Przesył Energii Przesył Energii
Piotr Zamroch 22 maja 2012 in Służebność przesyłu 13 komentarzy

Gdy wola jest, a mocy brak

Rozmawiałem wczoraj z rejentem na temat zwarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu przez wspólnotę mieszkaniową. Tematem nie były jednak zawiłości prawne kontraktu, lecz kwestia najbardziej podstawowa – co zrobić, żeby zawrzeć ważną umowę?

Problem wynika z konieczności ustanowienia służebności przez wszystkie osoby współuprawnione do nieruchomości.

Są trzy kategorie takich przypadków: współwłasność, wspólnoty mieszkaniowe i budynki spółdzielcze, w których wyodrębniono lokale.

Jak to wygląda w praktyce?

Niektóre wspólnoty mieszkaniowe obejmują  kilkadziesiąt lokali, trudno zatem tak wiele osób nakłonić do działania; niektórzy właściciele mieszkają za granicą i brak z nimi kontaktu; niektórzy zaś zmarli a spadkobiercy nie przeprowadzili postępowania spadkowego.

Jak wspomniałem, w budynkach spółdzielczych również istnieje obowiązek działania wszystkich współwłaścicieli. Po wyodrębnieniu lokalu w takim budynku  nie powstaje wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia wykonuje ustawowe prawo zarządu i w wielu kwestiach może działać samodzielnie – nie dotyczy to jednak ustanowienia służebności.

Przypadek, o którym Ci chciałem opowiedzieć, jest jednak ciekawszy. Przed 1994 r. odrębną własność lokali ustanawiano na podstawie przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W budynkach państwowych oraz gminnych właściciel lokalu nabywał udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Jeżeli nie wyodrębniono wszystkich lokali, istniały tylko niepełne udziały w użytkowaniu wieczystym np. 34/100. I tak zostało do dziś. Na takim udziale nie można ustanowić służebności, z kolei na prawie własności Skarbu Państwa czy gminy też nie może być ustanowiona służebność właśnie z uwagi na ustanowienie użytkowania wieczystego.

Czasami, jak widać, po prostu się nie da 🙂

Piotr Zamroch 19 maja 2012 in Służebność przesyłu 12 komentarzy

Służebność przesyłu dla przyłączy

W czasie dyskusji na forum prawnym spore zdziwienie wywołało moje stwierdzenie o możliwości żądania ustanowienia odpłatnej służebności dla przyłączy służących wyłącznie właścicielowi nieruchomości. Osoba zadająca pytanie nie chciała jednak wcale otrzymać wynagrodzenia, jej problem polegał na tym, że nieruchomość była już obciążona służebnościami i nie chciała kolejnej.

Czy zatem konieczne jest ustanowienie służebności przesyłu dla przyłączy i czy można za to żądać wynagrodzenia?

Konieczne nie jest. Nieruchomość w niezbędnej części możesz użyczyć, czy też wynająć. Możesz również złożyć oświadczenie, że nie będziesz dochodził roszczeń z tytułu korzystania przez przedsiębiorcę z Twojej nieruchomości w przyszłości.

Możesz także ustanowić nieodpłatną służebność przesyłu, jakkolwiek to tylko częściowa korzyść dla przedsiębiorcy z uwagi na opodatkowanie służebności ustanawianych za darmo.

A wynagrodzenie?

Większość prawników odpowie, że możesz go żądać, bo przyłącze jest zwykłym urządzeniem przesyłowym.

Ja mam poważne wątpliwości.

Urządzenia dostarczające podstawowe media do budynku stanowią tzw. uzbrojenie terenu, a ich wybudowanie z reguły podnosi wartość nieruchomości. Bez przyłącza, wykonywanego zgodnie z wolą właściciela, nie byłaby możliwa dostawa energii, gazu czy ciepła, tym samym nie mogłyby być zaspokojone podstawowe potrzeby mieszkańców budynku.

Czy w tym przypadku zatem w ogóle dochodzi do ograniczenia własności? Jakie jest Twoje zdanie?

Piotr Zamroch 19 maja 2012 in Zasiedzenie służebności przesyłu 34 komentarze

Zasiedzenie służebności na własnym gruncie

Zasiedzenie służebności przesyłu na własnym gruncie jest niedopuszczalne.

Oczywiste? Obecnie tak, ale w przeszłości niekoniecznie.

Jakiś czas temu prowadziłem korespondencję w imieniu jednego przedsiębiorstwa przesyłowego z innym. Obie spółki przed 1989 r. były przedsiębiorstwami państwowymi, a urządzenia jednego znajdowały się na nieruchomości drugiego. Obecnie są to zupełnie odrębne osoby prawne, posiadające własny majątek i zarządzające nim we własnym imieniu. Właściciel urządzeń podniósł zarzut zasiedzenia służebności gruntowej o treści służebności przesyłu, doliczając okres posiadania sprzed 1989 r.

Czy to prawidłowe stanowisko? Z pewnością nie.

Ważną datą zarówno w tej sprawie, jak i w innych, w których następuje doliczenie posiadania Skarbu Państwa jest 1 luty 1989 r., kiedy uchylono zasadę jednolitej własności państwowej. Oznaczała ona, iż wszystko stanowiło własność Państwa, a przedsiębiorstwa państwowe jedynie zarządzały majątkiem państwowym, ewentualne zaś zasiedzenie służebności gruntowej następowało przez Skarb Państwa.

Jeżeli na gruncie pozostającym w zarządzie jednego przedsiębiorstwa zlokalizowane były urządzenia przesyłowe innego, bieg zasiedzenia służebności gruntowej nie mógł się rozpocząć dopóki nie nastąpiło rozdzielenie prawa do gruntu i prawa do urządzeń.

Kiedy to rozdzielenie nastąpiło? To właśnie było sporne w orzecznictwie.

Pogląd dominujący oznacza ten moment na 1 luty 1989 r., od tej chwili przedsiębiorstwa mogły już posiadać we własnym imieniu, tym samym zasiadywać służebności. Drugi pogląd odwoływał się do daty nabycia własności urządzeń, co nastąpiło w większości przypadków 5 grudnia 1990 r. (ustawę dotyczącą uwłaszczenia przedsiębiorstw państwowych znajdziesz w Bazie wiedzy). W uchwale III CZP 93/11 Sąd Najwyższy jednoznacznie poparł pierwsze stanowisko.

Kilka dni temu otrzymałem z Sądu Najwyższego kopię pytania prawnego, które było podstawą wydania powyższej uchwały. Zawiera ciekawe i obszerne uzasadnienie. Jeżeli chciałbyś uzyskać skan tego dokumentu, napisz proszę do mnie maila.

Piotr Zamroch 13 maja 2012 in Korytarze przesyłowe 4 komentarze

Korytarze przesyłowe – Superstar

Służebność przesyłu wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 r., wywołała spory ferment w środowisku prawniczym, wkrótce stając się przedmiotem żywego zainteresowania właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

W mojej ocenie było to efektem kilku czynników: rosnącej świadomości prawnej społeczeństwa; dostępności informacji w Internecie oraz w czasopismach nieprawniczych (pamiętam artykuł o służebności w „Pani Domu”); przekonaniem o możliwości uzyskania niemałego wynagrodzenia, co w Czasach Kryzysu nabiera niebagatelnego znaczenia.

Korytarze przesyłowe jednak służebność przesyłu biją na głowę!

Po raz pierwszy widzę ustawę, która jest przedmiotem profesjonalnych szkoleń na etapie projektu w wersji skierowanej dopiero do konsultacji społecznych. Na marginesie, te konsultacje są niezwykle cenne w procesie ustawodawczym, naprawdę podnoszą ogólny poziom prawodawstwa (ustawę o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa oraz projekty ustawy znajdziesz w Bazie Wiedzy).

Pewnie wiesz, że to już druga próba uchwalenia specustawy dotyczącej urządzeń przesyłowych. O samym projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych, jego wadach i zaletach napiszę jeszcze wielokrotnie, dziś wspomnę jedynie, że jej dwa główne cele to: uregulowanie zaszłości oraz ułatwienie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego.

Oba cele oceniam pozytywnie, nie jesteśmy pierwszym krajem, który próbuje systemowo rozwiązać ten trudny problem. Innym się udało, wierzę, że my też damy radę – jakkolwiek na pewno nie w tym roku.

Piotr Zamroch 9 maja 2012 in Zasiedzenie służebności przesyłu 95 komentarzy

Zasiedzenie służebności przesyłu – urządzenia widoczne

Jak wiesz pracuję nad sprawami dotyczącymi służebności przede wszystkim dla przedsiębiorców przesyłowych, z reguły jednak nie zajmuję się słupami energetycznymi.

To z jednej strony mnie cieszy, bo ilość roszczeń jest naprawdę duża, z drugiej zaś czasem zazdroszczę prawnikom zakładów energetycznych, bo im najprościej jest bronić się wykorzystując zasiedzenie służebności przesyłu.

Bronić się najprościej, nie znaczy wcale, że łatwo – trzeba sporo udokumentować, w tym w zakresie daty i podstawy prawnej wybudowania urządzeń, przeniesienia posiadania służebności przesyłu czy dobrej wiary.

Na marginesie, zasiedzenie służebności przesyłu w dobrej wierze – wbrew opinii Świętej Pamięci Gerarda Bieńka – jest jak najbardziej możliwe.

Ale nie o prawnikach chciałem napisać, a o jednej z kluczowych dla zasiedzenia kwestii, jaką jest widoczny charakter urządzeń przesyłowych. Jeżeli myślisz, że brak rurociągu biegnącego po powierzchni Twojej nieruchomości chroni Cię przed zasiedzeniem służebności, jesteś w błędzie, nie spodziewasz się nawet w jak wielkim.

Sąd Najwyższy, który swoimi orzeczeniami precyzuje lub uzupełnia treść przepisów kodeksowych, kilkakrotnie wypowiadał się o tym, jakie urządzenie może być uznane za widoczne i – co ciekawe – czy musi się znajdować na nieruchomości, której dotyczy zarzut zasiedzenia.

Pierwsze orzeczenia dotyczyły linii energetycznych, które przebiegały nad nieruchomością, na której jednak nie były posadowione żadne słupy; kolejne rur kanalizacyjnych umieszczonych w gruncie wraz z osadnikiem, który wystawał nad powierzchnię. W obu przypadkach przedsiębiorcy przesyłowi wygrali sprawy o zasiedzenie.

Sąd Najwyższy poszedł jednak dalej stwierdzając, że widoczna część urządzenia może być zlokalizowana nawet na innej nieruchomości, byle tylko właściciel obserwując je mógł zorientować się, że następuje ograniczenie jego prawa własności.

Znane są mi i dalej idące poglądy prawników, którzy twierdzą, że wystarczy urządzenie nanieść np. na mapę zasadniczą, skoro zaś właściciel ma do niej dostęp, należy przyjąć, że o urządzeniu wiedział i akceptował fakt korzystania z jego nieruchomości.

Ja tak nie uważam, ale z chęcią dowiem się, co Ty o tym sądzisz.

Kluczowy jest zatem stan wiedzy właściciela, urządzenia mają być dla niego jedynie ostrzeżeniem, bodźcem który powinien wywołać skutek w postaci refleksji „Co te urządzenia robią na mojej działce”.

Sąd Najwyższy nie docenia jednak dobrych chęci, dla zapobieżenia zasiedzeniu trzeba podjąć konkretne czynności. Jakie? O tym napiszę następnym razem, tymczasem zajrzyj do Bazy wiedzy, gdzie zamieściłem orzeczenia, o których dziś wspominałem.

1 … 72 73 74 75 Strona 74 z 75