Wykup nieruchomości – ustalanie wartości urządzeń przesyłowych

Stosunkowo często ostatnio Sąd Najwyższy orzeka na temat roszczenia z art. 231 § 2 K.c., czyli wykupu nieruchomości zajętej przez urządzenia przesyłowe.

Niedawne orzeczenia dotyczyły terminu przedawnienia, obecnie Sąd Najwyższy zajął się kwestią  stosunku wartości nieruchomości do wartości urządzeń, a przede wszystkim sposobu ich ustalania (wyrok w sprawie V CSK 474/11 możesz pobrać w Bazie wiedzy).

W tym zakresie rzeczywiście była potrzeba zajęcia jednoznacznego stanowiska. Sam prowadząc szkolenia często zżymałem się nad nieco dziwnym orzeczeniem SN w sprawie I CK 26/04, które nakazywało badać koszty przebudowy urządzeń poza nieruchomość, gdyż nie można ustalić rynkowej wartości urządzeń przesyłowych.

W mojej ocenie taką wartość ustalić można, nie jest również prawdą, że są to rzeczy wyłączone z obrotu gospodarczego, jakkolwiek transakcje takimi przedmiotami nie występują często.

Wartość rynkową można szacować np. wychodząc od wartości urządzeń nowych, dostępnych obecnie na rynku, przyjmując określony czas ich eksploatacji oraz stopień zużycia. Niektórzy chcą odwoływać się do wartości księgowej, jednak ona nie oddaje rzeczywistej wartości rzeczy, jakkolwiek może być uwzględniona przez rzeczoznawcę jako jeden z czynników.

Jeszcze słowo odnośnie wyceny zużytych w części urządzeń przesyłowych – takie wyceny zdarzają się wcale często przy okazji przebudowy urządzeń w drogach publicznych, w części bowiem takich przypadków przedsiębiorca zobowiązany jest zapłacić zarządcy koszty ulepszenia powstałego na skutek zmiany urządzenia używanego na nowe. Dla ustalenia kwoty ulepszenia wycenia się urządzenia używane – zatem i ten przykład dowodzi, że jest to możliwe i praktykowane.

Sąd Najwyższy zajął obecnie takie właśnie stanowisko, nakazujące wyceniać urządzenia, a nie koszty ich przebudowy, to zaś przekłada się silnie na zasadność roszczeń o wykup – obecnie większość z nich będzie oddalana, bo wartość urządzeń nie będzie znacznie przekraczała wartości nieruchomości.

Zatem jak zwykle właścicielom wiatr wieje w oczy – najpierw przedawnienie liczone od dnia budowy, teraz niekorzystny (aczkolwiek rozsądny) sposób ustalania wartości urządzeń. Roszczenie z art. 231 § 2 K.c. będzie szybko traciło na praktycznej wartości w sprawach przesyłowych.

{ 14 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Katarzyna Luty 13, 2013 o 10:28

Mam pytanie w związku z tym fragmentem Pana wpisu:
„przy okazji przebudowy urządzeń w drogach publicznych, w części bowiem takich przypadków przedsiębiorca zobowiązany jest zapłacić zarządcy koszty ulepszenia powstałego na skutek zmiany urządzenia używanego na nowe.”
Napisał Pan, że przedsiębiorca jest zobowiązany – a na jaki przepis zarządcy dróg się w takich wypadkach powołują i czy rzecz dotyczy tylko przebudowy drogi czy także np przebudowy urządzeń przesyłowych na koszt właściciela gruntu, wymuszonej potrzebą taką jak np rozbudowa domu? Zaznaczam, że nie chodzi mi o przebudowę na podstawie wyroku sądu w oparciu o art. 291 tylko o zwykłą inwestycję budowlaną – właściciel obciążonego gruntu na własny koszt przebudowuje np linie napowietrzną na linię kablową. Wartość nowo wybudowanej linii kablowej wielokrotnie przewyższa wartość starej linii napowietrznej… Czy właścicielowi przysługuje w takim przypadku roszczenie o zwrot różnicy, czy może przepis o bezpodstawnym wzbogaceniu miałby tutaj zastosowanie?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 13, 2013 o 20:15

Pani Katarzyno,
napisałem o przebudowie, którą reguluje ustawa o drogach publicznych (art. 32 i art. 39 ust. 5) – zwracam tu uwagę na zmianę treści przepisu art. 39 ust. 5 na przestrzeni ostatnich kilku lat. Te reguły nie dotyczą innych przypadków, tylko drogi publiczne.
Odnośnie przebudowy linii energetycznej przez właściciela – nie można tego zrobić samodzielnie, bo ZE ma prawny obowiązek czuwać na bezpieczeństwem i niezawodnością sieci, zatem trzeba z ZE zawrzeć umowę o przebudowę. Jeżeli w tej umowie nie zostanie wyłączone roszczenie o wykup urządzeń, wówczas właściciel zgodnie z art. 49 par. 2 K.c. ma prawo żądać wykupu. Prawdę mówiąc szansa, że przedsiębiorca przegapi tę kwestię jest mała.

Odpowiedz

Katarzyna Luty 13, 2013 o 20:42

Chyba niezbyt jasno napisałam. Nie chodziło mi o roszczenie o wykup nieruchomości tylko o to samo co w przypadku inwestycji drogowych – o zapłatę różnicy między wartością „starej” linii (tej którą właściciel przebudowuje na własny koszt – w takim znaczeniu robi to samodzielnie, oczywiście zgoda ZE jest niezbędna) a „nowej” linii (powstałej w efekcie przebudowy). Przykładowo: stara linia napowietrzna zostaje wyceniona na 30 tys., nowo powstała w jej miejsce linia kablowa – wyceniona na 130 tys. Czy właścicielowi przysługuje roszczenie o zwrot różnicy czyli tych 100 tys. np na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (lub innych)?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 13, 2013 o 20:50

Pani Katarzyno,
najpierw praktyka – w umowach o przebudowę zawarty z reguły jest zapis, że właściciel nieruchomości przenosi na przedsiębiorcę własność wybudowanego urządzenia, na inne warunki przedsiębiorcy się po prostu nie zgodzą. Oczywiście ma Pani rację, że w miejsce urządzenia częściowo zużytego dostanie nowe, co mogłoby znaleźć odpowiednie odzwierciedlenie w umowie odnośnie rozkładu kosztów – patrząc jednak praktycznie przedsiębiorca odmówi wówczas zawarcia umowy o przebudowę.
Nieco inaczej rzecz się przedstawia przy przebudowie na podstawie orzeczenia sądu (roszczenie negatoryjne albo o zmianę sposobu wykonywania służebności) – tu sąd musi rozważyć rozkład kosztów przebudowy i jednym z ważkich czynników jest właśnie zakres ulepszenia. Może Pani na ten temat poczytać w końcowej części uchwały III CZP 36/10, jest też o tym mowa w dwóch glosach do tego orzeczenia.

Odpowiedz

Katarzyna Luty 14, 2013 o 10:26

Jak przypuszczam, nie ma prawnej możliwości „przymuszenia” przedsiębiorcy przesyłowego do zawarcia takiej umowy o przebudowę – i trudno mieć akurat o to do prawa pretensje. Powiedzmy więc, ze zgadzam się na umowę a po zakończeniu inwestycji zgłaszam roszczenie o zapłatę różnicy w wartości urządzeń – czy widzi Pan jakąś podstawę prawną takiego żądania (bezpodstawne wzbogacenie?). Zwłaszcza, że powszechne są sytuacje gdy przedsiębiorcy korzystają z okazji by gratisowo załatwić sobie modernizację swoich urządzeń i obciążają inwestora takiej przebudowy kosztami, których wcale nie musiałby ponosić by osiągnąć swój cel (celem jest zazwyczaj przesuniecie linii tak by umożliwić zabudowę mieszkaniową). Na przykład domagają się postawienia nowego słupa zamiast przesunięcia starego, albo wymiany starych kabli na nowe i to w wiązce x12 zamiast x4 itp. Jak Pan sądzi, czy właściciele mają jakąś możliwość obrony przed takimi praktykami?
Zastanawiam się nad tym wszystkim właśnie z powodu uzasadnienia SN do III CZP 36/10 gdzie jest mowa o „osiąganiu bezpodstawnych korzyści”. Sytuacja właściciela który na własny koszt przebudowuje urządzenia jest właściwie analogiczna jak właściciela który uzyskał sądowny nakaz zmiany treści służebności poprzez przebudowę urządzeń. W obu tych przypadkach korzyści odniesione przez przedsiębiorcę są bezpodstawne… Czy da się to jakoś prawnie ugryźć?
I jeszcze jedno pytanko – gdzie znajdę te glosy do orzeczenia, czy są dostępne na jakiś ogólnie dostępnych serwerach czy tylko na płatnych?

Katarzyna Luty 13, 2013 o 12:58

Panie Piotrze, jeszcze jedno pytanie…
Czytam sobie właśnie uchwalę siedmiu sędziów III CZP 10/11 i jest tam taki fragment:
„nie może nabyć służebności gruntowej w drodze zasiedzenia – ze względu na brak przesłanki posiadania – osoba, która korzysta z sąsiedniej nieruchomości tylko dzięki grzeczności sąsiada, korzystający bowiem w takich warunkach z cudzej nieruchomości nie jest posiadaczem, lecz prekarzystą.”
Tak się zastanawiam, czy ktoś próbował twierdzić, że przedsiębiorstwo przesyłowe korzystające z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, nie jest posiadaczem a jedynie prekarzystą? Jakie są ewentualnie argumenty przeciwko takiemu twierdzeniu? Strasznie mało konkretne jest tu określenie „grzeczność sąsiada”… no i czy PP może być uznany za „sąsiada”?

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 13, 2013 o 19:16

Pani Katarzyno,
prekarzysta tu nie przejdzie, jakkolwiek podoba mi się Pani kreatywność 🙂 Sądowi Najwyższemu chodziło o stosunki sąsiedzkie, co należy rozumieć dosłownie.

Odpowiedz

Katarzyna Luty 13, 2013 o 20:43

Szkoda, to takie piękne i proste rozwiązanie:)

Odpowiedz

Mateusz Luty 13, 2013 o 18:58

Przy okazji tego wpisu, mogę podzielić się ciekawym doświadczeniem. Mianowicie spór w sprawie pomiędzy Spółka a włascicielem nieruchomości dotyczy zakresu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu. Włąściciel twierdzi, że zakresem służebności należy objąć 2/3 nieruchomości a spółka twierdzi że zaledwie 1/10 (wartości w przybliżeniu) Oczywiscie wiąże to się z faktem, iż biegły wyceniając wariant „własciciela” wycenił go na bardzo wysoką kwotę.

W kontekscie takiej sprawy (dodam że nieruchomość w mpzp oznaczona jest jako „tereny zalewowe – wyłączne spod zabudowy”), wpadłem na pomysł, ażeby spróbować w imieniu Spółki wystąpić z roszczeniem o wykup nieruchomości co byłoby oczywiście relatywnie tańsze aniżeli niebotyczna kwota przedstawiona przez biegłego, pytanie tylko:

– czy termin przedawnienia może być podniesiony przez właściciela nieruchomości
– czy można żądać wykupu jedynie części nieruchomości, oznaczonej jako konkretna działka bez jej uprzedniego podziału.

Obawiam się, że po 1 – właściciel może podnieśc zarzut przedawnienia a po 2 nie można żądac wykupu jedynie części nieruchomości.
No ale zobaczymy jak to będzie 🙂

Tak więc czasami z tymi wyrokami SN ( w tej sprawie o której piszesz – odnośnie zmiany sposobu rozumienia wartości urządzenia) to na dwoje babka wróżyła…. 🙂

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 13, 2013 o 20:10

Panie Mateuszu,
spółka nie może wystąpić z roszczeniem o wykup nieruchomości zajętej przez urządzenia przesyłowe – art. 231 par. 2 K.c. przyznaje to roszczenie wyłącznie właścicielowi nieruchomości. Gdyby przyjąć, że spółce przysługuje roszczenie z art. 231 par. 1 K.c. – uważam, że nie przysługuje – wówczas nie ma problemu przedawnienia, bo to roszczenie się nie przedawnia.

Odpowiedz

Marek Lipiec 14, 2014 o 19:03

Panie Piotrze,

Niedawno zapadł wyrok SN w sprawie I CSK 649/13. Na tyle świeży, że tylko w Rzeczpospolitej krótki artykuł. Wydaje się rewolucyjny w praktycznym stosowaniu instytucji wykupu działki w trybie art. 231 K.c. Sąd Najwyższy uznał mianowicie, że wartość urządzenia (a konkretnie rowu melioracyjnego) powinna zostać ustalona dla jego/jej całości, a nie jedynie dla tej części, która znajduje się w granicach działki właściciela.

Liczę na Pana komentarz po zapoznaniu się z orzeczeniem.

Odpowiedz

Piotr Zamroch Lipiec 16, 2014 o 20:31

Panie Marku,
dziękuję za zwrócenie uwagi – obecnie nie ma jeszcze uzasadnienia, proszę kontrolować to na stronie SN, gdybym ja zapomniał:
http://www.sn.pl/sprawy/SitePages/e-Sprawa.aspx?ItemID=9011&ListName=ESprawa2013&Search=%22VI%20ACa%201461/12%22

Odpowiedz

Marek Październik 29, 2014 o 11:22

Panie Piotrze,
Udostępniono wyrok SN z dnia 9 maja 2014 r. w sprawie I CSK 649/13 : http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia3/I%20CSK%20649-13-1.pdf

Odpowiedz

Piotr Zamroch Luty 16, 2013 o 09:45

Pani Katarzyno,
normą, która w stosunkach umownych decyduje o rozkładzie kosztów jest art. 49 par. 2 K.c. – jeżeli strony nie wyłączą obowiązku wykupu, osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń może żądać nabycia ich własności przez przedsiębiorcę. To zasada ogólna a możliwość stanów faktycznych jest spora. Może okazać się, że właściciel nieruchomości został przymuszony w sensie ekonomicznym, dostępu do energii do poniesienia kosztów wybudowania urządzenia, że został wprowadzony w błąd, że klauzule umowne kształtują jego prawa i obowiązki sprzecznie z zasadami współżycia społecznego. To są okoliczności, które trzeba badać dla konkretnych przypadków, dlatego też nie mogę udzielić ogólnej odpowiedzi o podstawę prawną żądać.
Jak napisałem wcześniej kwestie związane z bezpodstawnym wzbogacenie, ulepszeniami, trzeba badać przy nakazaniu przebudowy przez sąd – swoboda stosunków umownych pozwala na bardziej elastyczne rozwiązania (mając jednak zawsze w tle przepisy o klauzulach niedozwolonych i nadużyciu pozycji dominującej).

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: