Mapa jako załącznik do postanowienia ustanawiającego służebność przesyłu

Czy można ustanowić skutecznie służebność przesyłu mocą postanowienia sądu, do którego nie zostanie załączona mapa? Według mnie można, jednak nie jest to dobre rozwiązanie.

Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie przewidują wymogu załączenia do takiego postanowienia mapy, zatem formalnie jej brak nie będzie naruszeniem procedury.

Kłopot jednak w tym, że formalizm ograniczenia własności wymaga, by treść służebności była precyzyjna i nie było wątpliwości odnośnie do jej przebiegu. Można to osiągnąć poprzez szczegółowy opis przebiegu urządzeń np. względem granic nieruchomości… tylko po co, skoro zobrazowanie graficzne na mapie jest prostsze i bardziej precyzyjne.

Pomimo zatem braku takiego wymogu prawnego, sporządzenie mapy i załączenie jej do postanowienia sądu jest niewątpliwie celowe.

Część prawników wskazuje jednak, iż brak mapy o określonych cechach uniemożliwi dokonanie wpisu służebności w księdze wieczystej. Jak uzasadniają swoje stanowisko? Odwołują się przede wszystkim do przepisu art. 626 K.p.c. i § 139 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych.

Pierwszy z nich stanowi, że:

1. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

2. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.

3. Przepisy § 1 i 2 stosuje się odpowiednio w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu.

Z kolei drugi przepis wymaga, by przebieg drogi koniecznej został wytyczony na mapie sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych.

Odesłanie zawarte w § 3 art. 626 jest precyzyjne i nie obejmuje wszystkich zasad ustanawiania drogi koniecznej, a jedynie dotyczy oględzin i wskazania właścicieli nieruchomości, które mają zostać obciążone. Odesłanie nie dotyczy innych zasad ustanawiania drogi koniecznej, według mnie zatem brak zastosowania przy ustanawianiu służebności przesyłu § 139 Regulaminu nie będzie stanowiło naruszenia procedury.

Na czym polegają owe zasady oznaczania nieruchomości księgach wieczystych?

Zostały uregulowane w przepisie § 28 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów:

Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.

Dokumenty powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Chodzi zatem o wytyczenie pasa służebności na wyrysie z mapy ewidencyjnej opatrzonej klauzulą o możliwości dokonania wpisu w księdze wieczystej. Taki wyrys jest jednak mało przydatny dla służebności przesyłu, do czego znacznie lepiej nadaje się wyrys z mapy zasadniczej, gdzie ujawniony jest przebieg urządzeń przesyłowych.

Opisany sposób patrzenia na problem jest spójny ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, który najszerzej wypowiedział się w tym zakresie w postanowieniu wydanym 18 kwietnia 2012 r. w sprawie V CSK 190/11:

(…) formalizm prawa rzeczowego, ingerencja w  konstytucyjnie chronione prawo własności wymagają nie tylko legalnego wkroczenia osób trzecich w sferę prawnie chronioną, ale i wyznaczenia zakresu przedmiotowego oraz terytorialnego jego ograniczeń, wynikających z ustanowienia służebności przesyłu.

Argumentem za tym przemawiającym jest czynny charakter służebności przesyłu, jej podobieństwo do służebności gruntowej, dodatkowo podkreślone odwołaniem z art. 305⁴ k.c., możliwość ujawnienia powstałego ograniczonego prawa rzeczowego w księdze wieczystej, pewność stosunków prawnych i bezpieczeństwo obrotu.

Opowiedzieć się zatem należy za celowością oznaczenia umiejscowienia urządzeń przesyłowych oraz terenu, na którym ma być realizowana związana z nimi służebność przesyłu na mapie, sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych bądź wspólnej dla całej (części) linii przesyłowej bądź jednostkowej obejmującej daną nieruchomość.

Zgadzam się z Sądem Najwyższym – nie ma wprost takiego wymogu, jednak w praktyce należy dążyć do sytuacji, w której załącznikiem do każdego postanowienia sądu będzie mapa przedstawiająca przebieg służebności przesyłu.

W mojej ocenie taka mapa nie musi jednak zostać sporządzona według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych – takie rozwiązanie dodatkowo jest niepraktyczne, bo mapa ewidencyjna nie przystaje do potrzeb służebności przesyłu.

Jak zatem taka mapa powinna wyglądać i kto ma wytyczyć na niej przebieg służebności?

Jak wyżej napisałem, najlepszym rozwiązaniem jest, jeżeli będzie to mapa pozyskana z zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a pas wytyczyć powinien biegły geodeta.

Jakie przemawiają za tym argumenty?

Biegły geodeta dysponuje wiedzą specjalną niezbędną dla wytyczenia pasa oraz dokonania precyzyjnych ustaleń w zakresie jego powierzchni. Z uwagi na metodologię określania wartości tego ograniczonego prawa rzeczowego, każdy metr kwadratowy ma znaczenie – dlatego tak ważne jest, żeby dane powierzchniowe pochodziły od profesjonalisty.

Dodatkowym argumentem za powołaniem w tym zakresie biegłego geodety jest okoliczność, iż sporządzenie mapy przedstawiającej przebieg pasa służebności przesyłu i obliczenie jego powierzchni stanowi wykonywanie samodzielnej funkcji zawodowej w dziedzinie geodezji i kartografii (art. 42 ust. 2 pkt 5 Prawa geodezyjnego i kartograficznego), co czego niezbędne jest posiadanie uprawnień zawodowych.

Co ważne, biegły geodeta nie powinien określać szerokości pasa – w tym zakresie wytyczne powinien podać mu sąd na podstawie własnej wiedzy, stanowisk stron albo wniosków wynikających z uprzednio przeprowadzonych dowodów z opinii innych biegłych. Biegli geodeci nie posiadają bowiem wiedzy specjalnej pozwalającej na wydanie opinii w zakresie szerokości pasa – to bowiem wymaga wiadomości o zasadach eksploatacji urządzenia przesyłowego oraz jego wpływu na możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem.

Na koniec zwracam Waszą uwagę na wymogi związane ze zgłaszaniem prac geodezyjnych oraz weryfikacji wyników tych prac przez właściwe organy (art. 12-12d prawa geodezyjnego i kartograficznego). To również przemawia za powinnością powołania biegłego geodety w celu sporządzenia mapy przedstawiającej przebieg służebności przesyłu i przedstawienia jej do weryfikacji organom służb geodezyjno-kartograficznych.

Podsumowując, w mojej ocenie, w każdym postępowaniu dotyczącym ustanowienia służebności przesyłu należy powołać biegłego geodetę, który sporządzi mapę przedstawiającą przebieg pasa tej służebności oraz określi obszar, na którym własność ma doznać obciążenia.

Jest to rozwiązanie, które najlepiej wpisuje się w całokształt opisanych w tym wpisie uwarunkowań prawnych.