Pewien czas temu pisałem o dyskusji w środowisku rzeczoznawców majątkowych dotyczącej projektu standardu wyceny KSWS-4. Jedną z istotnych kwestii, którą w jej toku podkreślano jest konstrukcja tzw. szkody lokalizacyjnej i powinność jej rozważenia przed przystąpieniem do określenia wartości służebności przesyłu.

Szkoda lokalizacyjna to oczywiście pewien skrót myślowy nawiązujący do przepisu art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uchwalenie planu miejscowego zawierającego zapisy o lokalizacji urządzeń przesyłowych może powodować uszczerbek w majątku właściciela polegający na obniżeniu wartości nieruchomości. Jest to nierozerwalnie związane z przeznaczeniem lub możliwym prawnie sposobem korzystania z nieruchomości przed wprowadzeniem planu miejscowego – ów akt planistyczny musi powodować pogorszenie tych warunków w stosunku do stanu istniejącego wcześniej.

Powyższe wydaje się być prostą regułą – w praktyce jednak szkoda lokalizacyjna nastręcza wiele problemów, o czym świadczy choćby wyrok, który dziś omówię. Sprawa trafiła wraz ze skargą kasacyjną do Sądu Najwyższego i została rozpoznana pod sygnaturą II CSK 336/14 (wyrok z uzasadnieniem możesz pobrać w Bazie wiedzy).

Właściciel nieruchomości domagał się gminy kwoty niemal 100.000 zł tytułem naprawienia rzeczywistej szkody poniesionej przez niego na skutek zmiany przeznaczenia nieruchomości dokonanej mocą planu miejscowego. Sądy powszechne obu instancji (okręgowy i apelacyjny) oddaliły powództwo. Zdradzę o razu zakończenie – zrobiły to wadliwie.

Jakie ważne ustalenia faktyczne poczyniły sądy?

W świetle obowiązującego do końca 2003 r. ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, bez ograniczeń co do ich zagospodarowania i zabudowy. W ewidencji gruntów działki te były, i nadal są, oznaczone jako grunty rolne – nie można jednak mieć wątpliwości, iż pierwszeństwo trzeba przypisać zapisom MPZP (at. 154 u.g.n.).

Zanim przejdę do dalszej części uzasadnienia muszę poczynić krótką uwagę, ważną w tej sprawie – plany miejscowe obowiązujące przed 31 grudnia 1994 r. wygasały najpóźniej z dniem 31 grudnia 2003 r. W wielu przypadkach powstały tzw. luki planistyczne, czyli po wygaśnięciu planu nie uchwalono bezpośrednio później nowego. Taka właśnie sytuacja powstała w niniejszej sprawie, a jej skutki omówił Sąd Najwyższy.

Właściciel nieruchomości po wygaśnięciu planu nie występował o warunki zabudowy, a plan miejscowy który wszedł w życie w 2005 r. zmienił w znacznej części przeznaczenie nieruchomości na zieleń izolacyjną, tereny pod budowę drogi publicznej i w części pod budownictwo jednorodzinne.

W 2009 r. właściciel nieruchomości wytoczył powództwo o wykup nieruchomości, ostatecznie zaś domagał się zapłaty odszkodowania za obniżenie ich wartości na skutek wprowadzenia nowego planu miejscowego.

Sąd Okręgowy ustalił, iż nieruchomości nie są zabudowane, ogrodzone ani zagospodarowane, nie są uprawiane rolniczo i stanowią ugór. Ustalił dalej, że w przypadku wyceny nieruchomości według przeznaczenia w poprzednim planie miejscowym i w planie obowiązującym obecnie, zmniejszenie wartości wynosiłoby 99.082 zł.

Sąd Okręgowy ocenił powództwo jako bezzasadne, uznał bowiem, że skoro dla nieruchomości nie obowiązywał plan miejscowy, to ich przeznaczenie należało ocenić według aktualnego sposobu korzystania, czyli ugór, ewentualnie działki rolne. Konsekwencją takiego ustalenia było stwierdzenie, że plan miejscowy z 2005 r. nie doprowadził do obniżenia wartości nieruchomości, przeciwnie w części zmienił przeznaczenie na korzyść właściciela.

Sąd Apelacyjny oddalił apelację właściciela nieruchomości. Uznał podobnie, że skoro w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego z 2005 roku, na obszarze, na którym położone były nieruchomości, nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, ani nie wydano dla nich decyzji o warunkach zabudowy, należało brać pod uwagę wyłącznie faktyczny sposób korzystania z tych działek, a nie sposób zgodny z ich dotychczasowym przeznaczeniem wynikającym z poprzedniego planu z 1994 roku.

Sąd apelacyjny podkreślił, iż nawet przy przyjęciu odmiennego przeznaczenia, można mówić jedynie o szkodzie hipotetycznej, a nie rzeczywistej, dodatkowo bardzo utrudnione jest precyzyjne wyliczenie jej wartości.

Sąd Najwyższy podkreślił w pierwszej kolejności, iż władztwo planistyczne przysługuje gminom jako zadanie własne, a plan jest aktem powszechnie obowiązującego prawa miejscowego. Ustalenia planu miejscowego kształtują zatem, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Skoro plan decyduje o możliwym sposobie korzystania z nieruchomości, to jego zmiana może pociągać za sobą niekorzystne dla właściciela gruntu skutki, w szczególności polegające na obniżeniu wartości.

Sąd Najwyższy wskazał, iż dla oceny, czy wystąpiła szkoda należy przede wszystkim porównać przeznaczenie w aktualnym planie oraz poprzednio obowiązującym. Drugorzędne znaczenie ma to, czy właściciel skorzystał z możliwego przeznaczenia – innymi słowy, nie stanowi przeszkody dla ustalenia budowlanego przeznaczenia utrzymywanie nieruchomości jako gruntu niezabudowanego. Kluczowe dla powstania roszczenia jest uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób uprzednio prawnie możliwy, w szczególności na podstawie przepisów planu miejscowego.

Sąd Najwyższy wytknął błąd sądom powszechnym, które powstanie roszczenia uzależniły od uprzedniego, nieprzerwanego obowiązywania dla danego obszaru planu miejscowego.

Jeżeli gmina nie zdążyła uchwalić nowego planu bezpośrednio po wygaśnięciu poprzedniego z mocy prawa (jak wskazałem dla planów obowiązujących przed 1995 r. nastąpiło to najpóźniej 31 grudnia 2003 r.), powstał stan tzw. luki planistycznej. Na skutek zaistnienia takiej luki nie mogą ponieść uszczerbku osoby, które miały prawo oczekiwać od gminy zapewnienia nieprzerwanego ładu planistycznego. Gminy zdawały sobie bowiem od kilku lat sprawę z obowiązku uchwalenia nowych planów, a mimo to nie podjęły niezbędnych działań.

Sąd Najwyższy uchylił wyrok i nakazał dokonanie precyzyjnych ustaleń w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości przed wprowadzeniem nowego planu miejscowego w 2005 r. Warto też zwrócić uwagę, iż w odpowiedzi na stanowisko sądu apelacyjnego w zakresie niemożności precyzyjnego ustalenia wysokości szkody, Sąd Najwyższy nakazał rozważenie zastosowania przepisu art. 322 K.p.c.

Orzeczenie, o którym dziś napisałem nie dotyczy bezpośrednio urządzeń przesyłowych, jednak zasady odnoszące się do obniżenia wartości nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji takich urządzeń są tożsame. Problemy w praktyce jak zwykle dotyczą służebności ustanawianych na potrzeby tzw. zaszłości i rozważenia skutków majątkowych uchwalonych przed laty aktów planistycznych.

Dziś napiszę o problemie, który mnie osobiście bardzo interesuje, czyli możliwości ustanowienia służebności przesyłu przez spółdzielnię mieszkaniową, jako ustawowego zarządcę nieruchomości wspólnej.

Nie brzmi bardzo ekscytująco, wiem o tym, jednak naprawdę zachęcam do chwili refleksji nad tym problemem także osoby, których w żaden sposób on nie dotyczy, bo zaangażowane w niego zostały wszystkie najwyższe instancje sądowe: Naczelny Sąd Administracyjny, Sąd Najwyższy i Trybunał Konstytucyjny.

Temat jest z gatunku tych smakowitych, bo NSA i SN nijak się nie mogą dogadać, co doprowadziło do sytuacji, w której ten sam problem prawny jest odmiennie rozstrzygany w orzecznictwie sądów administracyjnych i powszechnych. Co więcej, sądy okopały się na swoich pozycjach i wprost deklarują, że mają w nosie poglądy przeciwne.

Prawda, że to jednak ciekawy temat? Samowola budowlana może być legalną inwestycją w sensie cywilnoprawnym. Prawnicy nie będą głodować, nie ma co.

Wracając jednak do sprawy – sąd rejonowy oddalił wniosek o wpis w księdze wieczystej służebności przesyłu ustanowionej samodzielnie przez spółdzielnię, która zarządza nieruchomością, ale nie jest jej właścicielem w 100% z uwagi na wyodrębnienie części lokali. W ocenie sądu wymagane było działanie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

To postanowienie ostało się w toku kontroli instancyjnej, co jednak trzeba podkreślić, orzeczenie sądu okręgowego zostało wydane przed datą opublikowania przez Sąd Najwyższy kluczowej uchwały w sprawie III CZP 122/13.

Co zatem wydarzyło się przez Sądem Najwyższym w sprawie, którą opisuję (opatrzonej sygnaturą V CSK 269/14)? Tu nie trzeba było wielkiej przenikliwości, postanowienie zostało uchylone, a sprawa ma zostać ponowienie rozpoznana zgodnie z wytycznymi SN.

Sąd Najwyższy wyszedł z założenia, iż zakres zarządu spółdzielni mieszkaniowej nie został w ustawie ograniczony tylko do czynności zwykłego zarządu, zatem nie ma przeszkód dla samodzielnego dokonywania przez nią także dalej idących czynności, w tym ustanowienia służebności przesyłu.

Podkreślił dalej (w mojej ocenie trafnie), że współwłasność przymusowa gruntu wokół budynku wielorodzinnego różni się w sensie prawnym od klasycznej współwłasności, która z założenia jest stanem przejściowym, tu zaś nie ma szans na zniesienie stanu wspólności.

Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową jest wykonywany do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu i podjęcia stosownej uchwały – w ocenie SN szerokie postrzeganie uprawnień spółdzielni jest istotne w kontekście efektywności zarządu.

I tu znowu muszę powiedzieć, że z SN się zgadzam, szczególnie mając na uwadze to, co dzieje się we wspólnotach mieszkaniowych. Mówię to nie tylko jako prawnik, ale także właściciel lokalu i członek zarządu takiej wspólnoty.

Dajemy radę podjąć decyzję większością, nawet potrafimy racjonalnie podyskutować… ale uzależnianie ważnych decyzji od uzyskania jednomyślności? To jest wymóg oderwany od rzeczywistości.

Co ciekawe, w zakresie zarządu sprawowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe Sąd Najwyższy orzeka, można powiedzieć, życiowo, jednak już w zakresie dużych wspólnot mieszkaniowych wydaje orzeczenia zgoła odmienne. Inna sprawa, że tu przepisy są znacznie mniej podatne na interpretację.

Prawda, że to ciekawe? Nie musicie odpowiadać 🙂

Jedyną słabością niedzieli, jest to, że następuje po niej poniedziałek, czyli nieunikniony powrót do pracy.

Póki co jednak trwa niedzielne popołudnie, a jest o tyle dla mnie szczególne, że 10 maja wypadają urodziny zarówno moje, jak i bloga, którego czytacie.

Przez trzy lata, które wspólnie spędziliśmy, stworzyliśmy ciekawe, wirtualne miejsce spotkań osób zainteresowanych problematyką urządzeń przesyłowych. Jest mi niezmiernie miło, kiedy spotykam Was na sądowych korytarzach albo podczas szkoleń i możemy choć chwilę porozmawiać w świecie rzeczywistym. Czasem Ewa okazuje się być w rzeczywistości Stanisławem, ale na tym forum to akurat nie szkodzi 🙂

Z okazji urodziny życzę Wam i sobie, żeby kolejne lata były nie mniej ciekawe.

Ze zdjęcia pozdrawia Was kółko przesyłowe ze szkoły podstawowej nr 10 w Toruniu 🙂

Kiedyś, prawdę mówiąc całkiem dawno, w toku dyskusji na szkoleniu odpowiedziałem, że żądanie właściciela nieruchomości usunięcia z niej urządzeń powinno być rozpatrzone w pierwszej kolejności, przed roszczeniem przedsiębiorcy o ustanowienie służebności przesyłu. Kilka osób obecnych na szkoleniu nie zgodziło się ze mną, jednak byłem przekonany, że mam rację.

W sumie to dziwne, że z dziesiątek szkoleń, które przeprowadziłem ta sytuacja zapadła mi w pamięć. Tak jednak rzeczywiście jest, a piszę o tym, bo dziś jestem przekonany, że się myliłem.

Dlaczego tak uważam, postaram się wyjaśnić w dalszej części wpisu. Nie bez znaczenia są oczywiście orzeczenia, które zostały później wydane w tym przedmiocie.

Żądanie usunięcia urządzeń wybudowanych bezprawnie niewątpliwie stanowi wykonywanie uprawnień płynących z prawa własności, zatem korzysta z domniemania zgodności z zasadami współżycia społecznego. To ważne stwierdzenie, gdyż część prawników wychodzi z założenia, że tego typu żądania są z automatu sprzeczne z art. 5 K.c. Domniemanie prawne jest dokładnie odwrotne.

Z drugiej jednak strony uwzględnienie takiego żądania stanowi istotną ingerencję w integralność sieci przesyłowej i stwarza zagrożenie dla pewności dostaw mediów dla odbiorców do niej przyłączonych. Nie można też zaprzeczyć, iż nierzadko korzyść jaką odnosi właściciel jest nieporównanie mniejsza niż koszty, które muszą zostać poniesione na przebudowę.

Tworzy się zatem złożony układ, w którym ścierają się interesy właściciela nieruchomości, przedsiębiorcy przesyłowego i odbiorców energii, ciepła czy wody. Rozwiązanie optymalne powinno uwzględniać interesy wszystkich osób, w mojej ocenie, najpełniej realizuje ten cel ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu.

Taki wniosek zapewne nie zadowoli ani właścicieli nieruchomości ani przedsiębiorców przesyłowych. Pierwsi z nich oczekują przywrócenia nieruchomości pełnej funkcjonalności i nie są zainteresowani w utrzymywaniu na niej urządzeń zaspokajających cudze potrzeby. Z kolei przedsiębiorcy tradycyjnie bronili się zarzutem sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego – jeżeli taki zarzut okazał się skuteczny, powództwo było oddalane i nie trzeba było ponosić żadnych wydatków.

W orzeczeniach wydanych po 3 sierpnia 2008 r. podkreślane jest, iż od daty wprowadzenia do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu znacznie stracił na sile argument o sprzeczności żądania usunięcia urządzeń z zasadami współżycia społecznego, a przedsiębiorca, który chce odeprzeć żądanie negatoryjne powinien w pierwszej kolejności wystąpić z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu, w ten sposób bowiem zapewni sobie trwały tytuł do nieruchomości, a właściciel uzyska odpowiednią rekompensatę.

Uwagę tej treści poczynił Sąd Najwyższy w wyroku wydanym 22 marca 2012 r. w sprawie IV CSK 345/11:

Z ustaleń Sądu Apelacyjnego wynika, że pozwana jest właścicielem urządzeń znajdujących się na nieruchomości powódki. Skoro ustawodawca w takiej sytuacji przewiduje, że może on lub właściciel nieruchomości żądać aby korzystanie z takich urządzeń przybrało postać odpłatnej służebności przesyłu ustanowionej na rzecz przedsiębiorcy, to możliwość wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym przeciwko takiemu przedsiębiorcy należy oceniać z uwzględnieniem tej regulacji.

Powinność przyznania pierwszeństwa roszczeniu przedsiębiorcy o ustanowienie służebności przesyłu jest podkreślana także w orzecznictwie sądów powszechnych. Zwracam uwagę przede wszystkim na rozważania Sądu Apelacyjnego w Białystoku prowadzone w uzasadnieniu wyroku wydanego 24 kwietnia 2014 r. w sprawie I ACa 62/14:

Liberalne podejście do stosowania tego przepisu uzasadnione jest zwłaszcza, gdy kanwą procesu negatoryjnego są zaszłości sprzed wielu lat, na które strony procesu nie miały żadnego wpływu, lub wpływ ten był znikomy, co wynikło z poprzednio obowiązujących realiów ustrojowych. Oczywiście występujące w poprzednich latach zaniedbania w kwestiach własnościowych nie mogą stanowić wystarczającej podstawy do zastosowania w jakiejkolwiek sprawie art. 5 k.c. Zważyć jednak należy, iż sporne urządzenia mają kluczowe znaczenie dla (…) i jego okolic. W takiej zaś sytuacji strony, mając na uwadze szeroko rozumiany interes publiczny, winny nawiązać w dobrej wierze rokowania w sprawie prawnego uregulowania wzajemnych praw i obowiązków.

Jak bowiem stwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 września 2006 r. (II CSK 112/06 Monitor Prawniczy 19/2006), właściciele gruntów, na których znajdują się urządzenia przesyłowe muszą się liczyć z możliwością ustanowienia służebności gruntowej na rzecz przedsiębiorstwa, oczywiście za odpowiednim wynagrodzeniem, ustalonym według kryteriów wskazanych przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 17 czerwca 2005 r. (III CZP 29/05 OSNC 2006/4/64).

(…) W innym orzeczeniu Sąd Najwyższy (wyrok z dnia 17 czerwca 2005 r. LEX 277065) wskazał, że roszczenie z art. 222 § 2 k.c. może stanowić nadużycia prawa, gdy właścicielowi przysługują inne uprawnienia wobec posiadacza, które są dla niego mniej dotkliwe, a jednoczenie nie naruszają w danym stanie stosunków interesów właściciela. (…) Istniejący między stronami konflikt można natomiast rozwiązać przez ustanowienie, oczywiście za wynagrodzeniem, służebności przesyłu, która uregulowałaby prawa strony pozwanej do korzystania z określonej części nieruchomości należącej do powodów. Pozwana takie negocjacje podjęła, lecz zakończyły się one niepowodzeniem, z uwagi na niezaakceptowanie proponowanej stawki wynagrodzenia przez powodów.

Jeżeli jesteście już zmęczeni cytatami, obiecuję, że ten będzie ostatni, a dotyczy wyroku wydanego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie 31 lipca 2012 r. w sprawie I ACa 1367/11:

Skoro pozwany będący właścicielem spornej sieci widzi potrzebę korzystania z niej, powinien zapewnić sobie prawo do korzystania z gruntu przez tę linię zajętego, w negocjacjach z właścicielem lub z wykorzystaniem roszczenia przyznanego przez ustawę – w postępowaniu sądowym (por. art. 3052§ 1 k.c.).

Reasumując, samo wykonywanie uprawnień właściciela nie stanowi nadużycia jego prawa. Łączy się z tym trafne przyjęcie domniemania, że jeżeli podmiot korzysta z przyznanych mu przez ustawę uprawnień, to czyni to moralnie, a więc zgodnie z zasadami współżycia społecznego oraz ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa (wyroki SN z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 327/06, Lex nr 276335 i z dnia 7 grudnia 1965 r., III CR 278/65, OSNC 1965, nr 7-8, poz. 130).

Powyższe nie oznacza, iż obecnie żądania usunięcia urządzeń nie będą w ogóle uwzględniane, podobnie część z nich zostanie z pewnością oddalona z uwagi na tradycyjnie podnoszony zarzut sprzeczności żądania z art. 5 K.c. Praktyka poszczególnych sądów rejonowych i okręgowych była odmienna od „centrali”.

Warto przyjrzeć się temu problemowi, bo każda ewolucja poglądów w orzecznictwie jest podstawą do refleksji, w jaki sposób obecnie w Polsce chroniona jest własność i jak staramy się równoważyć interes prywatny i publiczny.

Niedawno pewna sędzia powiedziała w wywiadzie, że interes publiczny ma charakter nadrzędny, co zostało przyjęte krytycznie. W mojej ocenie zawsze powinniśmy przypomnieć sobie wygłaszając tego typu deklaracje, iż gdzieś mamy dom, mieszkanie, może kawałek ziemi, na który pracujemy całe życie i nie jest fajnie, kiedy nagle to tracimy w imię dobra wyższego, bez należytej rekompensaty. Szukajmy zatem kompromisu, zamiast chodzić na skróty.