Do zasiedzenia służebności wystarczy ujawnienie urządzenia przesyłowego na mapie

W ostatnich miesiącach Sąd Najwyższy wydał kilka kolejnych orzeczeń dotyczących problemu widoczności urządzeń jako przesłanki dla zasiedzenia służebności przesyłu albo podobnej służebności gruntowej.

Wszystkie dotyczyły urządzeń podziemnych, w stosunku do których samego obciążenia własności, jak i konkretnego przebiegu, nie mógł jednoznacznie stwierdzić za pomocą wzroku niezależny obserwator. Cześć z nich posiadała widoczne elementy naziemne w postaci słupków albo włazów na nieruchomości obciążonej, albo w bezpośrednim sąsiedztwie, część zaś w ogóle nie była możliwa do identyfikacji w terenie.

To właśnie ostatnie z wymienionych urządzeń budzą najwięcej kontrowersji w orzecznictwie sądów powszechnych, które nierzadko oddalają wnioski o stwierdzenie zasiedzenia służebności. Innego zdania jest jednak Sąd Najwyższy, co przeanalizuję w dzisiejszym wpisie na gruncie trzech przypadków.

Pierwsza sprawa została rozpoznana przez Sąd Najwyższy pod sygnaturą III CSK 87/16.

Dotyczyła gazociągu, którego przebieg na nieruchomości obciążonej nie został w żaden sposób uwidoczniony w terenie. Słupki oznacznikowe znajdowały się przy stacji redukcyjnej gazu, położonej kilkaset metrów dalej. Przebieg gazociągu od daty budowy nie uległ zmianie, a w 1982 r. został on ujawniony na mapie zasadniczej.

Właściciel nieruchomości nabył ją od likwidatora jednej ze spółdzielni w latach 90. XX w. Otrzymał wtedy plan sytuacyjny, z którego wynikało, że gazociąg znajduje się poza granicami nabytej nieruchomości. O tym, że szkic jest błędny, właściciel dowiedział się w 2007 r., przy okazji przystępowania do realizacji inwestycji budowlanej.

Sąd rejonowy ocenił, iż samo ujawnienie gazociągu na mapie zasadniczej to zbyt mało dla przypisania mu cechy widoczności, gdyż właściciel nieruchomości nie miał potrzeby zapoznawania się z tą mapą i do 2007 r. trwał w przekonaniu, że jego nieruchomość jest wolna od obciążeń.

Sąd odwoławczy odmiennie ocenił kwestię widoczności stwierdzając, że co prawda słupki oznacznikowe są położone zbyt daleko od nieruchomości, jednak wystarczające było skartowanie urządzenia na mapie zasadniczej, z którą bez przeszkód właściciel nieruchomości mógł się zapoznać.

Sąd Najwyższy zaaprobował tę ocenę prawną, przesądzając, iż możliwość stwierdzenia istnienia gazociągu na podstawie publicznie dostępnej mapy zasadniczej spełnia kryterium widoczności.  Sąd podkreślił, iż zwłaszcza w jego nowszym orzecznictwie dominuje szerokie rozumienie pojęcia „widoczne urządzenie”, obejmujące także kable i rurociągi posadowione pod powierzchnią ziemi. Jako przykłady podał orzeczenia wydane w sprawach II CSK 752/11, I CSK 157/11 oraz II CSK 389/12.

Drugie z orzeczeń zostało wydane w sprawie rozpoznanej przez Sąd Najwyższy pod sygnaturą V CSK 557/16.

Budowa urządzenia miała miejsce w latach osiemdziesiątych ubiegłego wieku. Rurociąg magistralny posadowiony jest pod ziemią na głębokości 1-1,40 m. Na działce objętej postępowaniem nigdy nie prowadzono prac konserwacyjnych, ponieważ komora rewizyjna znajduje się 50-60 m od ich nieruchomości. Właściciele nieruchomości dopiero niedawno zorientowali się, że przez ich grunt przebiega urządzenie przesyłowe.

Sąd Najwyższy zważył, iż przesłanka korzystania z widocznego urządzenia jest spełniona również w przypadku, w którym właściciele nieruchomości obciążonej mają wiedzę o fakcie posadowienia wodociągu na ich nieruchomości lub mają obiektywną możliwość stwierdzenia istnienia urządzeń, zaś przedsiębiorca przesyłowy korzysta z wodociągu w sposób odpowiedni dla tego typu urządzeń, tj. poprzez eksploatację polegającą na przesyle wody.

Odwołując się do własnego stanowiska wyrażonego w orzeczeniach I CSK 226/15 i II CZ 148/16, Sąd Najwyższy wskazał, iż podziemne urządzenia przesyłowe również spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych łatwo dostępnych danych wynika niewątpliwie, że istnieją.

Wskazane wyżej okoliczności i dane to na przykład: rozmieszczenie rurociągu na sąsiednich działkach, usytuowanie na nich komory rewizyjnej albo słupków, jak też możliwość  zapoznania się z mapami dokumentującymi przebieg rurociągu.

Ostatnie z orzeczeń zostało wydane we wrześniu w sprawie IV CSK 623/16. Mogliście o nim już słyszeć, bo po rozprawie pojawił się artykuł w Dzienniku Gazeta Prawna. Kilka dni temu opublikowano uzasadnienie postanowienia.

W tej sprawie Sądy powszechne obu instancji oddaliły wniosek o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie służebności, właśnie z uwagi na brak spełnienia przesłanki widoczności urządzenia.

Dotyczyła ona gazociągu wysokiego ciśnienia, wybudowanego w 1967 r. Właściciele nieruchomości bezspornie wiedzieli o gazociągu najpóźniej w 1986 r. Gazociąg posadowiony jest pod ziemią, co jednak ważne słupek betonowy bez szczegółowych oznaczeń posadowiony jest na trasie gazociągu na nieruchomości, której dotyczyło postępowanie. Od 1974 r. gazociąg ujawniony jest na mapie zasadniczej.

Sądy powszechne uznały, że ujawnienie przebiegającego pod ziemią gazociągu na mapach geodezyjnych nie wystarcza do stwierdzenia, że stanowi on trwałe i widoczne urządzenie. Betonowy słupek posadowiony na nieruchomości uczestników także nie wypełnia tej przesłanki, albowiem jest mało widoczny z uwagi na usytuowanie w gęstej wysokiej trawie i nie odpowiada aktualnym wymaganiom słupka znakującego przebieg gazociągu.

Sąd Najwyższy uchylił to orzeczenie stwierdzając, iż podziemne urządzenia przesyłowe również spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych łatwo dostępnych danych wynika niewątpliwie, że istnieją. Takimi danymi mogą być nawet mapy rozmieszczenia podziemnych urządzeń znane właścicielowi nieruchomości potencjalnie obciążonej, lub co do których istnieje powszechny dostęp.

W wypadku urządzenia podziemnego, każdoczesny właściciel nieruchomości powinien mieć zapewnioną obiektywną możliwość uzyskania wiedzy o usytuowaniu na jego nieruchomości urządzenia przesyłowego, nie jest konieczne stwierdzenie, że faktycznie tę wiedzę posiadał.