Obniżenie wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego

Pewien czas temu pisałem o dyskusji w środowisku rzeczoznawców majątkowych dotyczącej projektu standardu wyceny KSWS-4. Jedną z istotnych kwestii, którą w jej toku podkreślano jest konstrukcja tzw. szkody lokalizacyjnej i powinność jej rozważenia przed przystąpieniem do określenia wartości służebności przesyłu.

Szkoda lokalizacyjna to oczywiście pewien skrót myślowy nawiązujący do przepisu art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uchwalenie planu miejscowego zawierającego zapisy o lokalizacji urządzeń przesyłowych może powodować uszczerbek w majątku właściciela polegający na obniżeniu wartości nieruchomości. Jest to nierozerwalnie związane z przeznaczeniem lub możliwym prawnie sposobem korzystania z nieruchomości przed wprowadzeniem planu miejscowego – ów akt planistyczny musi powodować pogorszenie tych warunków w stosunku do stanu istniejącego wcześniej.

Powyższe wydaje się być prostą regułą – w praktyce jednak szkoda lokalizacyjna nastręcza wiele problemów, o czym świadczy choćby wyrok, który dziś omówię. Sprawa trafiła wraz ze skargą kasacyjną do Sądu Najwyższego i została rozpoznana pod sygnaturą II CSK 336/14 (wyrok z uzasadnieniem możesz pobrać w Bazie wiedzy).

Właściciel nieruchomości domagał się gminy kwoty niemal 100.000 zł tytułem naprawienia rzeczywistej szkody poniesionej przez niego na skutek zmiany przeznaczenia nieruchomości dokonanej mocą planu miejscowego. Sądy powszechne obu instancji (okręgowy i apelacyjny) oddaliły powództwo. Zdradzę o razu zakończenie – zrobiły to wadliwie.

Jakie ważne ustalenia faktyczne poczyniły sądy?

W świetle obowiązującego do końca 2003 r. ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, bez ograniczeń co do ich zagospodarowania i zabudowy. W ewidencji gruntów działki te były, i nadal są, oznaczone jako grunty rolne – nie można jednak mieć wątpliwości, iż pierwszeństwo trzeba przypisać zapisom MPZP (at. 154 u.g.n.).

Zanim przejdę do dalszej części uzasadnienia muszę poczynić krótką uwagę, ważną w tej sprawie – plany miejscowe obowiązujące przed 31 grudnia 1994 r. wygasały najpóźniej z dniem 31 grudnia 2003 r. W wielu przypadkach powstały tzw. luki planistyczne, czyli po wygaśnięciu planu nie uchwalono bezpośrednio później nowego. Taka właśnie sytuacja powstała w niniejszej sprawie, a jej skutki omówił Sąd Najwyższy.

Właściciel nieruchomości po wygaśnięciu planu nie występował o warunki zabudowy, a plan miejscowy który wszedł w życie w 2005 r. zmienił w znacznej części przeznaczenie nieruchomości na zieleń izolacyjną, tereny pod budowę drogi publicznej i w części pod budownictwo jednorodzinne.

W 2009 r. właściciel nieruchomości wytoczył powództwo o wykup nieruchomości, ostatecznie zaś domagał się zapłaty odszkodowania za obniżenie ich wartości na skutek wprowadzenia nowego planu miejscowego.

Sąd Okręgowy ustalił, iż nieruchomości nie są zabudowane, ogrodzone ani zagospodarowane, nie są uprawiane rolniczo i stanowią ugór. Ustalił dalej, że w przypadku wyceny nieruchomości według przeznaczenia w poprzednim planie miejscowym i w planie obowiązującym obecnie, zmniejszenie wartości wynosiłoby 99.082 zł.

Sąd Okręgowy ocenił powództwo jako bezzasadne, uznał bowiem, że skoro dla nieruchomości nie obowiązywał plan miejscowy, to ich przeznaczenie należało ocenić według aktualnego sposobu korzystania, czyli ugór, ewentualnie działki rolne. Konsekwencją takiego ustalenia było stwierdzenie, że plan miejscowy z 2005 r. nie doprowadził do obniżenia wartości nieruchomości, przeciwnie w części zmienił przeznaczenie na korzyść właściciela.

Sąd Apelacyjny oddalił apelację właściciela nieruchomości. Uznał podobnie, że skoro w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego z 2005 roku, na obszarze, na którym położone były nieruchomości, nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, ani nie wydano dla nich decyzji o warunkach zabudowy, należało brać pod uwagę wyłącznie faktyczny sposób korzystania z tych działek, a nie sposób zgodny z ich dotychczasowym przeznaczeniem wynikającym z poprzedniego planu z 1994 roku.

Sąd apelacyjny podkreślił, iż nawet przy przyjęciu odmiennego przeznaczenia, można mówić jedynie o szkodzie hipotetycznej, a nie rzeczywistej, dodatkowo bardzo utrudnione jest precyzyjne wyliczenie jej wartości.

11_0

Sąd Najwyższy podkreślił w pierwszej kolejności, iż władztwo planistyczne przysługuje gminom jako zadanie własne, a plan jest aktem powszechnie obowiązującego prawa miejscowego. Ustalenia planu miejscowego kształtują zatem, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Skoro plan decyduje o możliwym sposobie korzystania z nieruchomości, to jego zmiana może pociągać za sobą niekorzystne dla właściciela gruntu skutki, w szczególności polegające na obniżeniu wartości.

Sąd Najwyższy wskazał, iż dla oceny, czy wystąpiła szkoda należy przede wszystkim porównać przeznaczenie w aktualnym planie oraz poprzednio obowiązującym. Drugorzędne znaczenie ma to, czy właściciel skorzystał z możliwego przeznaczenia – innymi słowy, nie stanowi przeszkody dla ustalenia budowlanego przeznaczenia utrzymywanie nieruchomości jako gruntu niezabudowanego. Kluczowe dla powstania roszczenia jest uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób uprzednio prawnie możliwy, w szczególności na podstawie przepisów planu miejscowego.

Sąd Najwyższy wytknął błąd sądom powszechnym, które powstanie roszczenia uzależniły od uprzedniego, nieprzerwanego obowiązywania dla danego obszaru planu miejscowego.

Jeżeli gmina nie zdążyła uchwalić nowego planu bezpośrednio po wygaśnięciu poprzedniego z mocy prawa (jak wskazałem dla planów obowiązujących przed 1995 r. nastąpiło to najpóźniej 31 grudnia 2003 r.), powstał stan tzw. luki planistycznej. Na skutek zaistnienia takiej luki nie mogą ponieść uszczerbku osoby, które miały prawo oczekiwać od gminy zapewnienia nieprzerwanego ładu planistycznego. Gminy zdawały sobie bowiem od kilku lat sprawę z obowiązku uchwalenia nowych planów, a mimo to nie podjęły niezbędnych działań.

Sąd Najwyższy uchylił wyrok i nakazał dokonanie precyzyjnych ustaleń w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości przed wprowadzeniem nowego planu miejscowego w 2005 r. Warto też zwrócić uwagę, iż w odpowiedzi na stanowisko sądu apelacyjnego w zakresie niemożności precyzyjnego ustalenia wysokości szkody, Sąd Najwyższy nakazał rozważenie zastosowania przepisu art. 322 K.p.c.

Orzeczenie, o którym dziś napisałem nie dotyczy bezpośrednio urządzeń przesyłowych, jednak zasady odnoszące się do obniżenia wartości nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji takich urządzeń są tożsame. Problemy w praktyce jak zwykle dotyczą służebności ustanawianych na potrzeby tzw. zaszłości i rozważenia skutków majątkowych uchwalonych przed laty aktów planistycznych.

{ 10 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Zbyszek Niemczewski Czerwiec 2, 2015 o 10:20

Szanowny Panie Piotrze,
problem tak zwanej “luki planistycznej” nie jest, jak Pan z pewnością wie, problemem jedynym w zakresie wyceny wartości nieruchomości, której przeznaczenie ulega zmianie. W mojej ocenie, równie, a może nawet bardziej dotkliwym jest problem związany z brzmieniem art. 154 ust. 2 ugn, który nakazuje szacowanie wartości nieruchomości przede wszystkim w oparciu o plan miejscowy, następnie o studium kierunków i uwarunkowań a dopiero wobec braku powyższych w oparciu o sposób korzystania. O konsekwencjach takiego stanu rzeczy starałem się napisać tutaj: http://proprium.pl/studium-jako-przyczyna-zanizenia-odszkodowania/

Odpowiedz

Katarzyna II Czerwiec 3, 2015 o 06:29

Witam serdecznie. W kontekście powyższego, będę ogromnie wdzięczna za odniesienie się do sytuacji dot. mojej nieruchomości, na której w latach 70-tych i 90-tych zostały pobudowane 3 linie WN i słup WN:
1. do 31.12.2003 r. istniał MPZP w którym przeznaczeniem nier. były: usługi, oświata, informatyka (żadnych ograniczeń w zakresie jakichkolwiek urządzeń elektr.)
2. później luka planistyczna, a następnie n.MPZP od 17.03.2005, który przeznaczył nier. pod usługi i handel wielkokubaturowy, naniósł publ. drogę dojazdową i umożliwił lokalizację n.stacji transformatorowych lub wydzielenie działek pod istniejące stacje transformatorowe. MPZP nie ograniczył natomiast przeznaczenia nieruchomości w związku z istniejącymi na niej 3 liniami WN i 1 słupem WN.
Chcąc uniknąć przedawnienia roszczeń wysłałam w ostatnim czasie wniosek do gminy z roszczeniami z art. 36 ust.1 upzp. W Pana książce, znalazłam pogląd, że w przypadku zmiany MPZP – o ile urządzenia przesyłowe są już zlokalizowane na nier. – roszczenie z art. 36 upzp nie przysługuje (będę wdzięczna za wskazanie podstawy pr. tej interpretacji, orzecznictwo). W moim przypadku niuans prawno-faktyczny polega na tym, że gmina i właściciel urządzeń dwukrotnie nie zadbali o naniesienie do MPZP 3 linii i słupa istniejących na nieruchomości od kilkudziesięciu lat, a mowa jest jedynie o stacjach transformatorowych. Czy w opisanej sytuacji mam szansę na utrzymanie roszczenia z art. 36? Wniosek o przymusowe ustanowienie sł.przes.także opracowuję i zamierzam złożyć w sądzie w tym m-cu (chyba, nie ma tutaj kolizji roszczeń?).
Mam nadzieję, że nie zanudziłam. Łączę pozdrowienia.

Odpowiedz

Oskar Marzec 14, 2016 o 19:39

Jeśli w czasie tworzenia/aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego Urząd Gminy po konsultacjach z operatorem (bo takie z tego, co się orientuję, odbywają się zawsze z operatorem, gdy jest aktualizowany plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze, gdzie przebiegają linie) w nowo uchwalonym planie zwiększy odległość od linii, w której nie można się budować, to kto jest odpowiedzialny za szkodę, którą poniósł właściciel nieruchomości w wyniku zmniejszenia obszaru zabudowy na jego nieruchomości?

Odpowiedz

Katarzyna Marzec 14, 2016 o 19:50

Gmina. Taki wniosek płynie w każdym razie z najnowszego orzecznictwa SN.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 16, 2016 o 08:32

Panie Oskarze,
za skutki wprowadzenia ograniczeń w dysponowaniu nieruchomością mocą planu miejscowego odpowiada gmina (art. 36 UPZP), nie ma znaczenia, czy strefa była konsultowana z przedsiębiorcą przesyłowym, czy też nie.

Odpowiedz

Magda Marzec 16, 2016 o 20:05

A czy decyzje lokalizacyjne dotyczące przebiegu urządzeń przesyłowych przedawniają się czy nie? Bo znalazłam w KC taki artykuł: Art. 223. § 1. Roszczenia właściciela przewidziane w artykule poprzedzającym nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Marzec 16, 2016 o 21:26

Pani Magdo,
art. 223 K.c. dotyczy roszczenia np. windykacyjnego (o wydanie nieruchomości) albo negatoryjnego (np. o usunięcie linii), nie dotyczy zaś roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, ani roszczenia o zapłatę odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego. Te roszczenia przedawniają się.

Odpowiedz

Zuzanna Październik 31, 2018 o 16:41

Czy art. 36 ust. 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu nie pozbawia prawa do odszkodowania?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Styczeń 9, 2019 o 08:41

Pani Zuzanno,
jeżeli chodzi o przepis art. 36 ust. 1a, może on rzeczywiście prowadzić w pewnych uwarunkowaniach do sytuacji, w której gmina skutecznie uchyli się od spełnienia obowiązku odszkodowawczego. W przypadku urządzeń przesyłowych w grę może wchodzić przede wszystkim punkt 3, choć niewykluczone jest też zastosowanie punktu 2 dla decyzji lokalizacyjnych wydawanych np. przez wojewodów.

Odpowiedz

Katarzyna Styczeń 9, 2019 o 17:15

Inaczej mówiąc, sąd może odmówić odszkodowania za ograniczenia w zabudowie występujące poza pasem służebności jeśli ograniczenia te wynikają z ustaleń planu miejscowego. Sąd w takich przypadkach odsyła do odszkodowań wypłacanych w postępowaniu administracyjnym, na mocy art. 36 u.p.z.p. – to jasno wynika z licznych w ostatnim czasie orzeczeń SN.
Jednocześnie jednak ustawę znowelizowano tak, że gmina może się łatwo uchylić od spełnienia tych roszczeń i właściciel zostaje z niczym – na działce nic nie wybuduje bo uniemożliwia to strefa kontrolowana urządzenia przesyłowego, jej wartość jest więc bliska zeru, zaś sąd odmówił odszkodowania na drodze cywilnej a urząd na drodze administracyjnej. Trzecia droga nie istnieje.
Nadal żyjemy w państwie prawa, konstytucja jeszcze obowiązuje czy może coś mi umknęło…?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, numer IP, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, ale bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. Widoczny na stronie będzie wyłącznie podpis, data opublikowania komentarza oraz ewentualnie adres podanej przez Ciebie witryny internetowej. Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na komentarz. Szanujemy Twoją prywatność - dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail. Dane będziemy przechowywać przez okres publikacji komentarza – po tym okresie zostaną usunięte. W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, wniesienia sprzeciwu, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: