Kilka dni temu czytelnik bloga zwrócił się do mnie z pytaniem, jak należy prawidłowo ustanowić służebność przesyłu na potrzeby urządzeń posadowionych na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, zabudowanej obiektami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego.

To bardzo ciekawa sytuacja, która często zdarza się w praktyce, urządzenia dystrybucyjne bowiem przebiegają nie tylko przez grunt, ale także przez budynki, nierzadko też na ich potrzeby wydzielane są odrębne pomieszczenia (np. trafostacje).

Sposób obciążania użytkowania wieczystego służebnością przesyłu został wyjaśniony w uchwale Składu 7 Sędziów Sądu Najwyższego wydanej w sprawie III CZP 101/16. Sąd wskazał w tym orzeczeniu, iż co do zasady należy służebność ustanawiać na tym prawie, chyba że chodzi o urządzenia wybudowane w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej, przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pisałem o tym już w blogu, zainteresowanych odsyłam do wcześniejszego wpisu.

Co jednak zrobić, kiedy urządzenia przebiegają także przez budynki, stanowiące przedmiot własności użytkownika wieczystego.

W mojej ocenie, należy w takim przypadku ustanowić służebność przesyłu na nieruchomości gruntowej i na nieruchomości budynkowej oraz prawie użytkowania wieczystego jednocześnie, oczywiście ograniczając w drugim przypadku zakres służebności do urządzeń przebiegających przez odrębny od gruntu przedmiot własności.

W takiej sytuacji przedsiębiorca przesyłowy uzyska tytuł prawny, który zapewni mu realną możliwość wykonywania uprawnień objętych treścią służebności przesyłu, w szczególności uzyska prawo do korzystania z części budynku i wstęp do niego celem wykonywania stosownych czynności przy urządzeniach.

Podobny problem prawny rozstrzygał Sąd Najwyższy w sprawie rozpoznanej pod sygnaturą V CSK 474/16, opowiadając się za powinnością obciążenia prawa odrębnej własności budynku i prawa użytkowania wieczystego .

Warto sięgnąć po to orzeczenie także z uwagi na prowadzone w nim rozważania natury procesowej. Sąd Najwyższy zalecił elastyczność w zakresie ustalania treści żądania wniosku w postępowaniu nieprocesowym, polegającą na wyjaśnieniu wspólnie z wnioskodawcą, czego się domaga i jak prawo w danym układzie faktycznym może być ustanowione.

Podobny przypadek jednoczesnego ustanawiania służebności przesyłu na dwóch nieruchomościach przerabiałem kilkukrotnie w praktyce na nieruchomościach z wyodrębnionymi lokalami w kondygnacji piwnicznej.

W takiej sytuacji konieczne było zapewnienie przedsiębiorcy prawa do trwałego utrzymywania urządzenia w gruncie wspólnym pod budynkiem, a jednocześnie uregulowanie zasad dostępu do urządzenia w celu jego remontów etc., co wymagało prowadzenia prac w najniżej położonym lokalu. Służebność przesyłu była zatem ustanawiana i na nieruchomości wspólnej, i na nieruchomości lokalowej.

To bardzo ciekawe sytuacje faktyczne, wymagające elastycznego stosowania przepisów o służebności, uwzględniającego specyfikę poszczególnych przypadków. Jeżeli w Waszej praktyce zdarzały się takie „podwójne” służebności, podzielcie się proszę doświadczeniami w komentarzach po wpisem.

W zeszłym tygodniu mieliśmy przyjemność gościć niemal 100 uczestników na konferencji, którą moja kancelaria przygotowała wspólnie z Pulsem Biznesu. Nasz wkład polegał na opracowaniu programu konferencji, pomocy w wyborze doświadczonych prelegentów, wygłoszeniu prelekcji, a dodatkowo z mojej strony, na moderowaniu dyskusji w trakcie obu dni.

To była już trzecia edycja wydarzenia i nadal mamy pełną salę, co bardzo mnie cieszy, bo pokazuje, że omawiane problemy są interesujące i przede wszystkim aktualne. Korzystając z okazji, dziękuję wszystkim prelegentom, którzy poświęcili swój czas i podzielili się unikalnymi doświadczeniami.

Jeden temat poruszony podczas konferencji ma dla mnie szczególne znaczenie – to tytułowe zabezpieczenie roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu. Dlaczego jest tak ważny?

Przepisy umożliwiające przymusowe ustanowienie służebności przesyłu zostały wprowadzone do Kodeksu cywilnego m.in. w celu udrożnienia nowych inwestycji. Niestety, praktyka pokazała, iż roszczenia w tym zakresie kierują do sądów niemal wyłącznie właściciele nieruchomości, albowiem przedsiębiorcy w sytuacjach spornych wybierają tryb administracyjny. Dlaczego? Jest (przynajmniej statystycznie) tańszy i szybszy.

Służebność przesyłu da prawo zajęcia nieruchomości dopiero po prawomocnym zakończeniu postępowania, w którym z reguły opinie wydaje 2 albo 3 biegłych, zatem trwa przeciętnie około 2-3 lat. Ustawodawca popełnił w tym zakresie błąd – powinien wyraźnie rozdzielić etap samego udzielenia tytułu prawnego do nieruchomości od etapu określania wysokości wynagrodzenia. Można było przewidzieć przepisy o postanowieniu częściowym, ewentualnie inny podobny zabieg, który umożliwiłby zajęcie nieruchomości, przesuwając określenie wysokości wynagrodzenia na późniejszy okres.

Wiemy już, że ustawodawca tego nie zrobił, praktyka pokazuje jednak, że istnieje sposób, by uratować służebność przesyłu dla inwestycji liniowych. Jest nim właśnie udzielenie zabezpieczenia roszczeniu o jej ustanowienie. Takie zabezpieczenie pozwala na szybkie wykonanie niezbędnych prac, następnie zaś na spokojne ułożenie stosunków między stronami i określenie wysokości odpowiedniego wynagrodzenia.

Udzielenie zabezpieczenia w sprawach o roszczenia niepieniężne (a takim jest roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu) może w szczególności polegać na unormowaniu praw i obowiązków uczestników postępowania na czas jego trwania. Mocą takiego postanowienia, sąd może upoważnić przedsiębiorcę do tymczasowego korzystania z nieruchomości celem dokonania określonych czynności.

Praktyka poszczególnych sądów jest różna, należy jednak postulować, by czynności przedsiębiorcy określać precyzyjnie, jak również ograniczać zakres terytorialny ich wykonywania do oznaczonego na mapie obszaru. Mapa nie musi spełniać kryteriów umożliwiających wpis w księdze wieczystej, chodzi jedynie o nieobciążanie właściciela nieruchomości ponad miarę.

Przywołana wyżej minimalizacja uciążliwości zabezpieczenia to obowiązek ustawowy sądu. W analizowanych sprawach, jego realizacja – jak wyżej wskazałem – z reguły polega na udzieleniu zabezpieczenia spełniającego trzy kryteria: tymczasowość korzystania z nieruchomości; upoważnienie przedsiębiorcy do wykonania ściśle określonych czynności oraz ograniczenie ingerencji w prawo własności do oznaczonej części nieruchomości.

Warunkiem udzielenia zabezpieczenia jest uprawdopodobnienie roszczenia. W przypadku linii istniejących, jest to stosunkowo proste, przedsiębiorca bowiem powinien wykazać, iż linia istnieje na nieruchomości i nie ma uregulowanego stanu prawnego; powinien ponadto wykazać, iż podjął rokowania z właścicielem nieruchomości, który nie zgodził się na umowne ustanowienie służebności przesyłu na zaoferowanych warunkach.

W przypadku urządzeń projektowanych do budowy należy uprawdopodobnić, iż powinny zostać wybudowane na danej nieruchomości. Powyższe można zrobić odwołując się do zapisów planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Można również rozważyć przedstawienie map projektowych wraz z pozyskanymi już tytułami prawnymi do nieruchomości sąsiednich.

Trzeba mieć na uwadze, iż te okoliczności powinny zostać uprawdopodobnione, a nie udowodnione. Sąd, uznając określoną okoliczność za uprawdopodobnioną, nie przesądza o ostatecznym rozstrzygnięciu w sprawie, które będzie uwzględniało wyniki przeprowadzonego później właściwego postępowania dowodowego.

Przedsiębiorca zobowiązany jest ponadto uprawdopodobnić interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, który istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie.

W przypadku roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu może zostać spełniona raczej druga przesłanka, tj. uniemożliwienie albo poważne utrudnienie osiągnięcia celu postępowania w sprawie, przy czym ów cel należy rozumieć nieco szerzej niż ustanowienie służebności na danej nieruchomości. Celem postępowania w sprawie jest zwykle bowiem przeprowadzenie określonej inwestycji, polegające na budowie, przebudowie, remoncie albo konserwacji urządzenia przesyłowego na pewnym jego odcinku.

Cel postępowania nie zostanie osiągnięty, jeżeli przedsiębiorca uzyska służebność przesyłu kilka lat po pozyskaniu tytułu do pozostałych nieruchomości objętych inwestycją, jak również wtedy gdy linia ostatecznie nie będzie nadawała się do bezpiecznego przesyłania energii albo sygnałów, ze względu na stan techniczny, który powinien zostać poprawiony we właściwym czasie.

Najczęściej pojawiające się podstawy uprawdopodabniające interes prawny to: znaczący wiek urządzeń i konieczność ich pilnego remontu albo przebudowy; bardzo zły stan techniczny urządzeń i powtarzające się awarie; konieczność zakończenia inwestycji w określonym czasie celem nieutracenia dotacji; konieczność zabezpieczenia niezakłóconych dostaw energii albo sygnałów do tysięcy odbiorców; zrealizowanie inwestycji niemal w całości i konieczność zakończenia prac na kilku nieruchomościach, co wstrzymuje zakończenie całej inwestycji i rozpoczęcie przesyłu.

Poniżej wskazuję znane mi postanowienia udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie albo stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu:

  • postanowienie Sądu Okręgowego w Słupsku z 14 marca 2013 r. w sprawie IV Cz 102/13, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Okręgowego w Rzeszowie z 9 maja 2014 r. w sprawie IV Gz 93/14, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Olecku z 2 czerwca 2017 r. w sprawie I Ns 538/16, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Kielcach z 30 kwietnia 2018 r. w sprawie VIII Ns 129/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Gostyniu z 20 marca 2018 r. w sprawie I Ns 1/18, udzielające zabezpieczenia postanowieniu o ustanowienie służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Brodnicy z 23 lipca 2018 r. w sprawie I Ns 149/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o stwierdzenie zasiedzenia służebności,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Kielcach z 13 listopada 2018 r. w sprawie VIII Ns 116/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o stwierdzenie zasiedzenia służebności,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Skarżysku-Kamiennej z 8 listopada 2018 r. w sprawie I Ns 102/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu,
  • postanowienie Sądu Rejonowego w Zgierzu z 17 października 2018 r. w sprawie I Co 1912/18, udzielające zabezpieczenia roszczeniu o ustanowienie służebności przesyłu.

Jeżeli macie w swojej praktyce własne pozytywne doświadczenia, podzielcie się proszę danymi o sądzie rozstrzygającym sprawę, sygnaturze akt oraz dacie postanowienia, wysyłając e-mail albo w komentarzu pod tym wpisem.

Zasiedzenie służebności na potrzeby urządzeń przesyłowych wybudowanych na nieruchomościach Państwa przed uwłaszczeniem przedsiębiorstw państwowych nadal nie doczekało się jednolitego orzecznictwa. Sąd Najwyższy w uchwale Składu Siedmiu Sędziów wydanej w sprawie III CZP 50/17 przesądził jedynie, iż taka służebność nie powstała z mocy prawa i nakazał oceniać dobrą albo złą wiarę na podstawie okoliczności konkretnego przypadku.

Wydaje się, iż akurat urządzenia wybudowane na nieruchomościach państwowych przed uwłaszczeniem przedsiębiorstw to jednorodna kategoria i w tym przypadku można zastanowić się, czy nie jest możliwe wydanie uchwały odpowiadającej na pytanie prawne. Zobaczymy, jakie stanowisko ostatecznie zajmie w tym zakresie Sąd Najwyższy.

Poniżej znajdziecie wpis przygotowany przez mecenas Adrianę Łaszewską z mojej kancelarii, w którym omawia treść obu pytań prawnych.

W ostatnim czasie w Sądzie Najwyższym pojawiły się dwa pytania prawne skierowane przez Sąd Okręgowy w Opolu, dotyczące zasiedzenia służebności na potrzeby urządzeń przesyłowych i oceny dobrej albo złej wiary posiadacza w przypadku wybudowania urządzeń w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej, na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa.

Pierwsze z pytań zostało zarejestrowane pod sygnaturą III CZP 77/18.

Sprawa dotyczyła ustanowienia służebności przesyłu z wniosku właściciela nieruchomości. Przedsiębiorca przesyłowy bronił się przed roszczeniem podnosząc m.in. zarzut zasiedzenia w dobrej wierze służebności gruntowej o treści służebności przesyłu.

Stosownie do ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie, w dacie posadowienia urządzeń przesyłowych, co miało miejsce w 1973 r., nieruchomość obciążona urządzeniami stanowiła własność Skarbu Państwa. Natomiast w dniu 30 marca 1988 r. Skarb Państwa sprzedał nieruchomość Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej. Ustalono przy tym, iż w umowie sprzedaży nieruchomości nie zastrzeżono uprawnienia Skarbu Państwa do korzystania z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych.

Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację przedsiębiorcy przesyłowego od postanowienia Sądu Rejonowego ustanawiającego służebność przesyłu, powziął wątpliwość dotyczącą dobrej wiary posiadacza służebności, formułując następujące pytanie prawne:

„Czy można uznać, że właściciel urządzeń przesyłowych, będący jednocześnie właścicielem nieruchomości, na których są one posadowione, a który sprzedaje nieruchomość i nie zastrzega sobie w żaden sposób prawa do korzystania z nieruchomości w zakresie urządzeń przesyłowych, był posiadaczem w dobrej wierze służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu oraz czy dobrą wiarę właściciela urządzeń przesyłowych należy rozpatrywać na dzień posadowienia urządzeń przesyłowych na swoim gruncie, czy też należy rozpatrywać na dzień rozdzielenia prawa własności nieruchomości od prawa własności urządzeń przesyłowych i rozpoczęcia biegu zasiedzenia służebności?​”

Sąd Okręgowy wskazał na dwa możliwe zapatrywania w tej kwestii.

Stosownie do pierwszego z nich, dobra wiara w momencie objęcia służebności w posiadanie może być wywodzona z momentu posadowienia urządzeń przesyłowych. Koncepcja ta pozwoliłaby zatem w rozpoznawanej sprawie na przyjęcie dobrej wiary pomimo braku zastrzeżenia w umowie sprzedaży nieruchomości prawa Skarbu Państwa do korzystania z nieruchomości – a więc wyłącznie w oparciu o okoliczności sprzed objęcia służebności w posiadanie.

Druga z przedstawionych przez Sąd Okręgowy koncepcji opiera się na konieczności dokonania oceny dobrej bądź złej wiary wyłącznie na moment objęcia służebności w posiadanie i nie pozwala na przyjęcie dobrej wiary w sytuacji braku zapewnienia przy zbyciu nieruchomości tytułu do korzystania z niej w postaci służebności.

Drugie z pytań prawnych zostało zarejestrowane pod sygnaturą III CZP 81/18.

Dotyczy ono nieco innej sytuacji, a mianowicie oceny dobrej bądź złej wiary w przypadku rozdzielenia praw do nieruchomości i urządzeń na nich posadowionych nie w drodze czynności prawnej, lecz w wyniku uwłaszczenia dokonanego 7 stycznia 1991 r. na podstawie przepisu art. 1 pkt 9 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o zmianie ustawy o przedsiębiorstwach państwowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Omawiana sprawa również dotyczyła ustanowienia służebności przesyłu z wniosku właściciela nieruchomości. Wniosek ten został jednak oddalony na skutek uwzględnienia ponoszonego przez przedsiębiorcę przesyłowego zarzutu zasiedzenia służebności przesyłu w dobrej wierze.

Stosownie do ustaleń sądów obu instancji, urządzenia przesyłowe objęte postępowaniem zostały posadowione przed 1945 r. na nieruchomości, która od zakończenia działań wojennych i przejęcia majątków opuszczonych i poniemieckich do 1995 r. stanowiła własność Skarbu Państwa.

Rozpoznając apelację właściciela nieruchomości Sąd Okręgowy sformułował następujące pytanie prawne:

„Czy można uznać, że przedsiębiorstwo państwowe będące właścicielem urządzeń przesyłowych, które były posadowione na gruncie Skarbu Państwa niebędącym w jego zarządzie, w dniu 7 stycznia 1991 r. wszedł w posiadanie w dobrej wierze służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu oraz czy dobrą wiarę właściciela urządzeń przesyłowych należy rozpatrywać na dzień posadowienia urządzenia przesyłowego na swoim gruncie, czy też należy rozpatrywać na dzień rozdzielenia prawa własności nieruchomości od prawa własności urządzeń przesyłowych i rozpoczęcia biegu zasiedzenia służebności?”

Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 50/17 i wyjaśnił, iż w przypadku posadowienia urządzeń przesyłowych w czasie trwania zasady jednolitej własności państwowej na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, rozdzielenie praw do urządzeń przesyłowych i nieruchomości nimi obciążonych, następowało w dacie 7 stycznia 1991 r. na podstawie przepisu art. 1 pkt 9 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. (jeżeli nieruchomość wcześniej nie została zbyta przez Skarb Państwa). Mocą wskazanego przepisu następowało bowiem nabycie przez przedsiębiorstwo państwowe własności urządzeń przesyłowych dotychczas pozostających w jego zarządzie. Z tą chwilą mógł rozpocząć się bieg terminu zasiedzenia służebności związanej z urządzeniami przesyłowymi.

Sąd Okręgowy podkreślił przy tym, iż nabycie przez przedsiębiorstwo państwowe na podstawie ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. własności urządzeń przesyłowych posadowionych na nieruchomościach należących do Skarbu Państwa nie spowodowało uzyskania przez to przedsiębiorstwo z mocy prawa służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu obciążającej te nieruchomości, co zostało rozstrzygnięte w sprawie III CZP 50/17.

Uwzględniając powyższe, Sąd Okręgowy przedstawił dwa zapatrywania dotyczące kwestii dobrej wiary, nawiązujące do koncepcji przedstawionych we wcześniejszym pytaniu prawnym.

Pierwsze zapatrywanie przewiduje możliwość przyjęcia dobrej wiary w momencie objęcia służebności w posiadanie na podstawie okoliczności z daty posadowienia urządzeń przesyłowych – budowy urządzeń przez Skarb Państwa na własnym gruncie lub z uwagi na nabycie przez Skarb Państwa własności gruntu z istniejącymi urządzeniami.

Natomiast drugie zapatrywanie nakazuje uwzględniać wyłącznie okoliczności towarzyszące objęciu służebności w posiadanie w dacie 7 stycznia 1991 r. i wyklucza możliwość przyjęcia dobrej wiary, ponieważ przepis art. 1 pkt 9 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r., będący podstawą nabycia własności urządzeń przesyłowych nie kreował prawa do korzystania z nieruchomości nimi obciążonej.

***

Rozważania przedstawione przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu pytania prawnego zarejestrowanego pod sygnaturą III CZP 77/18, są zasadniczo zbieżne z rozważaniami zawartymi w uzasadnieniu pytania prawnego zarejestrowanego pod sygnaturą III CZP 81/18.

W przypadku obu pierwszych zapatrywań Sąd Okręgowy odwoływał się do liberalnej koncepcji dobrej wiary, zgodnie z którą polega ona na przekonaniu, że cudzego prawa się nie narusza. Natomiast wyjaśniając swe wątpliwości dotyczące drugich z możliwych sposobów postrzegania kwestii dobrej wiary, Sąd odwołał się do dominującej w orzecznictwie tradycyjnej koncepcji dobrej wiary, zgodnie z którą dobra wiara polega na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza o przysługiwaniu mu wykonywanego prawa.

W ocenie Sądu Okręgowego, za odwołaniem się do liberalnej koncepcji dobrej wiary „mogą przemawiać względy celowościowe i słusznościowe, przemawiające za utrzymaniem stanów powstałych na skutek przekształceń ustrojowych oraz z uwagi na późniejsze wykształcenie się praktyki sądowej w zakresie służebności, a także domniemanie dobrej wiary posiadacza”.

Sąd wyjaśnił, iż domniemanie dobrej wiary przewidziane art. 7 K.c. jest domniemaniem wzruszalnym, a w ocenie Sądu odwołanie się do tradycyjnej koncepcji dobrej wiary wykluczy możliwość oparcia się na tym domniemaniu i to nawet w przypadku braku jakiejkolwiek aktywności dowodowej właściciela nieruchomości.

Natomiast za przyjęciem tradycyjnej koncepcji dobrej wiary „przemawiają reguły wykładni literalnej i funkcjonalnej, wskazujące na konieczność stosowania przy służebnościach gruntowych i przesyłu w zakresie dobrej bądź złej wiary zasad wypracowanych przy nabywaniu nieruchomości przez zasiedzenie oraz konstytucyjna ochrona prawa własności”.

Sąd Okręgowy powołał pogląd Sądu Najwyższego przedstawiony w wyroku w sprawie IV CR 45/88 oraz w postanowieniu w sprawie II CKU 69/98, zgodnie z którym uzyskanie posiadania służebności gruntowej na podstawie oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej złożonego bez zachowania formy aktu notarialnego, przesądza o złej wierze posiadacza.

Natomiast w kwestii ochrony własności przewidzianej w art. 64 Konstytucji RP Sąd odwołał się do wykładni dokonanej przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 28 października 2003 r. w sprawie P 3/03, zgodnie z którą wszystkie wyjątki naruszające prawo własności, w tym instytucja zasiedzenia, muszą być interpretowane ściśle, a wszelkie wątpliwości powinny być rozstrzygane na korzyść właściciela nieruchomości.

Sąd Okręgowy zwrócił również uwagę, iż skoro na podstawie art. 245 § 1 i 2 k.c. do ustanowienia służebności wymagana jest forma aktu notarialnego, co najmniej dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej, to uznanie tradycyjnej koncepcji dobrej wiary za słuszną poddaje w wątpliwość, czy kiedykolwiek będzie można uznać osobę władającą urządzeniami przesyłowymi na podstawie nawet dorozumianej zgody właściciela, za posiadacza służebności w dobrej wierze:

„Trudno bowiem sobie wyobrazić sytuację, w której posiadacz urządzeń przesyłowych, przy utracie uprawnień do władania gruntem, mógł pozostawać w dobrej wierze, że przysługuje mu służebność gruntowa odpowiadająca służebności przesyłu, skoro nie ustanowiono jej ani ustawą (służebność z mocy prawa, o czym rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyżej wskazanej uchwale), ani umową zawartą w przewidzianej przepisami prawa formie”.

W obu orzeczeniach Sąd Okręgowy w Opolu wskazał, iż w praktyce orzeczniczej tego Sądu dotychczas dominowało zapatrywanie opierające się na liberalnej koncepcji dobrej wiary.

Wydawało się, że sprawy w Trybunale Konstytucyjnym dotyczące zasiedzenia służebności przesyłu znalazły wygodne miejsce w głębokiej szufladzie, nic się bowiem nie działo w nich przez okres ponad 2 lat…. Tymczasem nic bardziej mylnego, Trybunał kilka dni temu rozpoznał pytania prawne i wydał orzeczenie.

Co ciekawe, zajął się w pierwszej kolejności pytaniami zarejestrowanymi pod wspólną sygnaturą P 7/17, które wpłynęły później niż pytania w sprawie P 10/16. To jednak nie ma istotnego znaczenia, bo rozstrzygnięcie w obu przypadkach musi być takie samo.

Trybunał, mocą postanowienia ze wzmiankowanej już daty 17 października 2018 r., umorzył postępowanie z uwagi na niedopuszczalność wydania wyroku, co do zasady podtrzymując stanowisko zajęte w przedmiocie pytań prawnych skierowanych do niego w przeszłości.

Sprawa jednak nie zakończyła się zupełnie na tym orzeczeniu, albowiem jednocześnie z umorzeniem postępowania, Trybunał wystąpił do Parlamentu z postanowieniem sygnalizacyjnym dotyczącym istnienia uchybień w prawie, których usunięcie jest niezbędne do zapewnienia spójności polskiego systemu prawnego.

Owe uchybienia polegają na braku unormowaniu w ustawie stanów faktycznych korzystania z urządzeń przesyłowych usytuowanych na cudzym gruncie przed wprowadzeniem do polskiego systemu prawa służebności przesyłu, tj. przed 3 sierpnia 2008 r.

Postanowienie sygnalizacyjne zostało wydane także 17 października 2018 r. w sprawie S 5/18. Warto poświęcić chwilę uwagi jego uzasadnieniu.

 

Trybunał podkreślił w pierwszej kolejności, iż postępowanie w sprawie P 7/17 umorzył, albowiem uznał, iż nie jest uprawniony do stwierdzania, który z różnych rezultatów wykładni jest zgodny z Konstytucją, a który nie – taką kompetencję utracił ponad 20 lat temu. Przypomniał jednocześnie, iż sąd powszechny rozstrzygając sprawę indywidualną ma obowiązek stosować prokonstytucyjną wykładnię przepisów, nie będąc formalnie związanym orzecznictwem Sądu Najwyższego.

Trybunał wskazał ponadto, iż wyniki wykładni funkcjonalnej przepisu art 285 K.c. mogą stanowić podstawę dla stwierdzenia zasiedzenia służebności gruntowej na potrzeby urządzeń przesyłowych przed 3 sierpnia 2008 r., jednak On nie jest władny oceniać, czy taka wykładnia jest prawidłowa, tym bardziej, iż znaczenie dla rozstrzygnięcia w poszczególnych sprawach mają indywidualne stany faktyczne i związane z tym niuansy prawne.

Niezależnie od umorzenia postępowania, Trybunał stwierdził, iż problem korzystania z nieruchomości prywatnych na potrzeby urządzeń przesyłowych przed 3 sierpnia 2008 r. nie został należycie uregulowany i dziś ponosimy konsekwencje zaniechań Ustawodawcy. W szczególności, wprowadzając do Kodeksu cywilnego służebność przesyłu, nie uregulowano kwestii intertemporalnych. W ocenie Trybunału, taka regulacja była potrzebna i możliwa, czego dowodzi próba znowelizowania Kodeksu cywilnego, ostatecznie zaniechana przez Sejm VII Kadencji.

Trybunału stwierdził, iż:

“ze względu na powszechność stanowiącego zaszłość historyczną problemu, a także na konieczność uwzględnienia interesu publicznego oraz interesu osób, które bezskutecznie dochodziły wcześniej roszczeń, ustawodawca powinien rozstrzygnąć wątpliwości, wprowadzając odpowiednie unormowania.

Trybunał Konstytucyjny ma świadomość, że wyważenie sprzecznych interesów właścicieli nieruchomości i przedsiębiorstw przesyłowych nie jest łatwe, o czym świadczą choćby losy wniesionych do Sejmu projektów ustaw (prócz wspomnianego wyżej, także projekt poselski zawarty w druku sejmowym z 25 lipca 2012 r., nr 760/VII kadencja). Zaniechanie prac nad nimi na etapie poprzedzającym pierwsze czytanie, albo tuż po nim, świadczy o tym, że ustawodawca, choć dostrzega istniejącą lukę, dotychczas nie znalazł rozwiązań prawnych, które by ją wypełniły”.

Na koniec pada ważne zdanie:

“Trybunał Konstytucyjny stwierdza, że bezczynność władzy ustawodawczej może skutkować wydaniem w przyszłości orzeczenia merytorycznie rozstrzygającego sprawę“.

I wobec tego zdania mam małą refleksję. To jest takie tytułowe grożenie palcem. Ja tak czasem grożę moim dzieciom – patrzę na nie złym wzrokiem i macham palcem, a one na to: “Oj, tato”.

No i tak takie właśnie “Oj tato” zrobi Sejm, opierając się na wywodach prawnych samego Trybunału, który przecież wyraźnie stwierdził, że nic w tej sprawie zrobić nie może.  Skoro dwa razy nie mógł wydać orzeczenia merytorycznego, to nagle wyda je w kolejnej sprawie łamiąc prawo?

Budowa urządzenia przesyłowego powinna być poprzedzona jego prawną lokalizacją, czyli zasadniczo wyznaczeniem stosownego pasa terenu z przeznaczeniem pod trwałe utrzymywanie urządzenia mocą zapisów planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Wyznaczenie takiego pasa, a w szczególności wprowadzenie w jego obszarze ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości, może powodować obniżenie wartości nieruchomości, za co odpowiedzialność może ponosić gmina, sprawująca władztwo planistyczne, na podstawie przepisu art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z uwagi na powyższe, w praktyce bardzo często inwestorzy sieciowi zawierają z gminami porozumienia dotyczące uchwalenia albo zmiany zapisów planów miejscowych, w których zobowiązują się zaspokoić roszczenia właścicieli w opisanym wyżej zakresie. Taką praktykę stosuje np. operator systemu przesyłowego elektroenergetycznego, wypłacając właścicielom nieruchomości, obok wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, także odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek samej lokalizacji linii przesyłowej.

Z uwagi na złożony charakter świadczenia mogą powstać problemy z jego opodatkowaniem. Wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu od dłuższego czasu są zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych, jednak opodatkowanie odszkodowania za tzw. szkodę planistyczną budzi wątpliwości.

Niedawno zapadły w tym zakresie dwa ciekawe orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W pierwszej sprawie rozpoznanej pod sygnaturą II FSK 756/15 podatnik, będący właścicielem nieruchomości, wniósł o wydanie interpretacji, czy jest zobowiązany odprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych od wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz właśnie od odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości.

Organ podatkowy w odpowiedzi wskazał, iż odszkodowanie to nie może być objęte zwolnieniem od podatku, ponieważ nie mieści się w dyspozycji stosownych przepisów zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Organ ocenił jednoznacznie, że odszkodowanie to stanowi przychód z innych źródeł.

Odmienne zapatrywanie wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, następnie również Naczelny Sąd Administracyjny. Z uzasadnień orzeczeń wydanych w tej sprawie jasno wynika stanowisko Sądów, że przyznane podatnikowi odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z lokalizacją linii elektroenergetycznej jest bezpośrednio związane z ustanowieniem służebności przesyłu i jest zwolnione z opodatkowania.

***

Zgoła odmienne stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny zajął w wyroku wydanym 26 lipca 2017 r. w sprawie o sygnaturze II FSK 704/17. W treści tego orzeczenia podkreślono, iż wszelkie ulgi i zwolnienia są odstępstwem od zasady powszechnego opodatkowania, a tym samym przywilejem.

Oznacza to, że konieczna jest ścisła wykładnia przepisów prawa, w związku z czym zwolnieniu podlega tylko wynagrodzenie otrzymane za sam fakt ustanowienia służebności przesyłu, a nie dodatkowo wypłacane świadczenia związane z tym samym procesem inwestycyjnym, np. odszkodowanie za prawną lokalizację linii przesyłowej.

W konsekwencji, otrzymane przez podatnika odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia stanowi przychód z innych źródeł, który podatnik zobowiązany jest wykazać w zeznaniu podatkowym składanym za rok, w którym zostało ono otrzymane.

Sąd podkreślił ponadto, że zamiarem ustawodawcy było zastosowanie zwolnienia podatkowego wyłącznie w stosunku do wynagrodzenia otrzymanego za samo ustanowienia służebności przesyłu, nie natomiast wypłacanych dodatkowo świadczeń.

Jak widać orzecznictwo Sądów Administracyjnych oraz stanowisko organów podatkowych w zakresie opodatkowania odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości jest wciąż niejednolite. Należy zwrócić uwagę, że zwolnione z podatku jest jedynie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.

Takie wynagrodzenie, co słusznie zauważył NSA w drugim z omawianych wyroków, może realizować cele odszkodowawcze, jednak poza jego zakresem pozostaje odszkodowanie za prawną lokalizację urządzenia. Takie szkody rekompensowane są przede wszystkim w trybie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem nie w trybie przepisów Kodeksu cywilnego.

Opłaty dotyczące nieruchomości oraz zasady i podstawy ich wymierzania to złożona materia, której zrozumienie niewątpliwie może ułatwić książka „Opłaty i wybrane roszczenia dotyczące nieruchomości”, której współautorem jest mecenas Iwo Fisz z mojej kancelarii.

Iwo, co potwierdzą z pewnością uczestnicy wielu szkoleń, które przeprowadził, czytelnicy bloga o inwestycjach przesyłowych oraz studenci, których uczy, doskonale zna i czuje problematykę prawną związaną z nieruchomościami. Zachęcam Was do lektury jego najnowszej książki, zwłaszcza, że w znacznej części traktuje o problematyce rzadko poruszanej w orzecznictwie.

O szkodzie lokalizacyjnej będziemy rozmawiać także podczas nadchodzącej wielkimi krokami konferencji, która odbędzie się w Warszawie 20 i 21 listopada. Wspólnie z Iwo serdecznie zapraszamy wszystkich zainteresowanych tematyką urządzeń przesyłowych każdego rodzaju.