Aktualizacja standardu od 1 stycznia 2017 r.
W komentarzach w blogu rozpoczęliśmy rozmowę na temat aktualizacji standardu wyceny dotyczącego służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń dystrybucyjnych i przesyłowych. Temat jest jednak wart poświęcenia mu wpisu, nie zaś tylko rozmowy w komentarzach, bo standard jest stosowany przez wielu rzeczoznawców, posiłkują się nimi również prawnicy oraz same strony zainteresowane ustanowieniem służebności przesyłu.
W pierwszej kolejności, z uwagi na zgłaszane trudności z dostępem do pliku zawierającego zaktualizowaną treść Standardu, dodałem go na bocznym pasku w blogu, pod ikonką Grand Law Blog 2013. To wersja Standardu uchwalona na posiedzeniu Rady Krajowej PFSRM, które odbyło się 12 grudnia 2016 r. i jest zalecana do stosowania od 1 stycznia 2017 r. Oczywiście Standard w poprzednim kształcie nie jest dalej zalecany do stosowania.
Dlaczego została dokonana aktualizacja.
Przyczyn jest kilka. Pierwsza to, mówiąc górnolotnie, stały rozwój myśli prawniczej i powiązanej z nią metodologii rzeczoznawców. Służebność przesyłu jest prawem stosunkowo „młodym”, wiele kwestii jest nadal spornych i stopniowo wyjaśnianych w orzecznictwie i piśmiennictwie. Oczywiście nie można wykluczyć, że coś jeszcze w przyszłości się zmieni, jednak główne założenia dla określania wartości służebności przesyłu, w mojej ocenie, ugruntowały się w judykaturze Sądu Najwyższego.
Druga kwestia to brzmienie poszczególnych zapisów, które powodowały trudności interpretacyjne, np. zapis dotyczący szkody lokalizacyjnej, który niektórzy interpretowali w ten sposób, że ma być ona częścią składową wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Obecnie jest to jasno sformułowane, że tak być nie powinno. Dodane zostały również zapisy dotyczące określenia wartości służebności przesyłu w związku z jej wygaśnięciem, czy też z określeniem wartości nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu.
Zostały doprecyzowane również, zgodnie z aktualnym orzecznictwem Sądu Najwyższego zasady określania pasa służebności przesyłu oraz określania wartości elementów odszkodowawczych, które mogą być składnikami wynagrodzenia za ustanowienie omawianego prawa.
Myślę, że Standard w obecnym kształcie jest krokiem naprzód jeżeli chodzi o zasady określenia wartości służebności przesyłu. Standard jednak nie ma mocy sprawczej – kluczowe w tych sprawach jest, żeby poddać rzetelnej analizie okoliczności konkretnego przypadku na etapach: lokalizacji, budowy i korzystania z urządzenia przesyłowego, mając dodatkowo na uwadze projektowaną treść służebności i specyfikę urządzenia. Każda ze stron podaje okoliczności faktyczne i argumentację korzystną dla siebie, warto zachować do tego pewien dystans.
Podsumowując, znacznie i jakość Standardu będzie można ocenić po pewnym czasie, analizując sposób w jaki jest stosowany, wątpliwości interpretacyjne oraz jego skutki w zakresie ujednolicania zasad określania wartości służebności przesyłu.
Witam, a czy ten standard stosowany jest lub może być stosowany do szacowania odszkodowań z UGN (lub np. art. 35 i 36 u.z.t.w.n. z 1958 r.) za skutki decyzji ograniczających własność?
Dzień dobry,
standard nie dotyczy odszkodowań związanych ze wskazanymi przez Panią decyzjami, stosowne zastrzeżenie jest w jego treści.
Największe rozgoryczenie u właścicieli nieruchomości wzbudza z pewnością punkt 3.6 w którym ostatecznie już przesądzono o tym, ze pas służebności jest tożsamy z pasem eksploatacyjnym urządzenia przesyłowego i nie są w nim uwzględniane ograniczenia w użytkowaniu jakich doznaje właściciel zajętego gruntu. Warto jednak zauważyć, że standard sam ani prawa nie tworzy ani go nie interpretuje a jedynie stanowi możliwie wierne odbicie orzecznictwa – orzecznictwo zaś w ostatnim roku opowiedziało się jasno po stronie takiego właśnie, wąskiego pojmowania pasa służebności.
Trudno wiec mieć pretensje do rzeczoznawców – oni tylko dostosowali standard do orzecznictwa czyli zrobili dokładnie to co powinni.
Zwłaszcza, że zrobili też rzecz bardzo ważną z punktu widzenia interesów właścicieli (a może raczej z punktu widzenia zwykłej przyzwoitości) umieszczając w standardzie punkt 5.2, którego tak bardzo brakowało w poprzednich wersjach standardu. Z tego punktu wynika przecież jasno, że składnik odszkodowawczy wynagrodzenia czyli to co potocznie nazywamy utrata wartości nie jest determinowany wyłącznie szerokością pasa służebności a do jego wyliczania może być w uzasadnionych przypadkach uwzględniany nie tylko obszar oddziaływania (a wiec np. cała strefa kontrolowana gazociągu…) ale wręcz cała powierzchnia nieruchomości (dotyczy to jak sądzę przypadków, gdy linia ma ukośny przebieg co uniemożliwia zagospodarowanie nieruchomości także poza obszarem oddziaływania).
Już tylko ten jeden punkt wystarczyłby, bym powiedziała że standard oceniam pozytywnie:)
Dodam jednak jeszcze, że standard jest ogólnie lepiej zredagowany, bardziej przejrzysty. Lepiej jest wyjaśniona kwestia wyłączenia szkody lokalizacyjnej z wynagrodzenia za służebność a zarazem nie ma tego delikatnego niedomówienia, które wcześniej pozwalało niektórym rzeczoznawcom twierdzić, że skoro na nieruchomości nie doszło do powstania szkody lokalizacyjnej, to uwzględnić należy jedynie szkodę z posadowienia wyliczaną wyłącznie w odniesieniu do pasa eksploatacyjnego.
Obszar pasa bezumownego korzystania został określony dość… dyplomatycznie. Jest to chyba uzasadnione skoro orzecznictwo w tej akurat kwestii jednolite nie jest.
Szukając dziury w całym powiem, że nie podoba mi się brak odpowiednika punktu 6.11 „starego” standardu. Niby niczego to nie zmienia, bo nadal wiadomo, że rekompensata za utracone korzyści się należy (punkt 1.3.2), ale jednak stary punkt 6.11 to było takie „kawę na ławę” i ułatwiało zadanie właścicielowi gruntu w nierównym starciu z przesyłowym Goliatem… Skoro w standardzie tak wyraźnie, w dwóch nawet miejscach, podkreśla się powinność wyceniania w oparciu o przeznaczenie na dzień budowy/lokalizacji urządzeń, należało moim zdaniem zostawić punkt wyjaśniający co należy zrobić, gdy przeznaczenie zmieniło się na budowlane już po wybudowaniu linii – tak jak to było w poprzedniej wersji standardu.
Swoją drogą, ciekawi mnie jak często zdarzają się rzeczoznawcy poważnie traktujący powinność wyceniania zgodnie z przeznaczeniem rolnym, aktualnym na dzień posadowienia, w przypadku gdy aktualne przeznaczenie jest budowlane…
Na moich trzech nieruchomościach miałam do tej pory 5 wycen i (na szczęście!) żaden rzeczoznawca, mimo żądań drugiej strony, takiej wyceny nie popełnił – przy pełnej zresztą obojętności sądu (też na szczęście).
Oczywiście, „z daleko posuniętej ostrożności procesowej” i tak zawsze domagam się uwzględnienia składnika w postaci utraconych korzyści:)
Witam,
mam u siebie rurę z lat 70tych do której nikt się nie przyznaje. Po prostu liczne przekształcenia spółek spowodowały, że nie ma oryginalnego właściciela. Jak go ustalić? Jest jakiś rejestr?
Panie Macieju,
niestety takiego rejestru nie ma. Dla takich urządzeń może być bardzo duży problem z ustaleniem, które z przedsiębiorstw państwowych nabyło jego własność.
Witam
Na wiosnę 2016r zawitał do mnie pan z firmy reprezentujący energetykę, że jest odpowiedzialny za przygotowanie umów na służebność przesyłu, gdyż przez moje grunty ( sad szpalerowy) przechodzi linia, która będzie modernizowana. Szerokość działki 25m, a pas służebności ma obejmować 8m. wyliczenia finansowe zamknął w kwocie 500zł. Odszkodowania miały niby być wypłacane później.(umowa dziwnie to ujmuje) Odmówiłem wtedy, a szanowny pan zmienił swe oblicze na aroganckie, wysunął groźby spraw sądowych, wywłaszczenia.
Sprawę złożyłem do prawnika. Początek był ciekawy, gdyż adwokat zwiększył kwotę za służebność do 15000, a sam pobrał 400 zł. Dalej miała być zawarta umowa o reprezentowanie. Po dwóch miesiącach została mi przedstawiona umowa ustna , że oprócz tej zaliczki, jaką wpłaciłem prawnik pobierze 18% od kwoty jaką uzyskam. w tym przypadku powiedziałem, że proszę w umowie zawrzeć podział procentowy ( np. 5000 = 6%). Mija prawie rok umowy niema z prawnikiem, dopłaciłem teraz kolejne 200zł. Kwota maksymalna służebności spadła prawdopodobnież do 5000zł. według prawnika,( przedstawiciel firmy reprezentującej energetykę nawet tego nie bierze pod uwagę) Sprawa odszkodowań jeszcze nie została poruszona. Z mojej strony mam zaleś rzeczoznawcę do wyceny działki.Prawnikowi na samym początku przedstawiłem listę punktów na które chcę odpowiedź, analizując umowę.Nie pokazał tego nikomu. Na działkach gdzie będą wymieniane słupy zostały zrobione próbne odwierty.
Proszę o pomoc. Sam nie wiem co dalej robić.
Dziękuję
Dziękuję
Panie Michale,
przykro mi, ale ja Panu też nie powiem co robić dalej, bo taki opis sprawy to zbyt mało, a po wtóre nie mogę tego zrobić, bo ma Pan już pełnomocnika. Nie mogę oceniać pracy innych, nie znając sprawy, a nawet jak znam to i tak nie oceniam, bo nie zawsze wszystko zależy od prawnika.
W mojej sprawie, która właśnie się toczy a dotyczy służebności przesyłu słupa i kabli sieci energetycznej (szerokość działki 20 m – geodeta uznał szerokość pasa służebności przesyłu na 1.5 m lub 4 metry!) uznaliśmy za nierzetelną wycenę biegłego. Sąd się przychylił. Czy nowy biegły powinien dać wycenę wg nowych standardów?