W Toruniu większość biur, urzędów czy sądów znajduje się po prawej stronie Wisły. Jeżeli byłeś w moim mieście przejazdem albo na krótkim urlopie zapewne zwiedziłeś też piękną Starówkę leżącą po tej stronie rzeki.

Wczoraj mój kolega pochwalił się na FB nowymi zdjęciami, które zrobił z przeciwległego brzegu, zatem z zupełnie innej perspektywy.

Dlaczego chciałem Ci pokazać jedno z nich – bo znajduje się na nim ciąg kamienic, gdzie prowadzę kancelarię.

No i też staram się pokazywać sprawę z nico innej perspektywy. Mam oczywiście na myśli problem urządzeń przesyłowych 🙂

A poza tym zastanawiam się nad organizacją spotkania, czy jak wolisz szkolenia, w Toruniu za niską opłatą – bo inicjatywa szkoleń komercyjnych dla właścicieli nieruchomości okazała się niestety nietrafiona.

Kto chętny, ręka w górę.

Poniedziałkowy wpis Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – zmienne składniki wywołał ciekawą dyskusję na temat przysługiwania nabywcy nieruchomości roszczenia o zapłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone m.in. w niedawnym orzeczeniu w sprawie IV CSK 440/12 jest jasne – nabywca nieruchomości zabudowanej urządzeniami nie powinien uzyskiwać powtórnie korzyści ekonomicznej, którą odniósł już w obniżonej cenie.

Proste i logiczne?

Tak, ale dla prostej sytuacji, gdy sprzedawana jest obecnie nieruchomość i cena została obniżona. Można rozciągnąć, to także na sytuacje, gdy cena nie jest obniżona na skutek zatajenia przez sprzedawcę okoliczności istnienia urządzeń podziemnych. W tym ostatnim przypadku to są roszczenia pomiędzy sprzedawcą i kupującym, gdzie znaczenia będzie miała też staranność kupującego w zakresie weryfikacji stanu nieruchomości np. poprzez zapoznanie się z powszechnie dostępnymi mapami.

Życie jednak wymyka się takim prostym schematom.

Co do zasady staram się udzielać odpowiedzi, dziś dla odmiany zadam kilka pytań do dyskusji, a moim celem jest wykazanie, że Sąd Najwyższy powinien ten temat omówić bardziej precyzyjnie, sięgając do istoty roszczenia o odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości.

W uchwale III CZP 43/11 Sąd Najwyższy wskazał, że roszczenie o odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości nie ma samodzielnego charakteru tak długo, jak długo właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem albo roszczenie negatoryjne.

I tu dochodzimy do pierwszego pytania – co dzieje się w przypadku sprzedaży nieruchomości, której wartość została obniżona na skutek lokalizacji urządzeń? Według Sądu Najwyższego roszczenie to nie przechodzi na nabywcę nieruchomości. Czy może zatem pozostać przy sprzedawcy?

W mojej ocenie nie można wykluczyć takiego stanowiska – skoro brak samodzielności tego roszczenia miał źródło w przysługiwaniu właścicielowi roszczenia o ustanowienie służebności albo negatoryjnego, to ten warunek odpada z chwilą zbycia rzeczy.

Podobnie samodzielność z chwilą sprzedaży uzyskuje np. roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres przed dniem zbycia. To roszczenie z rzeczowego przekształca się w obligacyjne i pozostaje przy dotychczasowym właścicielu.

Z drugiej strony można przyjąć pogląd odmienny i powiedzieć, że skoro właściciel nie wystąpił o ustanowienie służebności przed sprzedażą, sam doprowadził do utraty prawa.

Jeżeli przyjąć, że przy poprzednim właścicielu pozostanie obligacyjne roszczenie o zapłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości (nie będzie podwójnie wzbogacony, bo już dostał mniej przy sprzedaży), to powstaje jeszcze kwestia przedawnienia – czy jego początek liczyć od chwili wybudowania urządzeń, jak przy roszczeniu o wykup działki, czy od chwili uzyskania samodzielności na skutek sprzedaży. Odpowiedź na to pytanie ma doniosłe znaczenie praktyczne wobec przeciętnego wieku sieci.

Zwracam uwagę, że SN dopuszczając taki składnik wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie odnosi się w ogóle do kwestii przedawnienia (roszczenie o odpłatne ustanowienie służebności się nie przedawnia), co sugeruje że takie roszczenie samodzielnie nie istnieje przynajmniej do czasu utraty własności.

Stanowisko Sądu Najwyższego jest kłopotliwe przy interpretacji przy darowiźnie. Skoro w tym przypadku niewątpliwie nie ma korzyści ekonomicznej w postaci obniżonej ceny – czy obdarowany ma prawo do pełnego wynagrodzenia za służebność, czy też bez obniżenia wartość nieruchomości.

Czy kluczem jest tu korzyść ekonomiczna, czy tylko fakt nabycia nieruchomości z urządzeniami?

Kolejny przykład jest jeszcze ciekawszy – w latach 70. kupiono ziemię rolną z urządzeniami podziemnymi, które nie przeszkadzały w uprawie, zatem ceny nie obniżano. Na skutek rozwoju aglomeracji tereny rolnicze stają się dzielnicą miasta, a nieruchomość uzyskuje przeznaczenie budowlane wraz z wielokrotnym wzrostem ceny. Czy wówczas również nie ujmować tego składnika w wynagrodzeniu za ustanowienie służebności?

Dalej trzeba się zastanowić nad nieruchomościami sprzedawanymi przed 3 sierpnia 2008 r. – wówczas nie było możliwości rekompensowania zmniejszenia wartości poprzez wystąpienie o ustanowienie służebności przesyłu. Z kolei występowanie z roszczeniem negatoryjnym dla urządzeń wybudowanych legalnie trudno ocenić jako celowe. Jak tutaj odnieść pogląd Sądu Najwyższego.

Przykładów, dla których stanowisko SN wymagałoby ponownego rozważenia czy doprecyzowania jest z pewnością znacznie więcej.

Co do zasady staram się nie wypowiadać na temat orzeczeń, dla których nie sporządzono jeszcze uzasadnienia, dlatego też dzisiejszy wpis potraktuj proszę bardziej informacyjnie.

Jak donosi Rzepa, Sąd Najwyższy wydał wyrok w sprawie IV CSK 440/12, w którym odniósł się do sposobu obliczenia wartości wynagrodzenia dla służebności w odniesieniu do nieruchomości nabytej już z urządzeniami.

Według RP Sąd Najwyższy miał nakazać wyjście od wartości czystej (nieobciążonej) nieruchomości wyłącznie dla urządzeń projektowanych, a nie dla istniejących.

Według mnie przytoczony fragment wypowiedzi sędziego SN wskazuje na coś innego, zresztą nienowego w orzecznictwie. Mianowicie, wyliczając wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu dla nieruchomości kupionych już z urządzeniami, nie należy brać pod uwagę jednego ze składników wynagrodzenia – obniżenia wartości nieruchomości.

Wynika to z okoliczności, iż takie obciążenia znajdują swój wyraz w odpowiednio obniżonej cenie – zatem nabywca uzyskałby korzyść ekonomiczną dwukrotnie – raz poprzez obniżenie ceny i drugi raz w elemencie wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

W tych wypadkach rzeczywiście należy badać wyłącznie wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w przyszłości, ewentualnie trzeci składnik czyli wartość prawa przejścia albo przejazdu przez nieruchomość do urządzeń.

Bardziej szczegółowo ten interesujący wyrok będę mógł omówić po opublikowaniu uzasadnienia, o czym Cię niezwłocznie poinformuję.

Dwa miesiące temu informowałem Cię o pytaniu prawnym Sądu Okręgowego w Olsztynie dotyczącym przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu.

Pytanie było ciekawe, jednak odpowiedź w zasadzie mogła być tylko jedna – roszczenie nie przedawnia się.

Tak też orzekł Sąd Najwyższy we wczorajszej uchwale wydanej w sprawie III CZP 101/12.

Uzasadnienie uchwały zamieszczę w Bazie wiedzy po jego sporządzeniu.