Dziś chciałbym zwrócić Twoją uwagę na świeżo opublikowane uzasadnienie postanowienia wydanego w sprawie V CSK 471/12. Orzeczenie dotyka problemu sposobu określania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Nie jest to z pewnością tak kompleksowe omówienie tych zasad jak w postanowieniach IV CSK 317/12 i IV CSK 440/12, jednak warto na nie zwrócić uwagę, bo pewne myśli zostały powtórzone w sposób, który pozwala je ocenić jako wypracowane w orzecznictwie zasady.

To postanowienie ma jeszcze jedną zaletę – bardzo klarowny i trafny wywód na temat czynników decydujących o wysokości świadczenia dla właściciela nieruchomości.

Sprawa dotyczyła ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym, która była przecięta linią przesyłową średniego napięcia w narożniku. Nieruchomość została kupiona w stanie już zabudowanym linią przesyłową, zaś służebność przesyłu ustanawiano w chwili kiedy istniał już budynek, w którym zamieszkiwali właściciele.

Sąd Najwyższy wyraził ogólną myśl, iż wynagrodzenie za ustanowienie służebności ma równoważyć interes prawny właściciela, którego własność zostaje ograniczona i przedsiębiorcy, który przy użyciu linii przesyłowej prowadzi zarobkową działalność gospodarczą. Wynagrodzenie należy się za samo znoszenie uciążliwości, nie musi powstać w majątku właściciela dodatkowa szkoda, która jednak w razie zaistnienia, powinna również być ujęta w wynagrodzeniu.

To bardzo ważne myśli, które umykają nam czasami w stosowaniu prawa – wynagrodzenie jest bardzo pojemne, może zawierać elementy odszkodowawcze, ale też należy się właścicielowi, choćby żadnej szkody nie poniósł.

Jakie zatem kryteria decydują o wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu?

Przede wszystkim punktem wyjścia jest wartość nieruchomości w stanie nieobciążonym urządzeniami przesyłowymi. Logiczną konsekwencją tego założenia jest zasada, iż wartość służebności nie powinna przekraczać wartości samej nieruchomości. Możecie zapytać, co w takim razie z nieruchomościami, które generują istotne pożytki cywilne – w mojej ocenie powyższa zasada pozostaje niezmienna, w takim przypadku wartość nieruchomości powinna zostać określona przy zastosowaniu podejścia dochodowego.

Dalszą konsekwencją jest wadliwość sposobu określania wysokości wynagrodzenia poprzez sumowanie potencjalnych czynszów dzierżawnych w przewidywanym okresie korzystania z urządzeń. W ten sposób zwykle dojdziemy do wartości nieraz kilkakrotnie przekraczających wartość nieruchomości.

Tu dochodzimy do kolejnych kryteriów, na które wskazał Sąd Najwyższy – wynagrodzenie nie powinno być równe wartości nieruchomości, lecz co do zasady powinno być odpowiednio niższe, gdyż należy uwzględnić stopień ograniczenia własności, który poza urządzeniami naziemnymi, w wyjątkowych jedynie przypadkach osiąga współczynnik 1.

Napisałem o wartości nieruchomości oraz stopniu ograniczenia własności, zatem nie możemy zapominać o przeznaczeniu nieruchomości, które determinuje oba wymienione czynniki. Każdy, kto zatknął się z wycenami dokonywanymi na gruntach rolnych i przeznaczonych pod zabudowę, wie, jak znaczące są różnice kwotowe dla różnego przeznaczenia nieruchomości.

Przeznaczenie budowlane to przede wszystkim wyższa cena nieruchomości, to także wyższy stopień ograniczenia własności, ale też co do zasady większy obszar, na którym własność jest uszczuplona. Wielu przedsiębiorców, ale też część sądów, nie dostrzegają potrzeby ustanawiania służebności ze strefami bocznymi na gruntach rolnych. W mojej ocenie jest to pewne uproszczenie, bo nie widzę możliwości dostępu do urządzeń w rzucie linii celem konserwacji, nie mówiąc już o przebudowie albo modernizacji.

Sąd Najwyższy wskazał dalej na czynnik społeczno-gospodarczego przeznaczenia służebności. Co się za tym kryje? Według mnie to powinność uwzględnienia okoliczności, iż przedsiębiorcy prowadzą działalność społecznie użyteczną, a bez utrzymywania urządzeń na gruntach osób trzecich nie jest możliwa dostawa żadnych mediów. Z drugiej strony to też nakaz uwzględnienia okoliczności, iż uregulowanie statusu prawnego urządzeń poprawia warunki prowadzenia działalności gospodarczej, wpływając pozytywnie na wartość przedsiębiorstwa.

Na koniec ważna myśl – wynagrodzenie powinno pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności. W moim odczuciu to po prostu wynagrodzenie za zmniejszenie użyteczności nieruchomości, czy też mówiąc bardziej praktycznie za współkorzystanie z niej w przyszłości przez obie strony.

Sąd Najwyższy podkreślił (po raz kolejny), iż nabycie nieruchomości już obciążonej urządzeniami przesyłowymi nie powinno uwzględniać obniżenia jej wartości na skutek lokalizacji i budowy linii przesyłowej, a wynagrodzenie dla właściciela powinno odnosić się do niedogodności, które dotkną go w przyszłości – zakłada się, że fakt istnienia linii przesyłowej został uwzględniony w cenie sprzedaży nieruchomości.

Witam w Nowym Roku, który potencjalnie może okazać się przełomowym, w zakresie służebności przesyłu, możliwości jej zasiedzenia, jak też zasad określania wartości tego prawa.

Pozostając przy tym ostatnim wątku, dziś przygotowałem wpis o nowym projekcie KSWS-4, który datowany jest na 14 grudnia 2013 r. Obecnie, choć nie uzgodniony przez Ministra, powszechnie wykorzystywany w wycenie jest KSWS-4 w wersji przyjętej uchwałą 5 czerwca 2012 r. Nowy KSWS-4 ma go docelowo zastąpić.

Czym jednak dokładnie jest ów KSWS-4. To Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny zatytułowany „Określanie wartości służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych”.

Pełną treść projektu możesz pobrać tutaj.

Zgodnie z komunikatem, który możesz przeczytać na stronie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, modyfikacje treści standardu wynikają przede wszystkim ze zmiany linii orzeczniczej oraz doprecyzowania w nauce prawa zasad określania wartości służebności przesyłu.

Projekt w okresie do końca lutego 2014 r. będzie przedmiotem dyskusji w środowisku rzeczoznawców majątkowych, następnie po wprowadzeniu ewentualnych zmian, powinien zostać przedstawiony do uzgodnienia przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju.

Odnośnie mojego stanowiska wobec treści standardu, jako że jestem jego współautorem, w zakresie problematyki prawnej, trudno żebym krytykował sam siebie. Przygotowując poszczególne zapisy kierowaliśmy się przede wszystkim zasadami płynącymi z orzecznictwa oraz nauki prawa, bazując na doświadczeniach własnych oraz pozostałych członków Komisji Standardów.

Wprowadziliśmy również rozróżnienie pomiędzy wartością służebności przesyłu, a wartością jej poszczególnych składników, po to by operaty mogły być sporządzane w sposób umożliwiający ich późniejsze elastyczne wykorzystanie w negocjacjach lub w postępowaniu sądowym.

W standardzie jest mocno eksponowana rola rzeczoznawcy majątkowego, który w postępowaniu sądowym ma służyć wiedzą specjalną, nie zaś wyręczać sądu w procesie rozstrzygania sprawy, jak też stron przy precyzyjnym formułowaniu roszczeń.

Cel jaki ma osiągnąć standard to ujednolicenie zasad wyceny, co obecnie jest sporym wyzwaniem, wobec wypracowania przez część rzeczoznawców własnych, przynajmniej w części, zasad określania wartości służebności przesyłu. Uzgodnienie standardu przez Ministra istotnie ograniczy taką praktykę, co z punktu widzenia właścicieli nieruchomości oraz przedsiębiorców, jest stanem długo wyczekiwanym.

Dziś wpis nr 150, okrągłą liczbę warto uczcić komentarzem do problemu, który wszystkich interesuje najbardziej – co wpływa na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd Najwyższy zajmuje się tą kwestią coraz częściej, choć trzeba przyznać, nie zawsze w sposób na tyle praktyczny, by jego rozważania przenieść na grunt konkretnych wycen.

W sprawie V CSK 491/12 Sąd Najwyższy zanegował możliwość bezpośredniego sięgania do dorobku orzecznictwa w zakresie wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej. Podkreślił, iż służebność drogi koniecznej w pewnym uproszczeniu jest rodzajem wywłaszczenia na cel prywatny, podczas gdy skutkiem ustanowienia służebności przesyłu jest jedynie ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości, co jest zależne m. in. od sposobu posadowienia urządzeń przesyłowych.

Warto zwrócić uwagę na cytat, który obrazuje dlaczego powinniśmy unikać uogólnień w zakresie tego wynagrodzenia:

„Użycie w art. 3052§ 1 k.c. słowa „odpowiednie” oznacza, że przewidziane w tym przepisie wynagrodzenie powinno być ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. Pojęcie wynagrodzenia jest szersze niż pojęcie odszkodowania. W razie powstania szkody fakt ten musi być brany pod uwagę przy określeniu wysokości wynagrodzenia, choć należy się ono właścicielowi nieruchomości obciążonej także wtedy, gdy żadnej szkody nie poniósł.”

Sąd Najwyższy wskazał dalej, iż wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności oraz uwzględniać wartość nieruchomości, przy czym ciężar dowodu jej wykazania spoczywa na właścicielu.

Tu trzeba poczynić jedną uwagę – w postępowaniu nieprocesowym brak wniosku właściciela o powołanie biegłego nie powinien prowadzić do ustanowienia służebności nieodpłatnej, lecz do dopuszczenia tego dowodu przez sąd z urzędu. Warto mieć na uwadze, że z uwagi na odpłatny charakter służebności przesyłu, jeżeli właściciel nie zrzeknie się wyraźnie wynagrodzenia, sąd powinien dopuścić ten dowód z urzędu także wtedy, gdy właściciel milczy odnośnie wynagrodzenia.

Jako czynniki wpływające na wartość wynagrodzenia Sąd Najwyższy wskazał:

• obciążenie nieruchomości urządzeniami z reguły przez kilkadziesiąt lat,
• wartość nieruchomości – jako górną granicę wynagrodzenia,
• sposób wykorzystywania przez właściciela pozostałej części nieruchomości albo jego nieruchomości sąsiednich,
• rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie,
• ograniczenie możliwości inwestycyjnych z uwagi na istnienie urządzeń,
• wyłączenie możliwości zabudowy mocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnośnie przykładowego katalogu czynników zastrzeżeń brak, przydałyby się jedynie bardziej praktyczne komentarze.

Sąd Najwyższy podkreślił również, iż sąd rozstrzygając sprawę powinien mieć na uwadze, że przedsiębiorca za pośrednictwem urządzeń przesyłowych realizuje cele społeczne w odniesieniu do dostarczania energii elektrycznej, wody czy paliw, także właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak również że doprowadzenie tych nośników tysiącom osób musi odbywać się za pomocą urządzeń przesyłowych, które posadowić trzeba na wielu gruntach stanowiących własność osób trzecich.

Na koniec przyczyna uchylenia zaskarżonego postanowienia – bierny udział sądu w procesie wyceny oraz brak pogłębionej refleksji nad wyżej opisanymi czynnikami:

„Uzasadnienie zaskarżonego postanowienia nie zawiera bowiem żadnych ustaleń przyjętych przez biegłego kryteriów i jest jedynie bezkrytycznym powtórzeniem jej ostatecznego wniosku. Krytyczna ocena stanowiska Sądu Okręgowego odnośnie do opinii biegłego jest tym więcej zasadna, że już same wyjściowe kryteria tej opinii powinny były być ustalone i szczegółowo rozważone. Niepodobna dociec, czy i w jakim zakresie poczynione powyżej wskazania, według których należy ustalić wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, zostały przez Sąd Okręgowy uwzględnione.”

To naprawdę musi się zmienić, co Sąd Najwyższy silnie podkreśla od początku tego roku (IV CSK 317/12 i IV CSK 440/12).