Wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania wyrok SA w Warszawie I ACa 334/11

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych jest równie trudne do wyliczenia co jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności. Problem polega tu dodatkowo na tym, że mamy do czynienia jedynie z pewnym wycinkiem czasowym korzystania, które trwa z reguły kilkadziesiąt lat.

W takim wynagrodzeniu trzeba ująć szkody związane z normalnym korzystaniem z urządzeń w tym okresie (np. zwiększone wydatki na prace rolne prowadzone z użyciem maszyn, straty w plonach), ale już nie obniżenie wartości nieruchomości, które powinno być rekompensowane jednorazowo przy ustanawianiu służebności. Wynagrodzenie nie obejmuje także odszkodowań związanych z sytuacjami awaryjnymi (podmycia, pożary, zanieczyszczenia) – one powinny być dochodzone odrębnie.

Niedawno pisałem o sposobie kalkulacji wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku. Dziś chciałbym Ci przybliżyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie wydany w sprawie I ACa 334/11.

Dlaczego jest ciekawy – bo zawiera wiele praktycznych wskazówek, razem zaś z innymi wyrokami sądów apelacyjnych pozwala odczytać aktualną linię orzecznictwa w tym zakresie.

W uzasadnieniu wyroku (s. 4) Sąd Apelacyjny dobrze scharakteryzował rynek służebności przesyłu i brak większej liczby transakcji dokonywanych w pełni swobodnie, przez niezależne podmioty. Co do zasady są to umowy zawierane w ramach przyłączeń czy modernizacji, w związku z czym właściciele nieruchomości są skłonni do znacznych ustępstw, czy też przyjęcia w zamian świadczeń rzeczowych.

Sąd, podobnie jak apelacja białostocka, nakazał wyjść od stawek dzierżawnych, które można bez problemu ustalić metodą tak porównawczą, jak i w stosunku do wartości nieruchomości, następnie skorygować wynik według stopnia ograniczenia własności i przy uwzględnieniu przewidywanego okresu korzystania z urządzeń (trwałości ingerencji).

Na stronie 5. uzasadnienia Sąd przeprowadził rzetelne rozważania odnośnie przeznaczenia nieruchomości i sposobu jego uwzględnienia przy ustalaniu stopnia ograniczenia własności. Warto tu zwrócić uwagę na znaczenie, jakie SA przypisuje przeznaczeniu nieruchomości w MPZP oraz przepisom BHP: ogólnym oraz w zakresie prowadzenia robót budowlanych w sąsiedztwie linii.

Odrębnego potraktowania wymaga kwestia stref w planach miejscowych, gdzie kluczowe znaczenie przypisano okoliczności uzgodnienia albo wprost podania szerokości stref przez przedsiębiorcę. Sąd w tej konkretnej sprawie uznał, że skoro przedsiębiorca w żaden sposób nie protestował na etapie tworzenia planu, oznacza to że strefy uzgodnił – 19 metrów w obie strony dla linii 110kV.

Na koniec bardzo ważna uwaga sądu, która dotyczy rozbieżności wśród rzeczoznawców – wynagrodzenie należy kalkulować dla całej strefy eksploatacji, a nie dla terenu zajętego bezpośrednio przez słup i linie. Sąd ma rację – posiadanie służebności (a ono właśnie jest wynagradzane w ramach tego procesu) ma sferę czynną, zatem czynności przedsiębiorcy, ale też bierną czyli ograniczenia dla właściciela. Z tego względu nie można utożsamiać zajętej części nieruchomości wyłącznie z rzutem poziomym linii.