Szerokość pasa służebności przesyłu to chyba najbardziej sporne (może obok przesłanek zasiedzenia) zagadnienie w toczących się negocjacjach i sporach sądowych dotyczących urządzeń przesyłowych. Logika nakazywałaby założyć, że właściciel nieruchomości, na której istnieją, albo mają być wybudowane urządzenia przesyłowe, powinien dążyć do ograniczenia powierzchni tego pasa, żeby zminimalizować zakres ingerencji osoby trzeciej w jego nieruchomość. Tymczasem to z reguły właściciele nieruchomości sprzeciwiają się wąskim pasom służebności, wynikającym czy to z instrukcji wewnętrznej przedsiębiorcy, czy też z opinii biegłego sądowego.

Dlaczego tak się dzieje?

Odpowiedź jest oczywista – skoro zachowanie jest pozornie nielogiczne, musi chodzić o pieniądze. Szerokość pasa służebność przesyłu i zależna od niej powierzchnia części nieruchomości zajęta na potrzeby jej wykonywania, bezpośrednio przekłada się na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie tego prawa.

Czy tak być musi?

Z pewnością nie musi, co więcej tak być nie powinno. Służebność przesyłu jest służebnością czynną, która uprawnia właściciela urządzenia przesyłowego do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym zakresie, doprecyzowanym w treści umowy albo w sentencji postanowienia sądu. Zwykle chodzi o eksploatację, konserwację, remont, przebudowę urządzenia oraz jego odbudowę w przypadku zniszczenia.

Co do zasady, w treści służebności ujmuje się usuwanie awarii, co jest oczywiście przydatne, ale nie konieczne, albowiem prawo do zajęcia nieruchomości celem usunięcia awarii wynika z ustawy (art. 142 Kodeksu cywilnego).

W tym zakresie należy dodatkowo zastrzec, iż szerokość pasa służebności przesyłu nie powinna być określana przy uwzględnieniu obszaru niezbędnego do usunięcia awarii – jest to bowiem zdarzenie dynamiczne, którego zakresu nie da się jednoznacznie, abstrakcyjnie przewidzieć, a po drugie, jak wskazałem wyżej, korzystanie z nieruchomości w takim przypadku ma swoje źródło w ustawie.

Słowo “korzystać”, którego użył ustawodawca nie obejmuje swoim zakresem nadzorowania lub kontrolowania działań właściciela w obszarach sąsiadujących z pasem służebności przesyłu, co może mieć miejsce przy niektórych urządzeniach, jak np. gazociągi wysokiego ciśnienia, rurociągi do transportu ropy naftowej, czy też linie elektroenergetyczne najwyższych napięć.

Takie oddziaływanie na nieruchomość nie powinno być brane pod uwagę przy określaniu szerokości pasa służebności przesyłu, co nie znaczy, że właściciel nieruchomości nie może uzyskać rekompensaty za ograniczenia, które go dotykają z uwagi na funkcjonowanie urządzenia przesyłowego.

Jeżeli nie pas, to co?

Rekompensata za istnienie opisanych wyżej ograniczeń może (choć nie musi, o czym dalej) nastąpić w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Jest to świadczenie pojemne, które obok wynagrodzenia za samo korzystanie z nieruchomości w pasie służebności, może zawierać również składniki odszkodowawcze, przede wszystkim za obniżenie wartości nieruchomości będące skutkiem wybudowania i trwałego utrzymywania urządzenia przesyłowego.

Nie ma zatem przeszkód prawnych, by służebność przesyłu ustanowić w wąskim pasie, ograniczenia istniejące zaś poza nim zrekompensować w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu – co jednak ważne – wyłącznie w ramach dodatkowego odszkodowania, które nada temu świadczeniu charakter “odpowiedniego”.

Dlaczego może ale nie musi?

Proces budowy i korzystania z urządzeń przesyłowych jest wieloetapowy.

W pierwszej kolejności z reguły następuje etap “środowiskowy”, następnie urządzenie jest lokalizowane w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, później są pozyskiwane tytuły prawne do  nieruchomości, po czym następuje budowa urządzenia i finalnie jego eksploatacja.

Ta wieloetapowość ma istotne znacznie dla wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Istotny jest przede wszystkim etap lokalizacji urządzenia, czyli wprowadzenie stosownych postanowień do planu miejscowego albo wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. To zdarzenie powiązane jest z uprawnieniem właściciela do żądania wypłaty odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości – co jednak ważne – kierowanego wobec właściwej gminy, jako podmiotu sprawującego władztwo publiczne.

To bardzo ważna kwestia – przedsiębiorca przesyłowy nie może odpowiadać za działania planistyczne gminy, nie tylko dlatego, że to gmina suwerennie uchwala albo zmienia plan miejscowy, ale także dlatego, że planowanie przestrzenne stanowi przejaw wykonywania władztwa publicznego przez gminy, zatem nie jest to sfera prawa prywatnego.

Skutki wejścia w życie planu miejscowego i wprowadzenia np. ograniczeń w zabudowie wzdłuż projektowanego albo istniejącego urządzenia przesyłowego powinny zostać zrekompensowane na gruncie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ograniczenia w wykonywaniu prawa własności wynikające z planu miejscowego albo decyzji lokalizacyjnej, nie mogą być powtórnie uwzględnione jako podstawa dla przyznania właścicielowi nieruchomości odszkodowania w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Co jeszcze oprócz lokalizacji urządzenia ma znaczenie?

Odpowiedź jest stosunkowo prosta – treść zawartych umów i zakres spełnionych świadczeń na etapie pozyskiwania prawa do nieruchomości celem budowy urządzenia.

W przypadku urządzeń już istniejących na nieruchomościach, odpowiedź, czy wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno obejmować także odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, winna być poprzedzona badaniem wyżej przywołanych okoliczności faktycznych.

Mogło (nie musiało) być bowiem tak, że przedsiębiorca zawarł z właścicielem umowę, pozyskując prawo do zajęcia nieruchomości na potrzeby budowy urządzenia i wypłacił mu odszkodowanie. Zakres odszkodowania bywa różny – czasem jest to tylko rekompensata za zniszczenia z okresu budowy, czasem zaś także świadczenie za obniżenie wartości nieruchomości. Ta okoliczność powinna być indywidualnie zbadana dla danego przypadku.

Jeżeli przedsiębiorca wypłacił odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przed budową urządzenia, nie ma podstaw dla przyznawania składnika odszkodowawczego w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Nie jest bowiem istotne, czy rekompensata tej szkody nastąpiła w wykonaniu umowy obligacyjnej, czy też na innej podstawie – ważne, by nie następowało dwukrotne przysporzenie wynikające z tego samego faktu. Wprowadzenie służebności przesyłu nie przekreśliło skutków prawnych wcześniej zawartych umów oraz świadczeń spełnionych w wykonaniu ich postanowień.

Opisane wyżej zasady nie są niestety jednolicie wykładane w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Poszczególne składy sędziowskie wyrażają odmienne zapatrywanie na istotę pasa służebności. Równolegle do opisanego przeze mnie modelu, opartego na uchwale III CZP 88/15 i kolejnych orzeczeniach przywołujących i rozwijających wnioski w niej zawarte, istnieje trend zapoczątkowany postanowieniem wydanym w sprawie II CSK 505/16 (z odwołaniem do wyroku w sprawie II CSK 69/13), który zakłada, że strefa kontrolowana jest elementem pasa służebności przesyłu.

Wątpliwości być może zostaną ostatecznie usunięte, albowiem do Sądu Najwyższego wpłynęło pytanie prawne w sprawie o sygnaturze III CZP 20/19 o następującej treści:

1. Czy służebność przesyłu (art. 305[1] k.c.) obejmuje swoim zakresem jedynie uprawnienie przedsiębiorcy przesyłowego do dokonywania określonych działań dotyczących nieruchomości obciążonej (ma charakter czynny), czy obejmuje również inne ograniczenia związane z oddziaływaniem linii przesyłowej na nieruchomość obciążoną, w tym polegające na ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w dokonywaniu prawa zabudowy w strefie kontrolowanej określonej w § 2 pkt 30 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 r., poz. 640)?

2. Jeżeli służebność przesyłu obejmuje swoim zakresem jedynie uprawnienie przedsiębiorcy przesyłowego do dokonywania określonych działań dotyczących nieruchomości obciążonej, to czy wynagrodzenie za jej ustanowienie powinno rekompensować uciążliwości związane z oddziaływaniem linii przesyłowej wykraczające poza ten zakres?”​

W mojej ocenie, w opisanym zakresie powinna zostać wydana uchwała w składzie 7 sędziów, co w odniesieniu do kilku podobnych kwestii w przeszłości zapewniało skutek w postaci ujednolicenia orzecznictwa. Nic bowiem bardziej nie szkodzi obrotowi prawnemu jak chaos i brak jednoznacznych norm prawnych.

16 maja 2019 r.

Wszyscy zainteresowani sprawami przesyłowymi powinni zapamiętać ten dzień. Zostały podjęte wówczas 2 uchwały przez Sąd Najwyższy, obie bardzo istotne dla sporów dotyczących istniejących urządzeń przesyłowych:

Wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności (III CZP 110/18).

Roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.) nie ulega przedawnieniu (III CZP 109/18).

Oba orzeczenia oczywiście nie zostały jeszcze uzasadnione, jednak już dziś przybliżam Wam drugą ze spraw, dotyczącą żądania wykupu nieruchomości, na podstawie treści pytania prawnego otrzymanego z Sądu Apelacyjnego w Gdańsku.

Właściciel nieruchomości w rozpatrywanej przez ten sąd sprawie żądał nabycia własności nieruchomości przez spółkę gazowniczą za cenę bliską 300.000 zł. Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo i zobowiązał pozwaną spółkę do złożenia oświadczenia woli o nabyciu własności za cenę 260.000 zł.

Gazociąg wysokiego ciśnienia został wybudowany na nieruchomości w ramach procesu inwestycyjnego przeprowadzonego w pod koniec lat 90. XX w. i oddany do użytku 21 lipca 2000 r. Poprzedni właściciel wyraził zgodę na czasowe zajęcie nieruchomości w pasie o szerokości 20 m, celem wybudowania gazociągu. Przedsiębiorca zobowiązał się wypłacić właścicielowi odszkodowanie za szkody wyrządzone budową gazociągu, a w szczególności za poniesione straty w zasiewach, uprawach i zbiorach oraz zmianę struktury ziemi lub niemożność korzystania z części nieruchomości spowodowaną brakiem dostępu, jednak ostatecznie tego nie uczynił.

Sąd ustalił, iż nabywca nie wiedział w dacie zakupu o istnieniu gazociągu, o czym zorientował się w 2011 r. Po wystąpieniu z roszczeniami przez właściciela nieruchomości, pozwana Spółka złożyła wniosek o ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd ustalił ponadto, iż sposób posadowienia tego urządzenia (po przekątnej działek), czyni działki bezużytecznymi w kontekście wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Wartość rynkowa nieruchomości wynosi ok. 260.000 zł, z kolei wartość sieci gazowej wysokiego ciśnienia o długości 25 km to 9 mln zł.

Sąd Okręgowy zważył, iż pozwana nie udowodniła, iż doszło do przedawnienia roszczenia, a nawet gdyby tak było, zarzut przedawnienia ocenił jako sprzeczny z przepisem art. 5 K.c.

Sąd Apelacyjny, zgodnie z początkiem niniejszego wpisu, powziął wątpliwość, czy roszczenie powoda ulega przedawnieniu.

Sąd, rozważając alternatywne rozwiązania problemu prawnego wskazał w pierwszej kolejności, iż co do zasady, każde roszczenie majątkowe ulega przedawnieniu, chyba że przepis ustawy wyraźnie wskazuje inaczej. Przykładem takiego przepisu jest art. 223 K.c., który przewiduje brak przedawnienia roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego.

Na tle tej zasady roszczenie z przepisu art. 231 § 2 k.c. budzi wątpliwości, ze względu na jego właściwości i specyficzny charakter. Można uznać, iż tak długo, jak długo utrzymuje się na gruncie stan uzasadniający żądanie wykupu działki – tak długo istnieje też możliwość dochodzenia tego roszczenia.

Sąd przypomniał, iż w zakresie przedawnienia analizowanego roszczenia Sąd Najwyższy wypowiedział się wcześniej w orzeczeniu wydanym w sprawie I CSK 364/07, w którym stwierdził, iż przedawnia się ono na zasadach ogólnych.

Powyższe orzeczenie krytycznie skomentował Stanisław Rudnicki, który wskazał, że artykuł 231 K.c. należy do kategorii przepisów z zakresu ochrony własności regulujących stosunki między właścicielem nieruchomości i jej posiadaczem, uzupełniając ochronę negatoryjną. Właściciel powinien mieć zapewnioną możliwość wyboru, z którego roszczenia chce skorzystać, szczególnie, że żądanie usunięcia budowli rzadko jest uwzględniane przez sądy.

W ocenie glosatora to roszczenie nie ma charakteru samodzielnego przedmiotu obrotu, może być bowiem dochodzone wyłącznie przez aktualnego właściciela nieruchomości i nie ulega przedawnieniu tak długo, jak długo utrzymuje się uzasadniający je stan faktyczny.

Za przedawnianiem się roszczenia z art. 231 § 2 k.c. Sąd Najwyższy opowiedział się również w wyroku wydanym w sprawie V CSK 236/11, wskazując, na brak ustawowego wyjątku w tym zakresie. Sąd Najwyższy podkreślił w tym orzeczeniu, iż właściciel nieruchomości może wystąpić z roszczeniem przeciwko każdemu inwestorowi bez względu na charakter bezprawnego posiadania i rodzaj “wiary”. Właściciel może dochodzić roszczenia w okresie 10 lat od dnia zakończenia budowy.

Sąd pytający zwrócił uwagę również na orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie, w którym wyrażono odmienny pogląd, bazujący na założeniu, że stan faktyczny uzasadniający to roszczenie z każdym dniem odnawia się. Analogiczna sytuacja występuje przy roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd Apelacyjny powołał się na poglądy przedstawicieli doktryny (Dziczek, Rudnicki, Gudowski, Bieniek, Balwicka-Szczyrba), którzy opowiedzieli się zdecydowanie przeciwko przedawnieniu roszczenia. Podkreślili, iż rolą tego przepisu jest doprowadzenie do zgodności stanu prawnego (własności) nieruchomości ze stanem posiadania wynikającym z zabudowania gruntu przez nieuprawnionego posiadacza. Jest to roszczenie uzupełniające katalog roszczeń właściciela nieruchomości przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie go faktycznego władztwa nad rzeczą.

Sąd zwracający się z pytaniem prawnym wskazał, iż przyjęcie poglądu o przedawnieniu roszczenia uzasadnione jest brakiem wyraźnego wyłączenia w ustawie, po wtóre zwrócił uwagę  na argument natury celowościowej i zagrożenie dla ustanawiania służebności przesyłu. Właściciel nieruchomości bowiem może być bowiem zainteresowany jej wykupem, nie zaś ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego w wąskim pasie.

Za przyjęciem drugiego poglądu przemawia w ocenie Sądu znaczenie analizowanego przepisu, który wraz z art. 222 i 151 K.c. tworzy całokształt uprawnień właściciela wobec nieuprawnionego posiadacza, który narusza własność w inny sposób, niż poprzez całkowite pozbawienie władztwa nad rzeczą.

Drugi argument przemawiający za brakiem przedawnienia to utrata roszczenia wraz ze zbyciem nieruchomości i możliwość jego dochodzenia tylko przez kolejnego właściciela, nie jest to zatem klasyczne roszczenie majątkowe.

Sąd Apelacyjny wskazał również, poprzez analogię, na brak przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu, chociaż także w tym przypadku brak przedawnienia nie wynika wprost z ustawy.

Sąd Najwyższy, jak już wiecie, podjął uchwałę, w której wskazał na brak przedawnienia roszczenia o nakazanie wykupu nieruchomości zajętej np. przez urządzenie przesyłowe.

Znaczenie tej uchwały jest ogromne – w wielu przypadkach bowiem może okazać się, że właściciel nieruchomości nie będzie wcale zainteresowany ustanowieniem służebności przesyłu, lecz będzie domagał się nabycia własności nieruchomości. Trzeba mieć przy tym na uwadze, iż wartość urządzeń przesyłowych (przy sposobie określania ich wartości przyjętym przez Sąd Najwyższy) będzie bardzo często istotnie większa niż wartość nieruchomości.

O sposobie określania tej wartości, jak również o znaczeniu nabycia służebności przez zasiedzenie dla możliwości skutecznego zgłoszenia roszczenia o wykup napiszę wkrótce w blogu, zachęcam zatem do zaglądania na moją stronę.

Jeżeli ktoś z Was ma ochotę podyskutować na ten temat w realnym świecie, zapraszam na konferencję, na której będę obecny przez 2 dni jako moderator. Do zobaczenia 😊