Forma wynagrodzenia za służebność przesyłu
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, jak się okazuje, jest zagadnieniem skomplikowanym nie tylko w zakresie ustalania jego wysokości, ale nawet odnośnie podstawowych zagadnień, jak forma i składniki.
Sprawą musiał zająć się aż Sąd Najwyższy, wydając postanowienie w sprawie IV CSK 56/12.
Problem, który później przełożył się na wadliwe rozstrzygnięcia, powstał na skutek wydania nieco dziwnego postanowienia dowodowego przez sąd pierwszej instancji, czego konsekwencją była opinia biegłej odczytywana na różne sposoby przez oba sądy .
Biegła podała, że oszacowana wysokość należnego czynszu w ujęciu rocznym wynosi 4.060,12 zł, a wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu „jako funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywana” szacuje się na kwotę 37.184 zł.
Przedsiębiorca sprzeciwił się takiemu podwójnemu wynagrodzeniu, aprobują jednorazowe w kwocie 37.184 zł.
Właściciel nieruchomości z kolei tak określił swoje żądanie: „Jednorazowe wynagrodzenie jest wynagrodzeniem za ustanowienie służebności, a coroczna opłata jest wynagrodzeniem za trwanie służebności”.
Sąd ustanowił służebność i uwzględnił żądanie wnioskodawcy co do dwóch podstaw wynagrodzenia stwierdzając, iż „przychylił się do ustaleń biegłej” że wynagrodzenie winno składać się z dwóch pozycji, czyli wynagrodzenia jednorazowego, które stanowi surogat odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości wskutek ustanowienia służebności oraz tzw. wynagrodzenia właściwego (rocznego), które jest wynagrodzeniem za istnienie służebności.
Orzeczenie to zostało zaskarżone tylko w części obejmującej zasądzenie opłaty rocznej.
Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone orzeczenie o tyle tylko, że początek płatności wynagrodzenia rocznego w kwocie 4.060,12 zł określił na 10 listopada 2020 r.
Sąd Okręgowy ocenił, iż wynagrodzenie za ustanowienie służebności ma charakter jednego świadczenia, które może rekompensować również obniżenie wartości nieruchomości, czego jednak wnioskodawca nie żądał. SO uznał ponadto, że jest związany zakresem zaskarżenia i orzekł co do części wynagrodzenia.
Zanim przytoczę rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego chciałbym Ci zwrócić uwagę na wadliwość sposobu zaskarżenia postanowienia.
Nie można zaskarżyć go w części, na to zwracał już uwagę SN, z tego też względu sąd okręgowy nie był związany zakresem zaskarżenia i powinien sprawę rozpoznać całościowo.
Druga ciekawa sprawa, to pogląd SO odnośnie składnika w postaci obniżenia wartości nieruchomości – jeżeli właściciel tego wprost nie żąda, wówczas wynagrodzenie za służebność może zawierać tylko element korzystania w przyszłości. Takie stanowisko zaaprobował Sąd Najwyższy.
Sąd Najwyższy przypomniał też, iż dla oceny czy wynagrodzenie jest odpowiednie można stosować posiłkowo dorobek doktryny odnośnie wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej, mając jednak na uwadze odmienność obu instytucji.
SN podkreślił, iż wynagrodzenie powinno być jednorazowe, jakkolwiek w pewnych sytuacjach nie można wykluczyć wynagrodzenia okresowego.
Różnica w sposobie zapłaty nie zmienia faktu, że jest to jedno wynagrodzenie, ustalane przy uwzględnieniu wszystkich czynników wpływających na jego wysokość, niedopuszczalne jest zatem zasądzenie wynagrodzenia jednorazowego oraz wynagrodzenia właściwego (rocznego).
Bardzo ciekawe orzeczenie, dużo dające do myślenia. Jak widać trzeba bardzo uważać co się mówi i pisze do sądu, bo sąd stosuje zasadę „mówisz masz” – nie chciałeś rekompensaty za utratę wartości nieruchomości no to jej nie dostaniesz:)
Mam w związku z tym do Pana pytanie dotyczące procedur sądowych. Widząc jakie to ważne, uznałam że będę musiała bardzo szczegółowo opisać sądowi jakiego wynagrodzenia się domagam. Czy mogę spisać te moje życzenia i w formie wniosku przekazać sądowi? Byłby to taki spis zaleceń dla biegłego, chodzi o to by sąd zobligował biegłego do ich przestrzegania. Chciałabym by biegły oddzielnie wyliczył spadek wartości mojej działki w wyniku posadowienia linii przesyłowej a następnie także oddzielnie wyliczył wynagrodzenie „właściwe” za dalsze korzystanie z mojej działki. Chciałabym przy tym zaproponować by biegły zaproponował dwa warianty tego „wynagrodzenia właściwego” – świadczenie jednorazowe i okresowe, do uznania sądu który wariant mi przyzna. Moje wynagrodzenie za służebność miałoby więc być sumą części odszkodowawczej (spadek wartości działki) i jednego z dwóch wariantów wynagrodzenia właściwego (jednorazowego lub okresowego).
I tutaj mam dwa pytania:
Czy dobrze formułuję te moje żądania, czy może coś należałoby zmienić?
Czy sąd nie opie…. mnie za tak szczegółowe wytyczne uznając, że wchodzę w ten sposób w kompetencje sądu i biegłego?
Pani Katarzyno,
zaproponowany przez Panią model wyliczenia wynagrodzenia jest prawidłowy i może stanowić treść postanowienia sądu odnośnie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy. Sąd nie powinien Pani ograniczać w tym zakresie, bo wszystkie wymienione wartości mają znaczenie dla rozstrzygnięcia, nie ma też zakazu ustanawianie służebności za wynagrodzeniem okresowym, jeżeli w sprawie występują względy, które za tym przemawiają.
Co do zasady wystarczy powołać biegłego na okoliczność wyliczenia wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu i w ramach opinii biegły oddzielnie wyliczy obie wartości, jednak jak widać z tego orzeczenia lepiej być precyzyjnym.
Panie Piotrze,
Napisał Pan, iż nie ma zakazu ustanowienia służebności za wynagrodzeniem okresowym, jeżeli w sprawie występują względy, które za tym przemawiają. Coż to są za względy i od czego to zależy?
A tak ogólnie, to czy można stwierdzić, która forma, jednorazowa czy okresowa, jest korzystniejsza finansowo dla właściciela nieruchomości?
Pozdrawiam, Marta
Pani Marto,
wynagrodzenie ma mieć co do zasady charakter jednorazowy, jako przesłanki dla wynagrodzenia okresowego jest podawana sytuacja zajęcia w zasadzie całej nieruchomości, gdzie służebność zbliża się charakterem do dzierżawy. Taką przesłanką mogą też być np. plany usunięcia linii w niedługiej perspektywie czasu, mogą być też inne względy, które sąd w danych okolicznościach uzna za zasługujące na uwzględnienie – tego jednak nie można przedstawiać abstrakcyjnie.
Panie Piotrze,
czy przy okazji odszkodowania za bezumowne korzystanie można żądać zapłaty za obniżenie wartości gruntu?, czy odszkodowanie za obniżenie wartości gruntu stosuje się tylko w związku z ustanawianiem służebności przesyłu?
Panie Tomaszu,
jest to roszczenie, które powinno być dochodzone w postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu, gdyż wynagrodzenie za ustanowienie służebności winno rekompensować wszelki uszczerbek, jak pisze SN, zatem w procesie o zapłatę bezumownego korzystania nie należy go zgłaszać dodatkowo.
Panie Piotrze, jestem po kolejnej rozprawie w sprawie służebności. Dalej nie wiem co z zarzutem zasiedzenia będzie, ale póki co to… zajęci jesteśmy – mam na myśli obie strony – opiniami biegłych. I tu może moje wywody komuś będą pomocne.
Spieramy się w nieskończoność i czasem mnie to bawi, ale najczęściej złości. Pełnomocnicy przedsiębiorcy tworzą takie historie…, że słów brakuje. Np że: 1/ przeznaczenie gruntu odczytać należy z wypisu z ewidencji i skoro tam jest, że rolny, to znaczy, że nie budowlany tylko rolny i wynagrodzenie za służebność ma być według stawek za rolny, 2/ ważne jest obecne wykorzystywanie gruntu przez właściciela, a nie jego przeznaczenie w planie czy studium dlatego nie ma obniżenia wartości gruntu, jeżeli właściciel nie zmienił sposobu korzystania z niego, 3/ współczynnik korzystania jest taki sam czy liniach 15kV, jak i 110 kV, bo właściciel tak samo korzysta z gruntu.
No i co Pan na to Panie Piotrze?
Moim zdaniem wszystko powinno być odwrotnie. Przeznaczenie gruntu to takie jak w planie albo studium, obecne wykorzystywanie gruntu Np. rolniczo, albo nijak nie pozbawia właściciela możliwości żądania wynagrodzenia za obniżenie jego wartości, bo o tym decyduje faktyczna i potencjalna możliwość wg zapisów planu …w przypadku linii 110 kV i wyżej współczynnik „k” powinien być dla właściciela znacznie większy niż 0,5 Np. 0,75 gdyż w strefie oddziaływania magnetycznego nic nie można jeśli szanuje się zdrowie i w zasadzie to najbezpieczniej pozostawić nieużytek, a Np. pod 15 kV to choć oczko wodne można albo budę dla piesa, o kocie nie wspomnę.
Pani Grażyno,
– jeżeli chodzi o przeznaczenie nieruchomości – jeżeli działka w planie ma przeznaczenie budowlane, albo wydano decyzję o warunkach zabudowy, to znaczy że należy ją wyceniać jak budowlaną i tyle, nie musi na działce stać budynek, żeby była budowlana, ewidencja gruntów ma znaczenie wtórne,
– obecny sposób korzystania z gruntu może mieć znaczenie dla stopnia ograniczenia własności tzn. jeżeli właściciel twierdzi np. że na rurze ciepłowniczej nie może nic zrobić, a okazuje się że ma tam np. garaże blaszane w lekkiej konstrukcji, które wynajmuje, to w takim znaczeniu faktyczne korzystanie jest istotne, jak napisałem wyżej faktyczne korzystanie nie przesądza przeznaczenia gruntu, bo odłogiem mogą leżeć działki warte kilkaset złotych za metr, gdzie za pół roku może stanąć osiedle domów jednorodzinnych – tu plan ma zasadnicze znaczenie, jeżeli go nie ma WZ,
– współczynnik ograniczenia własności jeżeli chodzi o różne napięcia – to kwestia bardziej kontrowersyjna, zależna od specyfiki, wieku, stanu technicznego poszczególnych linii, z polem elektromagnetycznym jest krucho w wielu procesach, niektórzy biegli nie chcą tego mierzyć, powołują się na brak urządzeń, z drugiej strony słyszałem z wiarygodnych źródeł o poważnych kłopotach zdrowotnych ludzi mieszkających po 110. Wczoraj zatrzymałem się pod 400, iskrzyło i buczało za przeproszeniem jak cholera, odjechałem czym prędzej, a mieszkać w pobliżu z pewnością bym nie chciał.
wielkie dzięki – jest Pan naszą prawdziwą podporą!!!!
Dzień dobry , zauważyłem, iż w tym temacie w dyskusji przewija się decyzja o warunkach zabudowy….. Czy mając na względzie deklaratoryjny charakter tej decyzji można przyjąć, iż ma on działanie „wsteczne” w stosunku do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?… w tym sensie, że jeżeli WZ zostały wydane np. w 8 roku bezumownego korzystania z nieruchomości, to czy w wycenie bezumownego korzystania można przyjąć w przeznaczenie działki jako budowlanej przed datą wydania WZ-tki?
Moim zdaniem przyjecie cen właściwych dla działek budowlanych w szacowaniu bezumownego korzystania jest uprawnione. WZ-tka jako decyzją o charakterze deklaratoryjnym, faktycznie nie zmienia przeznaczenia gruntu, bowiem przedmiotowa decyzja potwierdza tylko stan istniejąc.
Dlatego tez uważam, że jeżeli zasadniczo nie zmieniły się warunki w tym sensie, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy byłoby możliwe zarówno teraz jaki np. przed ośmiu laty to przyjąć należy ceny gruntu właściwe dla działek budowlanych.
Panie Pawle,
zgadzam się z Panem, podzielają również przytoczoną argumentację. Można w tej sytuacji nawet pomyśleć o biegłym urbaniście na potwierdzenie okoliczności, iż działka miała charakter budowlany w pewnym okresie czasu i gdyby właściciel wystąpił o WZ to by je otrzymał. Decyduje zawsze przeznaczenie faktycznie możliwe, prawnie dopuszczalne i optymalne gospodarczo dla właściciela, dane w ewidencji gruntów mają znaczenie wtórne.
Pani Grażyno, wydaje mi się że zbyt lekko traktuje Pani różnice między planem a studium. Plan to akt prawa miejscowego, bezwzględnie obowiązujący i aż trudno mi uwierzyć, by ktoś mógł na serio twierdzić, ze działka która w PLANIE ma symbol „M” (czyli jest budowlana) powinna być wyceniana jako grunt rolny. Jeżeli Pani przeciwnik procesowy tak twierdzi, to trzeba głośno protestować i nie wierzę, by sąd stanął po ich stronie.
Jednak studium, to zupełnie inna sprawa. Znacznie bardziej kontrowersyjna, bo studium to tylko propozycja zmian a nie akt prawny. Zasadniczo, o przeznaczeniu działki decyduje zapis planu lub wydane warunki zabudowy. Jeśli brak planu albo WZ, to decyduje zapis w ewidencji gruntów. Zapis w studium może mieć pewien wpływ na wzrost wartości działki rolnej, może to być wzrost nawet o 100% – ale to zazwyczaj i tak dużo mniej niż cena działki budowlanej z planem albo WZ.
Pani Katarzyno dziękuje za uwagę, ale zgadzam się z Pani poglądem tylko częściowo, proszę uzasadnić „słabe” znaczenie studium, dla potrzeb ustalenia przeznaczenia działki, bo jest przecież jest art. 154 o g.n. cyt.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Czyli wg mnie studium nie można pod tym względem dyskryminować, aczkolwiek zgadzam się, że jest to tylko teoria i duże pole do szczypania i gdybania przez przeciwnika jeżeli nie ma WZIT. Trzeba radzić blogowiczom aby wnioskowali o WZITy gdy ich gmina nie ma planu.
Pani Grażyno, też się zastanawiam jak to jest z tym art. 154. Niby wszystko jest jasne, a jednak rzeczoznawcy, a rozmawiałam o tym z kilkoma, twierdzą, że nie można wyceniać gruntu według studium tak jakby to był plan. Bo plan to akt prawny a studium tylko propozycja – która być może stanie się prawem a być może nie… Co jeśli rzeczoznawca wyceni grunt jako budowlany kierując się zapisami w studium a chwile potem uchwalony zostanie plan w którym grunt nadal będzie rolny albo co gorsza, „pod zieleń urządzoną”?
Prawdę mówiąc nie czuję się na siłach by zająć stanowisko w tej kwestii. To co napisałam to nie tyle moja własna opinia, co wiedza na temat tego jak to wygląda w praktyce – a wygląda tak, że rzeczoznawcy raczej nie uwzględniają studium w wycenie.
Plan to co innego – ten daje 100% pewności, podobnie jak tzw wuzetka.
Zgadzam się z Panią, że warto przekonywać ludzi wy wnioskowali o wydanie WZ tam gdzie nie ma planu. W ten sposób rosną nasze szanse na godziwe odszkodowanie.
Pani Katarzyno moim zdaniem jeśli biegli nie chcą uchodzić za twórców prawa po swojemu, albo na ciche zlecenie zainteresowanych przedsiębiorców to bezwzględnie powinni przestrzegać i stosować się w swoich opiniach do tych zapisów prawa które ich obowiązują i są jasne, a ten przepis jest jasny wyjątkowo. Jeśli do tego zapis dot. konkretnej działki jest w studium także jasno określony to problema nema. A swoja drogą jest przecież mało możliwe, aby działka z przeznaczeniem budowlanym w studium nie stała się taką samą w planie. Kto miałby interes uchwalić w planie inaczej?
nia w stu Gorzej jak niestety jest inaczej.
Pani Grażyno.
Przeznaczenie nieruchomości precyzyjnie reguluje art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie powinno być tu żadnych wątpliwości: 1) mpzp, 2) jak nie ma mpzp, to studium albo WZ, 3) dopiero jak nie ma mpzp, studium i WZ, to dopiero faktyczny sposób użytkowania. Nie widzę uzasadnienia dla posługiwania się zapisami w ewidencji gruntów. Jest to ABC rzeczoznawcy majątkowego i żaden rzeczoznawca tego nie przepisuje nie zignoruje.
Art. 154.
1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzen-nego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Panie Piotrze, w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu sąd oprócz biegłego rzeczoznawcy życzy sobie wcześniejszy wniosek o biegłego geodetę. Jak Pan myśli, czy obu tych geodetów musi opłacać wnioskodawca? I czy składając taki wniosek to wnioskodawca wskazuje dokładnie strefę służebności jaką ma nanieść na mapę geodeta, czy biegły sam określa tę strefę?
Ja bym Panie Marcinie konsekwentnie stał na stanowisku, że za wszystkich biegłych płacą osoby mające w tym interes prawny, aby służebność ustanowić – najczęściej przedsiębiorstwo przesyłowe.
Biegły, podobnie jak sąd, nie są związani proponowanym przez żadną ze stron przebiegiem służebności, choć w praktyce często wykorzystywane są drogi, przez które przebiegają już trasy linii i urządzeń przesyłowych, w praktyce często też zobowiązuje się uczestników do wskazania wszelkich alternatyw jakie widzą wraz z uzasadnieniem.
Panie Błażeju,
zgodnie z odpowiedzią na pytania Pana Marcina, w praktyce można spotkać różne decyzje sądów odnośnie zaliczek. Przedsiębiorcy przesyłowi nie zawsze są zainteresowani ustanowieniem służebności, w większości przypadków zgłaszają zarzut zasiedzenia, co czyni postępowanie spornym. Z drugiej strony owa sporność jest przesłanką dla obciążenia kosztami w całości przedsiębiorcy w postępowaniu kończącym sprawę.
Zaraz, zaraz… zakład zawsze ma zawsze bardzo silny interes prawny w ustanowieniu służebności i konsekwentnie upierałbym się, że wnioskodawca – właściciel gruntu nie powinien być obciążany kosztami biegłego, bo jak dla niego, to tej służebności wcale by mogło nie być i wszystko by grało – to zakład ma problem prawny, który musi rozwiązać.
Jeżeli zakład podnosi zarzut zasiedzenia to fakt, inna bajka.
Ja też nie zgodzę się, że przedsiębiorstwo energetyczne ma interes w tym, żeby uregulować tytuł do gruntu. Żadne większe przedsiębiorstwo energetyczne nie jest w stanie jednocześnie uregulować tytułów do wszystkich gruntów, z których korzysta.
Właściciel występuje z roszczeniem, więc co do zasady to od niego należy żądać zaliczki, a kwestia obciążenia kosztami sądowymi w orzeczeniu kończącym postępowanie to inna sprawa.
A ja z kolei zgodzę się z Panem Błażejem. Moim zdaniem Przedsiębiorstwo energetyczne powinno mieć największy interes w tym, żeby uregulować tytuł do gruntu. Przede wszystkim dlatego, iż jako właściciel urządzeń ma obowiązek je utrzymywać, konserwować i naprawiać. Jak zgodnie z prawem ma to robić bez prawnie uregulowanego dostepu do urządzeń? Przecież właściciel działki ma pełne prawo nie wpuścić pracowników zakładu na swoją posesję, a bez właściwego utrzymywania urządzeń mogą one ulec awarii, co spowoduje nie tylko straty finansowe dla przedsiębiorstwa, ale także szkody dla ludzi, którzy zostaną pozbawieni mediów.
A co będzie jeżeli nagłe zdarzenie jak huragan, uszkodzi/zerwie linię? Wydaje mi się, że właściciel działki i w takim przypadku będzie miał pełne prawo nie wpuścić pracowników na swoją posesję, ponieważ nie mają oni żadnego tytułu prawnego do dostepu do urządzeń. Tym samym przedsiębiorstwo będzie ponosić straty finansowe, a ludzie zostaną narażeni na niedogodność braku mediów.
Wydaje mi się, że przez taki pryzmat powinien rozpatrywać kwestię obciążania kosztami biegłych Sąd decydując, która ze stron powinna być nimi obciążona?
To czy żadne większe przedsiębiorstwo energetyczne nie jest w stanie jednocześnie uregulować tytułów do wszystkich gruntów, z których korzysta to zupełnie inna sprawa i w żaden sposób nie usprawiedliwia przedsiębiorstw przesyłowych, którzy zarządzają i dostarczają media ludziom. Wydaje mi się, że na przedsiębiorstwa przesyłowe należałoby patrzeć przez pryzmat usług/produktu, które dostarczają, tj. mediów, z których korzystają ludzie. Media to nie bułki, które można kupić w innym sklepie jak ich zabraknie w tym, w którym kupujemy zazwyczaj… a dostawcę mediów nie da się tak łatwo zmienić, gdy okaże się, że jego urządzenia są awaryjne, bo ich należycie nie utrzymuje..
Pozdrawiam, Marta
Pani Marto,
sąd w konkretnym postępowaniu nieprocesowym będzie rozważał, czy zaistniały przesłanki dla obciążenia kosztami zaliczki obu stron, czy też jednej z nich i czy ma to być strona zgłaszająca wniosek, czy też inny uczestnik. To zależy od stopnia sporności, od zgłoszenia zarzutu zasiedzenia, od postawy stron, od okoliczności związanych z dotychczasowym korzystaniem z nieruchomości, od stanowiska stron wobec wniosków dowodowych zgłoszonych przez innego uczestnika – sędzia ma tu naprawdę sporą swobodę. Trzeba przekonać sędziego, że Pani zasada zapłaty zaliczek jest słuszna i należy odstąpić od intuicyjnej dla prawnika zasady, że zaliczkę płaci strona wnosząca o przeprowadzenie dowodu.
Pani Marto,
jeszcze o tych awariach – nie jest prawdą, że przedsiębiorca nie dysponujący prawem do gruntu nie może usunąć awarii, czy też wykonać czynności eksploatacyjnych. Oczywiście nie może wjechać dźwigiem taranując bramkę, jednak może skorzystać z procedury przewidzianej w art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zatem z zezwolenia starosty, które podlega egzekucji.
Panie Piotrze,
Proszę tylko o doprecyzowanie czy ma Pan na myśli przypadek awarii spowodowanych zdarzeniami losowymi jak huragan, zamieć, etc. czy awariami spowodowanymi w wyniku normalnego zużucia urzadzeń? Czy może nie ma to znaczenia i Starosta wyda takie zezwolenie na wniosek ZE z prawem egzekucji, niezależnie od źródła powstania awarii, tj. czy to zdarzenie losowe, czy zaniedbanie ZE, który w sposób niewłaściwy konserwował swoje urządzenia?
A przy okazji klika pytań.
Czy ZE nie mając ustanowionej służebności przesyłu:
1. Może w sposób skuteczny wykonywać czynności eksploatacyjne, konserwacyjne i naprawcze w przypadku gdy właściciel działki nie wyrazi zgody na wejście pracowaników Zakładu? ( z postu zrozumiałam, że tak, bo wystarczy, że pozyska zezwolenie Starosty z pawem egzekucji?)
2. Czy, bez ustanowionej służebności, właściciel działki ma obowiązek przestrzegać organiczeń wynikających z istnienia urządzeń generujących strefę gdzie prawo własności doznaje ograniczenia? Na przykład wybudować dom w miejscu, gdzie jest droga dojazdowa do urządzeń?
3. Czy mam rozumieć, że ZE niezaleznie od tego czy zadbał o ustanowienie służebności czy nie, po uzyskaniu zezwolenia Starosty i chcąc go wykonać, będzie miał prawo wjechać dźwigiem taranując bramkę, orgodzenie, nasadzenia, altankę lub nawet garaż lub dom, który stoi w bliskiej odległości i być może nie da się go ominąć, by dojechac do awarii i ją usunąć?
4. Jeżeli tak to czy ZE ma obowiązek doprowadzić nieruchomość do stanu pierwotnego? A co jeśli doprowadzenie do takiego stanu jest niemożliwe? Bo uległy zniszczenia nasadzenia, które rosły na działce przez wiele lat, więc wiele lat zajmie zanim „dorosną” do stanu w jakim był poprzedni drzewostan? Nie mówiąc już o garażu, ewentualnie domu, którego odbudowa jest bardzo kosztowna wraz z całym wykończeniem, które zostanie zniszczone?
Pozdrawiam, Marta
Pani Marto,
w pierwszej kolejności przytaczam treść przepisu art. 124 b UGN:
1. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji zobowiązuje właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów, jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie wyraża na to zgody. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności.
2. Decyzję, o której mowa w ust. 1, wydaje się z urzędu albo na wniosek podmiotu zobowiązanego do wykonania czynności, o których mowa w ust. 1.
3. Obowiązek udostępnienia nieruchomości może być ustanowiony na czas nie dłuższy niż 6 miesięcy. Przepis art. 124 ust. 1a i 4 stosuje się odpowiednio.
4. Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, określony w decyzji, o której mowa w ust. 1, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.
5. Obowiązek udostępnienia nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, podlega egzekucji administracyjnej.
Pani Marto,
Jak Pani widzi z treści przytoczonego przepisu art. 124 b, nie ma tu potrzeby zaistnienia wyjątkowej przyczyny.
Odpowiadając na poszczególne pytania:
1. przedsiębiorca może wykonać te czynności jeżeli właściciel nie wyraża zgody, zastępuje ją decyzja starosty
2. budowa w pobliżu linii jest wykluczona, bo ZE nie uzgodni projektu budowlanego, jednak na drodze dojazdowej jak najbardziej – przecież przed ustanowieniem służebności nie ma takiej precyzyjnie wyznaczonej drogi – z tym zastrzeżeniem jednak, że jeżeli zablokowałaby Pani jedyny możliwy dojazd, ponownie może pojawić się problem z uzgodnieniem projektu budowlanego
3. decyzja starosty podlega egzekucji administracyjnej, wśród środków egzekucyjnych nie ma taranowania bramek i rozjeżdżania zasieków dźwigiem 🙂 nie spotkałem się też z przypadkami, o których Pani napisała – proszę zauważyć, że przedsiębiorca jest zobowiązany naprawić szkody wynikłe z jego obecności na podstawie decyzji starosty, zatem będzie zainteresowany, żeby było ich jak najmniej
4. jeżeli przywrócenie stanu poprzedniego jest niemożliwe, powinna Pani otrzymać stosowne odszkodowanie w pieniądzu.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp.
Rozważmy następujący przypadek:
Przedsiębiorca ma uregulowane prawo do gruntu, tj. posiada odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości uzyskany na podstawie umowy dzierżawy albo porozumienia o korzystaniu z nieruchomości z właścicielem gruntu, który był właścicielem w momencie prowadzenia urządzeń, więc miał prawo takie porozumienie podpisać. Zakres uprawnień przedsiębiorcy wynikający z tej umowy dzierżawy albo porozumienia to prawo do posadowienia urządzeń i nieodpłatne korzystanie z gruntu na potrzeby prawidłowej konserwacji i eksploatacji urządzeń.
Zaznaczmy, iż skutki zapisów umowy dzierżawy albo porozumienia nie znalazły odzwierciedlenia w KW nieruchomości, czyli te porozumienia nie zostały podpisane w formie aktu notarialnego a to spowodowało właśnie brak odzwierciedlenia w KW faktu, iż nieruchomość jest obciążona zobowiązaniem właściciela do nieodpłatnego udostępnienia gruntu na potrzeby prawidłowej konserwacji i eksploatacji urządzeń.
Nieruchomość zmienia właściciela. Tak jak w moim przypadku, czyli ja kupiłam działkę już obciążoną (urządzenia widziałam), jednak w KW nie było zapisu o prawie ZE do korzystania z gruntu. Brak takiego zapisu utożsamiam z faktem braku podpisania takiego porozumienia w formie Aktu Notarialnego, który nakazuje odzwierciedlenie jego postanowień w KW (czy poprawnie?)
Pytanie:
Czy zgoda na nieodpłatne korzystanie z gruntu na potrzeby prawidłowej konserwacji i eksploatacji urządzeń „rozciąga się” na mnie jako nowego właściciela? Czyli, zgoda poprzedniej właścicielki niweczy moje roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za okres od kiedy jestem właścicielem? Zaznaczę, iż od momentu, kiedy jestem właścicielem na nic nie wyrażałam zgody ZE.
Jeżeli ta zgoda „nie rozciąga się” na mnie i to nie niweczy moich roszczeń, to co je może zniweczyć?
Fakt, iż urządzenia stoją od 1996r, czyli od 16 lat, powinien spowodować, że ZE nie powinien skutecznie udowodnić zasiedzenia? Z tego co wiem, „w dobrej wierze” musi upłynąć 20 lat, a „w złej wierze” 30 lat? W moim przypadku była zgoda poprzedniej właścicielki na posadowienie urządzeń, więc będziemy tu chyba raczej mówili o dobrej wierze?
A propos ustanawiania służebności przesyłu:
W dokumencie pn. Wzór wniosku o ustanowienie służebności przesyłu”, który udostępnił Pan na blogu, czytamy: „ …Po trzecie służebność musi być konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń. Prawnicy różnie rozumieją słowo „konieczna”. W mojej ocenie oznacza to sytuację, w której przedsiębiorca nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości. Jeżeli zatem uprzednio zawarto umowę dzierżawy albo porozumienie o korzystaniu z nieruchomości, należy zbadać zakres uprawnień przedsiębiorcy z nich wynikający. Jeżeli będzie wystarczający dla prawidłowej konserwacji i eksploatacji urządzeń, można bronić stanowiska, że nie zostały spełnione warunki niezbędne dla ustanowienia służebności przez sąd”.
Rozpatrując mój przypadek, tj. poprzednia właścicielka wyraziła zgodę na budowę i prawdopodobnie także na nieodpłatne korzystanie z nieruchomości, czy daje to podstawę Sądowi, aby stwierdzić, iż ustanowienie służebności nie jest konieczne i oddali mój wniosek, jako nowego właściciela (mój bądź też ZE, jeżeli taki wniosek ZE zdecyduje się złożyć) o ustanowienie służebności?
A jeszcze a propos tych uprawnień przedsiębiorcy i czy na podstawie porozumienia z właścicielem obejmującego tylko zgodę na posadowienie urządzeń, i czy jest ono wystarczające dla prawidłowej konserwacji i eksploatacji urządzeń.
Zgodne z naszą korespondencją, Przedsiębiorca przesyłowy może w sposób skuteczny wykonać czynności eksploatacyjne, konserwacyjne i naprawcze nawet w przypadku gdy właściciel działki nie wyrazi zgody na wejście pracowników Zakładu, bo zastępuje ją decyzja Starosty.
Jeżeli ZE ma taką ścieżkę, to czy daje ona podstawę dla Sądu, aby stwierdzić, iż ustanowienie służebności nie jest koniecznie i oddali mój wniosek o ustanowienie służebności? Chodzi mi tu o to, aby stwierdzić, czy ZE będzie miał prawo do korzystania „za darmochę” z gruntu, nawet jeżeli obecny właściciel nieruchomości upomni się o zapłatę składając wniosek do Sądu o ustanowienie służebności, a Sąd będzie miał prawo taki wniosek oddalić ze względu właśnie na to, iż ZE ma skuteczną możliwość wykonywania czynności eksploatacyjnych, konserwacyjnych i naprawczych na podstawie decyzji Starosty.
„Przekornie” też, można zapytać: jakie w takim razie warunki/przesłanki muszą zostać spełnione, aby uznać je jako niezbędne dla ustanowienia służebności przez Sąd?
Marta
Pani Marto, zanim jeszcze p. Piotr odpowie i bardziej fachowo niż ja swoją odpowiedź uzasadni, myślę ze mogę Panią uspokoić – sąd na pewno nie oddali wniosku o ustanowienie służebności tylko dlatego, ze poprzednia właścicielka wyraziła zgodę na korzystanie z nieruchomości, nawet jeśli taka zgoda została wyrażona w formie notarialnej. Służebność to inne prawo niż zwykła zgoda na korzystanie, dużo mocniejsze i obudowane bardziej skomplikowanymi procedurami.
Skoro o zasiedzeniu nie może być mowy (bo 16 lat to na pewno za mało), to służebność przesyłu zostanie ustanowiona a problemem będzie tylko kwestia wysokości wynagrodzenia. Moim zdaniem, w Pani przypadku są dwa punkty które na pewno wzbudzą opór strony przeciwnej. Po pierwsze, jak to już zaznaczał p. Piotr, jest Pani tzw „nowonabywcą” czyli kupiła Pani działkę już obciążoną – zakład energetyczny na pewno będzie się w związku z tym domagał by Pani wynagrodzenie nie zawierało części będącej odszkodowaniem z tytułu utraty wartości nieruchomości. Po drugie, dość dyskusyjna jest kwestia utraty wartości w przypadku działek na których linia została usytuowana wzdłuż granicy. ZE będzie argumentował tak: prawo budowlane zabrania wznoszenia budynków w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki budowlanej. Jeśli więc strefa ochronna dla linii SN zostanie ustalona na 4,5m od osi linii, to ograniczenie możliwości zabudowy dotyczy tylko tego pół metra, a jeśli działka jest wystarczająco duża by odsunąć budynek o te pół metra, to w gruncie rzeczy szkoda jest bardzo niewielka. Dodam, że „mój” rzeczoznawca obliczając wartość prawa służebności, uwzględnił takie właśnie 4-metrowe pasy wzdłuż granicy każdej działki traktując je jako wyłączone z możliwości zabudowy – jednak nie z winy ZE tylko z racji Prawa Budowlanego.
Moim zdaniem, na taką argumentację ZE musi się Pani nastawić i ewentualnie przygotować jakieś kontrargumenty – co niestety może nie być łatwe.
Tak czy inaczej, życzę powodzenia i dużo cierpliwości…
Pani Katarzyno,
Dziękuję za odp.
Czy w takim razie mam rozumieć, że mam prawo starać się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za okres, od kiedy jestem właścicielem i Sąd takiego żądania nie oddali? Na przykład powie, owszem może się Pani starać, ale od momentu wezwania?
Co do wysokości wynagrodzenia, dziękuję za zwrócenie uwagi na te 4 metry od granicy działki. Faktycznie, prawo budowlane zabrania stawiania budynków i budowli w tym pasie. Jednakże, dalej uszczerbek następuje, bo to z powodu urządzeń, a nie zastrzeżeń prawa budowlanego, nie mogę w tym pasie nasadzić drzew, wybudować altanki ani też, w mojej opinii, ogrodzić działki. Bo jeżeli nasadzenia czy ogrodzenie zablokują dostęp do urządzeń, to pracownicy ZE będą mieli pełne prawo je zniszczyć, jeżeli będzie to oczywiście konieczne w ramach dostępu do urządzeń, i w takim przypadku nie będzie mi się należało żadne odszkodowanie za zniszczenia, bo to ogrodzenie lub nasadzenia wykonałam „na własne ryzyko”.
A propos kwestii, że ZE będzie dążył do tego, aby wynagrodzenie nie zawierało części będącej odszkodowaniem z tytułu utraty wartości nieruchomości. U mnie kwestia jest taka, iż w cenie sprzedaży nieruchomości nie było ujętej okoliczności obciążenia urządzeniami, a cena nie była niższa niż nieruchomości nieobciążonej. Na powiedzenie mam Akt Notarialny sprzedaży działki sąsiedniej („za miedzą”), której cena sprzedaży wyniosła tyle samo co mojej, tj. 80zł za m2 i sprzedaż nastąpiła tylko ok. 3 miesiące wcześniej, niż ja kupiłam swoją działkę. Sąsiednia działka jest też obciążona, jednak w niepomiernie mniejszym zakresie niż moja, a poza tym są bardzo zbliżone w zakresie usytuowania, ukształtowania i tych wszystkich elementów, które wpływają na cenę sprzedaży.
Czy to będzie miało znaczenie ? Tj. czy uwzględniając powyższy fakt, Sąd przyzna mi prawo do tego składnika wynagrodzenia jakim jest odszkodowanie z tytułu utraty wartości nieruchomości?
Marta
Pani Marto,
postanowienia porozumień zawartych przez poprzedniego właściciela odnośnie możliwości bezpłatnego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego nie są dla Pani wiążące w tym znaczeniu, że może Pani obecnie wezwać przedsiębiorcę do zapłaty – jednak tylko na przyszłość. Innymi słowy ma Pani prawo zmienić zdanie, jednak przedsiębiorca do czasu otrzymania informacji o takiej Pani woli, nie będzie musiał nic płacić, bo trwa w przekonaniu, że ma prawo do nieruchomości wynikające ze zgody poprzedniego właściciela.
Nie ma znaczenia, czy poprzedni właściciel wyraził zgodę w formie pisemnej zwykłej, czy też w akcie notarialnym – tylko wpis do księgi wieczystej takich uprawnień przedsiębiorcy mógłby rodzić dla Pani dalej idące skutki prawne. Jeżeli zatem księga była czysta, ma Pani prawo żądać wynagrodzenia na przyszłość – od chwili doręczenia wezwania do zapłaty albo innej formy komunikacji przedsiębiorcy, że jest Pani zainteresowana odpłatnym korzystaniem z nieruchomości.
Jeżeli poprzedni właściciel wyraził zgodę tylko na wybudowanie urządzeń, a już nie na ich bezpłatną eksploatację, może Pani żądać wynagrodzenia za okres od dnia nabycia nieruchomości, zatem tu wezwanie do zapłaty nie będzie miało decydującego znaczenia.
Odnośnie zasiedzenia, jeżeli była zgoda na bezpłatną eksploatację, to można założyć dobrą wiarę – 16 lat to jednak za mało, ma Pani jeszcze 4 lata na przerwanie biegu zasiedzenia.
Jeżeli chodzi o konieczność służebności, to wyciągnęła Pani zbyt daleko idące wnioski – sama zgoda na eksploatację to stanowczo zbyt mało dla wykazania, że służebność nie jest konieczna. Chodziło mi o przypadki, gdy zawarte wcześniej umowy kompleksowo regulowały korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych – zawierały niezbędne uprawnienia dla przedsiębiorcy, zakazy dla właściciela, określały strefę eksploatacji. Powyższe ma związek z porozumieniami zawartymi zanim wprowadzono służebność przesyłu i trzeba było te kwestie regulować w formie zwykłych umów, jak też np. dla wspólnot mieszkaniowych gdzie obecnie trudno jest ustanowić służebność z uwagi na liczbę współwłaścicieli i sporządza się porozumienia o korzystaniu z nieruchomości. Służebność nie będzie konieczna zatem, jeżeli te stosunki już odpowiednio ułożono w innej umowie, jeżeli jest tylko oświadczenie właściciela, bez dalszych warunków, to z pewnością za mało.
Jeżeli chodzi o prawo do odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości jako składnika wynagrodzenia za ustanowienie służebności, to z wysokim prawdopodobieństwem nie zostanie ono Pani przyznane jako nabywcy nieruchomości zabudowanej urządzeniami. Okoliczności nabycia mają tu wtórne znaczenie. Trzeba też zwrócić uwagę, że jest to roszczenie odszkodowawcze, zatem będzie przysługiwało tej osobie, która była właścicielem w chwili budowy – to kolejny argument przemawiający za poglądem o ograniczonym zakresie uprawnień nabywców nieruchomości obciążonych urządzeniami.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp.
Wspomina Pan, iż nabywca nieruchomości zabudowanej urządzeniami, tak jak ja, ma prawo zmienić zdanie i wolę co do możliwości bezpłatnego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego. Tylko należy zaznaczyć, iż ja nigdy żadnej woli i zdania w powyższym zakresie nie wyrażałam (ani udzielającej zgody na bez kosztowe korzystanie ani też nie wyrażałam zgody na korzystanie za odpłatnością), więc na jakiej podstawie ktoś może stwierdzić, iż ja nagle zmieniam zdanie i od teraz żądam zapłaty, skoro ja żadnej woli i zdania w tym zakresie nigdy nie wyrażałam? Wolę i zgodę na bez kosztowe korzystanie z nieruchomości wyraził poprzedni właściciel, ale nie ja.
Czy w takim przypadku przedsiębiorca przesyłowy może uznać, iż brak wyrażenia zgody i woli przeze mnie jako nowego właściciela na bez kosztowe korzystanie jest równoznaczne z udzieleniem przeze mnie takiej zgody? I to powoduje konsekwencję, iż nie mogę starać się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki od momentu, kiedy jestem właścicielem?
Ze mną, jako nowym właścicielem i nabywcą nieruchomości zabudowanej urządzeniami, ZE nie podpisywał żadnej umowy, więc dlaczego nie mogę starać się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?
Marta
Pani Marto,
postaram się wyrazić te zasady jaśnie:
1. jeżeli poprzedni właściciel wyraził zgodę na bezpłatne korzystanie – może Pani żądać wynagrodzenia od chwili wezwania do zapłaty,
2. jeżeli wyraził zgodę tylko na zabudowę – może Pani żądać wynagrodzenia za okres od chwili nabycia własności.
To wynika z wielu orzeczeń SN – dla przykładu uchwała III CZP 78/11 oraz wyrok II CSK 156/10.
Pani Marto,
Jeżeli sieć zostanie przebudowana na Pani koszt, nie traci Pani roszczeń z tytułu korzystania z nieruchomości za okres przed przebudową. Jeżeli chodzi o wykup – jeżeli ZE nie zastrzeże rezygnacji z tego roszczenia w porozumieniu dotyczącym przebudowy, to może Pani żądać wykupu, ale nie bardzo wierzę, żeby prawnicy przedsiębiorcy nie dopatrzyli tej klauzul.
Przypadek, w którym ponosi Pani tylko koszty robocizny a zostają wykorzystane stare urządzenia jest ciekawy, jednak do dziś nikt o nim nic nie napisał, ponadto nie orzekał o tym SN. Trudno mi zająć jednoznaczne stanowisko, czy powstała by tu współwłasność – z pewnością byłby kłopot z ustaleniem proporcji wydatków, bo zużyte w części urządzenia trudno wycenić. Z drugiej strony nie można zaprzeczyć, że poniesienie kosztów budowy urządzeń w rozumieniu art. 49 K.c. to nie tylko same urządzenia, ale też wspomniane koszty robocizny.
Pani Marto, odwołując się do powyższego przypadku, prosiłbym o pytania bardziej trzymające się ziemi – rozważamy różne konfiguracje zdarzeń, które mogą nigdy nie nastąpić. ZE wyeliminuje możliwość wykupu jedną prostą klauzulą i nasze akademickie rozważania nie przydadzą się na nic.
W ramach przebudowy oczywiście mogą być wykorzystane istniejące linie – decydują o tym strony umowy, choć realnie to ZE musi ocenić, czy może jeszcze wykorzystać te linie – dla Pani będzie to rozwiązanie korzystniejsze, bo tańsze. Jak napisałem wyżej ZE może pozbawić Panią roszczenia o wykup, wynika to wprost z brzmienia art. 49 par. 2 K.c. – po prostu nie zawrze umowy bez klauzuli wyłączającej ten zapis.
Powyższe odpowiedzi proszę odpowiednio odnieść do wariantu polegającego na skablowaniu linii do ziemi, zasady są te same.
Panie Piotrze,
Dziękuję za odp. Celem moich pytań jest pozyskanie wiedzy i świadomości w zakresie możliwości jakie mają właściciele działek obciążonych urządzeniami, np. słupem i liniami, gdy rozważają decyzję o przebudowie. Wydaje mi się, że wskazówka, że ZE może jednak pozbawić roszczenia o wykup, jest cenna i zostanie na pewno wykorzyst