Szkolenia, konferencje i rozprawy… czyli moja jesień jest gorąca

Taka gorąca jesień 🙂

Podziwiam ją, jak co roku, przede wszystkim z okna mojego samochodu, którym przemieszczam się pomiędzy spotkaniami, rozprawami, konferencjami i szkoleniami. Szczególnie dużo czasu jesienią poświęcam na szkolenia, podczas których dzielę się swoją wiedzą i doświadczeniem w sprawach przesyłowych. Często towarzyszy mi mec. Iwo Fisz, którego mógłbym nazwać moją prawą ręką, ale nie wiem, czy nie poczuje się przez to przedmiotowo 😉

W poniedziałek miałem przyjemność wygłosić inauguracyjną prelekcję na dwudniowej konferencji organizowanej przez Puls Biznesu. Wykład dotyczył urządzeń wybudowanych na nieruchomościach Skarbu Państwa oraz utrzymywanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Dużo uwagi poświęciłem uchwale Składu 7 Sędziów Sądu Najwyższego wydanej w sprawie III CZP 101/16. Dziś postanowiłem przybliżyć jej treść w blogu.

Uchwała brzmi następująco:

Służebność przesyłu może być ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego.

Użytkownik wieczysty nie może jednak skutecznie żądać ustanowienia takiej służebności, jeżeli urządzenia przesyłowe – zainstalowane przez przedsiębiorstwo państwowe w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej – znajdowały się na nieruchomości Skarbu Państwa przed oddaniem jej w użytkowanie wieczyste.

Uchwała została wydana na kanwie stanu faktycznego, w którym katowicka spółdzielnia mieszkaniowa domagała się ustanowienia służebności przesyłu na przysługującym jej prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, na potrzeby odcinka sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, za wynagrodzeniem w kwocie 5,5 mln zł.

Sąd Rejonowy oddalił wniosek ustalając, iż użytkowanie wieczyste ustanowiono mocą umowy zawartej w 1997 r., zaś urządzenia przesyłowe zostały posadowione na nieruchomości w latach 70. ubiegłego wieku. Nieruchomość stanowiła wówczas własność Skarbu Państwa.

W ocenie Sądu Rejonowego należy obciążać nieruchomość jako rzecz, a nie prawo do niej, ponadto przeciwko uwzględnieniu żądania użytkownika wieczystego przemawiało uzyskanie przez niego podwójne korzyści z tego samego faktu: raz w niższych opłatach na rzecz właściciela, po wtóre poprzez zapłatę wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd Okręgowy podzielił w całości stanowisko Sądu Rejonowego, a od jego orzeczenia skargę kasacyjną złożyła spółdzielnia mieszkaniowa. Sąd Najwyższy rozpoznając sprawę powziął poważne wątpliwości i przekazał sprawę do rozpoznania składowi powiększonemu.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu analizowanej uchwały podkreślił przede wszystkim, iż w odróżnieniu od prawa własności, UW jest prawem celowym w tym znaczeniu, że w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinien być określony sposób korzystania z tego gruntu lub jego zagospodarowania, w szczególności przez wzniesienie na nim budynków lub innych urządzeń. Jest to jednocześnie prawo pośrednie między własnością, a prawami rzeczowymi ograniczonymi.

Jednym z kluczowych dla uzasadnienia stanowiska SN przepisów był art. 233 K.c. Stanowi on, iż granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, użytkownik może z gruntu korzystać z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Użytkownik wieczysty ma zatem prawo wyłącznego korzystania z gruntu oraz rozporządzania prawem użytkowania wieczystego, przy czym to uprawnienie jest skuteczne również względem właściciela nieruchomości. Z tego względu w orzecznictwie do użytkowania wieczystego często stosuje się per analogiam przepisy dotyczące własności.

Zasadniczą cechą różniącą użytkowanie wieczyste od prawa własności jest jego czasowy charakter. Użytkowanie wieczyste bowiem, co do zasady, wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu w przypadkach przewidzianych ustawą (co jednak w praktyce ma charakter incydentalny). Co ważne, z chwilą wygaśnięcia, wygasają ustanowione na nim obciążenia. Ta zasada została wysłowiona w przepisie art. 241 K.c.

Trzeba jednak zaznaczyć, iż wygaśnięcie prawa UW nie jest zdarzeniem częstym, z reguły jest ono przedłużane na kolejny okres albo przekształcane w prawo własności mocą decyzji administracyjnej. Taka decyzja nie narusza praw osób trzecich, co oznacza, iż obciążenia prawa użytkowania wieczystego, będą po przekształceniu stanowić obciążenia nieruchomości, jako rzeczy. Podobnie, nie ma ryzyka wygaśnięcia obciążeń (w tym służebności przesyłu), jeżeli użytkownik wieczysty nabędzie prawo własności, wówczas bowiem nie stosuje się art. 241 K.c.

SN wskazał dalej, iż od początku obowiązywania Kodeksu cywilnego w orzecznictwie i piśmiennictwie przeważał pogląd o dopuszczalności obciążania prawa użytkowania wieczystego służebnościami gruntowymi, a to pomimo braku jednoznacznej normy prawnej na to zezwalającej.

Obciążenie służebnością prawa użytkowania wieczystego nie narusza przy tym zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Katalog ten bowiem obejmuje także służebność, a obciążenie UW rozszerza jedynie katalog przedmiotów, na których można ustanowić służebnością gruntową albo przesyłu.

W ocenie SN za możliwością obciążania prawa użytkowania wieczystego służebnościami przemawiają także względy systemowe i logiczne. Przepis art 241 K.c. mówi o wygaśnięciu praw obciążających UW. Logicznym jest, iż dla wygaśnięcia, prawa te muszą wcześniej powstać. Drugim istotnym przepisem jest art. 233 K.c. który uprawnia do rozporządzania prawem UW i nie ogranicza tego w żaden sposób. Składową prawa rozporządzenia jest możliwość obciążania rzeczy albo prawa m.in. służebnościami.

Sporo tych argumentów przemawiających za możliwością ustanowienia służebności na UW, prawda? Sąd Najwyższy znalazł ich jednak znacznie więcej, a omówię je dla Was w kolejnym wpisie.

Z uwagi na obszerność uzasadnienia uchwały, poświęcę jej trzy wpisy. W ostatnim z nich przeanalizuję, dlaczego SN opowiedział się przeciwko możliwości ustanowienia służebności przesyłu na UW, jeżeli urządzenia wybudowano przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste.