Urządzenia wybudowane na gruntach Skarbu Państwa – problemy praktyczne

Dziś opiszę ciekawy przypadek, który pokazuje, iż zakończenie sporu w orzecznictwie Sądu Najwyższego, może nieść ze sobą jedynie częściowe rozwiązanie problemów pojawiających się w praktyce, a konsekwentnie, rodzić kolejne pytania prawne.

Sprawa dotyczyła stacji transformatorowej wraz z wyprowadzeniami w postaci linii niskiego napięcia wybudowanej w 1988 r., przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu celem właściwego korzystania z tych urządzeń złożył ich właściciel, przedsiębiorca przesyłowy. Co istotne, zażądał ustanowienia służebności na prawie użytkowania wieczystego, a nie na nieruchomości.

Taki wniosek motywował tym, iż faktycznie ograniczony w wykonywaniu przysługujących mu uprawnień jest użytkownik wieczysty i to on może swoimi działaniami faktycznie utrudnić, albo uniemożliwić przedsiębiorcy dostęp do urządzeń i wykonywanie niezbędnych czynności.

Sąd rejonowy oddalił wniosek, zaś sąd apelacyjny powziął wątpliwość, czy w opisanej sytuacji przedsiębiorca może żądać ustanowienia służebności przesyłu.

Spór w orzecznictwie dotyczący możliwości obciążania prawa użytkowania wieczystego służebnością przesyłu zakończyła uchwała siódemkowa, o której pisałem wcześniej kilkukrotnie. Sąd Najwyższy rozstrzygnął, iż użytkownik wieczysty nie może żądać ustanowienia służebności przesyłu wówczas, gdy urządzenia wybudowano w okresie obowiązywania jednolitej własności państwowej, przed oddaniem nieruchomości Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste.

Sąd Najwyższy w tej uchwale nie odniósł się jednak do kwestii tytułu prawnego przedsiębiorcy przesyłowego do takiej nieruchomości, pozostawiając rozstrzygnięcie tego zagadnienia składowi powiększonemu w równolegle rozpoznawanej sprawie III CZP 50/17.

Sąd wskazał, że z faktu posadowienia urządzeń przesyłowych przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste wynika, iż regulacja tytułu prawnego dla korzystania z nich powinna nastąpić na linii właściciel nieruchomości – przedsiębiorca przesyłowy.

Obciążenie powinno nastąpić na nieruchomości i odnosić się do prawa własności, a nie do prawa użytkowania wieczystego. Użytkownik wieczysty ma obowiązek znosić wykonywanie niezbędnych czynności przy urządzeniach przesyłowych i nie może wykonywać przysługującego mu prawa w sposób utrudniający wykonywanie uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego.

Sąd okręgowy rozważał przywołane stanowisko Sądu Najwyższego, doszedł jednak do wniosku, iż uchwała nie rozstrzygnęła wszystkich wątpliwości.

Wskazał na problem praktyczny, jakim jest możliwy opór użytkownika wieczystego i odmowa udostępnienia nieruchomości, pomimo ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości w postępowaniu sądowym albo na podstawie umowy zawartej z właścicielem gruntu.

W ocenie sądu okręgowego celem umożliwienia przedsiębiorcy właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, konieczna jest formalna regulacja tytułu prawnego (poprzez ustanowienie służebności przesyłu) w stosunku do użytkownika wieczystego.

W mojej ocenie Sąd Najwyższy powinien odmówić wydania uchwały, albowiem wątpliwości podnoszone przez sąd okręgowy zostały już wyjaśnione w uchwale wydanej w Składzie Siedmiu Sędziów.

Sąd Najwyższy wyraźnie rozstrzygnął, iż w przypadku urządzeń przesyłowych wybudowanych przed końcem stycznia 1989 r. na nieruchomościach Skarbu Państwa, przed oddaniem ich w użytkowanie wieczyste, regulacja tytułu prawnego ma następować w stosunku do nieruchomości, a nie prawa użytkowania wieczystego.

Przedmiotem obciążenia służebnością przesyłu może w takim układzie być tylko nieruchomość jako rzecz. Chodzi tu o zasadę i przedmiot obciążenia, nie ma znaczenia kto występuje z żądaniem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

Sąd Najwyższy wyraźnie podkreślił, iż użytkownik wieczysty musi znosić istnienie urządzeń oraz wykonywanie czynności przez przedsiębiorcę będącego ich właścicielem i nie może wykonywać swoich uprawnień w sposób kolidujący z uprawnieniami przedsiębiorcy przesyłowego.

Przywołana przeze mnie zasada nie stanowi oczywiście lekarstwa na pojawiające się w praktyce sytuacje, w których użytkownik wieczysty uniemożliwia dostęp do nieruchomości albo zagospodarowuje ją w sposób, który utrudni dostęp w przyszłości.

Taka sytuacja jednak nie może stanowić podstawy dla odstąpienia od zasady prawnej.

Przedsiębiorca przesyłowy dysponuje bowiem roszczeniem o ochronę służebności i może wystąpić z powództwem konfesoryjnym, zapewniając sobie dostęp do nieruchomości albo uniemożliwiając określony sposób jej zagospodarowania. Stroną pozwaną w takiej sytuacji powinien być użytkownik wieczysty, którego obowiązek znoszenia uprawnień przedsiębiorcy wynika z mocy prawa, przy uwzględnieniu przywołanej uchwały Składu Siedmiu Sędziów.

Można też zastanowić się nad rozwiązaniem, w którym służebność przesyłu zostanie przymusowo ustanowiona na nieruchomości w postępowaniu z udziałem jej właściciela oraz użytkownika wieczystego. Sąd mógłby wówczas w sentencji postanowienie nakazać zarówno właścicielowi nieruchomości, jak i użytkownikowi wieczystemu znosić określone czynności przedsiębiorcy przesyłowego.

Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość potraktowania postanowienia zawierającego nakazy i zakazy jako tytułu egzekucyjnego, co ułatwiałoby nieco w praktyce sytuację i usuwało konieczność wytaczania odrębnego powództwa konfesoryjnego przeciwko użytkownikowi wieczystemu.

W mojej ocenie zatem istnieją obecnie odpowiednie środki prawne, by przedsiębiorca przesyłowy uzyskał dostęp do nieruchomości pomimo sprzeciwu użytkownika wieczystego i nie ma konieczności czynienia wyjątków w ustalonej wcześniej zasadzie.

A jakie jest Twoje zdanie w tej ciekawej kwestii?