Użytkownik wieczysty z pierwszeństwem przed właścicielem nieruchomości

Poprzedni wpis poświęciłem uchwale wydanej przez Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 101/16, Jest to niezwykle ważne dla praktyki orzeczenie, odpowiada bowiem na pytanie, z kim należy prowadzić rokowania w zakresie prawa do nieruchomości dla urządzeń wybudowanych przed laty i projektowanych obecnie.

Z uwagi na ogromną skalę inwestycji w sieci przesyłowe i dystrybucyjne, jak też nadal nie rozwiązany w pełni problem tzw. zaszłości, odpowiedź na to pytanie ma doniosłe znaczenie prawne.

Z lektury poprzedniego wpisu wiecie już, że co do zasady należy obciążać prawo użytkowania wieczystego, a nieruchomość tylko wówczas, gdy urządzenia istniały przed oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste.

Dziś omówię pozostałe argumenty przywołane przez Sąd Najwyższy przemawiające za dopuszczalnością obciążania użytkowania wieczystego, z pierwszeństwem przed nieruchomością.

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, iż dopuszczalność ustanowienia służebności przesyłu na UW wynika wprost z przepisów szczególnych. Dla przykładu podał przepis dotyczący sprzedaży mienia przedsiębiorców z sektora stoczniowego oraz rozporządzenie w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych.

W dalszej części uzasadnienia odniósł się do akcentowanego w orzecznictwie problemu ustalenia pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości i na UW. W ocenie Sądu Najwyższego ten problem w ogóle nie powstaje, oczywiste bowiem jest, że ograniczone prawa rzeczowe istniejące na nieruchomości (ujawnione w księdze wieczystej, powstające z mocy prawa, ewentualnie inne znane użytkownikowi wieczystemu) przed oddaniem jej w użytkowanie wieczyste, są skuteczne wobec użytkownika wieczystego.

Użytkownik wieczysty obejmuje nieruchomość wraz z istniejącymi obciążeniami, które mają bezpośredni wpływ na sposób i zakres wykonywania tego prawa. Oznacza to, że zarówno użytkowanie wieczyste, jak i ustanowione na nim prawa, nie mogą kolidować z ustanowionymi wcześniej obciążeniami nieruchomości.

Sąd Najwyższy podkreślił, iż nie można przypisywać zbyt dużej wagi okoliczności, że ustawodawca posługuje się w przepisach dotyczących służebności pojęciem nieruchomości, co miałoby sugerować, że służebność może ustanowić tylko właściciel.

Zwrócił uwagę, iż nieruchomość jest kategorią przestrzenną, to nie tylko grunt, i w takiej trójwymiarowej przestrzeni mogą być ustanawiane i wykonywane służebności. Służebność przesyłu ma szczególny charakter, najczęściej bowiem nie będzie wykonywana na gruncie, lecz w przestrzeni ponad nim albo pod nim.

Pojęcie nieruchomości należy zatem odczytywać przez pryzmat prawa do niej, którym może być własność, może też być użytkowanie wieczyste. Skoro użytkownik wieczysty może wykonywać przysługujące mu prawa w całej przestrzeni nieruchomości, musi móc decydować o istotnych zdarzeniach wpływających na jej użyteczność i możliwość wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem.

Sąd Najwyższy na koniec omówił kwestię kolizji praw do nieruchomości wynikających z własności i z użytkowania wieczystego. Właściciel nieruchomości po oddaniu jej w UW, nie tylko nie może z niej korzystać, ale także obciążać ją w sposób, który naruszałby prawa użytkownika wieczystego (wynikające z ustawy, zasad współżycia społecznego oraz umowy).

Z uwagi na okoliczność, iż prawo użytkownika wieczystego do korzystania z nieruchomości jest skuteczne także w stosunku do jej właściciela, to właściciel nie powinien decydować o tym, w jaki sposób ma przebiegać służebność przesyłu, a tym samym wpływać na zakres uprawnień użytkownika wieczystego do korzystania z gruntu.

Ustanowienie służebności przesyłu dla budowanych obecnie urządzeń powinno nastąpić na prawie użytkowania wieczystego, które jest wystarczająco trwałe. Co do zasady ustanawiane jest ono na okres 99 lat z możliwością przedłużenia na dalsze okresy, w przypadku zaś jego przekształcenia we własność, obciążenia przejdą na nieruchomość.

Zgodnie z tym co napisałem w poprzednim wpisie, Sąd Najwyższy w Składzie 7 Sędziów znalazł naprawę wiele przekonujących argumentów przemawiających za obciążaniem służebnością przesyłu prawa użytkowania wieczystego.

Wkrótce opublikuję ostatni wpis dotyczących uchwały w sprawie III CZP 101/16, dotyczący urządzeń przesyłowych wybudowanych przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w tym w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej.

Piotr Zamroch
Podobne artykuły

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *