Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Zasady określania wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości zajętej na potrzeby urządzeń przesyłowych doczekały się bogatego – i  trzeba przyznać – jednolitego orzecznictwa Sądu Najwyższego.

W praktyce sporządzania operatów szacunkowych niestety brak takiej jednolitości, różnice zaś dotyczą nierzadko kwestii fundamentalnych, takich jak podstawa wyceny, którą raz bywa wartość nieruchomości, innym razem zaś stawki czynszów najmu gruntów.

Odmienne podejście metodologiczne skutkuje bardzo istotnymi różnicami w ostatecznych wynikach wycen, co oczywiście nie jest zjawiskiem pożądanym na rynku, ponadto utrudniającym skuteczne prowadzenie negocjacji i przenoszącym spory na sale sądowe.

Dziś w kilku słowach przedstawię podstawowe zasady określania wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, opierając się na orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz zapisach standardu wyceny PFSRM, którego treść możecie pobrać ze strony bloga.

Szerzej będę omawiał ten problem, dodatkowo analizując zasady określania współczynnika korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych, podczas konferencji, która odbędzie się w Warszawie 10 i 11 czerwca 2019 r. To kolejna edycja wydarzenia, które moja kancelaria organizuje wspólnie z Pulsem Biznesu. Szczegóły znajdziecie pod tym adresem.

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych określa się w specyficzny sposób, przyjmując za podstawę wartość nieruchomości.

Powyższe wynika z faktu, iż z rynku, co do zasady, nie można odczytać wysokości stawek wynagrodzeń za korzystanie z m2 nieruchomości zajętej przez takie urządzenia. Wynika to zarówno z indywidualnego charakteru obciążenia nieruchomości w poszczególnych przypadkach (zależnego m.in. od rodzaju urządzenia), jak i braku dostępu do danych o wysokości takich wynagrodzeń.

Warto też nadmienić, iż dostępne na rynku stawki czynszowe są nieadekwatne w takich przypadkach, albowiem treść umowy najmu albo dzierżawy i wzajemna pozycja negocjacyjna ich stron jest zgoła odmienna niż w przypadku korzystania na potrzeby urządzeń przesyłowych.

Osoba zainteresowana wynajęciem albo wydzierżawieniem nieruchomości nie może zmusić właściciela do zawarcia takiej umowy – inaczej jest w przypadku urządzeń przesyłowych, których właściciel może doprowadzić do przymusowego ustanowienia służebności przesyłu albo ograniczenia własności mocą decyzji administracyjnej. Najem albo dzierżawa zakładają ponadto korzystanie z nieruchomości na zasadzie wyłączności, co nie jest niezbędne w przypadku urządzeń przesyłowych.

Z uwagi na powyższe, wysokość wynagrodzenia za korzystanie z m2 nieruchomości określa się przy uwzględnieniu wartości tej jednostki i stopy kapitalizacji. Pozwala to ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie z m2 nieruchomości w danym roku.

Wartość nieruchomości przyjmowana za podstawę powinna uwzględniać wcześniejsze jej obniżenie na skutek lokalizacji i budowy urządzenia przesyłowego, w przeciwnym razie może nastąpić zaspokojenie roszczeń odszkodowawczych w tym zakresie podwójnie – raz w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, drugi raz w ramach wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie poprzedzającym ustanowienie tej służebności.

***

Urządzenia przesyłowe przebiegają na większości odcinków w sposób niewyłączający w całości możliwości korzystania z nieruchomości przez jej właściciela – zarówno nad podziemnymi rurociągami, jak i pod przewodami zwieszającymi się nad gruntem, możliwe jest wykonywanie prawa własności w ograniczonym zakresie.

Z uwagi na ten fakt, stawka wynagrodzenia rocznego ustalonego dla 1 m2 powinna zostać zmodyfikowana współczynnikiem korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego, o wartości adekwatnej w danych okolicznościach.

Co powinno być uwzględnione w ramach badania owej adekwatnej wartości współczynnika?

Przede wszystkim rodzaj i parametry urządzenia przesyłowego wraz z zakresem uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego oraz odpowiadającym im zakresem utrudnień w korzystaniu z nieruchomości (zgodnie z jej przeznaczeniem) przez jej właściciela.

Uwzględnieniu powinno podlegać również istnienie na nieruchomości innych urządzeń przesyłowych, o przynajmniej częściowo wspólnych przebiegach, jak również ewentualne korzyści, które odnosi właściciel nieruchomości z tytułu istnienia urządzeń przesyłowych, zaspokajających bezpośrednio (za pomocą przyłącza) jego potrzeby.

W mojej ocenie (jak również pozostałych członków komisji opracowującej standard przesyłowy), na wartość współczynnika korzystania z nieruchomości nie powinien mieć wpływu sposób przebiegu urządzenia przesyłowego przez nieruchomość. Przebieg ten powinien zostać uwzględniony jako kryterium decydujące o wartości odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na skutek lokalizacji, ewentualnie budowy urządzenia.

***

Znając wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z m2 nieruchomości w danym roku, można przemnożyć tę wartość przez powierzchnię zajętej części gruntu. W tym zakresie warto poczynić uwagę, iż pas bezumownego korzystania z nieruchomości powinien odpowiadać pasowi służebności przesyłu rozumianemu jako obszar niezbędny dla wykonywania uprawnień z tej służebności. W istocie mamy tu bowiem do czynienia z bezumownym posiadaniem służebności (czyli zależnym posiadaniem nieruchomości).

Taki pas nie powinien obejmować stref ochronnych, jeżeli zostały przewidziane dla danego rodzaju urządzeń, albowiem w tych strefach przedsiębiorca nie korzysta z nieruchomości, a ograniczenia w nich występujące mogą być rekompensowane poprzez przyznanie składnika odszkodowawczego w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. W przypadku określenia wysokości wynagrodzenia dla pasa obejmującego strefy ochronne nastąpiłoby przyznanie świadczenia z tego samego tytułu na dwóch odrębnych podstawach prawnych.

Tak przedstawiają się omówione pokrótce zasady określania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Szerzej na ten temat, wraz z odwołaniem się do konkretnych orzeczeń Sądu Najwyższego oraz przypadków z praktyki, wypowiem się podczas prelekcji 11 czerwca, na którą Was serdecznie zapraszam.

Piotr Zamroch
Podobne artykuły

  1. Dorota pisze:

    Witam,
    W jaki sposób podać w w pozwie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości od kiedy należą się ustawowe odsetki ?
    – czy od dnia dostarczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej ?
    – czy od dnia dostarczenia pozwanemu pozwu o zapłatę ?
    – czy od dnia wydania wyroku w sprawie do czasu zapłaty ?

    Czy tylko ogólnie ująć , że …. wraz z ustawowymi odsetkami, a decyzję i tak podejmie sąd ?

    Pozdrawiam
    Dorota

  2. Dorota pisze:

    Witam,
    W jaki sposób ustalić w pozwie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości : od kiedy należą się ustawowe odsetki ?
    – czy od dnia dostarczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej (gdzie prócz ustanowienia służebności zawarto to żądanie) ?
    – czy od dnia dostarczenia przez sąd pozwanemu pozwu o zapłatę ?
    – czy od dnia wydania wyroku w sprawie do czasu zapłaty ?

    Czy tylko ogólnie ująć , że …. wraz z ustawowymi odsetkami, a decyzję i tak podejmie sąd ?

    Pozdrawiam
    Dorota

    • Piotr Zamroch pisze:

      Pani Doroto,
      dłużnik powinien spełnić takie świadczenie niezwłocznie po wezwaniu go do zapłaty – zatem skutek w postaci opóźnienia skutkującego obowiązkiem zapłaty odsetek mógł powstać po doręczeniu zawezwania do próby ugodowej.

  3. Robert pisze:

    Witam,
    W jaki sposób podać w w pozwie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości od kiedy należą się ustawowe odsetki ?
    – czy od dnia dostarczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej ?
    – czy od dnia dostarczenia pozwanemu przez Sąd pozwu o zapłatę ?
    – czy od dnia wydania wyroku w sprawie do czasu zapłaty ?

    Czy tylko ogólnie ująć , że …. wraz z ustawowymi odsetkami, a decyzję i tak podejmie sąd ?

  4. Katarzyna pisze:

    Panie Piotrze, dziękuję za tekst o zasadach ustalania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Dobrze wiedzieć, że aktualnie w orzecznictwie te zasady uważa się już za utrwalone, to ważne choćby ze względu na opłatę sądową 5% wartości przedmiotu sporu. Trudno byłoby nie zauważyć, że te zasady które ostatecznie się utrwaliły są niekorzystne dla właścicieli gruntów – każda wątpliwość jaka istniała została rozstrzygnięta tak, by wynagrodzenia były jak najniższe. No cóż, trzeba się chyba z tym pogodzić. Dla mnie osobiście znacznie ważniejsze jest, by w uczciwy sposób była naliczana część odszkodowawcza wynagrodzenia za służebność – zwłaszcza jeśli tak wyraźnie się podkreśla, że to nie zapłata za bezumowne korzystanie ma realizować funkcje odszkodowawcze tylko ma to czynić wynagrodzenie za służebność. W praktyce niestety często jest tak, ze jeden sąd w postępowaniu procesowym z art. 224 i 225 odsyła z roszczeniami odszkodowawczymi do innego sądu i postępowania nieprocesowego o ustanowienie służebności, ten drugi sąd stwierdza, że odszkodowanie jeśli już to należy się od gminy i z art. 36 upzp a nie art. 305 kc, a na koniec gmina stwierdza, że żadne odszkodowanie się nie należy bo gmina nie wprowadziła żadnych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości więc brak podstaw do roszczenia z art. 36 upzp.
    Koło się zamyka, prawnicy są zadowoleni bo wszystko jest zgodnie z prawem i nikogo nie obchodzi to, że właściciel nieruchomości nie dostaje żadnego odszkodowania za faktyczne wywłaszczenie jakiego dokonano.

  5. Ewa pisze:

    Panie Piotrze, mam sprawę też ze słupem ale z firmy ówczesnej Orange czyli niegdyś TP S.A. Niestety nie znalazłam odpowiedzi w necie na mój problem ale za to trafiłam na Pana stronę… Słup drewniany telekom.jest posadowiony w linii zabudowy mojej posesji tak, że budując fundament ogrodzenia i część nadziemną musiałam przerwać ciągłość budowy ogrodzenia z uwagi na ten słup. Napisałam do Orange z prośbą o przesunięcie poza moja posesję, nadmieniając że nie ma info o słupie w KW. Odpisali że ten słup zostanie przebudowany zgodnie z moimi oczekiwaniami czyli poza moją nieruchomość 🙂 ale pozostała sprawa wynagrodzenia za czas wsteczny do czasu przebudowy. Nie mam żadnej umowy (jestem właścicielem od 2016 r.) i nikt z właścicieli poprzednich też nie ma, nie ma go w KW. W jaki sposób można wyliczyć takie wynagrodzenie/odszkodowanie za czas wsteczny, czy są jakieś normy/wskaźniki i czy w ogóle się należy jakieś odszkodowanie. Jest to jeden słup drewniany w granicy i jego linie biegną też nad linią zabudowy. Dziękuję za odpowiedź

    • Piotr Zamroch pisze:

      Pani Ewo,
      niestety nie da się tego obliczyć abstrakcyjnie, nie znając konkretnej nieruchomości, jej przeznaczenia, wartości, danych o szerokości pasa korzystania itp. Przykro mi, ale w zakresie potencjalnej wysokości świadczeń nie jestem w stanie wypowiedzieć się w formie komentarza w blogu.

Napisz komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Zapraszam do subskrypcji bloga


Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na przesłaną wiadomość. Szanuję Twoją prywatność – Twoje dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail.

W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, sprzeciwu wobec przetwarzania, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.