Dziś rano, jak co tydzień, przeglądałem najnowsze orzeczenia Sądu Najwyższego, dotyczące przede wszystkim służebności przesyłu. Wpadło mi w ręce, jeżeli tak można powiedzieć o pliku pdf, krótkie, ale ciekawe orzeczenie wydane w sprawie I CSK 25/19. Dotyczy możliwości ustanowienia służebności przesyłu w sytuacji zawarcia przez strony umowy obligacyjnej.

Pewne stwierdzenia Sądu Najwyższego nieco mnie zdziwiły, w związku z czym odszukałem w bazie prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości orzeczenie sądu powszechnego, od którego wniesiono skargę kasacyjną, żeby ustalić precyzyjnie stan faktyczny.

Przedstawiał się następująco.

W roku 2007 przedsiębiorca przesyłowy wybudował na nieruchomości wnioskodawców linię elektroenergetyczną kablową. Budowa była poprzedzona wyrażeniem przez właściciela nieruchomości zgody na tę inwestycję, jak również na późniejszy dostęp do nieruchomości w celu wykonania czynności konserwacyjnych i eksploatacyjnych.

Na rzecz właścicieli nieruchomości nie zapłacono wynagrodzenia w związku ze złożeniem tego oświadczenia, jakkolwiek budowa linii była efektem ugody sądowej zawartej w innej sprawie z powództwa negatoryjnego, zatem nie można wykluczyć, że z tego tytułu odniósł korzyść innego rodzaju. Sądy powszechne, ani Sąd Najwyższy nie rozważały tej okoliczności, zatem nie jestem tego w stanie szerzej przeanalizować.

W 2016 r. właściciele nieruchomości wezwali przedsiębiorcę do ustanowienia służebności przesyłu, ten zaś powołał się na posiadanie wystarczającego tytułu prawnego do korzystania z ich nieruchomości w postaci umów zawartych w 2007 r.

Sąd rejonowy rozpoznając wniosek ocenił, iż umowa zwarta przez strony miała cechy umowy użyczenia, co nie jest przeszkodą dla uwzględnienia żądania ustanowienia służebności przesyłu. Umowę obligacyjną można wypowiedzieć, co może nastąpić także w sposób dorozumiany, poprzez skierowanie do przedsiębiorcy żądania ustanowienia służebności przesyłu. Konsekwentnie, sąd rejonowy ustanowił służebność przesyłu.

Sąd okręgowy oddalił apelację przedsiębiorcy, podzielając ustalenia faktyczne dokonane przez sąd rejonowy, co w szczególności dotyczyło nieistnienia tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości wnioskodawców w dacie orzekania.

Sprawa wraz ze skargą kasacyjną trafiła do Sądu Najwyższego, który odmówił jej przyjęcia do rozpoznania.

Sąd ten ocenił skutki zawartej w 2007 r. ugody w sposób następujący:

„Przede wszystkim bowiem wskazane czynności miały co najwyżej charakter obligacyjny i z uwagi na brak określenia terminu uprawniającego uczestnika do korzystania z nieruchomości jak również ekwiwalentu – jako wzajemnego świadczenia uczestnika, mogą być kwalifikowane jako umowy użyczenia, które nie dawały trwałego tytułu prawnego. Zresztą treść ugody z dnia 14 listopada 2006 r. zawartej w sprawie I C […] (o ochronę własności, tj. o usunięcie kabli z nieruchomości wnioskodawców) wskazuje, iż dotyczyła zgody wnioskodawców na przełożenia przez uczestnika kompletu linii kablowych na nieruchomości wnioskodawców, którzy wyrazili także zgodę na wejście uczestnika na teren ich nieruchomości w celu wykonania tych robót (umowy z dnia 10 stycznia 2007 r. zostały zawarte w celu wykonania tej ugody).

Z powyższego nie sposób wyprowadzić trwałego tytułu uczestnika do korzystania z nieruchomości wnioskodawców. Wprawdzie w ugodzie jest zawarte oświadczenie wnioskodawców, że wyrażają zgodę na każdorazowe wejście na teren ich działki, ale dotyczy to jedynie naprawy, bądź wymiany tych linii kablowych, a zatem nie obejmuje zasadniczego elementu tytułu prawnego przedsiębiorstwa przesyłowego do nieruchomości innych podmiotów, przez które przebiegają urządzenia przesyłowe prawa do korzystania z tych nieruchomości w celu przesyłu energii elektrycznej.

Poza tym nie zrzekli się wynagrodzenia w tym przedmiocie, a w ugodzie nie zaznaczono, że ma ona w tym zakresie charakter nieodpłatny”.

Warto podkreślić dwa aspekty tej wypowiedzi, które korespondują z dotychczasowym orzecznictwem SN w zakresie znaczenia umów obligacyjnych i zgód dla przymusowego ustanowienia służebności przesyłu.

Po pierwsze, według Sądu Najwyższego, ocena, czy konieczne jest ustanowienie służebności przesyłu powinna obejmować kluczową okoliczność zaspokojenia interesu ekonomicznego właściciela nieruchomości. Jeżeli przy zawarciu umowy obligacyjnej nie przyznano na jego rzecz żadnych świadczeń albo zaspokojono wyłącznie roszczenia odszkodowawcze związane ze zniszczeniami w trakcie budowy, istnieje silny argument przemawiający za ustanowieniem służebności i przyznaniem wynagrodzenia za trwałe ograniczenie własności.

Po wtóre, tytuł prawny obligacyjny, aby być konkurencją dla służebności przesyłu, powinien umożliwiać korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności, przy zapewnieniu podobnej stabilności tego prawa. Tu pojawia się kwestia objęcia ugodą tylko eksploatacji i konserwacji (zatem ograniczony katalog w stosunku do treści służebności przesyłu), jak i bezterminowego ustanowienia prawa.

Z punktu widzenia przedsiębiorcy przesyłowego, który decyduje się na uregulowanie prawa do korzystania z nieruchomości w formie obligacyjnej, istotne jest zapewnienie odpowiedniej stabilności takiego stosunku prawnego. W powyższym zakresie na pewno warte rozważenia jest zawarcie umowy na czas określony, bez możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia, jak również zawarcie umowy w sposób, który umożliwi jej ujawnienie w księdze wieczystej.

Obecnie większość sądów powszechnych nie traktuje zawarcia umowy obligacyjnej jako przeszkody dla ustanowienia służebności przesyłu, jakkolwiek bada zakres spełnionych w przeszłości świadczeń i, stosownie do wyników postępowania dowodowego w tym zakresie, ogranicza zakres wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości, żeby uniknąć sytuacji dwukrotnego przysporzenia z tego samego faktu, ale na innej podstawie prawnej.

Stanowisko SN jest zatem prawidłowe, być może w sprawie należało szerszej analizie poddać zakres ugody i korzyści dla właściciela nieruchomości z jej wykonania, co oczywiście należało do obowiązków sądów powszechnych, nie Sądu Najwyższego.

Moje zdziwienie wzbudził fragment, w którym SN napisał, że właściciel wyraził zgodę na budowę linii, jej eksploatację i konserwację, jednak zakresem zgody nie było objęte prawo do korzystania z nieruchomości na cele przesyłania energii elektrycznej. Takie rozumowanie jest nadmiernie formalistyczne i niezgodne z intencją stron. Trudno bronić stanowiska, by eksploatacja i konserwacja była wykonywana w stosunku do linii nieczynnych, poza tym intencje stron w zakresie prawa do korzystania z urządzenia zgodnie z jego przeznaczeniem były jednoznaczne, skoro przebudowywano czynną linię w inne miejsce.

W tym wpisie przedstawiłem jedynie w części problem znaczenia umów obligacyjnych dla możliwości ustanowienia służebności przesyłu. Jest to zagadnienie wieloaspektowe, szczególnie dla umów zawieranych w toku procesów wywłaszczeniowych przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu, ale to już temat na inny wpis.

Szerokość pasa służebności przesyłu to chyba najbardziej sporne (może obok przesłanek zasiedzenia) zagadnienie w toczących się negocjacjach i sporach sądowych dotyczących urządzeń przesyłowych. Logika nakazywałaby założyć, że właściciel nieruchomości, na której istnieją, albo mają być wybudowane urządzenia przesyłowe, powinien dążyć do ograniczenia powierzchni tego pasa, żeby zminimalizować zakres ingerencji osoby trzeciej w jego nieruchomość. Tymczasem to z reguły właściciele nieruchomości sprzeciwiają się wąskim pasom służebności, wynikającym czy to z instrukcji wewnętrznej przedsiębiorcy, czy też z opinii biegłego sądowego.

Dlaczego tak się dzieje?

Odpowiedź jest oczywista – skoro zachowanie jest pozornie nielogiczne, musi chodzić o pieniądze. Szerokość pasa służebność przesyłu i zależna od niej powierzchnia części nieruchomości zajęta na potrzeby jej wykonywania, bezpośrednio przekłada się na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie tego prawa.

Czy tak być musi?

Z pewnością nie musi, co więcej tak być nie powinno. Służebność przesyłu jest służebnością czynną, która uprawnia właściciela urządzenia przesyłowego do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym zakresie, doprecyzowanym w treści umowy albo w sentencji postanowienia sądu. Zwykle chodzi o eksploatację, konserwację, remont, przebudowę urządzenia oraz jego odbudowę w przypadku zniszczenia.

Co do zasady, w treści służebności ujmuje się usuwanie awarii, co jest oczywiście przydatne, ale nie konieczne, albowiem prawo do zajęcia nieruchomości celem usunięcia awarii wynika z ustawy (art. 142 Kodeksu cywilnego).

W tym zakresie należy dodatkowo zastrzec, iż szerokość pasa służebności przesyłu nie powinna być określana przy uwzględnieniu obszaru niezbędnego do usunięcia awarii – jest to bowiem zdarzenie dynamiczne, którego zakresu nie da się jednoznacznie, abstrakcyjnie przewidzieć, a po drugie, jak wskazałem wyżej, korzystanie z nieruchomości w takim przypadku ma swoje źródło w ustawie.

Słowo “korzystać”, którego użył ustawodawca nie obejmuje swoim zakresem nadzorowania lub kontrolowania działań właściciela w obszarach sąsiadujących z pasem służebności przesyłu, co może mieć miejsce przy niektórych urządzeniach, jak np. gazociągi wysokiego ciśnienia, rurociągi do transportu ropy naftowej, czy też linie elektroenergetyczne najwyższych napięć.

Takie oddziaływanie na nieruchomość nie powinno być brane pod uwagę przy określaniu szerokości pasa służebności przesyłu, co nie znaczy, że właściciel nieruchomości nie może uzyskać rekompensaty za ograniczenia, które go dotykają z uwagi na funkcjonowanie urządzenia przesyłowego.

Jeżeli nie pas, to co?

Rekompensata za istnienie opisanych wyżej ograniczeń może (choć nie musi, o czym dalej) nastąpić w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Jest to świadczenie pojemne, które obok wynagrodzenia za samo korzystanie z nieruchomości w pasie służebności, może zawierać również składniki odszkodowawcze, przede wszystkim za obniżenie wartości nieruchomości będące skutkiem wybudowania i trwałego utrzymywania urządzenia przesyłowego.

Nie ma zatem przeszkód prawnych, by służebność przesyłu ustanowić w wąskim pasie, ograniczenia istniejące zaś poza nim zrekompensować w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu – co jednak ważne – wyłącznie w ramach dodatkowego odszkodowania, które nada temu świadczeniu charakter “odpowiedniego”.

Dlaczego może ale nie musi?

Proces budowy i korzystania z urządzeń przesyłowych jest wieloetapowy.

W pierwszej kolejności z reguły następuje etap “środowiskowy”, następnie urządzenie jest lokalizowane w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, później są pozyskiwane tytuły prawne do  nieruchomości, po czym następuje budowa urządzenia i finalnie jego eksploatacja.

Ta wieloetapowość ma istotne znacznie dla wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Istotny jest przede wszystkim etap lokalizacji urządzenia, czyli wprowadzenie stosownych postanowień do planu miejscowego albo wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. To zdarzenie powiązane jest z uprawnieniem właściciela do żądania wypłaty odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości – co jednak ważne – kierowanego wobec właściwej gminy, jako podmiotu sprawującego władztwo publiczne.

To bardzo ważna kwestia – przedsiębiorca przesyłowy nie może odpowiadać za działania planistyczne gminy, nie tylko dlatego, że to gmina suwerennie uchwala albo zmienia plan miejscowy, ale także dlatego, że planowanie przestrzenne stanowi przejaw wykonywania władztwa publicznego przez gminy, zatem nie jest to sfera prawa prywatnego.

Skutki wejścia w życie planu miejscowego i wprowadzenia np. ograniczeń w zabudowie wzdłuż projektowanego albo istniejącego urządzenia przesyłowego powinny zostać zrekompensowane na gruncie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ograniczenia w wykonywaniu prawa własności wynikające z planu miejscowego albo decyzji lokalizacyjnej, nie mogą być powtórnie uwzględnione jako podstawa dla przyznania właścicielowi nieruchomości odszkodowania w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Co jeszcze oprócz lokalizacji urządzenia ma znaczenie?

Odpowiedź jest stosunkowo prosta – treść zawartych umów i zakres spełnionych świadczeń na etapie pozyskiwania prawa do nieruchomości celem budowy urządzenia.

W przypadku urządzeń już istniejących na nieruchomościach, odpowiedź, czy wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno obejmować także odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, winna być poprzedzona badaniem wyżej przywołanych okoliczności faktycznych.

Mogło (nie musiało) być bowiem tak, że przedsiębiorca zawarł z właścicielem umowę, pozyskując prawo do zajęcia nieruchomości na potrzeby budowy urządzenia i wypłacił mu odszkodowanie. Zakres odszkodowania bywa różny – czasem jest to tylko rekompensata za zniszczenia z okresu budowy, czasem zaś także świadczenie za obniżenie wartości nieruchomości. Ta okoliczność powinna być indywidualnie zbadana dla danego przypadku.

Jeżeli przedsiębiorca wypłacił odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przed budową urządzenia, nie ma podstaw dla przyznawania składnika odszkodowawczego w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Nie jest bowiem istotne, czy rekompensata tej szkody nastąpiła w wykonaniu umowy obligacyjnej, czy też na innej podstawie – ważne, by nie następowało dwukrotne przysporzenie wynikające z tego samego faktu. Wprowadzenie służebności przesyłu nie przekreśliło skutków prawnych wcześniej zawartych umów oraz świadczeń spełnionych w wykonaniu ich postanowień.

Opisane wyżej zasady nie są niestety jednolicie wykładane w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Poszczególne składy sędziowskie wyrażają odmienne zapatrywanie na istotę pasa służebności. Równolegle do opisanego przeze mnie modelu, opartego na uchwale III CZP 88/15 i kolejnych orzeczeniach przywołujących i rozwijających wnioski w niej zawarte, istnieje trend zapoczątkowany postanowieniem wydanym w sprawie II CSK 505/16 (z odwołaniem do wyroku w sprawie II CSK 69/13), który zakłada, że strefa kontrolowana jest elementem pasa służebności przesyłu.

Wątpliwości być może zostaną ostatecznie usunięte, albowiem do Sądu Najwyższego wpłynęło pytanie prawne w sprawie o sygnaturze III CZP 20/19 o następującej treści:

1. Czy służebność przesyłu (art. 305[1] k.c.) obejmuje swoim zakresem jedynie uprawnienie przedsiębiorcy przesyłowego do dokonywania określonych działań dotyczących nieruchomości obciążonej (ma charakter czynny), czy obejmuje również inne ograniczenia związane z oddziaływaniem linii przesyłowej na nieruchomość obciążoną, w tym polegające na ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w dokonywaniu prawa zabudowy w strefie kontrolowanej określonej w § 2 pkt 30 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 r., poz. 640)?

2. Jeżeli służebność przesyłu obejmuje swoim zakresem jedynie uprawnienie przedsiębiorcy przesyłowego do dokonywania określonych działań dotyczących nieruchomości obciążonej, to czy wynagrodzenie za jej ustanowienie powinno rekompensować uciążliwości związane z oddziaływaniem linii przesyłowej wykraczające poza ten zakres?”​

W mojej ocenie, w opisanym zakresie powinna zostać wydana uchwała w składzie 7 sędziów, co w odniesieniu do kilku podobnych kwestii w przeszłości zapewniało skutek w postaci ujednolicenia orzecznictwa. Nic bowiem bardziej nie szkodzi obrotowi prawnemu jak chaos i brak jednoznacznych norm prawnych.