności przesyłu, szkód lokalizacyjnych oraz ustalania odszkodowań za ograniczenie własności mocą decyzji administracyjnej.

Jednym z tematów (który zawsze jest przedmiotem żywej dyskusji) była kwestia zasad określania współczynnika korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę w pasie służebności przesyłu.

Osobiście jestem zwolennikiem (podążając myślami za Sądem Najwyższym), żeby ten współczynnik określać indywidualnie, przy uwzględnieniu uwarunkowań na konkretnej nieruchomości. Nie przekonują mnie ani przedziały parametryczne współczynników (choć nie kwestionuję iż przydatności praktycznej), ani tym bardziej aprioryczne założenie, że w każdym przypadku przyjmuje on wartość niezmienną.

U podstaw przyjmowania współczynnika o wartości stałej leży założenie, że przedsiębiorca przesyłowy może w każdej chwili wejść na nieruchomość i korzystać z pasa służebności, pozostając w nim przez czas zależny jedynie od jego woli. Takie założenie przyznaje przedsiębiorcy prawo do korzystania z tej części nieruchomości na równi z jej właścicielem.

Tak jednak nie jest.

Prawo dostępu do urządzeń

Przedsiębiorca uprawniony ze służebności przesyłu, analogicznie jak przedsiębiorca, który uzyskał decyzję wywłaszczeniową i chce wejść na nieruchomość na podstawie art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może uzyskać dostęp do urządzeń tylko wówczas, gdy uzasadniają to względy techniczne.

Pas służebności przesyłu może być zatem zajęty przez przedsiębiorcę, jeżeli będzie wykonywał planowe czynności eksploatacyjne – np. przejeżdżał wzdłuż urządzenia, przechodził pod liniami i oceniał wizualnie ich stan. Takie obchody albo przejazdy mają charakter planowy i są wykonywane w przyjętych odstępach czasu.

Standardowy charakter mają także czynności konserwacyjne, polegające np. na malowaniu słupków oznacznikowych, malowaniu słupów stalowych, uzupełnianiu ubytków fundamentów, przycinaniu gałęzi itp. Te czynności wykonuje się albo planowo albo stosownie do potrzeb, stwierdzonych w czasie kontroli wizualnej urządzeń.

Mamy, jak widać, do czynienia z czynnościami planowymi, rutynowymi, które są podejmowane w zgodzie z zapisami procedur w określonych odstępach czasu. Nadejście takiego terminu albo powstanie potrzeby uzasadniającej niezwłoczne działania, jest uzasadnieniem dla uzyskania dostępu do nieruchomości na której funkcjonuje urządzenie.

W opisany przeze mnie wyżej sposób orzeka Sąd Najwyższy, który podkreśla, że pas służebności przesyłu nie jest obszarem przeznaczonym do stałego dostępu dla przedsiębiorcy przesyłowego.

Tytułem przykładu zacytuję fragmenty dwóch orzeczeń, kluczowych dla tej materii:

Postanowienie Sadu Najwyższego wydane w sprawie III CZP 118/17:

„Rozmiar tej przestrzeni to zwykle pasy gruntu rozpościerające się wzdłuż napowietrznych linii elektroenergetycznych lub wokół słupów przesyłowych. Tak wyznaczone pasy gruntu wyznaczają granice wykonywania służebności, której treść wynika z sentencji postanowienia. Korzystanie z pasów nieruchomości znajdujących się pod liniami przesyłowymi będzie możliwe tylko wtedy, gdy okaże się to niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania tych linii; w żadnym razie określenie granic tych pasów nie uprawnia przedsiębiorcy do stałego z nich korzystania”.

Postanowienie Sądu Najwyższego w sprawie I CSK 253/13:

„Ustalając zakres przysługującej przedsiębiorcy służebności przesyłu należy wobec tego, kierując się treścią art. 305(1) k.c., wskazać, że korzystanie z pasów nieruchomości znajdujących się pod linia przesyłowymi będzie możliwe tylko wtedy, gdy okaże się to niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania tych linii. W żadnym zaś razie określenie granic tych pasów nie uprawnia przedsiębiorcy do stałego z nich korzystania”.

Ten pogląd został powtórzony w postanowieniu wydanym w sprawie V CSK 531/15, które przywoływałem już wcześniej w blogu, oraz w postanowieniu wydanym w sprawie V CSK 468/14.

Zasady określania wartości współczynnika korzystania

Opisane wyżej zasady, w mojej ocenie, stoją w sprzeczności z założeniem, iż w pasie służebności przesyłu strony zawsze korzystają w tym samym udziale. Wartość współczynnika korzystania powinna zostać określona na podstawie analizy uwzględniającej w szczególności:

  • rodzaj urządzenia (podziemne, naziemne, napowietrzne),
  • właściwości techniczne urządzenia oraz jego potrzeby eksploatacyjnych (np. wykonywanie pracy przy stanowiskach słupowych oraz zasadniczy brak czynności pod samymi przewodami),
  • istnienie na nieruchomości elementów sieci, które wymagają częstszego dostępu (np. stacja transformatorowa, komora ciepłownicza),
  • usytuowanie urządzeń w obrębie nieruchomości (np. dostęp z podnośnika z ulicy do słupa energetycznego, trudności w prowadzeniu gospodarki rolnej jeżeli linia niskiego albo średniego napięcia przebiega kilka metrów od granicy nieruchomości),
  • pokrywanie się pasów służebności urządzenia badanego z innymi urządzeniami przesyłowymi o częściowo wspólnym przebiegu,
  • możliwość korzystania z pasa służebności przez właściciela nieruchomości (zasadniczy brak przeszkód w prowadzeniu gospodarki rolnej; możliwość realizacji funkcji towarzyszących zabudowie – parking, ogród, chodnik czy trawnik na nieruchomościach położonych w terenach zabudowanych).

To tylko przykłady, które można mnożyć, uwzględniając rodzaj sieci oraz specyficzne uwarunkowania na nieruchomości. Przykłady te jednak pokazują, że nie powinniśmy przyjmować apriorycznie wartości współczynników, jeżeli zaś odwołujemy się do wartości często przyjmowanych w praktyce, należy zbadać, czy w danej sprawie nie wystąpiły na nieruchomości specyficzne uwarunkowania.

Każdy rzeczoznawca ma prawo do własnego zdania w zakresie wartości współczynnika korzystania, z tym jedynie zastrzeżenie, że powinno być ono poparte przekonującą analizą. Współczynnika korzystania nie da się ustalić jako wartości rynkowej, jest to kwestia ocenna, uznaniowa – między uznaniowością a dowolnością istnienie jednak różnica. Ta różnica to właśnie odpowiednie uzasadnienie stanowiska.

Piotr Zamroch 20 listopada 2019 in Ograniczenie własności 3 komentarze

Decyzja wywłaszczeniowa – zakres uprawnień

Do czego uprawnia decyzja wywłaszczeniowa z art. 124 ust. 1 u.g.n.? Czy jej zakresem powinno być objęte tylko prawo do wybudowania urządzenia i jego trwałego pozostawienia na gruncie, czy także późniejszy dostęp do nieruchomości celem konserwacji i usuwania awarii urządzenia?

Ostatnio chodzi mi po głowie temat ograniczania własności mocą decyzji wydanej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oczywiście nie jest to żadna nowość, bo tą problematyką zajmuję się od lat, jednak martwi/ niepokoi mnie (zależnie od przypadku) praktyka postępowania w tego rodzaju sprawach.

Mam na myśli zarówno treść wydawanych decyzji ograniczających własność, jak i zasady ustalania odszkodowania przez rzeczoznawców majątkowych, a precyzyjniej uderzające rozbieżności w podejściu do problemu.

Niestety, sytuacji nie poprawia orzecznictwo sądów administracyjnych, które jest dalekie od jednolitości (co można wybaczyć z uwagi na niezawisłość sędziowską i prawo do własnego stanowiska, o ile będzie uzasadnione), czasami niestety ono jest także zbyt odległe od treści przepisów.

Co dla nas prawników powinno być najistotniejsze – brzmienie przepisu, dopiero w dalszej kolejności jego cel, czy też umiejscowienie w systemie prawa. Kwestie funkcjonalne, celowościowe, czy nawet praktyczne nie mogą prowadzić do formułowania poglądów wprost sprzecznych z literą ustawy.

Powierzchnia nieruchomości podlegająca wywłaszczeniu

Dziś chciałem w tym kontekście podzielić się z Wami przemyśleniami na temat powierzchni części nieruchomości, na której prawo własności albo użytkowania wieczystego doznaje ograniczenia na skutek wydania decyzji wywłaszczeniowej ze wspomnianego art. 124 ust. 1 u.g.n.

W orzecznictwie zasadniczo bezsporne jest, iż załącznikiem do decyzji ograniczającej własności powinna być mapa (nie musi być do celów prawnych), obrazująca zakres ograniczenia własności, ewentualnie można opisać zakres terytorialny ograniczenia własności słowami.

Sporne, mniej w orzecznictwie, bardziej w praktyce jest, czy taka mapa powinna przedstawiać wyłącznie obszar niezbędny dla budowy albo przebudowy urządzenia (pas montażowy), czy także pas do wykonywania określonych czynności w przyszłości – nazwijmy go pasem eksploatacyjnym.

Poszukajmy odpowiedzi w treści przepisu:

Starosta może ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Przepis znajduje się w części ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczącej wywłaszczeń, zatem nie ma wątpliwości, iż mówimy to o trwałym ograniczeniu własności, a nie tylko o okresie budowy urządzenia przesyłowego.

Trzymając się treści przepisu, obszar ograniczenia własności powinien umożliwiać jej wykonanie, czyli założenie / przeprowadzenie urządzenia, czy używając aktualnych pojęć, jego budowę, ewentualnie przebudowę.

Na takim obszarze przedsiębiorca będzie uprawniony do podejmowania określonych działań, a jego korzystanie z nieruchomości będzie miało charakter legalny. Sam przedsiębiorca powinien być zatem zainteresowany, żeby cały obszar niezbędny dla wykonania inwestycji był objęty zakresem ograniczenia własności.

Kiedy źródłem jest decyzja wywłaszczeniowa, a kiedy ustawa?

Napisałem wyżej, że ograniczenie ma charakter trwały, a decyzja dotyczy nie tylko etapu budowy – i to jest prawda. Jej skutki wykraczające poza okres budowy są następujące:

  • na nieruchomości może trwale pozostać urządzenie przesyłowe, które będzie wykorzystywane do przesyłu albo dystrybucji energii, sygnałów albo innych mediów,
  • właściciel urządzenia przesyłowego będzie uprawniony do uzyskania dostępu do nieruchomości w celu konserwacji oraz usuwania awarii urządzeń.

Drugi punkt jest przedmiotem rozbieżności, część urzędników / przedsiębiorców / prawników utożsamia go bowiem z korzystaniem z nieruchomości na wzór służebności przesyłu.

W mojej ocenie ten pogląd jest podwójnie błędny.

Po pierwsze nie można, nawet posiłkowo, do wykładni przepisów u.g.n. o ograniczeniu własności, stosować zasad rządzących ustanawianiem ograniczonych praw rzeczowych na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Czasami ograniczenie własności jest nazywane służebnością publiczną – to jednak tylko semantyka, nie uzasadnia to tworzenia swoistych miksów rozwiązań administracyjnych i cywilistycznych.

Po drugie, chyba ważniejsze – dostęp do nieruchomości w przyszłości celem konserwacji i usuwania awarii urządzeń nie następuje w wykonaniu uprawnień, których źródłem jest decyzja wywłaszczeniowa. Dostęp ten ma charakter uprawnienia ustawowego, a prawo to przysługuje każdoczesnemu właścicielowi urządzenia przesyłowego, w stosunku do nieruchomości, których własność została ograniczona w trybie przepisu art. 124 ust. 1.

Dostęp zatem jest pośrednio związany z decyzją, jednak jego podstawą jest ustawa, a nie indywidualny akt administracyjny. To przekłada się na treść decyzji, która w sentencji nie powinna w ogóle odnosić się do konserwacji oraz usuwania awarii, tym bardziej w załączniku graficznym nie powinny być umieszczane pasy terenu do korzystania, pasy eksploatacyjne itp.

Zwróćcie też uwagę, na rodzaj uprawnień – konserwacja i usuwanie awarii. O ile obszar czynności konserwacyjnych da się zasadniczo skonkretyzować, o tyle w przypadku awarii (uwzględniając ich różną postać, dynamikę i trudny do przewidzenia obszar oddziaływania), nie jest możliwe przewidzenie, w jakim pasie terenu taka awaria będzie usuwana.

Sama konserwacja też nie musi na przestrzeni lat wyglądać tak samo. Dobrze widać to na przykładzie wodociągów, czy kanalizacji, w których następuje stały rozwój technologii bezwykopowych, które istotnie zmieniają zakres ingerencji w nieruchomość obciążoną urządzeniem.

Moim zdaniem, zatem decyzja wywłaszczeniowa powinna ograniczać własność wyłącznie w obszarze niezbędnym dla budowy albo przebudowy urządzenia, bo to jest istotą decyzji wywłaszczeniowej, nie ma potrzeby, ani podstaw prawnych, dla tworzenia dodatkowych obszarów ograniczenia własności, aktualizujących się po zwrotnym przekazaniu nieruchomości jej właścicielowi.

W kolejnym wpisie omówię kwestię obszarów istotnych dla ustalenia odszkodowania mocą odrębnej decyzji administracyjnej, które wcale nie muszą być tożsame z zakresem terytorialnym przedstawionym w załączniku do decyzji wywłaszczeniowej, co ponownie wprost wynika z przepisów prawa.

Piotr Zamroch 27 października 2019 in Zasiedzenie służebności przesyłu 2 komentarze

Przedsiębiorstwa skomunalizowane też mogą powołać się na dobrą wiarę

Na pewno znany jest Wam problem urządzeń wybudowanych na nieruchomościach Skarbu Państwa przed uwłaszczeniem przedsiębiorstw państwowych. Pisałem o nim wielokrotnie w blogu, ostatnio w kontekście uchwały Sądu Najwyższego wydanej w sprawie III CZP 81/18.

Sąd Najwyższy przesądził w tym orzeczeniu, iż w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa, posiadanie uwłaszczonych na sieciach przedsiębiorstw państwowych rozpoczynało się w dobrej wierze. W takich sprawach mechanizm był jasny – Państwo rozdzielało swój majątek celem kontynuowania działalności publicznej przez poszczególne podmioty, już w pełni samodzielnie i na własny rachunek, zatem musiało dać im możliwość dalszego korzystania ze swoich nieruchomości.

Ten model jednak w części przypadków, dotyczących przedsiębiorstw o lokalnym zasięgu działania (w szczególności przedsiębiorstwa ciepłownicze i wodociągowo-kanalizacyjne) przedstawiał się nieco odmiennie. W wielu bowiem miastach nastąpiła jednoczesna komunalizacja gruntów, stanowiących dotąd własność Skarbu Państwa, oraz sieci zarządzanych przez przedsiębiorstwa państwowe.

W dacie wejścia w życie ustawy komunalizacyjnej tj. 27 maja 1990 r. w jednym ręku znalazły się urządzenia przesyłowe oraz nieruchomości, przez które przebiegały. Z powyższym związany jest skutek w postaci braku możliwości biegu terminu zasiedzenia służebności gruntowej, wszak nie można jej posiadać na własnej nieruchomości.

W powyższym zakresie nie będzie miało decydującego znaczenia, czy gmina wykonywała bezpośrednio zaopatrzenie w ciepło lub wodę przez zakład budżetowy, czy też działalność taką wykonywało przedsiębiorstwo komunalne, posiadające osobowość prawną – posiadanie nie mogło biec przeciwko właścicielowi urządzeń, który oddał je do korzystania pod tytułem darmym albo odpłatnym innemu podmiotowi.

W pewnym jednak momencie taki stan ulegał przerwaniu, na skutek rozdzielenia praw do nieruchomości i praw do urządzeń przesyłowych – to ostatnie z reguły było wnoszone aportem do spółki prawa handlowego, zwykle również ze 100% udziałem gminy. Od tego dnia możliwe było posiadanie służebności na nieruchomości gminnej.

Pytanie, w jakiej wierze była spółka w chwili rozpoczęcia posiadania służebności na nieruchomości gminy?

W mojej ocenie jest to posiadanie w dobrej wierze, co uzasadnione jest m.in. analogią do sytuacji, opisanej w uchwale III CZP 81/18, w której następowało przekazanie części majątku Państwa przedsiębiorstwu państwowemu celem kontynuowania działalności przesyłowej albo dystrybucyjnej.

Gmina również wyposażała w niezbędny majątek spółkę gminną, której powierzała wykonywanie zadań publicznych związanych np. z dostawą ciepła. Z uwagi na brak wówczas świadomości, iż należy odrębnie, wyraźnie uregulować prawo utworzonej spółki do korzystania z nieruchomości gminnych, ten problem nie doczekał się wyraźnych zapisów w umowie. Nie może być jednak wątpliwości, iż gmina w pełni zgadzała się na dalsze korzystanie z jej nieruchomości przez podmiot, któremu przekazała niezbędny majątek i nakazała świadczyć usługi określonego rodzaju dla społeczności.

Ten kierunek wykładni wydaje się przeważać w sporach przedsiębiorców przesyłowych z gminami, przynajmniej w północnej i północno-zachodniej Polsce, co mogę potwierdzić empirycznie. Doradzałem jednemu z przedsiębiorców ciepłowniczych w sporze ze spółdzielnią mieszkaniową, podnosząc właśnie kwestię dobrej wiary w dacie wniesienia urządzeń przesyłowych aportem. Sąd okręgowy podzielił to stanowisko i stwierdził zasiedzenie służebności przesyłu w dobrej wierze.

Ten kierunek wykładni oznacza dla przedsiębiorstw państwowych podlegających komunalizacji, iż w sporach z gminami (których wcale nie brakuje) nie stoją na straconej pozycji w odniesieniu do urządzeń istniejących na nieruchomościach gminnych przed przekazaniem ich własności spółce. Z reguły od tego momentu minęło już 20 lat, zatem nabycie służebności przesyłu przez zasiedzenie jest wysoce prawdopodobne.

1 2 3 4 5 … 76 Strona 3 z 76